首先我們旗幟鮮明的說清楚，買小產(chǎn)權(quán)房沒有保障，這個(gè)絲毫不含糊，不容置疑。

現(xiàn)實(shí)中也有極少數(shù)人在買小產(chǎn)權(quán)房，可以買嗎？他們?yōu)楹钨I？她們?nèi)绾钨I的？

一.那么什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房是民間的一種約定成俗的叫法，并不是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓俜皆~匯，在我國房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)沒有這個(gè)名詞。

小產(chǎn)權(quán)房主要指兩類：

一：經(jīng)過國家相關(guān)政府部門的土地、規(guī)劃、建設(shè)環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的城中村改造房，有證也叫宅基地，產(chǎn)權(quán)登記在個(gè)人名下。

有的是合法建設(shè)，但是產(chǎn)權(quán)登記在集體名下，屬于集體的物業(yè)，但是由村民個(gè)人居住使用，也有的是回遷房；

有的則是企業(yè)的集體集資房，建在企業(yè)的土地上，房產(chǎn)證會寫集體產(chǎn)權(quán)占據(jù)多少比例，個(gè)人產(chǎn)權(quán)占據(jù)多少比例，只要企業(yè)同意，可以在企業(yè)改名字，受到企業(yè)保護(hù)，但是不受國家保護(hù)。

二：未經(jīng)任何國家相關(guān)部門和環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在租用土地或非法侵占的土地上的房屋，你可以理解為這是一套完全沒有合法證件的違建房。

二.房產(chǎn)歸屬以登記為準(zhǔn)

我國法律規(guī)定房產(chǎn)的歸屬以登記為準(zhǔn)，房子登記在誰的名下，這套房子就是誰的

《物權(quán)法》第九條　不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

現(xiàn)實(shí)中，我們會遇到很多涉及房產(chǎn)歸屬的協(xié)議，比如離婚協(xié)議，繼承公證（公證遺囑書），房產(chǎn)買賣合同，贈與公證約定房產(chǎn)的分配，只要尚未到不動產(chǎn)交易登記中心辦理相關(guān)的物業(yè)登記，就不能說這套房子已經(jīng)是自己名下了。

所以購買小產(chǎn)權(quán)房無法登記在你的名下， 自然就無法認(rèn)證房產(chǎn)歸屬了！權(quán)益無法得到保障。

不動產(chǎn)登記需要交稅，你愿意免稅不登記嗎？

辦理不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，需要交稅，按照不同的房子，交易情況，稅費(fèi)是不同的，通常需要數(shù)萬，十幾萬，甚至幾十萬的稅費(fèi)，你見過房子可以過戶的前提下，買家告訴業(yè)主為了節(jié)省很多稅費(fèi)，房子不去辦理過戶手續(xù)嗎？

我相信這樣子的買家是不存在的，當(dāng)然為了節(jié)省增值稅（需要等滿2年），個(gè)稅（等滿五年唯一），契稅（等買家首套）等稅費(fèi)，有的買家會等房產(chǎn)證滿二年或者滿五年才交易，適當(dāng)延遲過戶時(shí)間，在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下是存在的。

三.誰可以合法購買小產(chǎn)權(quán)房？

如果是合法報(bào)建的小產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證，也叫做宅基地，那么本村村民是可以買賣的，小產(chǎn)權(quán)僅限于本村戶口的人購買。本村村民僅限于當(dāng)前戶口在本村，如果戶口已經(jīng)遷移出去，也是喪失了買房資格的（比如女兒外嫁或者上大學(xué)遷出戶口，或者入伍，移民注銷戶口）。

為何不讓村外的人購買？

相信這與王朝周期律有關(guān)，為了保障農(nóng)民利益，讓農(nóng)民有土地可以休養(yǎng)生息，防止土地被兼并，造成失地農(nóng)民生活困頓，所以我國不允許村外的人購買土地以及土地上面的房屋。

四.小產(chǎn)權(quán)房的缺陷到底有哪些？

1.無證無法證明權(quán)屬：

上面說了，有的小產(chǎn)權(quán)房完全是違建，沒有任何證件的，有的則是雖然有證，但是證件不登記在你的名下，故而對于買房人來說，房子并不能算是本人名下的房產(chǎn)。

