7月15日，愛分析在京舉辦了2018·中國(guó)房產(chǎn)科技高峰論壇。論壇上，CREAMS創(chuàng)始人項(xiàng)銘、巧房創(chuàng)始人陳志雄、銷冠科技聯(lián)合創(chuàng)始人嚴(yán)斌、土巴兔CMO楊璐、蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平等10多位房產(chǎn)科技領(lǐng)軍人物，就行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)分享了深度思考。同時(shí)，愛分析還在會(huì)上發(fā)布了《房產(chǎn)科技行業(yè)調(diào)研報(bào)告》，分析了行業(yè)宏觀發(fā)展趨勢(shì)，以及電商化、智能化、金融化、工業(yè)化、共享化等5個(gè)改變房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程的驅(qū)動(dòng)因素。愛分析還披露了中國(guó)房產(chǎn)科技市場(chǎng)規(guī)模數(shù)據(jù)，2018年將達(dá)到1.1萬億元。

房產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代

98房改至今剛好二十年，中國(guó)商品房資產(chǎn)價(jià)值達(dá)到350萬億元的量級(jí)。其中，住宅類接近300萬億元，超過美國(guó)位居全球第一。相比之下，每年商品房銷售額約14萬億元，只占總資產(chǎn)價(jià)值4%。隨著商品房資產(chǎn)價(jià)值走高，基于存量資產(chǎn)的流通、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等環(huán)節(jié)，市場(chǎng)規(guī)模已亞于開發(fā)環(huán)節(jié)。以長(zhǎng)租公寓為例，租售比即使按1：400計(jì)算，市場(chǎng)規(guī)模也達(dá)到存量資產(chǎn)3%。該比例與商品房銷售額占比十分接近。這也宣告，房產(chǎn)行業(yè)從增量銷售，進(jìn)入存量運(yùn)營(yíng)時(shí)代。為了迎接存量時(shí)代的到來，開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型。行業(yè)龍頭萬科的戰(zhàn)略升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)和生活服務(wù)商”。城鄉(xiāng)建設(shè)意味著從住宅開發(fā)擴(kuò)張到物流（萬緯）、商業(yè)（印力）、教育、養(yǎng)老等各種類型地產(chǎn)開發(fā)。生活服務(wù)意味著從住宅物業(yè)擴(kuò)張到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、家裝（萬鏈）、長(zhǎng)租公寓（泊寓）、流通（鏈家）等全產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)。

電商化是房產(chǎn)科技2C領(lǐng)域核心驅(qū)動(dòng)力

房產(chǎn)電商、家裝電商、家居電商都是房產(chǎn)科技領(lǐng)域的大體量賽道，每個(gè)潛在市場(chǎng)規(guī)模都在萬億級(jí)別，也涌現(xiàn)出貝殼找房、58同城、世聯(lián)行、房多多、土巴兔等一批獨(dú)角獸。與其他領(lǐng)域不同，房產(chǎn)行業(yè)的電商化并非將交易流程線上化如此簡(jiǎn)單。從需求來看，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、家裝設(shè)計(jì)師、工長(zhǎng)、定制家居銷售人員都是線上無法替代的環(huán)節(jié)。房產(chǎn)行業(yè)的電商，更多的是通過線上數(shù)據(jù)提升線下成交效率的過程。在線下房產(chǎn)交易場(chǎng)景中，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的人均產(chǎn)能始終在1-2萬元/月的水平。Q房網(wǎng)2016年的最高人均產(chǎn)能達(dá)到了1.18萬元/月。根據(jù)調(diào)研，純電商化、數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的居理新房，人效則可以達(dá)到數(shù)萬元/月。同樣的，設(shè)計(jì)師原來承擔(dān)著家裝領(lǐng)域的線下銷售職責(zé)。通過匹配設(shè)計(jì)師標(biāo)簽和客源標(biāo)簽，土巴兔的獨(dú)立設(shè)計(jì)師產(chǎn)能也得到了大幅提升。

