島國日本對于我們來說，有很多很多的東西在我們的記憶與情緒里面存在。它當年的電子產品侵襲我們，它的無印良品是很多人追逐的對象，就連馬桶蓋都要從日本背回來。1991年日本房地產大泡沫在空前瘋狂后轟然崩潰，隨后陷入失落的二十年。那么現實的日本房地產市場究竟是一種什么樣的情況呢？

在幾年前，一談到中國房地產面臨的風險就會有人拿出日本房地產崩盤的歷史來說事。已經不是三五次這樣了。

當年也許確實是如一些描繪者那樣說的。也許并不是如此，就像一些公知一直在網上唱衰中國歌頌美國，而自己卻一直待在國內一樣。反正是不同的人抱著不同的目的去做一件事。

一張朋友圈的東京房價著實讓人目瞪口呆

今年春節(jié)期間，一位在日本東京從事房地產經紀的華人老李連續(xù)發(fā)了幾條微博，近日翻看起來，仔細想想這條簡單的微博其實對國內的房地產市場有很大的啟示。

日本東京的核心區(qū)23個區(qū)▼

東京各區(qū)去年二手房交易均價及漲幅▼　　

說到日本的房價，我們必須要理清2個概念：第一，中國出售的房子大多數是毛胚房。第二，中國的房子面積都是按照建筑面積計算。而日本恰恰相反，所有出售的房子必須是精裝修房，房子面積是按照實用面積，也就是自己家里的室內面積來計算，走廊、陽臺、電梯間、大廳等公用部分，是不能計算在房價中分攤到每一戶住戶頭上的，必須由建筑開發(fā)商自己承擔。

　　那么，中國房子的建筑面積和日本房子的實用面積相差多少呢？一般是相差30%。也就是說，在日本買的70平方米的房子，相當于在中國買了100平方米的概念。這也意味著，日本的房價假如是1萬元人民幣一平米，那么，在中國就變成了1萬3000元的價格。

　　所以日本房地產開發(fā)公司的人常說，中國人實在太精明，建筑開發(fā)商把自己應該承擔的那一部分責任與義務，全部轉嫁到住戶的身上，自己一點也不會吃虧，而且還能賣一個好價錢。

　　日本的建筑法規(guī)定所有的房屋，都必須是要精裝修完畢以后才能出售，或者出租，這樣一來的話，就意味著日本的房價是包含了精裝修完畢的房價，而我們中國的許多房價，還只是毛胚房的房價。那么，精裝修完畢的房價和毛坯房的房價，差距有多少呢？如果按照通常的3室1廳的裝修標準來計算的話，大概這一差價在70萬元人民幣左右。日本精裝修的基本標準是，墻體、地板、廚房設備、衛(wèi)生間設備、洗浴間設備、中央空調設備、除了吊燈和吸頂燈之外的基本燈具都必須安裝完畢，你只要拎一套被子就可以入住。而且精裝修使用的材料都是環(huán)保材料，包括隔熱保溫墻體、隔熱阻冷門窗等。

　　現在我們來比較一下東京與中國北上廣地區(qū)的房價差距。東京是日本最大的都市，東京的城市核心區(qū)，是以環(huán)城的輕軌列車山手線為界，山手線之內為核心城區(qū)，山手線之外，為非核心城區(qū)。其實這一劃分方法是有問題的，因為銀座就在山手線之外。但是東京的不動產市場就是喜歡以山手線作為房價的分界線，核心城區(qū)就相當于北京的三環(huán)之內地區(qū)。

　　目前，在山手線之內地區(qū)的房價，以高層公寓樓為標準，一般都是1平方米100萬日元。100萬日元相當于6萬元人民幣。但是這6萬元一平米的房價，包含了精裝修，而且是實用面積。因此，北京的一位房地產公司的總裁跟我細細計算了一下，如果按照北京毛胚房、又是建筑面積的房價來計算的話，東京的6萬元1平米，放到北京的話，其實際價格只有3萬8000元1平米，要比北京的房價便宜一半左右。更為重要的是，因為日本實施的是土地私有制，因此，即使買了公寓樓，所有的住戶對于整棟公寓樓的土地依然擁有均等的永久權利。