2.小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量差

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)通常都是小包工頭建設(shè)的，建設(shè)團(tuán)隊(duì)顯然無法與正規(guī)的商品房建設(shè)團(tuán)隊(duì)相比，而且缺乏監(jiān)督，尤其為了賺快錢，建設(shè)質(zhì)量其實(shí)是無法比擬的。建筑年限稍長，容易就可能比較破舊，甚至出現(xiàn)裂縫等影響居住體驗(yàn)，也會較快進(jìn)入危房導(dǎo)致無法入住。

3.無金融屬性

由于小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)，無法交易，故而肯定無法申請任何銀行的抵押貸款的，故而不可能因此申請到房貸的，必須全款購買，后續(xù)也無法申請抵押貸款，這個(gè)和商品房不同。商品房可以按照國家政策申請房貸或者消費(fèi)貸，經(jīng)營貸，最多可以申請到房產(chǎn)價(jià)值的70%，甚至更高。

有的出售小產(chǎn)權(quán)房會讓買家申請信用貸，務(wù)必要注意，信用貸總體上額度不高，利率很高，借款年限不長，所以還款壓力會很大的，務(wù)必要注意慎重申請信用貸。這個(gè)本質(zhì)上與房子無關(guān)的，不能說是這套房的金融屬性，購買小產(chǎn)權(quán)房通常情況下也不會增加買家的信用貸款額度。

沒有金融屬性意味著沒有金融杠桿，升值幅度有限。

4.拆遷風(fēng)險(xiǎn)，完全無保障

由于小產(chǎn)權(quán)的建設(shè)可能沒有得到有關(guān)部門的認(rèn)可就建起來了，故而拆遷的時(shí)候，有可能得不到絲毫的拆遷補(bǔ)償，即便有證，拆遷補(bǔ)償也是給原業(yè)主的，不會給購買人，故而風(fēng)險(xiǎn)很大。

5.小心破限購，返租等概念的房子

一套房子有多種權(quán)限，主要有所有權(quán)，使用權(quán)，收益權(quán)，所有權(quán)和使用權(quán)是可以分離的（出租），很多小產(chǎn)權(quán)房的出售都會宣傳為公寓，可以破解限購政策。另外有的投資性質(zhì)的，也會用返租的概念，這個(gè)更加要小心。

五.小產(chǎn)權(quán)房的優(yōu)點(diǎn)有哪些？(為什么仍然有人在購買小產(chǎn)權(quán)房？)

基于此，非村民購買小產(chǎn)權(quán)房一定是非法行為，是無法得到法律保護(hù)的，我們堅(jiān)決反對大家購買小產(chǎn)權(quán)房，態(tài)度非常明確�？墒俏覀冇纸�(jīng)常遇到有人推薦小產(chǎn)權(quán)房，甚至有的人明知道風(fēng)險(xiǎn)，也有少數(shù)人在購買小產(chǎn)權(quán)房，這又是為何？

1.價(jià)格便宜

舉個(gè)例子，東莞厚街萬達(dá)公館二手掛牌均價(jià)23000元/㎡，而就在不遠(yuǎn)處的小產(chǎn)權(quán)房世紀(jì)公園均價(jià)卻僅為5500元/㎡，為厚街萬達(dá)公館的四分之一。（數(shù)據(jù)來源：東莞房姐）

（來自安居客）

從通常的小產(chǎn)權(quán)房與周邊的商品房來分析價(jià)格差距，通常來說小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格在商品房的1/4到2/3之間，換句話來說全款購買小產(chǎn)權(quán)房的錢只能用于商品房的首付款，這個(gè)價(jià)格差距還是非常有吸引力的。

2.商品房也存在無證交易

我們也經(jīng)常遇到一些客戶購買尚未出房產(chǎn)證商品房，比較常見的是一手業(yè)主購買了商品房，因?yàn)橐皇謽浅鲎C比較慢，遇到業(yè)主本人的一些情況，有可能在尚未出證的時(shí)候就出售，這種房子也比周邊已經(jīng)出證的房產(chǎn)價(jià)格明顯低一些，也有人購買的。當(dāng)然相比小產(chǎn)權(quán)房，這種房子通常過一些時(shí)間可以過戶到本人名下的，但是畢竟當(dāng)前尚未過戶，暫時(shí)也無法過戶，所以風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)也是存在的，交易不受保護(hù)。

