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昨天夜里辛辛苦苦打了半天，打好了要發(fā)表，一個誤操作……白忙活了。

隨著疫情的逐漸走弱，復(fù)工在即，以后寫東西的時間會越來越少，不過自己挖的坑要把它填平了。今天就大致寫一下整個青島的房價趨勢。

城陽主城區(qū)：在未來兩三年內(nèi)，城陽區(qū)會新建中小學(xué)69所，這也是官方層面的未雨綢繆，為了迎接即將涌入的人口而提前做的布局規(guī)劃。城陽的固投去年大約是百分之三十的增長，也難怪，在主城區(qū)土地資源已經(jīng)接近枯竭的情況下，排除掉西海岸的工業(yè)制造，很多項目只能放在城陽區(qū)，而且從趨勢上來，城陽區(qū)未來的招商趨勢是往高新工業(yè)和技術(shù)類企業(yè)發(fā)展，在承接主城區(qū)的人口疏散方面也具有天然優(yōu)勢。因此，目前從官方到民間已經(jīng)發(fā)出比較明顯的信號即城陽將迎來人口巨量增長。

目前來說，城陽的新房庫存并不大，主城區(qū)的能上市地塊也并不多，再加上近期主城區(qū)并沒有土地投放，因此，可以預(yù)見的是，目前在售的樓盤一旦清盤，主城區(qū)將面臨無新房可售的局面，你可以找個熟悉的中介或者做開發(fā)的朋友問一下或者你自己掰著指頭算一下，一旦包括比較遠的白云山都賣完了，你在城陽想買新房去哪里買？是不是越買越遠？從以往的城陽區(qū)銷售數(shù)據(jù)看，城陽一直在第二或者第三徘徊，去化率是極高的。

地鐵一號線城陽段會在今年6月完工，7月試車運行，加上機場搬遷，政策投放，金融放松，未來之城規(guī)劃，大拆遷資金投放等等因素疊加在一起，城陽區(qū)的新樓盤會以雪融般速度被清空。疫情解除后，城陽會有一波成交小高峰，房價會溫和上漲，多集中在一手房，二手房的成交高峰會在秋季即傳統(tǒng)金九銀十出現(xiàn)，而且傳統(tǒng)淡季的春節(jié)前，在今年也會變得不淡。春節(jié)后，城陽區(qū)將迎來跳漲，房價會以讓人目瞪口呆的跳漲讓大多數(shù)人進入即墨歡迎你的時代。當(dāng)然，如果有其他利好提前釋放，可能這個過程會提前。如果有其他利空，則會延后，但房價一定會有一個跳漲來完成它的合理回歸。

城陽區(qū)特別是主城區(qū)的房價是被嚴重低估的。作為居住體驗一流，環(huán)境優(yōu)美開闊，商業(yè)配套發(fā)達，就業(yè)便捷的區(qū)域，目前的房價根本不是真實的價值體現(xiàn)。

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聊完城陽主城區(qū)，我們把目光投向青島主城區(qū)的市南市北嶗山李滄，這是青島市人口最為密集的區(qū)域，配套成熟，可供開發(fā)的土地基本枯竭，這就意味著這類區(qū)域很難有成套的大型項目引進，城區(qū)的面貌也不可能出現(xiàn)翻天覆地的改變，即“利好出盡”。關(guān)于這個區(qū)域，我認為很多老舊小區(qū)會淪為貧民窟或者出租房，居住體驗越來越差，年輕的人口會選擇主城區(qū)的新樓盤，或者更徹底的“用時間換空間”，沿著地鐵線路或者城市快速路，將家安在規(guī)劃更為合理，居住體驗更為優(yōu)質(zhì)，就業(yè)更為方便的郊區(qū)。因為交通工具的革新和基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)達，讓距離概念更加模糊～

