"一、一部青島史，就是一部中華民族近現(xiàn)代史

青島位于山東半島東南部沿海，膠東半島東部，誕生在清王朝晚期西方列強殖民時代，德國侵略者選定膠州灣作為殖民地，總督府就選定在當時還是一個漁村的青島，也由此開始了青島的建設。

此時的青島以市南區(qū)為中心，城市雛形開始出現(xiàn)。1919年爆發(fā)了以“收回青島主權”為主要訴求的五四運動，從那時起，中華民族不僅意識形態(tài)全面覺醒，同時也認識到了海洋經(jīng)濟的重要性。自此之后，青島也經(jīng)歷了飛速發(fā)展期，天津、上海、青島等港口城市一躍成為全國的經(jīng)濟中心。

讓我們把時間拉回到現(xiàn)在，2019年，青島是北方除了北京和天津兩個直轄市外經(jīng)濟最強的城市。截止2018年，青島人口接近1000萬，城市GDP超過12000億元，集裝箱吞吐量排名全球第八，城市總面積11282平方公里，轄7個區(qū)，是為北方最具經(jīng)濟活力的城市。

二、樓市變幻莫測

2011-2015年青島的樓市一直表現(xiàn)的都很平穩(wěn)，期間雖有局部的波動，但總體上一直都是圍繞著11000元/㎡這個數(shù)字在小幅度波動。

第一個拐點發(fā)生在2016年，全國來看去庫存與少供地兩架馬車發(fā)揮影響，城市來看青島地鐵開通，交通網(wǎng)絡逐步完善，青島房價進入瘋漲期，2016年9月全市均價為12000元/平米，2017年4月漲至17000元/平米，僅僅半年左右時間漲幅接近45%。

即便2017年青島執(zhí)行了限購限貸政策，但是在青島基本面眾多利好消息影響之下房價依然是逆流上漲，這個漲勢一直持續(xù)至2018年，房價到達峰值21000元/平米。

2018年9月，第二個拐點出現(xiàn)，全國政策持續(xù)高壓調整，隨著《關于持續(xù)促進我市房地產市場平穩(wěn)有序運行的通知》等限購調控政策逐步升級以及民眾購房非理性因素逐漸褪去，價格高位調整，房價開始有所回落。

三、2018年房價持續(xù)下行，現(xiàn)在是抄底的好機會嗎？

首先拋出結論，小北認為青島房價下行即將止步，年末可能會出現(xiàn)小幅度的回彈，但是幅度應該不會超過5%，有剛性需求的同志們可以擇期入手了，有投資性需求的同志們慎重考慮，畢竟回彈幅度超不過成本（貸款成本+交易成本+時間成本）就虧了。

短期來看，地產商9月在青島紛紛加大推盤力度，9月新建商品住宅供應量達到歷史新高的258萬㎡，9月新建商品住宅成交量達到139萬㎡，成交量創(chuàng)2019年之最，表明需求端還是有一定的支撐，尤其是市北、嶗山等中心城區(qū)。

10月的這一波房價下降主要是房企沖擊金九業(yè)績加大了營銷力度，推盤量增大，造成了價格跌過17000元/㎡大關，待到營銷季度結束，價格應該會進行調整。

當然想靠房子大漲撈一筆也不大現(xiàn)實了，國家730給了房地產行業(yè)最嚴厲的表態(tài)“不將房地產作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，讓房子回歸居住屬性已經(jīng)成為高層共識，9月央行全面降準，唯獨單單搞出來個五年期LPR把房地產行業(yè)革除在外，這表明大的趨勢下房地產價格不可能大漲,2016年青島房地產市場的火爆現(xiàn)象可能一去不復返了。

長期來看，房價終究還是要收斂于基本面的。青島的房價長期肯定是有所上揚的，各方面都支撐他的房價走的更遠。

人口方面，青島2018年常駐人口約950萬，人口凈流入排名全國第19名，對周邊人口有很強的虹吸能力。

產業(yè)方面，產業(yè)結構合理且有部分全國領先企業(yè)助推經(jīng)濟健康發(fā)展。青島當前有較完整的電子信息、船舶海工、軌道交通裝備、汽車、家電等千億級產業(yè)鏈，同時，高端制造新興產業(yè)體系也基本建立。海爾，海信，青島啤酒等全國知名品牌都是青島的產業(yè)名片。

小北覺得青島是一個未來會有大發(fā)展的好地方，跟他的老對手濟南、大連（真的不是黑大連）比起來，優(yōu)勢已顯�。�！

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