3.由于限購沒有資格購買商品房

房價(jià)不斷高企，為了解決自己的住宿問題，有一套房子可以承載自己的都市夢想，很多人在買不起商品房或者沒有資格購買商品房（當(dāng)前多數(shù)城市有限購政策）的前提下，眼光轉(zhuǎn)向了價(jià)格優(yōu)勢明顯的小產(chǎn)權(quán)房。

六.小產(chǎn)權(quán)房的保障有嗎？

購買小產(chǎn)權(quán)房的人還有哪些考慮呢？我們換一個(gè)思路來考慮，你想要什么保障？

1.無法剝奪的產(chǎn)權(quán)證明！

大家都知道，購買正規(guī)合法的商品房，可以到不動產(chǎn)交易登記中心辦理交易過戶手續(xù)，拿到了登記在本人名下的房產(chǎn)，國家就會保護(hù)本人的私有財(cái)產(chǎn)（神圣不可侵犯，非常自傲，我有房了�。�。

2.商品房本質(zhì)上也不是永久性的保障？

任何一套房子都存在房屋壽命問題，想象一下，你購買了一套老房子，屬于商品房登記在你的名下，樓齡可能比你的年齡還大，再過幾十年，房屋逐漸破敗，有可能成為了危房無法居住，甚至自然倒塌，房子滅失了，房子還屬于你的嗎？當(dāng)然不是了！

另外我們的商品房執(zhí)行的是土地出讓金70年政策，雖然當(dāng)前確實(shí)很少有到期的，不過慢慢的早期的房子也會進(jìn)入土地出讓金時(shí)間到期的問題。

所以即便購買一套合法合規(guī)的商品房，我們其實(shí)也購買了所有權(quán)（產(chǎn)權(quán)），但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)也會自然失去的，不可抗拒，也可以理解為我們購買的所有權(quán)本質(zhì)上也是購買了幾十年，上百年的使用權(quán)（得到法律保護(hù)，不受侵害）。

3.購買小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)核心是一次性支付了一筆多年的租金

如果小產(chǎn)權(quán)房是有房產(chǎn)證的，那么從租賃角度來說，不超過20年的租約是得到保護(hù)的，我們可以理解為，購買小產(chǎn)權(quán)房，其實(shí)是購買一筆長期的租約，相比通常的租約是按月按季度，按半年，或者按年支付租金，這是一筆多年的租金提前預(yù)付了。小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主有義務(wù)保護(hù)你的租約，如果提前違約，需要支付一筆違約金。即便小產(chǎn)權(quán)房在本村村民之間轉(zhuǎn)讓了產(chǎn)權(quán)，按照買賣不破租賃，租約也是得到保護(hù)的。

如果小產(chǎn)權(quán)房本身是違建，那么所謂的業(yè)主本身也是朝不保夕，自然無法顧及你的利益了，一旦出事，估計(jì)跑的比兔子還快，想退錢，那就難了。非法物業(yè)的租賃權(quán)（使用權(quán)）也是無法

七.有的小產(chǎn)權(quán)房有產(chǎn)權(quán)證，啥意思

這個(gè)是否有證，其實(shí)真的與你無關(guān)。

有的小產(chǎn)權(quán)房是合法報(bào)建的，確實(shí)有證，但是這個(gè)證是他人的名字，有證的小產(chǎn)權(quán)房也會比無證的便宜一些。

有的房子則是違建，完全無證的。

有一些小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)提供的是自制使用權(quán)證，或者其他五花八門自制的證件，完全是蒙人的，得不到國家的認(rèn)可。

八.小產(chǎn)權(quán)房可以再次轉(zhuǎn)讓嗎？

既然你的購買是非法的，得不到保障的，自然你也無法出售了，我們呼吁不要購買小產(chǎn)權(quán)房，所以購買小產(chǎn)權(quán)房的受眾面是很小的。

不過既然你購買有價(jià)格優(yōu)勢，相信你出售的時(shí)候相比將來周邊的商品房依然有價(jià)格優(yōu)勢，所以在一定程度上，也會有人購買的，理由基本上和你購買的道理是一樣的。

轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房會有盈利嗎？相比商品房有銀行貸款的杠桿作用，小產(chǎn)權(quán)房的收益比例一定會低一些的！如果周邊的商品房升值了，你的小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格也會隨之升值的。也一樣可以類似商品房那樣子住了幾年，還加價(jià)賣出去了。當(dāng)然最近一段時(shí)間商品房價(jià)格穩(wěn)定，小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格也一樣比較平穩(wěn)的。