　　東京的土地和房價自然是日本全國最貴的，比大阪京都地區(qū)都要貴，如果去日本地方城市買房的話，那房價就相差很大，譬如說，在日本著名的旅游勝地的北海道小樽市，一戶建，也就是中國概念中的別墅樓的二手房，它的價格往往只有相當于30萬到50萬人民幣。而在東京，這個房子價格就要達到250萬到350萬人民幣。

　　現在在東京買房子最多的中國人，其實不是投資家，而是在日本工作的中國人。因為有許多的孩子，他們在日本讀完大學以后就在日本工作和生活，也準備在日本結婚安家，那么父母親本來要在中國國內給孩子買一套婚房，現在就改在日本買。 我前些天遇到日本不動產研究所的市場調查部長本田先生，問他中國人在日本買房的比例占到了外國人買房總數的多少？他說，大概在60%左右。

　　那么日本的房價會不會像中國那樣狂漲呢？今年年初東京的房價，與5年前的房價相比，平均是上漲了15%左右。為什么東京的房價會出現上漲呢？這里面有3個最基本的原因，一個是因為東京的商業(yè)用地的土地價格上升。最近幾年，大批外國游客的到來，使得不少公司紛紛建造酒店和各種商店，這就促使東京的商業(yè)土地價格出現上升，商業(yè)土地價格上升也自然帶動了住宅土地價格的上升。

　　還有一個因素，就是東京奧運會的因素。2016年，到日本旅游的外國游客已經突破了2400萬人，根據日本政府的估計，每年遞增15%的話，在2020年東京奧運會開幕時，外國游客總數一年將達到4000萬人。這樣一來的話，東京和日本主要旅游城市的酒店就會顯得不夠，因此政府就積極鼓勵發(fā)展家庭旅館來接待外國游客，這就讓一部分人看到了商機，買房開家庭旅館，因此導致東京等一些城市二手房價格的上升。

　　第三個原因，是包括中國人在內的外國人在日本購買房產，這幾年已經成風，尤其是華人在日本的購房率年年攀升，甚至出現了炒房的現象。

　　那么，日本的房價是不是會繼續(xù)上漲呢？日本不動產研究所的本田部長認為，到2020年東京奧運會開幕前，還有一點上漲的空間，此后會出現滑坡。原因在于，日本的目前空房率，也就是無人居住的房子已經達到2400萬套，預計到2025年，將會達到3000萬套。加上日本的出生率越來越低，房子需求人口減少，因此，房地產市場的供大于求的問題會越來越嚴重，房價上漲的空間已經沒有。所以，他是這樣勸我：如果你是想買來自己居住的話，現在可以買。如果你想買了以后出租的話，建議你不要買，因為可以出租的房子太多，必定會拉低租金，無法保證盈利。

　　他這么一說，我想起前幾天我們辦公樓的房東給我寄來的一份通知書，說從2017年1月開始，辦公室的租金便宜1萬日元。看來這就是一個兆頭。

東京房價很高，但是和國內北京上海深圳等城市比，還是要便宜很多。賣掉北京一套房，買下東京一棟樓，根本不是口號，而是實情！

數據顯示，目前東京中心六區(qū)的公寓價格正在不斷上漲，同比去年增長13.4%，70平方米公寓平均要價已經達到6492萬日元（約330萬人民幣）。作為日本的政治與經濟中心區(qū)域——千代田區(qū)(日本國會、最高法院及中央省廳等在該區(qū))，70平方米公寓平均要價接近9000萬日元（約456萬人民幣）。

一位熟識的日本工薪族山本曾對我說，他買房了。新建的公寓，地點在葛西，位于東京都的最東側，緊鄰千葉縣。面積80平方米的三室一廳，總價3100多萬日元(約220萬元人民幣)，首付了900萬，貸了25年的款，每月還款約7萬日元。每天從家到城里的公司上班需要坐1小時的輕軌電車，對于這個通勤距離和時間，山本表示比較滿意。

