青島香港中路商業(yè)作為青島的核心區(qū)域，從90年代末開始各大商場涌現(xiàn)，形成青島市的商業(yè)中心區(qū)。小蝦盤點了下商業(yè)發(fā)展大體的路徑：

佳世客1998年開業(yè)，家樂福1999年開業(yè)，陽光百貨2003年開業(yè)，麥凱樂2006年開業(yè)，海信廣場2008年開業(yè)，百麗廣場2010年開業(yè)，基本形成了香港中路的商業(yè)格局。然而2015年萬象城開業(yè)，打破了這種看似穩(wěn)定的局面。

青島中心2014年開業(yè)，2015年基本涼涼。海航萬邦2014年開業(yè)，2015年關閉。陽光百貨2016年關閉，百麗廣場2018年關閉。銀座商場（香港中路店） 2016年開業(yè)，2018年李滄和諧廣場的銀座百貨閉店，香港中路店人氣也是一直堪憂。未來廣場2018年開業(yè)，2018年隨著地球港的關閉，基本宣告失敗。

青島香港路商業(yè)生存現(xiàn)狀

針對青島香港路的這些起起伏伏的商業(yè)，特別是中小型的商業(yè)，我認為有以下幾方面原因：

1、區(qū)域范圍競爭激烈，城市范圍多中心化。

香港路辦公商務區(qū)從麥凱樂到海天中心，4㎞的距離上分布了很多商場，高端有海信廣場、低端有家樂福，中間有永旺、麥凱樂、銀座百貨，更有“手握無限手套的滅霸”萬象城。香港中路原定位全市的商業(yè)中心，輻射消費層次很廣，但隨著新都心、李村、嶗山等商業(yè)的崛起，使得青島逐漸出現(xiàn)多商業(yè)中心化，于是香港路的商業(yè)吸引力逐漸降低。目前輻射全市級的應該就剩萬象城和海信，永旺、家樂福等主要去解決區(qū)域內消費力。

青島凱德mall

2、區(qū)域內消費力總量不足。

消費力分幾部分，第一部分老市南區(qū)居民，一般來說老城區(qū)的居民消費力相對會弱，不是他們沒有錢，是年齡偏大，不舍得花錢�？赡苁心蠀^(qū)這邊該不會太大，但比較早來這個區(qū)域的應該也在50以上了。第二部分，市南區(qū)高端小區(qū)，他們有消費力，但是海信、萬象城等已經(jīng)滿足需求。第三部分，CBD的辦公人群，特點是下班回家，偶爾也有下班見朋友的需求，但是可選擇地方會比較多。

3、山東人普遍的三個特點：結婚早、生孩子、愛存錢。

再加上青島的旅游城市一個屬性，房價高、工資一般。所以整體上城市消費活力弱。同時一個城市晚上熱鬧不熱鬧，除了未婚情侶、單身白領、再個就是學生群里。雖然學生產(chǎn)生不了多少消費，但是他們有時間，可以帶動活力。青島恰恰學校相對少、結婚早，所以晚上9點半之后去哪人都不多。個人感覺北京結婚、生孩子都晚。我個人認為20-30歲是消費力最強的時候，也是沒有房貸的時候。

4、再說項目一個重要屬性，青島中心、海航萬邦、未來中心都屬于小體量寫字樓裙樓商業(yè)。

放眼全國來看，這么小的寫字樓配套做得特別有特色的不多，因為體量小，可逛性不強，很難目的地性消費，本質上還是解決的是1.5頓飯的生意，而且周末人也不多。

工作餐

但是如果有好的自帶流量的品牌的話，結果會有所不同。

小蝦在北京時住在央視大樓、金臺夕照站附近，對面有一個財富購物中心，體量3.8萬㎡，地下1層，地上3層，我個人覺得是一個非常標準的商務配套中心。餐飲有星巴克、太興、綠茶、漢堡王、滿記甜品、地下就是屈臣氏、BLT超市、漢拿山、口留香、金鼎軒等。還有美麗田園spa、熱風、珠寶、雪茄、拉夏貝爾、G2000等偏商務型人群需求的品牌。每次去主要是請朋友吃飯，有三個原因，第一，在地鐵口10號線和6號線交匯金臺夕照站，交通便利；第二，綠茶餐廳性價比高、環(huán)境好、味道也不錯；第三，就是離家和公司都近。所以，商務配套型也是可以吸引就近的居民的消費需求，前提是要有好的品牌力。

北京財富購物中心

另外，芳草地本質上也是屬于商務配套型，但是特色做到極致，所以附近的居民或者國貿上班的白領也經(jīng)常去看電影+請朋友吃飯。燃鵝，芳草地馬路對面的中駿世界城，屬于寫字樓裙樓商業(yè)，就一直做得不溫不火。

芳草地購物中心

所以對于中小體量來的商業(yè)來說，中規(guī)中矩的來做，很難把影響力擴大，以周邊辦公和居民定向消費為主。如果想生意更好一點，就需要項目引進品牌力比較強或者自帶客流的商家，才能讓客戶有品牌追隨效果。同樣，這種情況下，項目需要考慮品牌因素，在租金政策方面做出讓步。

當然，放在兩年前、在沒有這么多抖音網(wǎng)紅產(chǎn)品出來之前，我不相信小體量的商業(yè)可以有能力輻射全城、甚至全國。

舉例一：西安大悅城在西安大雁塔廣場旁邊，原來為秦漢唐商業(yè)廣場，開了三四年之后，16年左右的主力店世紀金花百貨關閉，就走下坡路。主要原因是周邊居民量小，同時 交通不便利是硬傷，再個就是旅游客群很難對購物中心帶來消費力。但是2018年底大悅城開業(yè)，憑借一個雙手合十的孫悟空雕塑成為了來大雁塔旅游的人必來看的一個景點，開業(yè)前幾天都限流。

西單大悅城網(wǎng)紅孫悟空

舉例二：長沙文和友老長沙龍蝦館5000㎡，翻臺率10桌，外婆家、綠茶這種現(xiàn)象級排隊的翻臺率我記得是6桌。五一期間文和友老曬出來的取號，前面排隊7000桌，已經(jīng)成為了長沙旅游打卡地之一。

文和友龍蝦館打造老長沙場景空間

長沙文和友老海鮮館五一排隊取號7000多號

舉例三：芳草地購物中心內也經(jīng)常見到舉著小旗的旅游團，儼然已經(jīng)成為了北京的一個旅游景點。

芳草地購物中心藝術品

舉例四：類似的還有西安的言幾又，雖然那個位置很偏，通過一個網(wǎng)紅書店，成為了城市旅游打卡點。

西安邁科言幾又

所以說，小規(guī)模的項目如果想一炮而紅，還是需要極致的產(chǎn)品力和大膽的想象，否則就中規(guī)中矩，放大餐飲的比例，做一板一眼的商務型配套中心。

當然網(wǎng)紅的產(chǎn)品背后需要有成熟的商業(yè)模式和業(yè)態(tài)組合，去轉化網(wǎng)紅產(chǎn)品帶來的流量，增強消費者消費黏性，否則就出現(xiàn)像西安藍海風漫巷的情況，2018年12月開業(yè)瞬間刷爆朋友圈，一時間風頭無兩，但是很快商業(yè)人氣就以肉眼可見的速度下降，因為消費者在這里打卡網(wǎng)紅之后，發(fā)現(xiàn)這里并沒有適合自己消費的空間。

西安藍海風漫巷

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