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你有沒有發(fā)現(xiàn)一件怪事：青島最近的新房市場很火爆，二手房市場卻很冷清，房子掛了半年了連個(gè)帶看的都沒有。好像是，新房已經(jīng)度過春天去夏天沐浴陽光了，二手房還在冬天里瑟瑟發(fā)抖。

01

新房的火爆體現(xiàn)在這些方面

1.成交量回升。青島網(wǎng)上房地產(chǎn)可以查到上周（2020.3.15－2020.3.21）青島新房共計(jì)成交2830套，2019年3月青島新房成交11537套，換算到一周的就是2605套，新房成交量已經(jīng)達(dá)到去年同時(shí)期的水平。

2.又開啟了“搶”房模式。如果你有幾個(gè)微信好友是中介、置業(yè)顧問，你一定見過他們發(fā)的售樓處熱火朝天、房產(chǎn)交易中心排隊(duì)的照片、視頻，沒錯(cuò)，他們是想告訴你，市場很火。

3.又要漲價(jià)了。如果你近期看過新房，你一定收到過類似于下面這張圖的通知，幾乎是在一夜間，島城的樓盤都要漲價(jià)了，各種漲價(jià)信息此起彼伏，好像商量好了似的。

4.中介熱衷于賣新房。青島的中介從來沒像現(xiàn)在這么“不務(wù)正業(yè)”過，你問二手房他給你推薦新房，你問住宅他給你推薦公寓，免費(fèi)開車?yán)�你去看盤，朋友圈新房多于二手房。

02

二手房的冷清體現(xiàn)在這些方面

1.街上的職業(yè)裝少見了。以前，不管是大街還是小巷，不管是新小區(qū)還是筒子樓，穿職業(yè)裝的中介都是最靚的仔。中介跑腿、磨嘴皮子，端茶倒水，挨訓(xùn)被罵，掙得是辛苦錢，我一直很尊重他們�？涩F(xiàn)在街面上很少見到他們了，疫情是一方面原因，不過我想有人要看房的話，他們還是會(huì)出來的。

2.在售房源增多。上周六（3月21 日）我寫那篇《為什么我說青島的房子已經(jīng)沒有投資價(jià)值！》時(shí)曾引用了貝殼指數(shù)上的二手在售房源數(shù)量，當(dāng)時(shí)是68413套，今天已經(jīng)增加至69538套。短短5天，這一個(gè)平臺青島的二手在售房源就增加了1125套，市場之冷可見一斑。

3.成交少。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，上周（2020.3.15－2020.3.21）青島二手房成交916套，2019年3月青島二手房成交4765套，換算到一周的就是1076套，目前還沒有達(dá)到去年的行情。從上圖也可以看出，貝殼指數(shù)顯示3月21 日的最近90天內(nèi)成交房源是1114套，3月26 日的最近90天內(nèi)成交房源是1045套，減少了69套，說明3月21 日到26日這5天的成交量是減少的。青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也可以印證，3月第2周（2020.3.08－2020.3.14），青島二手房網(wǎng)簽量1191套，多于第三周的916套。

4.房價(jià)低。我在去年11月的文章《青島房價(jià)降了30%？》中，詳細(xì)列舉了不少區(qū)域的二手房價(jià)格，現(xiàn)在看來仍沒有多大的變化。不過值得注意的是，雖然現(xiàn)在市面上在售房源增多了，但價(jià)格便宜的好房子減少了，像去年舉例的薛家島一萬五六的次新房，現(xiàn)在已經(jīng)不好找了。這說明房價(jià)基本筑底完成，市場處于降價(jià)空間減少、成交量上不去的膠著狀態(tài)。

5.房租持續(xù)走低。房租是房價(jià)的晴雨表，房租低了，說明外來人少了，房價(jià)也就上不去。我去年11月底的文章《青島房租回到7年前！》曾分析青島房租價(jià)格基本回到7年前，現(xiàn)在來看有愈演愈烈之勢。這其中當(dāng)然有疫情的影響，但更與主市區(qū)產(chǎn)業(yè)空心化、外地人減少有關(guān)。

