居民小區(qū)配建的地下人防工程屬于國防資產(chǎn)，歸國家所有。任何單位出售人防工程的行為都屬于違法行為。但是，平時利用人防工程規(guī)劃停車位使用是沒有問題的，停車位可以出租，但不能出售，出租收益歸開發(fā)商所有。很多業(yè)主對此持有異議，認(rèn)為地下人防工程應(yīng)屬于業(yè)主共有，其收益應(yīng)歸業(yè)主所有，這實際上是一種誤解。

為什么地下人防工程屬于國家所有？

居民小區(qū)配建的地下人防工程屬于國家所有是由法律規(guī)定的。

《人民防空法》第二條規(guī)定，人民防空是國防的組成部分。第五條規(guī)定，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)。人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

《國防法》第三十七條規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有。

由此可以看出，居民小區(qū)地下人防工程投資者只在平時有使用權(quán)和管理權(quán)，戰(zhàn)時則由縣級以上人民政府統(tǒng)一調(diào)配管理。

事實上，居民小區(qū)配建地下人防工程屬于強制性規(guī)定，對于地質(zhì)條件不適合配建的，建設(shè)單位必需按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納人防工程異地建設(shè)費。因此，也可以把居民小區(qū)的地下人防工程理解為捐建。

為什么居民小區(qū)地下人防工程的投資人是開發(fā)商，而不是業(yè)主？

很多業(yè)主認(rèn)為，既然業(yè)主出資購房，那么小區(qū)的一切都應(yīng)屬于業(yè)主共有，包括地下人防工程，因為，地下人防工程已經(jīng)進(jìn)入公攤了。

實際上，關(guān)于公攤的原則在房產(chǎn)測量規(guī)范中已有規(guī)定，人防工程作為獨立使用的地下室是不允許的進(jìn)入公攤面積的。由于房屋的產(chǎn)權(quán)面積是以房產(chǎn)測繪報告為準(zhǔn)，而這個報告是由有資質(zhì)的測繪機構(gòu)按照規(guī)范要求現(xiàn)場實際測量形成的，并需經(jīng)過房屋主管部門審核，所以，也不存在開發(fā)商弄虛作假的問題。

因此，居民小區(qū)地下人防工程的投資人是開發(fā)商，而非業(yè)主。利用人防工程規(guī)劃的停車位的出租收益應(yīng)屬于開發(fā)商所有。

開發(fā)商違法出售人防車位怎么辦？

開發(fā)商明知是人防車位，卻故意隱瞞實情向業(yè)主出售，或者以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的名義變相出售，都是不合法的。業(yè)主可以向住建部門、人防部門舉報。

如果是租賃車位，租期最長不能超過20年，否則，按照合同法，超出部分也是無效的。

地下人防工程屬于國有資產(chǎn)，開發(fā)商對外出售肯定不符合法律規(guī)定。

對于地下人防工程這么多年一直爭議不斷，主要就是因為地下人防工程屬于國有資產(chǎn)，但的確有不少開發(fā)商劃好車位之后對外銷售，甚至有的開發(fā)商銷售非常不錯。

是否合法？我可以告訴你，肯定不合法。因為地下人防屬于國有資產(chǎn)，開發(fā)商只是授權(quán)代為管理和維護(hù)，并擁有非戰(zhàn)時收益權(quán)，他們本身并不擁有所有權(quán)，所以無權(quán)對外出售。開發(fā)商將地下人防工程畫好車位之后，對外銷售但行為肯定是違法的。

正常的業(yè)務(wù)流程，人防工程經(jīng)竣工驗收合格后，由人防管理部門與開發(fā)商簽訂協(xié)議，并向開發(fā)商頒發(fā)人防工程平時使用證，授權(quán)開發(fā)商可以對外出租，每次期限三年。

