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《四年一生》，80后青春校園連載小說，作者黃微妮， 故事梗概：一個(gè)幻想女金剛與駭客黑馬王子的浪漫愛情故事。

大學(xué)本科學(xué)業(yè)正好是4年，從大一到大四畢業(yè)，脫胎換骨的感覺，對(duì)不對(duì)？

踏入職場(chǎng)，到工作4年，終于有了買婚房的沖動(dòng)，是不是？

初為父母，4年的時(shí)間，娃第一次離開你，踏入幼兒園，你止不住幸福又心酸的淚水，有沒有？

4年的時(shí)間，可以改變一個(gè)人的處事態(tài)度、自身氣質(zhì)。

最近4年，青島樓市何嘗不是經(jīng)歷了天翻地覆。對(duì)于開發(fā)商、中介、投資客來說，樓市的跌宕，帶來的是他們生活的起伏。

今天，我們不聊漲跌、不畫餅、不展望、不預(yù)測(cè)。房師傅帶大家看這份成績(jī)單—屬于青島樓市的這4年。

先上成績(jī)單，房師傅精心梳理出來的，權(quán)威出處（來自青島網(wǎng)上房地產(chǎn)）。

1、這4年的總成績(jī)—逐年下滑

先橫向比較，只看每年的總成績(jī)。非常清晰：2016年青島新房共成交216729套；2017年青島新房成交188295套；2018年青島新房共計(jì)成交168515套；2019年，青島新房成交141420套。

2016年、2017年、2018年、2019年，這幾年，青島新房成交量都是逐年下跌的。

2016年是最巔峰，首付比例下調(diào)、利率打折、限購松綁、利好政策疊加。當(dāng)然，那時(shí)候，青島房?jī)r(jià)還沒有瘋狂上漲。原四方區(qū)，萬科未來城、中海藍(lán)庭、秀蘭禧悅都、中信城（后改名中海寰宇天下），價(jià)格區(qū)間1.2—1.4萬/平。首付30萬就能上車。

2017年，限價(jià)政策開始執(zhí)行，比如，高新區(qū)網(wǎng)簽價(jià)8000多元/平（不含3800元的裝修），導(dǎo)致出現(xiàn)了排隊(duì)搶房號(hào)、中介炒茶水費(fèi)，最終搖號(hào)+公證的短期出現(xiàn)。茶水費(fèi)一事，無人承認(rèn)。

2018年，上半年延續(xù)了搖號(hào)政策，到下半年，政策就名存實(shí)亡了。房地產(chǎn)頹勢(shì)開始顯現(xiàn)。

2019年，大伙印象深刻，是拼優(yōu)惠、拼渠道、拉客返傭金的混戰(zhàn)年。反應(yīng)速度快的樓盤，任務(wù)艱難完成。在這一年，青島各區(qū)域房?jī)r(jià)有不同程度的回落。

2、不變的老大，痛苦的第四

很有意思的一個(gè)現(xiàn)象：這幾年，好多人在這幾個(gè)區(qū)域徘徊不定，反復(fù)比較，難以抉擇。西海岸新區(qū)、城陽（含高新區(qū)）、即墨、膠州，到底怎么選。同時(shí)，這些區(qū)域的樓盤，也都有個(gè)自己的賣點(diǎn)、大規(guī)劃、教育醫(yī)療配套等。最重要的是，價(jià)格區(qū)間很相似（黃島海景一線除外）。

真的，各有千秋。不過，看看這組數(shù)據(jù)，咱們能大概了解“前輩們”的選擇傾向。

西海岸新區(qū)（黃島+膠南），地大物博、房多人多、不當(dāng)老大才怪。連續(xù)四年，排名第一，共賣了18萬套新房。

這里有8000多元的新房，可乘高鐵直達(dá)青島北站；這里有2萬/平的海景房，享無敵海景。剛需、改善、投資都能找到心儀的房源。老大的地位短期難以撼動(dòng)。

城陽（含高新區(qū)），市區(qū)剛需聚集地。這幾年當(dāng)慣了第二名。2018年很特殊，城陽排名第四，實(shí)際與這個(gè)區(qū)域限簽有很大關(guān)系，紅島高新區(qū)更是如此。所以，2019年，城陽成交量大幅上漲。這期間，有促銷優(yōu)惠降價(jià)的作用，集中網(wǎng)簽也是一部分原因啊。

城陽區(qū)的樓市很有特點(diǎn)，從地圖上看，城陽從東到西跨度很大，從北到南則很短，呈不規(guī)則長(zhǎng)方形。這也導(dǎo)致，城陽內(nèi)部各區(qū)域之間，房?jī)r(jià)差距相對(duì)較小。城陽最西邊，單價(jià)9000—1.1萬/平，再往東，高新區(qū)1萬—1.5萬/平；再往白沙河片區(qū)看，和高新區(qū)差別不大，略高一點(diǎn)；同樣，城陽北多數(shù)價(jià)格1.35萬/平左右。所以，在城陽買房，糾結(jié)度最小。

即墨樓市別有一番景象，走勢(shì)和其他區(qū)域不太一樣。2016年青島整體火爆，即墨反應(yīng)卻慢一拍，增幅很不明顯。反而，過了一年，其他區(qū)回落的時(shí)候，即墨樓市火了，2018年到了最瘋狂的時(shí)期，狂賣2.5萬套，雄踞第二，這四年，即墨唯一逆襲的一年。用朋友的話說：閉著眼賣。做什么廣告？沒房子了都……

房師傅以往的文章，很少談及即墨樓市。因?yàn)�，朋友圈好多朋友在這里有投資房產(chǎn)。藍(lán)谷樓市2019年涼涼的不能再?zèng)鰶隽�。這幾個(gè)區(qū)比較，2019年，成交跌幅最大的就是即墨。

即墨除了2018年排第二名，其余時(shí)間都是第四名。2020年，大概率逆襲不了。城陽有共有產(chǎn)權(quán)政策利好，膠州優(yōu)惠力度大，即墨樓盤動(dòng)靜很小。有個(gè)別在行動(dòng)的，比如藍(lán)谷某盤，優(yōu)惠+送車位，回歸萬元線了。

膠州呢，這四年，成交量都很穩(wěn)，每年都是第三名，每年都在2萬套左右。2017年特殊，新機(jī)場(chǎng)拆遷、上合利好等，猛增了8000套。2019年成交量有所回落，房?jī)r(jià)順勢(shì)回歸理性，優(yōu)惠促銷力度挺大。

從投資客集中程度看，即墨、膠州不限購，投資客較為集中。黃島的投資客多是周邊區(qū)域的，比如市南、市北等市區(qū)客戶，諸城、日照、濰坊周邊客戶。這幾個(gè)區(qū)比較，城陽是投資客最少的，當(dāng)然高新區(qū)除外。

2020年，大概率排名還是西海岸新區(qū)、城陽、膠州、即墨。這些區(qū)域，優(yōu)惠促銷是主旋律，且都有剛需盤。所以，剛需上車，機(jī)會(huì)多多。

對(duì)于投資客，房師傅無任何建議。

希望這篇文章能幫到打算買房、正在買房的你。

生活沒有暫停鍵，一起努力。

另外，今日起，房師傅正式開通免費(fèi)咨詢服務(wù)，面向廣大購房者。

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Tags：青島,樓市,硬核,成績(jī)單,理性,分析,

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