智能化推動(dòng)房產(chǎn)科技2B領(lǐng)域發(fā)展

房產(chǎn)行業(yè)雖然市場(chǎng)規(guī)�；鶖�(shù)很大，但技術(shù)滲透的速度并不快。從2C領(lǐng)域就可以看到，房產(chǎn)行業(yè)是電商剩余的少有藍(lán)海之一。在2B層面，云計(jì)算的滲透則剛剛開始，大數(shù)據(jù)和人工智能還未上陣。作為建筑云領(lǐng)域的絕對(duì)龍頭，廣聯(lián)達(dá)2017年云化產(chǎn)品合同收入不到2億元，云計(jì)算滲透率只有7%。整體行業(yè)的云計(jì)算滲透率預(yù)計(jì)不到5%。這主要是由于房產(chǎn)領(lǐng)域研發(fā)投入比例并不高，不超過1‰。開發(fā)商Top20中的招商蛇口、金地集團(tuán)，2017年研發(fā)支出占營(yíng)業(yè)收入比例都只有1‰。在流通環(huán)節(jié)，Q房網(wǎng)2016年研發(fā)支出占比也不過6‰，如果以房產(chǎn)交易價(jià)值為基數(shù)，研發(fā)支出占比只有萬分之一。對(duì)比美國(guó)Redfin，其研發(fā)支出占房產(chǎn)交易價(jià)值的比例高達(dá)2.5‰，是國(guó)內(nèi)的10多倍。除了云計(jì)算，我們看到，物聯(lián)網(wǎng)也開始滲透房產(chǎn)領(lǐng)域，智能樓宇已經(jīng)出現(xiàn)百舸爭(zhēng)流的局面。安防巨頭海康威視在進(jìn)場(chǎng)，工業(yè)設(shè)備廠商霍尼韋爾在虎視眈眈，華為云也視智能樓宇為下一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)。

房產(chǎn)科技市場(chǎng)規(guī)模1.1萬億元

從2C角度看，房產(chǎn)行業(yè)整體電商滲透率并不高，只有3-4%，對(duì)應(yīng)房產(chǎn)科技市場(chǎng)規(guī)模1萬億元。從2B角度看，房產(chǎn)行業(yè)研發(fā)投入比例只有1‰，對(duì)應(yīng)市場(chǎng)規(guī)模700億元。因此，房產(chǎn)科技2018年市場(chǎng)規(guī)模高達(dá)1.1萬億元。未來，隨著電商滲透率、研發(fā)投入比例提高，房產(chǎn)科技市場(chǎng)規(guī)模至少還有4-5倍增長(zhǎng)空間。此外，愛分析從智能化、電商化、工業(yè)化、金融化、共享化等5個(gè)維度對(duì)房產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了完整剖析。以下為愛分析聯(lián)合創(chuàng)始人&首席分析師張揚(yáng)在會(huì)上發(fā)布報(bào)告的演講實(shí)錄。