所以對于人防地下車位，我們建議只租不售，以免產(chǎn)生法律糾紛。

希望我的回答對你所幫助。

新建小區(qū)幾乎每一個小區(qū)都有配套地下車庫。

但是這些地下車庫都是合法的嗎？合法肯定是合法的，只是是否可以規(guī)劃成車位就有待商榷。

從法律地位上講，地下人防工程首先不屬于業(yè)主所有，依據(jù)《人防法》的規(guī)定，人防工程屬于誰開發(fā)誰受益的原則物盡其用，但是并未規(guī)定所有權(quán)屬于開發(fā)商，而很多開發(fā)商與業(yè)主簽訂的協(xié)議中能夠看出來，簽署的是使用權(quán)協(xié)議，使用權(quán)為20年或者與房屋土地使用年限相等。

你在地下車庫，如果看到人防工程幾個字，那么就可以肯定這就是人防工程。這樣的車位能不能買？說實話沒辦法給你建議，就連來咨詢的也一樣沒辦法給予建議一樣，就比如簽了協(xié)議，20年后怎么辦？繼續(xù)簽訂嗎？20年后如果開發(fā)商不存在了跟誰簽訂，都是問題。

這就是為什么開發(fā)商與業(yè)主簽訂20年的使用權(quán)協(xié)議，因為開發(fā)商明知，20年使用權(quán)是法律規(guī)定最長的時限，超過的話，超過部分無效。對于業(yè)主呢，如何保護(hù)自己的合法權(quán)利，最好是按年租。

這個人防車位可以出租，但不能賣！

在項目審批時，按照國防要求地下室需要有人防工程的一定面積。開發(fā)商承諾建好后把產(chǎn)權(quán)移交給當(dāng)?shù)厝朔擂k。人防辦可以委托開發(fā)商或者物業(yè)服務(wù)公司對外出租，但是絕對不能出售！

所以，這樣的車位是做不出產(chǎn)權(quán)證的，怎么出售呢？反之如果能做出產(chǎn)權(quán)證的，就說明不是人防車位。

希望對你有用。

說茶聊地產(chǎn)找東哥！

回答問題之前，我們先要搞清楚地下人防車位的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)的情況。人防工程車位產(chǎn)權(quán)歸國家所有，使用權(quán)是誰投資誰受益。

地下人防工程，誰投資誰受益。

人民防空法是這樣規(guī)定的，國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

也就是說，地下人民防空工程的投資者，在非戰(zhàn)爭時期對地下人民防空工程具有管理、使用和收益這權(quán)利。

地下人防工程的投資者，對地下人防工程具有管理、使用和收益的權(quán)利。

如果該小區(qū)的地下防空工程的投資者是開發(fā)商，那么開發(fā)商就有權(quán)利，將地下人防工程劃分為車位出租給業(yè)主，并收取租金。但是人防工程劃分的車位不能出售，只能出租或者免費提供給業(yè)主，租期通常不能超過20年。

相反，如果該小區(qū)的地下人防工程，開發(fā)商在建設(shè)時將投資成本計入了房屋的成本中。那么小區(qū)的全體業(yè)主就是投資者，非戰(zhàn)爭時期人防工程的管理、使用和收益全歸全體業(yè)主共有。開發(fā)商就沒有權(quán)力將地下人防工程劃分為車位進(jìn)行出租，并收取租金。

如果地下人防工程車位屬于業(yè)主共有，那么車位的管理、使用和收益方案必須經(jīng)業(yè)主大會會議投票通過。

我們在判斷開發(fā)商是否有權(quán)將地下人防工程劃分為停車位進(jìn)行出租。要看地下人防車位的投資者是誰，只有人防車位的投資者才有權(quán)利管理、使用和收益地下人防工程。

業(yè)主對地下人防工程的管理、使用和收益權(quán)有異議，可以要求開發(fā)商出示投資地下人防工程的有關(guān)資料。

如果業(yè)主對地下人防工程的管理，使用和收益權(quán)有異議，可以要求開發(fā)商出示投資地下人防工程的有關(guān)資料。以可以向?qū)俚厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟，通過法律手段解決。

總之，人防地下工程誰投資誰受益，投資者對地下人防工程具有管理，使用和收益的權(quán)利。

以上是我對這個問題的看法，喜歡的關(guān)注、點贊、轉(zhuǎn)發(fā)，在我的個人主頁上能夠看到更多有關(guān)物業(yè)管理的文章。

人防車位不能出售

《中華人民共和國人民防空法》第一章第五條：國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。

性質(zhì)屬于人防工程的產(chǎn)權(quán)屬于國家，無法辦理產(chǎn)權(quán)證，但投資者可以加以利用并受益。

在法定范圍內(nèi)可以出租人防車位

《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條：地下工程應(yīng)本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃。

