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2020年伊始西海岸多幅土地開(kāi)拍

3017號(hào)宅地 建面12.53萬(wàn)㎡占地5.22萬(wàn)㎡，容積率2.4，建面12.53萬(wàn)㎡。起始樓面價(jià)2877元㎡，起拍總價(jià)3.61億元，競(jìng)買保證金3.61億元。

3018號(hào)宅地 建面1.39萬(wàn)㎡占地5802.4㎡，容積率2.4，建面13925.76㎡，產(chǎn)權(quán)型人才公寓可售面積合同均價(jià)8820元/㎡，起始樓面價(jià)2001元/㎡。起拍總價(jià)2789.54萬(wàn)元。

3019號(hào)宅地 總建面5.72萬(wàn)㎡該住宅用地位于水城路西、隱珠二路北，占地2.18萬(wàn)㎡，容積率2.62，建面5.72萬(wàn)㎡，起始樓面價(jià)2848元/㎡，起拍總價(jià)1.63億元。

3020號(hào)宅地 總建面6350.36㎡該地塊位于水城路西、隱珠二路北，占地2423.8㎡，容積率2.62，建面6350.36㎡，全部用于建設(shè)產(chǎn)權(quán)型人才公寓，可售面積合同均價(jià)8780元/㎡，起始樓面價(jià)1909元/㎡，起拍總價(jià)1212.3萬(wàn)元 。

3021號(hào)地塊 總建面3.32萬(wàn)㎡該商務(wù)、商業(yè)地塊位于水城路西、隱珠二路北，占地1.38萬(wàn)㎡，容積率2.4，建面3.32萬(wàn)㎡，起始樓面價(jià)2396元/㎡，起拍總價(jià)7964萬(wàn)元。

東西馮家灘地塊入市！五塊地總建筑面積超過(guò)20萬(wàn)，容積率都在2.4以上，密度很高，定位剛需大盤，這里西部是天一畔城和星河城片區(qū)，南部是錦繡城和博觀星海片區(qū)，北部這里開(kāi)發(fā)完整個(gè)中央活力區(qū)成功北拓，錦繡首府洋房大盤的中心位置將更加穩(wěn)固。

3022號(hào)宅地 總建面1.58萬(wàn)㎡該地塊位于山海路東、華山三路北，占地1.05萬(wàn)㎡，容積率1.5，建面1.58萬(wàn)㎡，地上總建面≤1.58萬(wàn)㎡，起始樓面價(jià)2379元/㎡，起拍總價(jià)2565萬(wàn)元。競(jìng)買保證金1283萬(wàn)元。HD2020-3022號(hào)宗地中8280平方米土地規(guī)劃用途為科教用地，用于配建12班幼兒園1處；該宗地配建教育用地直接劃撥給相應(yīng)宗地競(jìng)得人。

3023號(hào)商住地 總建面9155㎡該地塊位于濱海大道南、辛屯山路西，占地3662㎡，容積率2.5，商住比為7:3，建面9155㎡，分?jǐn)傋≌�建�?746.5㎡，起始樓面價(jià)3448元/㎡，起拍總價(jià)3156萬(wàn)。

兩個(gè)地塊都不大，樓面價(jià)也不高，但是配套幼兒園樓面價(jià)一下子就上去了，兩河片區(qū)確實(shí)需要多建學(xué)校！

HD2019-3276號(hào)宅地 建面13.41萬(wàn)㎡該地塊占地5.01萬(wàn)㎡，容積率3，建面13.41萬(wàn)㎡（含10%比例產(chǎn)權(quán)型人才公寓，建面8787.6㎡），起始樓面價(jià)2337元/㎡，起拍總價(jià)3.04億元。產(chǎn)權(quán)型人才公園可售面積合同均價(jià)8503.6元/㎡。另外，該地塊劃撥6750㎡用于建設(shè)9班幼兒園。辛安的樓面價(jià)一直上不去，目前這一塊供應(yīng)量很大，隨著6號(hào)線一期和自貿(mào)區(qū)的開(kāi)工，整個(gè)辛安的發(fā)展前景還是不錯(cuò)的。

中德生態(tài)園5宗土地上市，總建面13.55萬(wàn)㎡，將于3月12日線上拍賣，最高起始樓面價(jià)4325元/㎡，最低起始樓面價(jià)2853元/㎡。中德的樓面價(jià)越來(lái)越高，這邊環(huán)境底子好，產(chǎn)業(yè)后勁強(qiáng)，現(xiàn)在龍湖過(guò)來(lái)之后片區(qū)發(fā)展很快，大有趕超辛安的趨勢(shì)！