03

事出反常必有妖

青島的新房和二手房共處在同一片天空下，為什么市場表現(xiàn)會(huì)差別這么大？

先說新房。3月第2周（2020.3.08－2020.3.14）青島新房網(wǎng)簽量1870套，第三周（2020.3.15－2020.3.21）成交2830套，新房市場確實(shí)在回暖，這不可否認(rèn)。

新房的背后是開發(fā)商，開發(fā)商有錢有勢，弄些托來制造虛假搶房景象是很容易的，發(fā)布個(gè)漲價(jià)公告更是分分鐘的事；開發(fā)商給的傭金高，中介們更愿意為他們搖旗吶喊；開發(fā)商對新房的持有成本低于二手房東，更容易降價(jià)吸引購房者。

相反，二手房東們是一個(gè)個(gè)的個(gè)體，二手房的持有成本高，降價(jià)就是剁手，不太愿意大幅降價(jià)，也就吸引不來購房者；二手房的傭金由買家給，新房的傭金由開發(fā)商給，誰給錢為誰服務(wù)，中介們也就投入了開發(fā)商的懷抱；二手房畢竟是二手的，本身就競爭不過新房，還要交中介費(fèi)、各種稅費(fèi)，你價(jià)格再比隔壁新房高，也就只能冷清了。

以往任何一個(gè)房地產(chǎn)牛市，新房和二手房都是同步回暖的，從來沒有過今天這種奇葩的現(xiàn)象，這足以說明以下兩個(gè)問題：

一是，青島的房地產(chǎn)市場很危險(xiǎn)。我以前分析過，青島近三年賣了很多地，又有10萬套人才房的魔咒，還有外來人口的減少，青島住房市場將會(huì)迎來供大于求的局面。有限的購房者，不可限量的房源，開發(fā)商和中介的加入，新房市場上正在上演一場“搶賣”的景象，誰先賣出去房子誰先活命。在這種氛圍下，二手房是競爭不過新房的。

二是，二手房冷清，新房火爆，這個(gè)不正常的現(xiàn)象說明這個(gè)事就不是正常的，唯一的解釋就是這是一次假火爆、小回暖。假火爆就不需解釋了，小回暖我是指：這一波行情中入市的是疫情壓抑的這兩個(gè)月的需求，而不是2018年6月后壓抑一年半的需求，這一年半的需求入市了市場才能真正回暖，只靠兩個(gè)月的需求維持不了太久的“火爆”，上面說的二手房成交量3月第3周少于第2周，也說明這次回暖后勁不足。可這一年半的需求不是那么容易入市的，具體原因我在《為什么我說青島的房子已經(jīng)沒有投資價(jià)值！》已經(jīng)說過，不再贅述。

04

一些買房建議

最近不少朋友問我買房的事，我順便給出下面這些建議，不一定正確，大家權(quán)當(dāng)看看。

一是不能恐慌入市。我以前分析過，今年青島的房價(jià)不會(huì)大漲大跌，所以你買房一定要買到自己滿意的，沒有合適的可以等等，不要人家一說什么就火急火燎的下了定。

二是不適合短期投資。青島房產(chǎn)可以長期投資，短期不建議。

三是剛需可以入手了。你不要罵我又開始忽悠你買房子了，我不是房產(chǎn)從業(yè)者，你買房我得不到一分錢，你不買房我也不會(huì)少賺一分錢，你的罵我就當(dāng)你放個(gè)屁被風(fēng)吹走了。

四是不能先買后賣。現(xiàn)在行情不好，置換房產(chǎn)的一定不要先買后賣，不要對自己的房子那么自信。

五是不需要錢先別賣房了。要是你急用錢、置換改善那可以賣房，但如果你僅僅是怕以后房子跌價(jià)就賣房子，賣了房子的錢也沒有別的投資渠道，那我不建議你賣。以后房價(jià)雖然不會(huì)大漲大跌，但長期看跑贏GDP還是可以實(shí)現(xiàn)的。

六是不要買商業(yè)用房。公寓、寫字樓、門頭房、網(wǎng)點(diǎn)都不建議買，商業(yè)用地上蓋的住宅，哪怕再像普通住宅也不能買。

七是遠(yuǎn)郊區(qū)的房子不要碰。如果你就在遠(yuǎn)郊區(qū)工作，那買房子沒問題；別的自住、投資都不建議買遠(yuǎn)郊區(qū)，原因以前說過，不再多說。

來自微信公眾號：青城山說

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