演講實(shí)錄

張揚(yáng)：首先，我們來看整體房產(chǎn)行業(yè)變化的趨勢(shì)。最大的變化就是從原來看增量市場(chǎng)變成現(xiàn)在看存量市場(chǎng)。過去，房產(chǎn)行業(yè)最重要的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是新房開發(fā)的投資金額、新房銷售金額、施工面積、竣工面積、待售面積等等。但是，從今年開始，我們?cè)谡{(diào)研房產(chǎn)科技創(chuàng)始人的過程當(dāng)中明顯感受到，大家在提的是商品房資產(chǎn)價(jià)值。右邊的圖比較形象，中國(guó)商品房，包括住宅和商辦，所有的資產(chǎn)價(jià)值是350萬億的體量。為什么商品房資產(chǎn)價(jià)值變成新的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呢？就是因?yàn)榉慨a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了存量時(shí)代。我們看增量市場(chǎng)，今年商品房增量14萬億，占整個(gè)商品房的資產(chǎn)價(jià)值4%。再看運(yùn)營(yíng)這個(gè)環(huán)節(jié)，主要指的房產(chǎn)實(shí)際的運(yùn)營(yíng)，包括長(zhǎng)租公寓、寫字樓租賃、商業(yè)地產(chǎn)等等。我們按1：400租售比計(jì)算的話，意味著存量運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)規(guī)�；鶖�(shù)也能達(dá)到3%，并不低于開發(fā)環(huán)節(jié)。我們可以看到，流通、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)環(huán)節(jié)，市場(chǎng)規(guī)�；鶖�(shù)跟開發(fā)環(huán)節(jié)是差不多的，這個(gè)是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的邏輯，從原來的看增量到現(xiàn)在看存量的過程。行業(yè)的龍頭公司也在隨著大趨勢(shì)不停的升級(jí)。萬科最早是住宅開發(fā)，戰(zhàn)略是三好住宅供應(yīng)商。2014年升級(jí)為城市配套服務(wù)商。2018年，進(jìn)一步迭代為城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商。這里面的城鄉(xiāng)建設(shè)，就是從住宅開發(fā)縱向延伸到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，物流地產(chǎn)開發(fā)，把所有地產(chǎn)類型的開發(fā)環(huán)節(jié)都涉及到，把開發(fā)環(huán)節(jié)做的足夠深，足夠透。生活服務(wù)商就是橫向擴(kuò)張，家裝有萬鏈，長(zhǎng)租公寓有泊寓，還有物流地產(chǎn)，這些是從最早的開發(fā)環(huán)節(jié)橫向擴(kuò)展，把后面的運(yùn)營(yíng)、服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈都涉及到。根據(jù)這個(gè)大邏輯，我們估算了整個(gè)房產(chǎn)科技行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模。首先是市場(chǎng)規(guī)模基數(shù)，開發(fā)環(huán)節(jié)跟流通、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)環(huán)節(jié)的基數(shù)都差不多，4%-6%左右。其次，我們看科技在這里面起到兩個(gè)核心價(jià)值。第一個(gè)價(jià)值是2B，研發(fā)投入比例是核心的評(píng)價(jià)指標(biāo)。國(guó)內(nèi)我們看到比較好的開發(fā)公司，研發(fā)投入占營(yíng)業(yè)收入比例大概在1‰左右。流通環(huán)節(jié)比較低，預(yù)計(jì)只有萬分之幾的級(jí)別。按1‰測(cè)算，房產(chǎn)科技2B領(lǐng)域是千億級(jí)的市場(chǎng)。第二個(gè)價(jià)值是2C，我們看到房產(chǎn)行業(yè)的2C本質(zhì)是電商化的過程。舉個(gè)例子就是服務(wù)環(huán)節(jié)的家裝電商。