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半島記者 江海峰

市北CBD商鋪銷售價(jià)17000元/平方米起,送車位；李滄區(qū)商鋪8.5折,單價(jià)11000元/平方米就可到手；臺(tái)東旺鋪低價(jià)轉(zhuǎn)讓,承租者可免一個(gè)月房租……這兩年,這樣的消息,市場(chǎng)屢見不鮮。曾幾何時(shí),商鋪可是青島人眼中的香餑餑,尤其是上世紀(jì)90年代到2010年前,臺(tái)東商鋪“一鋪養(yǎng)三代”的情景仍讓不少人記憶猶新。然而如今,新建小區(qū)幾乎個(gè)個(gè)自帶商鋪,就連一些老小區(qū)周邊也多了不少空出來的商鋪,然而出售及出租卻越來越難,似乎一夜之間,商鋪?zhàn)兂闪藸C手山芋……

位于市北一條路上的商業(yè)街，有商鋪出租和出售掛了半年無人問津

半年租不出去，房東直呼“虧了”

2003年,市民王先生在市北區(qū)長(zhǎng)春路上租了一間35平方米左右的商鋪,用來做糕點(diǎn)屋,當(dāng)時(shí)的年租金是2萬元左右。之所以選中這個(gè)位置做生意,是因?yàn)檫@里隸屬臺(tái)東商圈,而且門前就是公交車站,人流量比較大。這個(gè)正確的選擇使得他的糕點(diǎn)屋成為方圓幾公里內(nèi)最受歡迎的一家�！吧�意最好的是2010~2012年左右,之后隨著東部商圈越來越熱鬧,生意就不好做了。”王先生說。

在李滄區(qū)奧克斯廣場(chǎng)附近租了一家店面做生意的市民劉小姐告訴記者,自己所租的區(qū)域,一樓之前大部分開的是飯店,但從去年她搬進(jìn)來到現(xiàn)在,不斷地看著周邊店的人搬進(jìn)搬出�！氨热缫粯钱�(dāng)時(shí)有個(gè)鍋貼店,聽說房租加裝修當(dāng)時(shí)投入六七十萬元,可干了不到半年就關(guān)門了,現(xiàn)在一直沒租出去�！�

不僅舊商鋪難租,新買的商鋪情況也不盡如人意。2019年6月,手里有點(diǎn)閑錢又被限購的市民楊先生在重慶南路一小區(qū)購買了一間70平方米左右的商鋪,分為上下兩層,并于當(dāng)年下半年收房。買房時(shí),置業(yè)顧問承諾,商鋪旁邊的小路屆時(shí)會(huì)通車,然而如今,這條小路一直處于封閉狀態(tài),不僅出不了車,連走路經(jīng)過的人都不多�！拔耶�(dāng)時(shí)買這個(gè)商鋪的時(shí)候,單價(jià)約為2.3萬元/平方米,還貸了款,利率比住宅高很多,本想自己開個(gè)店,如此一來,連裝修也不敢裝,想要對(duì)外出租也很難,要出售,交易稅費(fèi)又那么高,虧啊!”“現(xiàn)在整條街的商鋪,只有一家100平方米左右的租出去了,開的是個(gè)洗車店�！睏钕壬�說。

二手商鋪售價(jià)低于住宅，新建商鋪去化較慢

“想當(dāng)年臺(tái)東步行街和威海路路口的商鋪,上下兩層一年租金就兩三百萬元,客流那叫一個(gè)大,賣什么火什么�，F(xiàn)在是大不如前了�！笔忻褛w先生感嘆道。

記者查閱了多個(gè)有商鋪出租和出售的網(wǎng)站了解到,目前青島主城區(qū)多數(shù)商鋪的價(jià)格遠(yuǎn)低于同區(qū)域的住宅價(jià)格。例如位于金家?guī)X核心區(qū)域深圳路上的一家一樓臨街商鋪,建面為100平方米,掛牌價(jià)僅為2萬元/平方米,而且已經(jīng)掛了2個(gè)月了,無人問津。而其附近的住宅青建尚東區(qū),均價(jià)約為32000元/平方米。位于市北區(qū)新都心片區(qū)海爾世紀(jì)公館項(xiàng)目的底商,建面160平方米,掛牌總價(jià)僅為180萬元,單價(jià)11000元/平方米,而項(xiàng)目?jī)?nèi)的住宅產(chǎn)品的銷售均價(jià)約為25000元/平方米,是這套商鋪的2倍多。另外一套位于市北凱德MALL一樓的沿街商鋪,建面約為500平方米,掛牌價(jià)僅為500萬元,每平方米的售價(jià)僅為10000元,而附近的住宅項(xiàng)目均價(jià)多在26000元/平方米以上。

