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城陽心，想象不到的降價速度

今天下午，正在為各大媒體發(fā)布的臺風預(yù)警感到煩心時，一個不亞于臺風的消息襲來：城陽心的品質(zhì)大盤均價13800元/平方米賣工程抵賬房！

對于這個盤，我實在是太熟悉了。毫不夸張的說，正陽中路就是城陽區(qū)的香港中路，但是香港中路上也找不出有利群、萬達廣場、華潤萬象匯、魯邦風情街這么密集的商業(yè)配套，此外還有城陽實驗二小、城陽區(qū)人民醫(yī)院這樣頂級的教育、醫(yī)療配套。

紙面上的配套，近乎完美。

開發(fā)商對于項目的規(guī)劃也不錯，打造的是“兩軸三園二十四府大圍合公園式”社區(qū)，社區(qū)內(nèi)自建雙泳池輕奢會所，涵蓋游泳、健身房、瑜伽室、咖啡吧、書吧等多重健康休閑體驗，這個確實是有，在開盤之初就已經(jīng)運營。

在白云山板塊眾多樓盤叫價1.6萬元/平方米時，這個核心地段的高端大宅賣2萬元/平方米是相對合理的。

但是，它的降價速度遠遠超乎了我的預(yù)料，差不多在一個月內(nèi)，這個原本穩(wěn)定在1.9萬元/平方米的大盤，先是出現(xiàn)了千元級別的罕見跌幅，最后竟然直接來了一個兩千元級別的大跌！

這樣大幅度的連環(huán)跳，在青島極少出現(xiàn)！

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除了價格，我希望大家還應(yīng)該關(guān)注的是降價的戶型。不是130平以上的大戶型，是現(xiàn)在目前所最需要的103和118緊湊型套三戶型！這說明什么？這說明，正常價銷售，連市場上的主流剛需都已經(jīng)割無可割了！

當這兩者結(jié)合在一起時……

樓市，也許比我們所預(yù)料的，還要糟。

三大原因，讓府系大宅先“倒”下

我想，很多人心中可能都有一個疑惑：以前樓市的降價潮，都是從城市或者區(qū)域邊緣地帶先刮起來，最后波及到核心區(qū)，帶動力也會非常微小，為什么這一次會是核心區(qū)先震？

老王看來，有三大原因。

第一，城陽的供需比。隨著城市西進北擴，城陽區(qū)的確是承載主城區(qū)剛需外溢的主要區(qū)域之一，但不是唯一。高新區(qū)的崛起分去了城陽很大一杯羹，地鐵11號線讓藍色硅谷又收割了不少投資客。去年下半年樓市盛極而衰后，以白云山片區(qū)為代表供地潮徹底扭轉(zhuǎn)了城陽區(qū)的供需比。而且相對萬科、龍湖、綠地的全方位宣傳攻勢，旭輝一直比較沉寂，似乎覺得客戶會像前幾年那樣自動上門。

實際上，能花2萬元/平方米左右的價格在城陽買高端住宅的客群本就十分稀少，營銷策略上再如此佛系，最后是如此結(jié)果也就不足為奇。

第二，利好背后的難解利空。背后那幾個大煙囪我就不說了，說另外兩個問題：交通和教育。說實話，樓盤確實位于城陽區(qū)獨一無二繁華商圈旁，但是醇熟商業(yè)配套帶來的副作用也顯而易見。正陽中路是我最不愛去的地方，感覺交通擁堵的程度比臺東都厲害，這個問題對于中高端購房者來說恐怕是最頭疼的一個問題。第二，就是教育。這個毗鄰實驗二小的小區(qū)看似是學區(qū)房，但實際上實驗二小是積分入學，也就是說買了這房子立即上名校很難。如果了解到這一事實，很多家長就不會砸下巨資去買。

第三，成本和旭輝的方向。如此絕版的地段，你們猜當年底價是多少？我想在遠郊區(qū)拼吐血的中海、越秀等開發(fā)商，絕對會哭暈在廁所里。兩幅地塊分別以2315元/㎡和2308元/㎡的樓面底價成交，總價約5.6億元。就是現(xiàn)在這個價格賣，開發(fā)商也是穩(wěn)賺不賠的。所以，就是連續(xù)降，開發(fā)商也是有底氣的。

再就是，旭輝在地產(chǎn)上也要喘口氣了。過去八年里，作為房地產(chǎn)行業(yè)成長較為迅速的房企之一，旭輝銷售額從2011年50億到2016年530億，6年時間完成了十倍增速。2017年，其又以96%的增速，完成合約銷售額1040億元，并憑此首次闖入千億陣營。

但是天變了，誰都無法逆天。2018年，旭輝將全年銷售目標定為1400億元，增速僅約35%。而且，旭輝的瘋狂擴張，也引起了相關(guān)部門的關(guān)注。根據(jù)“藍鯨財經(jīng)”的報道，2019年，房地產(chǎn)市場以“穩(wěn)”為主的基調(diào)下，旭輝的拿地熱情，引起了監(jiān)管層注意。市場多方消息表示，因旭輝等房企拿地激進，央行與證監(jiān)會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。旭輝雖然在第一時間澄清稱，并未收到相關(guān)文件，但其在接下來的時間，確實放緩了拿地速度。

在市場不好的情況下，不做出頭鳥，趕緊抽身而出是所有聰明人的選擇。

不等金九，樓市的多米諾骨牌就此倒下

毫無疑問，這個樓盤降到這個價格，與即墨金茂萬元線附近首開一起，對于整個北城區(qū)的沖擊是非常巨大的。

這個沖擊波，一定是東南西北全方位擴散。從這個盤的降價我們不難看出：

樓市中剛需存量比我們想象的還要少；

僅存剛需的購買力比開發(fā)商預(yù)估的還要弱；

整個的青島市場比天氣冷得更快。

買漲不買跌不是一種好的投資習慣，從8月份開始，樓市的機會越來越多了。但是如果你心里沒底，敢撿嗎？

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