目前電商的滲透率現(xiàn)在還比較低，只有3%-4%，對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)科技2C市場(chǎng)規(guī)模是萬億級(jí)別的。實(shí)際上我們可以看到房產(chǎn)行業(yè)電商滲透率還很低，相比社會(huì)消費(fèi)品零售總額20%的電商滲透率，差距很大。這是因?yàn)闈B透率的提升過程中有很多制約因素和前提條件�？赐晔袌�(chǎng)規(guī)模之后，我們來看下房產(chǎn)科技行業(yè)核心的發(fā)展趨勢(shì)。我們總結(jié)了5個(gè)變化的核心趨勢(shì)，除了剛才講的電商化，還包括智能化、工業(yè)化、金融化和共享化。我們看到，智能化貫穿了房產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，舉個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的例子。開發(fā)環(huán)節(jié)的智能化還在早期，處于一個(gè)信息化到云化的過程之中，也就是建筑云。建筑云領(lǐng)域集中度很高，第一名廣聯(lián)達(dá)占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，下面就是魯班軟件。整個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)的云化過程，其實(shí)相對(duì)來說還是比較緩慢的，我們來看看廣聯(lián)達(dá)云化的滲透率。2017年廣聯(lián)達(dá)合同收入25億元，SaaS合同收入不到2億，云化滲透率還在個(gè)位數(shù)的比例。云化之后，大數(shù)據(jù)和人工智能的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施也就搭建完畢了，開發(fā)環(huán)節(jié)將真正進(jìn)入智能化時(shí)代。工業(yè)化是制約房產(chǎn)細(xì)分行業(yè)電商滲透的一個(gè)瓶頸，典型的例子就是互聯(lián)網(wǎng)家裝。另外一個(gè)很重要的趨勢(shì)就是金融化。房產(chǎn)行業(yè)從誕生的那一天開始，金融能力就尤為重要。比方說開發(fā)商，追求的就是低庫存、高周轉(zhuǎn)，從土地獲取環(huán)節(jié)就開始金融化，把現(xiàn)金流控制好�，F(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，本質(zhì)也是現(xiàn)金流管理，金融能力未來只會(huì)顯得更為重要。最后一個(gè)共享化，比如聯(lián)合辦公就是個(gè)全新的商業(yè)模式。這一頁，我們通過行業(yè)圖譜的形式舉了一些具體的案例，包括國(guó)外對(duì)標(biāo)公司和國(guó)內(nèi)代表公司。其實(shí)我們可以看到，每個(gè)房產(chǎn)科技賽道，國(guó)外都有百億美金級(jí)別的公司。建筑云行業(yè)是Autodesk，流通環(huán)節(jié)的Zillow，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的EQR，聯(lián)合辦公領(lǐng)域的Wework，家居電商領(lǐng)域的Wayfair等等。下面我們按每一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，按業(yè)務(wù)流去看房產(chǎn)科技能解決什么問題，帶來什么價(jià)值。開發(fā)這個(gè)環(huán)節(jié)，剛才講的很重要的就是智能化，也就是建筑云，到未來的建筑大數(shù)據(jù)、建筑人工智能。除了智能化，開發(fā)環(huán)節(jié)更重要的是工業(yè)化，特別是裝配式建筑。只有裝配式建筑達(dá)到一定滲透率，才有可能實(shí)現(xiàn)建筑工業(yè)化。2016年，國(guó)務(wù)院的規(guī)劃是，十年以后裝配式建筑滲透率30%，也就是到2025年左右滲透率才到30%，進(jìn)程很慢。工業(yè)化同樣是制約家裝領(lǐng)域出現(xiàn)獨(dú)角獸的瓶頸。從A股的東易日盛，到最近港股的齊屹科技，市值始終無法突破10億美元。核心原因就是這個(gè)行業(yè)工業(yè)化水平低，導(dǎo)致產(chǎn)品非標(biāo)，進(jìn)而影響電商的滲透率。開發(fā)環(huán)節(jié)之后是流通環(huán)節(jié)，流通環(huán)節(jié)發(fā)展趨勢(shì)很明確，就是電商化。這個(gè)電商化的過程不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的把產(chǎn)品放到線上賣，替代線下的過程。