正版圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

文/顧天杰

進入2019年，樓市出現(xiàn)戲劇性變化，千城千策從三四線反攻一二線城市。

1月3日，青島高新區(qū)房管局發(fā)文，暫停執(zhí)行搖號政策，成為2019年首個調(diào)控松綁的城市。

從菏澤取消限售，到衡陽限價政策持續(xù)一天被撤回，再到青島高新區(qū)暫停搖號購房，地方政府在不斷試探政策的最大容忍度，因城施策的彈性空間越來越大。

青島高新區(qū)取消搖號 實乃迫不得已

根據(jù)1月3日《青島市高新區(qū)商品房公證搖號售房規(guī)則》，2018年6月實施搖號時，高新區(qū)地產(chǎn)市場亂象頻出，但目前商品房市場基本穩(wěn)定，決定暫停執(zhí)行。

過去1年，青島高新區(qū)樓市火爆。即使2018年6月之后市場降溫，高新區(qū)的新房依舊一房難求，所以當(dāng)?shù)刈》坎块T推出搖號的目的之一，就是堵住關(guān)系戶買房渠道。

2018年12月，搖號人數(shù)首次少于房源套數(shù)，也就是之前杭州出現(xiàn)的認(rèn)籌不足。說明高新區(qū)的樓市降溫幅度的確很大，很快就要迎接開發(fā)商的大幅打折優(yōu)惠了。

這背后透露的另一個信息是，去青島高新區(qū)買房的以投資客居多。

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投資客看中當(dāng)?shù)氐某醺咧薪逃�資源，還有一部分買房的，是買不起主城區(qū)房的剛需。

火爆長達(dá)一年，把投資和剛需客耗得差不多了，加上除高新區(qū)以外其他區(qū)域成交都在下降，蔓延到高新區(qū)只是時間問題。

投資客購買力觸頂、市場加速降溫、一二手房價格倒掛不明顯，高新區(qū)失去光環(huán)。

根據(jù)青島新聞網(wǎng)報道，從2018年3月后，青島二手房成交量連續(xù)下跌7個月，11月成交量回升，環(huán)比10月上漲18.79%，但同比2017年11月下跌50.17%。銳理數(shù)據(jù)也顯示，青島2018年新房成交12.64萬套，同比2017年減少17.02%。銷售面積1490.71萬平米，同比下跌12.49%。

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從2018青島全年新房成交來看，三月、四月、十一月是全年新房銷量最高月份，金九銀十反而成為少見的低谷期，是除新年2月以外，成交最低的月份。

眾多新一線城市，不再有金九銀十，買房客要么觀望，要么購買力已經(jīng)到上限。

處于強弩之末的青島高新區(qū)，選擇率先松開搖號，減輕壓力。

觸底信號終于出現(xiàn)了！

杭州有銀行傳出推出最長到80周歲的接力貸產(chǎn)品。

市場對于接力貸的期待，不止是年齡的延長，還有對樓市的刺激。

父母作為主要貸款人、子女作為共同貸款人，一些有房子女可以借父母名義買房，享受首套房優(yōu)先搖號、低首付、低房貸利率上浮等優(yōu)惠，繞開限購限貸。

有媒體實地探訪之后發(fā)現(xiàn)，杭州農(nóng)行工作人員表示，房貸借款人年齡最長一般是65歲，目前農(nóng)行可延長到70歲。接力貸業(yè)務(wù)主要借款人是父母，共同借款人是子女，可以按照子女年齡計算還款年限，按規(guī)定接力貸最長30年。實際操作中，接力貸的主要借款人還要信用良好、收入穩(wěn)定，申請難度很高，業(yè)務(wù)很少。

貸款期限延長只是因城施策的一個注腳，信貸寬松才是主角。

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一線城市房貸利率，被搖晃得哇嘎作響。

截止目前，上海部分銀行首套最低利率可執(zhí)行95折優(yōu)惠。截至2019年1月3日，融360檢測數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)多家銀行下調(diào)首套房貸款利率，首套平均利率降至5.09%，較2018年12月初監(jiān)測數(shù)據(jù)5.19%下降0.1%。

廣州情況類似，截止1月4日，廣州首套房貸利率上浮繼續(xù)松動。相比2018年底，廣州農(nóng)商行下調(diào)幅度最大，直接從上調(diào)20%降到上調(diào)5%，當(dāng)?shù)毓ば袑⑹滋追抠J利率從上調(diào)15%降至上調(diào)10%。

降準(zhǔn)之后，銀行普遍下調(diào)房貸利率，再疊加上限貸松動，才是房價期盼的觸底信號。

搖號與限價最有可能松動

所有樓市調(diào)控政策，限價見效最快，卻是副作用最大。限價只能控制名義上的房價，對實際房價沒有多大影響，更多的是數(shù)字游戲。

規(guī)避限價，就有雙合同、茶水費。搖號購房本來是用來終結(jié)雙合同的，在實際操作中，變成萬人搶房的助力。只要限價政策嚴(yán)格，一手房和二手房間存價差比較大，搖號買房就和A股打新中簽一樣，是穩(wěn)賺不賠的套利游戲，容易刺激搶房熱潮。

在上行周期，限價和搖號是打壓樓市最好辦法之一，但在降溫時是雞肋。

二手房價不斷下行，一二手房之間的價差越來越小，搖號申請人數(shù)也會越來越少，搖號政策就變得可有可無。杭州在2018年上半年部分樓盤萬人搶房，凍結(jié)資金高達(dá)上數(shù)十億，中簽率低到個位數(shù)。到了2018下半年，大部分樓盤中簽率超過50%，甚至無人搖號。預(yù)期下降，誰愿意去排那個隊。

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于是，貨幣寬松加部分城市松綁。

1月4日傍晚，央行宣布降準(zhǔn)1個百分點。2019年1月15日和1月25日，分別下調(diào)0.5個百分點，兩次只相隔10天。

房地產(chǎn)是最渴望資金的行業(yè)之一，總有些資金會流入房企，資金寬松，有助減少土地流拍。

銀行資金充裕，新一年信貸額度放開，購房者的房貸門檻略有降低，部分銀行將利率逐漸恢復(fù)到基準(zhǔn)利率附近，購房成本下降。

不過，別以為房地產(chǎn)會大漲，剛需改善買房路并沒有平坦多少。

首先，大面積迅速松綁調(diào)控不被允許，只有那些成交量、土地財政壓力大的城市，才可能探索到政策底線。越急著松綁，存在的問題可能越大。

探路者城市，可能成為先鋒，也可能成為先烈。

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