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近日，西海岸一幅商業(yè)地塊以8624元/平價格成交，拍出了今年青島純商地的最高價。雖然規(guī)劃未出，但可以預見的是，未來在金沙灘啤酒城的西側(cè)或有一座商業(yè)綜合體拔地而起。

青島，作為一個著名的濱海度假城市，商業(yè)的發(fā)展成就有目共睹，近年來一些知名的商業(yè)大鱷也爭相進入，使得青島的商業(yè)市場愈加繁榮。

然而，在熱鬧的背后，卻是不斷有大型連鎖商超閉店，知名品牌退出青島市場。有人說這是市場優(yōu)勝劣汰的自然選擇，也有人說這是網(wǎng)絡電商崛起后的必然結(jié)果。

如果說青島的商業(yè)氛圍讓一眾“親民”的商超都熬不住的話，那么對于消費水平要求更高商業(yè)綜合體而言，青島人會對他們“感冒”嗎？

1.

在絕大多數(shù)80前的青島人眼里，提到“商業(yè)”那就是從一百到五百，從工藝美術(shù)到國貨公司。那時候，過年過節(jié)買東西必逛的是中山路，所有新潮的、時髦的、好吃的好玩的一應俱全，不太寬闊的馬路凝結(jié)了青島百年的商業(yè)史。

對于80后而言，很多人對于商業(yè)的“初記憶”來自于火車站旁的華聯(lián)商廈，青島第一個萬米商廈；第一個有自動扶梯的商廈；第一個具有娛樂功能的商廈。現(xiàn)在看起來有點low的商場，在當時已經(jīng)很厲害了，盡管扶梯是只能上行的。

然后更厲害的東方貿(mào)易大廈來了，作為當時青島最好的商場，不但有觀光扶梯，還有一整層的游樂城，吸引力可比當時也很新鮮的“開封菜”大的多了。不多久，僅有兩街之隔的國貨公司也重新開業(yè)，在隨后的的幾年里，這倆家商場一直“霸榜”青島人日常生活，直到百盛開業(yè)。

作為青島市乃至山東省第一個外資商場，百盛從開業(yè)之初就自帶光環(huán)，天天人山人海的，中山路上三大巨頭之首可不是浪得虛名。

然隨著市府東遷，中山路商圈也漸漸走向沒落。曾經(jīng)輝煌一時發(fā)達商廈，僅維持了不到十年就關(guān)門歇業(yè)，原本品牌云集的商業(yè)街，也漸漸被旅游紀念品商店取代。盡管劈柴院在老商圈復興中殺出一條血路，但環(huán)球還爛尾著，中山路的榮光還是過去了。

中山路商圈走向了沒落，但青島的其他商圈卻在崛起。利群商廈的開業(yè)，臺東商圈開始“上位”，隨后幾年，千川百貨、當代商城、萬達廣場、諾瑪特超市......臺東步行街成了青島最繁華的商街，臺東商圈也成為了青島第一商圈。

與此同時，市府東移使香港中路成為青島“核心”，以香港中路為軸心，向南北輻射形成的東部商圈，以無敵的地段，確立了在青島無可撼動的“龍頭”地位。從最早的佳世客、家樂福，到后來的麥凱樂、海信廣場、陽光百貨、萬象城，商界大鱷爭相涌入，東部商圈將被打造成為國際化青島的第一商業(yè)名片。

此外，還有依靠產(chǎn)業(yè)升級老樹換新顏，一躍成為山東第一大商圈的李村商圈；依靠樓市發(fā)展，自然形成的浮山商圈；以“大而全”為發(fā)展模式的嶗山商圈和后起之秀新都心商圈。青島市內(nèi)形成了七大商圈并立共生的商業(yè)格局已經(jīng)形成。

2.

在青島的零售商業(yè)歷史上，曾經(jīng)有一家叫“諾瑪特”的大型超市，不少90前應該有印象。最繁盛時期，曾和利群、萬達并稱為臺東商圈“三巨頭”。但很突然的，青島市區(qū)的兩家諾瑪特超市相繼停業(yè)。有資料指出，當時的諾瑪特中國區(qū)公司，由于發(fā)展過快，資金鏈緊繃，導致無法按時向供應商還款以至官司纏身，全面退出中國市場。

有分析指出，諾瑪特選址問題和經(jīng)營策略失誤是導致它失敗的最主要原因。以曾經(jīng)的青島臺東門店為例，一路之隔，就有利群和沃爾瑪（萬達廣場）兩家大型超市，五百米半徑內(nèi)有五家中型以上商超。此外，低價比拼，打價格戰(zhàn)，出血多，回血慢，長期入不敷出，自然以失敗告終。