因?yàn)�，房產(chǎn)交易的線下經(jīng)紀(jì)是無法替代的。電商化更重要的是通過線上數(shù)據(jù)提高線下交易效率的過程。交易環(huán)節(jié)有三方，包括房源、客源以及經(jīng)紀(jì)人，通過數(shù)據(jù)在三方之間最優(yōu)匹配是效率提升的關(guān)鍵。一方面，要理解客源，從線上獲取客源過程當(dāng)中給他貼合適的標(biāo)簽，做用戶畫像。另一方面，要理解房源，根據(jù)用戶畫像匹配合適的房源。再一方面，還要找合適的經(jīng)紀(jì)人，匹配服務(wù)。我們看到，原來一個(gè)線上的線索最終轉(zhuǎn)化到線下成交，成功率只有千分之幾。電商化過程中，比較好的公司已經(jīng)可以將成功率提升至百分之一或者二，效率提升了10倍。房產(chǎn)流通電商化最明顯的案例就是58和貝殼找房之間的競(jìng)爭(zhēng)。頭部?jī)杉夜�司之間的競(jìng)爭(zhēng)，使得數(shù)據(jù)作為底層基礎(chǔ)設(shè)施成為關(guān)鍵護(hù)城河。數(shù)據(jù)一旦集中度提升起來，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的集中度將進(jìn)一步提升。之前，線上流量的排名，58遙遙領(lǐng)先，房天下和鏈家的流量是差不多的。但是現(xiàn)在貝殼和58在PK過程當(dāng)中，明顯導(dǎo)致市場(chǎng)集中度上升。因此，雖然表面上是貝殼和58的競(jìng)爭(zhēng)，背后其實(shí)是第二梯隊(duì)、第三梯隊(duì)的公司受到大面積影響。流通環(huán)節(jié)之后是運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，這里面包括了最火熱的長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公兩個(gè)領(lǐng)域。這兩個(gè)領(lǐng)域?qū)τ诮鹑谝�求�?huì)很高，尤其是長(zhǎng)租公寓，我們會(huì)特別看重公司的金融能力。長(zhǎng)租公寓可以理解為是一個(gè)再開發(fā)的過程，把房源拿過來以后有一個(gè)開發(fā)、改造的過程，這里面裝修成本的投入，最后基本上都要變成金融化的產(chǎn)品，和開發(fā)環(huán)節(jié)的本質(zhì)是一樣的。在租戶端，為了提前完成資金回流，會(huì)發(fā)行ABS，和開發(fā)環(huán)節(jié)拿定金、按揭貸款的邏輯也是一樣的。由于對(duì)于現(xiàn)金流管理的要求很高，所以越到最后，長(zhǎng)租公寓越是一個(gè)金融能力PK的過程。在調(diào)研過程中，我們也看到輕資產(chǎn)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司，都在持續(xù)都彌補(bǔ)自己的金融能力。運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)另一個(gè)重要趨勢(shì)就是智能化，智能樓宇、無人公寓這些。最后一個(gè)環(huán)節(jié)，就是服務(wù)環(huán)節(jié)。服務(wù)環(huán)節(jié)剛才講了家裝，家裝領(lǐng)域幾萬億的市場(chǎng)，一直為什么沒有超過十億美金的上市公司出來，核心的原因就是剛才講的工業(yè)化還很弱。沒有工業(yè)化，電商滲透率就提不上去。但是，我們看家居行業(yè)就解決了工業(yè)化問題。定制家居領(lǐng)域，擁有商品宅配、索菲亞等一批數(shù)百億市值的公司。核心就是因?yàn)榻鉀Q了工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的問題，索菲亞幾年前柔性生產(chǎn)的滲透率就達(dá)到了70%以上。相比十年后30%的裝配式建筑滲透率，無疑領(lǐng)先了一個(gè)時(shí)代。所以，我們看家裝和家居雖然市場(chǎng)規(guī)模差不多，但是工業(yè)化滲透率存在本質(zhì)區(qū)別�？偨Y(jié)一下，我們?cè)谌タ凑麄�(gè)房產(chǎn)行業(yè)過程當(dāng)中，核心圍繞的就是剛才講的智能化、金融化、電商化、工業(yè)化、共享化這五個(gè)維度。后續(xù)有機(jī)會(huì)可以多跟大家交流，謝謝。關(guān)注愛分析微信訂閱號(hào)（ifenxicom），后臺(tái)回復(fù)“房產(chǎn)科技”即可獲得完整版報(bào)告及房產(chǎn)科技論壇嘉賓演講用PPT電子版。

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