在東京，山本的購房頗具代表性。能在寸土寸金的城區(qū)中心區(qū)域擁有自己住房的都是不折不扣的有錢人，大多數的工薪階層買房子都向四周輻射，紛紛把目光投向所謂“首都圈”的最外圍。同樣的面積，圈兒邊的住宅樓價格是城里價格的1/2或1/3。這和在北京打拼的年輕人紛紛在五環(huán)外買房其實也差不多。

我有日本國家頒發(fā)的房產經紀人（宅建士）資格，我來回答你這個問題吧。

400萬人民幣大概折合6800萬日元，扣除購房的初期費用，我以6500萬日元的預算為前提給你舉幾個例子。

買房的幾個基本要素有地點（離哪個車站徒步幾分鐘），使用面積，建筑年數，戶型朝向等，其中最重要的，美國總統川普早就已經告訴我們了：地點，地點，還是地點。

只要地點好，你的戶型再爛也能租得出去，轉手時也容易賣。在東京，傳統意義上的好地點主要是指相當于北京二環(huán)一樣的山手環(huán)狀線以內區(qū)域。

那么6500萬日元左右的預算內，在東京大概可以買到什么樣的房子呢？

我給大家舉幾個例子，前兩個是建筑年數淺，但面積相對小一些的公寓；第三個是面積大一些，但建筑年數久的公寓，在這兩個要素之間尋找適合自己的平衡點才是買房的醍醐味（日語里精髓的意思），最后再給大家展示一個一戶建別墅。

第一個例子，房子位于八丁堀4分鐘，東京站徒步16分鐘，2017年新建的公寓，一房一廳44平米，塔樓里面的15樓，酒店式格局設計。唯一的缺點是東北朝向。

第二個例子，房子位于東京傳統富人區(qū)---港區(qū)白金臺，地址名稱里帶\"臺\"，”坂”， ”山” 這些字眼的一般都處于高地，地盤穩(wěn)固結實且不易積水，而相反地名里帶\"谷\"，”窪”， ”沢”這類字眼則表示地勢較低。這是個2014年建的公寓，一房一廳48平米，塔樓里面的4樓，同樣是酒店式格局設計。東朝向，清晨的陽光十分充足。

再來看一個面積稍大，但建筑年數舊一些的例子。跟前面的比，雖然老了一些但面積卻幾乎翻了一倍。

第三個房子位于新宿區(qū)，山手線的新大久保車站6分鐘，80平米，三房一廳，1988年建，塔樓里面的17樓，西北朝向，角屋采光良好，室內全部翻新。

最后我再給大家分享一個一戶建別墅類型的房子。

同樣是新宿區(qū)的新大久保10分鐘，3層小樓使用面積一共80平米，2006年建。

別墅類型的一戶建與普通公寓的區(qū)別主要在于，一戶建是木造的，而公寓樓主要是鋼筋混凝土建成。兩種類型各有優(yōu)缺點，木造的戶建結構上不如鋼筋混凝土結實，但是占地面積大，土地更值錢。相反鋼筋混凝土的公寓很結實，但每一戶分擔到的土地很小。

以上列舉了400萬RMB在東京大致能夠買到的房產，如果想更進一步了解東京的房產市場，請關注我的頭條號，我會陸續(xù)跟大家分享一些海外房產投資的技巧，同時也歡迎大家聯系我共同探討。

很高興回答你的問題。

首先，謝邀。

我有個同學，現在就生活在東京，一年收入500萬。。。日元，就相當于年薪30萬人民幣的樣子。他說在東京，過得還是挺滋潤的，只要。。。不買房。

是的，買房在哪里的大城市都是有壓力的，何況在東京。從東京的核心23區(qū)房價來看，價格上下浮動差距很大。

在我們印象當中，日本曾經出現了91年的房價暴跌事件，經濟危機、房產泡沫似乎在日本顯得格外明顯。所以很多人害怕在日本置業(yè)，甚至因此學習日語的人都變少了。

其實呢，日本從2000年以后，尤其是東京、京都這樣的大城市，房價是在穩(wěn)步上漲的�，F在的東京，基本上房價在2萬到37、8萬人民幣/平方米不等。不過呢，這個價格和中國的房產價格意義不同，它指的是試用面積，而不是國內的建筑面積。而且日本的房子哪怕是新房，也是精裝修，你預付款后會根據你的要求裝修，所以呢，日本買了房子就是等著拎包入住的。所以，這個價格應該再除以面積差和裝修費用的系數。