HD2020-3007號(hào)商住地位于黃島區(qū)黃河中路北、奮進(jìn)路東，占地8045㎡，容積率1.85，商住比為8:7，建面2.29萬(wàn)㎡，占地建面1.6萬(wàn)㎡，起始樓面價(jià)4325元/㎡，起拍總價(jià)9916萬(wàn)元。宗地應(yīng)配建不少于規(guī)劃住宅建筑面積5%比例的租賃型人才公寓802.49平方米，因配建規(guī)模小于2500平方米，采取提取相應(yīng)比例資金的配建模式進(jìn)行配建。辛安的中心位置，周圍配套完善。

3：從西海岸舊村改造看人居趨勢(shì)

孫家灘舊村改造項(xiàng)目

前幾年的東部城區(qū)棚改是多層和小高層混合建設(shè)，一家一套多層給老人住一套高層給子女住，比如孫家灘附近的孟家灘，但是孫家灘清一色的大高層，容積率直接整到了2.78！比一般剛需盤容積率都高，也難怪，城區(qū)土地本來(lái)就少，而且加蓋的比較多，原村落的一半左右要留給商業(yè)住宅開(kāi)發(fā)，保證足夠充沛的資金支持改造，只能不斷的加高，如果想一步到位提升居住品質(zhì)還是商品房，舊村改造在當(dāng)下西海岸核心區(qū)域的樓面價(jià)面前只能說(shuō)是保障性為主。

圣元路西，世紀(jì)大道以南的新盤

西海岸中央公園（世博城片區(qū)）

低密度城區(qū)頗具規(guī)模

再來(lái)對(duì)比下風(fēng)河以南的商品住宅，高地搭配，容積率低，居住舒適度會(huì)很高，房子就怕對(duì)比！

4：第二條隧道取得重大進(jìn)展！

已被列入青島市發(fā)展改革委發(fā)布的《2020年全市重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃》

青島政務(wù)網(wǎng)“市長(zhǎng)信箱”針對(duì)網(wǎng)友咨詢關(guān)于“第二海底隧道何時(shí)開(kāi)工”的問(wèn)題進(jìn)行了回復(fù)。有關(guān)部門回復(fù)稱：截至目前，膠州灣第二海底隧道項(xiàng)目工程可行性研究已基本完成。在《青島市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中，青島市首次提出要“積極謀劃膠州灣第二條海底隧道建設(shè)”。2017年9月21日，在青島舉行的第五次國(guó)際地下空間學(xué)術(shù)大會(huì)，透露了“二隧”的部分重要信息：隧道全長(zhǎng)15.8公里，其中海域段長(zhǎng)11.1公里，第二條海底隧道相較于膠州灣隧道的7.8公里，長(zhǎng)度翻了一倍，第二條海底隧道采取雙向六車道標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)車速80公里/小時(shí)。根據(jù)此前發(fā)布的規(guī)劃方案顯示，第二海底隧道定位于連接青島東岸與西岸城區(qū)的又一條全天候的跨海通道，以通行客車為主，兼顧貨運(yùn)交通功能。據(jù)介紹，目前，項(xiàng)目已被列入青島市發(fā)展改革委發(fā)布的《2020年全市重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃》，下一步將根據(jù)決策情況擇機(jī)啟動(dòng)工程建設(shè)，待條件成熟后，將及時(shí)向社會(huì)公布項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間。

以后的城中心住宅這樣的密集大高層會(huì)是主流

孫家灘舊改這種清一色的大高層只是開(kāi)始，后面的薛家灘、石嘴子、廣城大概率也會(huì)是高容積率的大高層為主。和我們的判斷一致，風(fēng)河北核心區(qū)區(qū)域商品住宅容積率將全面突破3.0甚至很快會(huì)到3.5以上，棚改接近3.0,近郊接近2.5，風(fēng)河南現(xiàn)在還比較樂(lè)觀大部分還在2.0以下，但是1.5以內(nèi)的新盤已經(jīng)絕跡了，為什么我們把容積率作為分析樓盤的第一指標(biāo)，容積率直接決定了居住的人口密度，樓間距，采光，綠化率，視野等幾乎全部的居住舒適度指標(biāo)，西海岸的棚改項(xiàng)目并不是越晚啟動(dòng)越好，因?yàn)槿莘e率還會(huì)繼續(xù)上升，棚改就真正的只能啟動(dòng)保障性作用了。青島東海岸城區(qū)內(nèi)棚改項(xiàng)目5.0以上的也很多了，住宅30-40的大高層中，壓抑是難免的。現(xiàn)在我們還可以買到容積率2.0甚至1.5以內(nèi)的低密度住宅，或許這就是當(dāng)下樓市抄底的最大價(jià)值！

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