地下車庫是可由開發(fā)商進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和租賃的。

《物權(quán)法》第七十四條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

綜上3部法律可知：人防工程的地下車庫/位產(chǎn)權(quán)屬于國家，無法辦理產(chǎn)權(quán)證，無法出售，但開發(fā)商可以按使用權(quán)轉(zhuǎn)讓處理。

租賃期限不得超過二十年

《中華人民共和國合同法》第十三章第二百一十四條：租賃期限不得超過二十年。

開發(fā)商將小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的地下車位長租（不超過20年）給業(yè)主，是符合上述4部法律要求的。

車位租賃價格有規(guī)定嗎？

大部分城市都沒出臺配套法規(guī)指導(dǎo)住宅小區(qū)停車位租賃定價，租賃價格都采用市場定價機制，也就是開發(fā)商根據(jù)市場情況自行定價。很可能出現(xiàn)相鄰的小區(qū)，但是車位租賃價格相差很大，這也是合法的。

如果對租賃價格有異議，可以組織業(yè)委會、物業(yè)和開發(fā)商就此事召開多次三方座談會，溝通協(xié)商處理。

非人防車位可以出售、辦證

按市政規(guī)劃配建的地下停車位（不含人防車位），依法取得相應(yīng)地下空間的地下建設(shè)用地使用權(quán)后，可以進(jìn)行銷售交易和辦理不動產(chǎn)登記。

買賣或者租賃車位的時候，一定要區(qū)分首先是否是人防工程，然后確認(rèn)租期沒超過20年，這才是合法的。開發(fā)商口頭承諾70年或者寫入?yún)f(xié)議，都是無效的。

由人防工程改造成停車場，并不違法，雖然人防工程面積并不分?jǐn)偨o全體業(yè)主，但開發(fā)商也無權(quán)出售產(chǎn)權(quán)，因為人防產(chǎn)權(quán)屬于國家，開發(fā)建設(shè)單位只擁有人防工程非戰(zhàn)時的使用權(quán)。但開發(fā)商出讓給業(yè)主的車位是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，并不是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的已經(jīng)規(guī)避這個風(fēng)險了，個人覺得這個沒有什么漏洞。

根據(jù)《物權(quán)法》第五十二條規(guī)定：“國防資產(chǎn)屬于國家所有。鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有�！笨梢姡�人防工程既有為保障“戰(zhàn)時”而單獨、專門建筑的工程，也有戰(zhàn)時國家可征用、“平時”可民用的人防工程，且不同類人防工程的建筑主體不同，其權(quán)屬也當(dāng)然不同，但都要服從防空法的管理，可是管理主體與所有權(quán)主體不等同。物權(quán)法中也說明民用建筑的人防工程的使用權(quán)、收益歸“投資者”所有。

還有一個原則應(yīng)該是誰投資、誰享有收益。對于商品房的地下人防工程，國家并沒有投資，國家只是提供了建造的標(biāo)準(zhǔn)。投資人通過投資依法使自己的財產(chǎn)形態(tài)物化為人防工程，其財產(chǎn)歸屬并未改變，在法律沒有明確界定所有權(quán)歸屬的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定投資者就是所有者，但國家可以在戰(zhàn)時征用人防工程。

嚴(yán)格來說，人防工程不可以出售。

地下室人防工程，多數(shù)情況下，開發(fā)商會劃成車位或者車庫，然后對外進(jìn)行出租。題主所說的出售。應(yīng)該不是產(chǎn)權(quán)，而是出租長期使用權(quán)。

所以，題主去追問開發(fā)商，定會明確說是出租使用權(quán)，而不是出售產(chǎn)權(quán)。

人防工程屬于國有，開發(fā)商代建只有使用權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)，出售是違法行為。

人防車位，只能租不能買，當(dāng)然有開發(fā)商打包租約出售的，租起20年。