這里，有人研究，應該除以1.35。

所以，日本東京的房價大約在1.5萬到27萬每平米不等。這個價格比北上廣深，應該是高的更高、低的更低的一個水平。取中間值來看，就是略高于國內一線城市。

400萬人民幣，可能能買到相當于北京80-100平米的精裝修。。。二手房吧。

如果我的回答對您有幫助，希望您可以給我點個贊！花不了多少流量噠！相信我！嘿嘿嘿！

日本及東京房產市場近況：2016年度上半年住宅平均銷售價格為5661萬日元（約合人民幣368萬元），同比上漲1.8%。

日本東和不動產株式會社網站稱，東京二手公寓2014年的平均價格為2789萬日元（約合人民幣182萬元），平均面積為64.25平方米，每平方米價格為43.41萬日元（約合人民幣2.8萬元），與2004年的平均價格相比上漲了36.3%，達到10年來的最高水平。

過去3年里，由于建設成本飆升和供應不足，東京新公寓的價格越來越貴，新房價格上漲超過14%，并將繼續(xù)上升。自2012年以來，東京23個地區(qū)的二手房價格上漲超過20%。根據日本政府的調查，去年投資者對住宅市場的前景很有信心。與此同時，日本政府官方數據顯示，該國去年11月的平均基本工資比3年前下跌了1.4%。

400萬人民幣看起來在國內一線城市買房不算多，但是到日本其實很不錯了。

西洋君這邊也有辦理日本買房的業(yè)務，東京大阪等熱門地區(qū)的房產價格從七八十萬到七八百多萬都有，只能說到日本買房不管是投資還是自住，都性價比太高了，關鍵是能選擇的有很多，資金比較緊張，那么老舊一些的，位置稍遠的，真的很便宜。

而且日本的房子買來投資也很劃算，用起來很方便，每年可以自己過去日本自住一段時間，其他時間做為民宿出租，收益可觀還很穩(wěn)定，自己去日本玩也方便。

相比之下，國內的房價就太讓人不寒而栗了。

西洋君還是實際舉幾個房子的例子來說明吧。

1.首先第一款，ハイシティ高田馬場的公寓，如圖。

房子的位置是位于東京都新宿區(qū)下落合1丁目，地理位置如圖

新宿區(qū)位置屬于東京市區(qū)內中央偏西一帶，區(qū)內交通十分便利，包括JR山手線、JR中央本線、JR總武線與私人鐵路公司京王電鐵的總部都位在新宿車站。

那么這個地理位置的這樣已作公寓，價格是多少呢？

答案是1300萬日元，約合人民幣76萬元。這個價格，沒想到吧。

2.看完了東京的我們再來看一處京東的房源：ラナップスクエア京都鴨川，同樣會讓你驚掉下巴。日本房源網上的戶型介紹圖如下：

這處房源位于京都府京都市東山區(qū)宮川筋8丁目428，位置如圖：

這處房子是典型的精裝修，戶型為1LDK，一室一廳一廚，房屋面積46.86平米，是2006年動工的房子，而它的價格是2880萬日元，約合人民幣169.8萬元。

其實日本的房產網這些都是公開信息，都能夠查到的，只要你懂一點日文，房子的詳細信息，產權歸屬變遷，價格一清二楚，感興趣有能力的朋友可以自己去看看。

400萬你在北京買套房，先不管以后升值不升值，起碼夠你在外省朋友那吹一輩子了�？赡苓�能入個北京戶口，那你孩子以后念個清華北大也比外省孩子容易，更關鍵是你吹牛，有人聽得懂。在日本哪怕你能買10室6廳，以日本人的尿性，都不愿相互打擾，怕是你只有對牛彈琴了。最后，房子只是硬件，有愛，才有家。