同樣以閉店落幕的還有來自世界三大零售商之一的英國特易購（TESCO），位于人民路和重慶路交匯處的樂購，建立之初是奔著零售商超和百貨綜合型商場的目標去的，帶著世界三大零售商之一的光環(huán)，開店之初也吸引了大批的品牌入駐。但逐漸的，品牌開始撤柜，超市商品打價格戰(zhàn)又玩不過隔壁的利群（是的，又是利群）。盡管，電影院的存在為商場里為數(shù)不多的餐飲提供了客流，但由于選擇過少，不少人更樂意吃飽了再來看電影。所以商場最終的結(jié)局也就可想而知。作為人民路改造項目的商業(yè)配套，業(yè)主還沒有大規(guī)模的入駐，配套先垮了的情況也不多見。

最近幾年，諸如諾瑪特和樂購這樣的例子在青島并不少見。同樣是外資品牌的樂天，在國內(nèi)的其他門店是被自己的母公司“作死”的（不知道的朋友可以自行搜索“韓國樂天中國關(guān)店”），唯獨在青島，是自己干不下去先關(guān)門的。而關(guān)門的原因，無外乎“定位不清”“無特色”“選址問題”等等原因。

如果說外來的和尚不會念中國的商業(yè)經(jīng)，水土不服還情有可原。同樣是中國本土的品牌也未必就算得好自己的賬。

2016年8月，經(jīng)營了13年的陽光百貨閉店。作為曾經(jīng)的高奢品牌聚集地，陽光百貨是東部商圈的重要地標之一，用現(xiàn)在話說，那就是當年高消費人群和旅游者必須打卡的網(wǎng)紅地標。無論從選址還定位，陽光百貨經(jīng)營思路還是比較清晰的，但依舊沒能走完它的第二個十年。

無獨有偶，2018年4月開業(yè)不足兩年半的麥凱樂新都心店停業(yè)。作為新都心商圈首個開門納客的商業(yè)綜合體，它還沒來得及輝煌就已經(jīng)隕落了。而與它僅有一站（地鐵站）之隔晚五個月“出生”的凱德mall已經(jīng)成為了商圈大佬，地位無可撼動。

據(jù)不完全統(tǒng)計，近五年來，青島關(guān)停閉店的大型商業(yè)超過十家，僅今年就有三家華潤萬家和臺東沃爾瑪先后停業(yè)。

還有些商超，雖然正常營業(yè)，但在青島旅游旺季的七八月間，仍然感覺有些“涼”，比如說那個被網(wǎng)友吐槽“公交車都開空調(diào)了，這家商場還沒開”的李村某商業(yè)；比如一街之隔，別家吃飯排隊，自家餐飲撤柜的CBD某商業(yè)。

3.

曾經(jīng)有過這樣的討論，在電子商務蓬勃發(fā)展的今天，實體商業(yè)是不是已經(jīng)進入了寒冬？答案顯然并非如此。

盡管過去了四年多，萬象城開業(yè)當天萬人空巷的場景還是被很多人津津樂道，也許有明星效應也許是營銷的成功也可能是圖新鮮。但不能否認的是，四年后的現(xiàn)在，萬象城依然是節(jié)假日青島人流量最高的地方之一，高峰時段熱門餐飲店依舊要等位半小時以上。

還有那個僅用兩年時間就混成“商圈大佬”的凱德mall，體量大業(yè)態(tài)多品牌豐富，優(yōu)勢明顯，隨著體驗式購物越來越受到消費者青睞，凱德mall在整個商圈中幾乎獨占鰲頭，沒有對手，甚至幾站之隔的老牌商業(yè)綜合體，也都受其影響。

同樣的事例還有很多，由此可見，并不是實體商業(yè)的寒冬來了，而是沒有特色定位不清的商超已經(jīng)無路可走了。

改開40年，老百姓的生活水平和消費觀念已不同往昔。質(zhì)優(yōu)價廉當然受歡迎，但現(xiàn)在的消費者也愿意為高水平的服務買單、為新奇的經(jīng)營理念買單�！皣L鮮”已經(jīng)不再是年輕人的專利，即便是以中老年為客群主體的商超，既做不到“價廉物美”又做不到“新奇有趣”，也照舊只有關(guān)門大吉。

4.

喊了好多年，終于在建的宜家最近又頻頻刷屏了，據(jù)可靠消息稱，青島宜家將于明年3月正式營業(yè)，期待已久的宜家粉們再也不用眼饞人家濟南了。

多年沒有新規(guī)劃的臺東商圈不就后將迎來中糧大悅城，盡管才開工，但已經(jīng)有人把它的建成開業(yè)和臺東商圈的擴容復興畫上了等號。

還有那個年紀輕輕就夭折的麥凱樂新都心店，將改造成保利廣場，計劃于年內(nèi)開業(yè)，期待在這家全新的店能像重生的人民路商業(yè)體（悅薈廣場）一樣，煥發(fā)新的活力吧。

每一年，青島都有很多的商業(yè)開張營業(yè)，也有些門店走到了盡頭。這些與市場有關(guān)，也與市場無關(guān)。怎么樣才能吸引青島人的目光，是那些已經(jīng)入駐青島和將要入駐青島的大型商業(yè)經(jīng)營者們需要思考的問題。

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