記者撥通了新都心一底商的銷售電話,中介稱,只要有誠(chéng)意想買,價(jià)格再降5%以上沒什么問題。該中介稱,現(xiàn)在商鋪都不好賣,因?yàn)榻灰锥愘M(fèi)比較高,但為了促進(jìn)成交,稅費(fèi)還可以相應(yīng)減少。

新房市場(chǎng)商鋪如何呢?近日,記者走訪了島城主城區(qū)幾個(gè)在售新樓盤,發(fā)現(xiàn)大部分項(xiàng)目都帶有商鋪,這些商鋪大都打著“地鐵口”或者“××成熟商圈”的旗號(hào),價(jià)格普遍比附近的二手商鋪高出不少,而且“多年沒賣完”的現(xiàn)象并不少見。

位于臺(tái)東商圈的一在售商鋪均價(jià)為4萬元/平方米,主力面積段為60～80平方米,最小的僅有20平方米,最大的超過200平方米。一名相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,為了讓業(yè)主“不吃虧”,他們將對(duì)商鋪統(tǒng)一管理,還會(huì)和業(yè)主簽保底協(xié)議。業(yè)主購買商鋪的前10年里,無論是否出租出去,每年都可以獲得5%的費(fèi)用。該負(fù)責(zé)人表示,“近幾年大型Shopping Mall越來越多,人們想追求體驗(yàn)感大都會(huì)去這些地方,但平時(shí)買家用產(chǎn)品,還是會(huì)選擇小區(qū)里的商鋪,所以,商鋪還是有很大價(jià)值的�！庇浾吡私獾�,該商鋪的實(shí)際銷量也一般。

市北區(qū)開平路一在售項(xiàng)目,目前29平方米商鋪一口價(jià)123萬元,56平米左右199萬元,均價(jià)都在3.5萬元/平方米左右,該項(xiàng)目住宅售價(jià)2.5萬元/平方米左右。有業(yè)內(nèi)人士表示,該項(xiàng)目商鋪從2018年4月就開始賣了,直到現(xiàn)在依然在售,住宅早已售罄。

投資商鋪有風(fēng)險(xiǎn)，無把握不要輕易下手

銳理數(shù)據(jù)山東公司總經(jīng)理馬光明表示,“商鋪一般面積比較大,投資本來就很大,如果租不出去,就意味著回報(bào)率為負(fù)數(shù)。房東不僅要承擔(dān)房貸壓力,還要承擔(dān)高昂的物業(yè)費(fèi)。因此,租不出去又賣不出去的商鋪,就成了投資者們的‘危險(xiǎn)資產(chǎn)’,很難變現(xiàn)和盤活,有的人甚至為商鋪所累,從此背上沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。”馬光明表示,商鋪的回報(bào)率如果能達(dá)到8%以上,還是比較劃算的,然而近幾年,隨著商鋪數(shù)量的不斷增加,幾乎每個(gè)新建小區(qū)都規(guī)劃有一定的商鋪,然而許多商鋪的回報(bào)率低于5%,租金如果不能逐年上浮投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)無限放大。

島城樓市分析專家張斌表示,一般來說,一個(gè)新建樓盤在交付3~5年后才能住滿,這對(duì)周邊商鋪而言是非常危險(xiǎn)的�！吧啼亴�(duì)人流量的依賴度非常高,沒有人從這走,就不可能有客源,更何況一個(gè)入住率根本不高的新建小區(qū)。所以,這樣的投資是很具風(fēng)險(xiǎn)的。再一個(gè),即使想要轉(zhuǎn)讓,二手商鋪的交易稅費(fèi)也很高,打個(gè)比方說,你是100萬元買了一間商鋪,想200萬元賣出,契稅就要6萬元,增值稅就是5.6萬元�！睆埍笳f。

業(yè)內(nèi)人士表示,目前,市場(chǎng)上商鋪供過于求已經(jīng)十分明顯,在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下,實(shí)體店生意難做,消費(fèi)模式也是在不斷的升級(jí)。投資商鋪需要認(rèn)真考慮,沒有十足把握不要輕易下手。如果十分想投資,可到成熟片區(qū)或者成熟小區(qū)購買,但那樣的商鋪價(jià)格一直比較高,對(duì)于投資者來說,并不劃算。

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