這個問題本身是一個偽命題，毫無意義。400萬人民幣在東京無法買房，因為無法以現行匯率結算日元或美元，國家外匯管控。如果有一天人民幣可以自由交易了，那真實匯率一定朝人民幣大幅貶值的方向去的，那就更沒有意義了，試想如果以現行匯率計算，400萬好像值60萬美金，但是根本無法結算。如果人民幣最終可以自由流通，也許只值40萬美金了

謝邀 還是想講一個在網上看到的故事

原本，趙婷是想在北京買房的。

去年5月，她賣掉了40平方米的老宅，打算換一套大房子。彼時，北京房價看漲，房產交易一片焦灼。四個月里，趙婷看中并付了定金的房子總價漲了70萬，看到這個數字，房東反悔了，拉黑了她的微信，定金也沒有退還。

趙婷只好租了房子住著，開始和房東打官司。結果，折騰間又趕上了今年北京房產調控的“317新政”，首付比例提高至60%。這就意味著，就算打贏了官司，她也難以在北京買到合意的房子了。

趙婷不懂股市，也懶得研究基金，手握200多萬元現金的狀況讓她被一種巨大的不安定感攫住了。這時，她的一位在日本做房產中介的朋友出現了，提議她可以考慮去日本買套房，“中國人去日本買房不需要什么資質”、“從選房到簽約都由中介溝通負責”、“購房流程往往兩個星期就能完成”，再一看價格，位于大阪的20平米左右的小公寓，只要40萬人民幣左右，趙婷心動了。

相比趙婷的稍顯無奈，媒體人陳陣選擇在日本買房則是一種主動選擇。

2010年，當北京的霧霾嗆得兒子每周都要去醫(yī)院時，在北京市中心生活了15年的陳陣舉家搬去了大理，開了一家客棧。

起初，大理是他心目中的烏托邦，逃離城市的人們互不問姓名，每天喝酒唱歌。后來，外地人的涌入帶動了大理的房價，“大理好像成了北京的一個區(qū)，遍地是京牌的車�！标愱囅胝乙粋�地方重新開始，2016年8月，他看中了日本京都。

陳陣委托中介為自己找了一處獨棟木質別墅，地處京都西郊嵐山風景區(qū)內，一共花費了人民幣70萬元。

不久后，趙婷也在日本買了房——在大阪，一套19平方米的小公寓，包括手續(xù)費在內總計40萬，這間建于80年代的公寓和日本大多數房子一樣，都是精裝修。

據一位在日本從事不動產行業(yè)7年的華人中介介紹，中國大陸居民大批赴日本買房，是從近兩三年“北京房價超過了東京”開始的，據相關數據顯示，2014年8月，相當于一線城市郊區(qū)的日本大阪彩都西，每平方米售價約2.3萬元。同年，北京市漲幅最低的通州區(qū)，均價已接近3.1萬元/平方米。

再加上東京成功申辦2020年奧運會、日元貶值、東京和大阪可能會開設賭場度假區(qū)等利好，從2015年下半年開始，大量來自中國大陸的投資客開始大批涌入日本。

根據房地產門戶網站“房天下”統計發(fā)布的《2016中國人海外購房趨勢報告》，日本已成為繼美國、澳大利亞、加拿大之后，中國人的第四大海外購房目標國家，這些購房者半數以上來自上海、北京，預算多在60到120萬元之間。

日本方面的資料也同步顯示，現今，中國大陸已經超越香港、臺灣、新加坡，成了海外赴日買房的最大來源。

買房就像“網購白菜”

從決定在日本買房到買到房子，趙婷一次日本也沒有去。

去年決定在北京買房時，她經歷的是“過戶一個環(huán)節(jié)排號就得一個半月，都有黃牛號了，一個號十幾萬”，而在日本買房的整個過程干脆利落，從選房到辦手續(xù)，包括往返郵寄文書在內，只用了一個月，不需要和房東打交道，全由中介代辦。