這些區(qū)域置業(yè)，一定要避開老破小，盡量選擇具有大片可供開發(fā)的區(qū)域比如嶗山區(qū)一些區(qū)域，李滄西部等，購買二手房盡量選擇次新房。對了，我記得有個萬科未來城？就是以前大片化工廠青鋼等區(qū)域的拆遷地塊？也不知道那里規(guī)劃圖出了沒有，只要避開“毒地”的可能性，這些區(qū)域也是不錯的置業(yè)目的地。

總之，個人看法，這個區(qū)域的房價會出現(xiàn)兩極分化，豪宅和貧民窟相互交集，同地段由于房子新舊程度，房價可能相差兩倍甚至更多。

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西海岸新區(qū)太大了，要分成好幾塊去看，我的理解可以分為開發(fā)區(qū)沿海、開發(fā)區(qū)北、老膠南沿海、老膠南北。西海岸目前的各種概念比如自貿(mào)區(qū)國家級新區(qū)地鐵線路軍民融合發(fā)展區(qū)大學(xué)城風(fēng)河宇宙中心等等等等，能造聲勢的基本造了一個遍，這個對房價也是一個透支。

這么多的政策走下來，有沒有人覺得西海岸簡直是上帝的寵兒青島的長子？青島一定會更加盡心去發(fā)展它？

我看未必，西海岸的處境很尷尬。

對西海岸的房價走勢，個人并不看好，即使地鐵一號線開通了，開發(fā)區(qū)海邊的房價漲幅也不會有預(yù)想的那么大，就目前海邊2.5萬的房價來說，地鐵開通的兩三年內(nèi)，三萬二三會是一個很大的門檻，難以跨越。往西一直到膠南海邊，房價會據(jù)此漲幅梯次上漲。而且，未來也未必就一定會上漲。至于開發(fā)區(qū)和膠南的北部區(qū)域，房價很難出現(xiàn)大的上漲，能跑贏通貨膨脹就不錯了。

總體來說，我并不看好西海岸的未來房價（基于現(xiàn)房價），我認為西海岸的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重于制造業(yè)，且多是傳統(tǒng)行業(yè)或者是主城區(qū)甚至于城陽等區(qū)市淘汰的企業(yè)，這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局決定了西海岸的人口構(gòu)成中，缺乏收入處于中位的購房中堅力量。西海岸能擺脫淪為鬼城，其實靠的是各種概念的拉動。呃，怎么說呢，其他區(qū)市比如城陽區(qū)，房價本來是一，一個概念來了，加0.5，西海岸呢？本來是負1，各種概念利好刺激下，變成正1，但這些概念如果能如描述那么美好，那么西海岸可以保持在1，但一旦概念并不起效，那么，西海岸會恢復(fù)本來的面目。因為，就個人來看，雖然有政策，但西海岸并沒有和以前有本質(zhì)上的變化。。

以上僅為個人看法，說錯勿怪。

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萊西市和平度市，有置業(yè)需求的買就好了，這里遠離主城區(qū)，周邊又沒有競爭對手，當(dāng)?shù)乜梢酝ㄟ^土地數(shù)量對房價有絕對的掌握。這兩個區(qū)域，房價漲幅會高于通貨膨脹。

個人看法，未來三年內(nèi)，漲幅最高的是高新區(qū)和城陽區(qū)主城區(qū)，其次是萊西和平度，膠州因為面臨區(qū)劃調(diào)整，也會有一波上漲。漲幅最低的會是主城區(qū)的老舊二手房，且有下跌風(fēng)險。西海岸的房價對業(yè)主來說，大概率不會給你帶來驚喜。

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全國范圍內(nèi)，投資要多關(guān)注貴陽的主城區(qū)次新二手房，比如南明的單價低于8000的次新房，小河板塊等。鄭州地鐵沿線單價1.2萬左右的新房。甚至鄭州主城區(qū)的公寓也可以適當(dāng)入手。徐州也要多關(guān)注，特別是車程距離云龍湖20分鐘內(nèi)，單價低于1萬的。我比較看好這幾個城市。

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隨著復(fù)工的臨近，個人會忙碌起來，可能一起聊房子的時間越來越少。

謹祝大家：

東風(fēng)催開花錦繡，

怒馬疾馳奔前程。

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