一位在日本的華人中介告訴《每日人物》，在日本，平均一套房的成交時間是半個月，一些位置好的房源放出來，常常5分鐘就被中國人搶走：大部分中國投資客壓根兒不來看房，通過谷歌地圖看看位置，中介發(fā)圖或視頻看看房子外觀，就果斷下單購房了，“就像買白菜似的，還是網購白菜”。

越來越多的中國購房者直接促進了日本華人房產中介行業(yè)的發(fā)展，一家在大阪的華人中介公司索性在上海、北京開設了兩家辦事處，僅在今年截至目前，該公司就已經賣出了900多套房子，絕大部分買家是大陸客戶。

但無論購房的流程多簡潔、便利，也還是有一些需要提防的地方。

陳陣是自己親自到日本簽約的，按照慣例，買賣雙方都應向中介繳納相當于房價3%的服務費。華人中介告訴他，因為原房主要繳納遺產稅，所以對方的中介服務費也由陳陣負擔，房子便宜、滿意，陳陣爽快地同意了。但長住日本的朋友得知此事后，幫他找了個翻譯，簽約當天直接與房主溝通，最終揭穿了中介想兩頭收費的騙局。

地理位置也是中國購房者有可能會被忽悠的因素。

有時候，一套房源信息掛出，有人詢價時，中介會推說房子已經賣出，推薦附近相似的另一套。一位中介告訴《每日人物》，如果在北京，距離地鐵站步行10分鐘以內都算很近，但在日本，“離地鐵10分鐘以外就根本不要考慮了�！币虼�，相差幾分鐘的路程，在日本的價格就是天差地別。此外，還有的中介以低價買下房源，轉手加價賣給客戶。

一位比較了解日本房產市場的人說：“一些華人中介會鉆空子坑人，中國客戶往往被騙了也發(fā)現不了，因為即便被騙了，和大陸比起來還是便宜太多了�！�

日本的房價為何會如此便宜，這很大程度上是因為——日本人根本不愛買房，盡管日本政府用極低的貸款利率鼓勵買房，仍難以激起國民買房的熱情。

盡管近年來日本的房價有所上漲，但也只有30年前的一半。1985年到1990年時，日本流傳著“土地神話”，東京地價高到可以買下整個美國的土地。1991年，房地產泡沫破裂，房價3個月暴跌65%，股票在房價下跌后進一步暴跌，跌幅超過80%，日元也開始了20年的貶值，四處爆買的日本人從此在國際上消失。

豆瓣

電影圖書廣播小組

200萬、500萬、1000萬能在日本東京買到什么樣的房子？

經常聽到身邊的朋友說：我想買房，但是北京/上海/深圳/廣州/南京/…的房子好貴啊，現在買要背幾百萬的貸款，30年才能還清。但要是等一等的話，恐怕就更買不起了。

讓我們換個角度，如果你買房的地點不局限在中國，而是日本，那么200萬到1000萬人民幣的預算，你能買到什么樣的房子呢？

在開始介紹這些房產之前，請做好一下幾個準備：

1、知識準備 – 日本的房產只算使用面積的，陽臺、走廊、門廳、墻壁厚度都不算面積。所以日本房子的面積乘以1.3左右才是中國房產的面積。

2、手紙準備 – 隨時用來擦你留下的口水。

3、冷水準備 – 看完后不要頭腦一熱就決定移民了，喝杯水冷靜一下吧。

200萬

這套房子坐落在日本東京的新宿區(qū)5町目，離東京最繁華的商業(yè)區(qū)新宿不過10分鐘步行的距離，旁邊700米是新宿公園，450米有“花園小學�！�，2.2公里是“四谷中學�！�，離最近的地鐵站不過5分鐘的步行距離。

整套房子位于13層大樓的2樓，面積為44.8平米，外帶一個3.7平米的陽臺。售價3480萬日元，也就是200萬人民幣。