如果說你擁有該房子的使用權(quán)，你轉(zhuǎn)讓的其實(shí)也是使用權(quán)，在周邊商品房租金沒有提升的前提下，小產(chǎn)權(quán)房的升值空間有限。

說到物業(yè)升值再次轉(zhuǎn)讓，務(wù)必要注意被原業(yè)主毀約收回

一旦原業(yè)主要求收回有的可以退還原購房款（略略還有點(diǎn)補(bǔ)償權(quán)作利息，不過通常很少），也有很多會找各種借口強(qiáng)硬收回，原房款都未必退還，可以說血本無歸。

九.小產(chǎn)權(quán)房如何交易？

1.務(wù)必到管理處，或者村委簽約

這種簽約也談不上對你的保護(hù)，因?yàn)榻灰准热皇欠欠�無效的，不過多一個(gè)見證人，自然多一點(diǎn)點(diǎn)的保障。

2.公證有效嗎？

至于有的人說能否去公證處做公證，能否讓律師見證，原理基本上一樣的，無法徹底保護(hù)你的利益，但是多一點(diǎn)點(diǎn)的保障（見證人）。

3.記得讓家人簽字。

如果有房產(chǎn)證的，建議讓產(chǎn)權(quán)人的家人（妻子，子女，父母）等也簽字。將來家人以不知道為由奪回房產(chǎn)，你自然多了一個(gè)說辭了。

4.記得約定補(bǔ)償

寫清楚如果有拆遷或者無法繼續(xù)居住，酌情退還有關(guān)的資金，業(yè)主如果拿到了拆遷補(bǔ)償，則可以要求對補(bǔ)償金分成。

5.合同如何簽：

買賣

有的小產(chǎn)權(quán)會簽署買賣合同，當(dāng)然了，上面已經(jīng)分析了，這個(gè)是無效的

使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

這個(gè)其實(shí)就是出租，如果小產(chǎn)權(quán)房是合法建設(shè)的，那么使用權(quán)（出租）的轉(zhuǎn)讓也是有效的，如果房子本身是違建，使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓其實(shí)也是無效的。

共建

也有很多小產(chǎn)權(quán)房，在建成之前采用共建的商業(yè)模式簽約，業(yè)主出土地資源，你出建設(shè)資金，建成后房子的其中幾層給你使用，有的約定使用時(shí)間，有的則約定其中部分房間永久性歸你使用。這個(gè)模式務(wù)必要注意，建設(shè)資金支付了，最后干脆連房子都未建成，損失可能會更多，當(dāng)然一旦建成入住，成本顯然比上述的會低一些。

十.拆遷有補(bǔ)償嗎？

通常來說，即便是違建，征地式拆遷會有一定的補(bǔ)償，如果是拆違式拆遷，自然不會有任何補(bǔ)償?shù)摹?/p>

當(dāng)前各地拆違的力度很大，存在部分買家剛買了房子裝修完畢，房子就被強(qiáng)拆了，簡直欲哭無淚，非常的崩潰。

有證的小產(chǎn)權(quán)房拆遷肯定會有補(bǔ)償，而且額度會較高一些，有證的小產(chǎn)權(quán)房不會隨便被拆遷的。

十一.小產(chǎn)權(quán)房會轉(zhuǎn)正嗎?

傳聞小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的新聞其實(shí)蠻多的，但是站在當(dāng)前的政策下，轉(zhuǎn)正的概率很低，至少短期內(nèi)不會轉(zhuǎn)正的，基本上屬于中介或者其他利益相關(guān)者蓄意誤導(dǎo)性質(zhì)的新聞傳播，無法得到官方的確認(rèn)。

十二.哪些小產(chǎn)權(quán)可以購買？

1.同一個(gè)村集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。

這個(gè)肯定是合法合規(guī)的，到房子所在的村委，鄉(xiāng)政府等有關(guān)部門辦理登記手續(xù)即可得到認(rèn)可和保護(hù)。

2.法不責(zé)眾

如果小產(chǎn)權(quán)房成行成市，已經(jīng)形成規(guī)模了，拆遷難度就很大了，畢竟涉及太多的利益。

3.看規(guī)劃

購買之前最好上規(guī)劃局有關(guān)網(wǎng)站打聽一下該區(qū)域的規(guī)劃，如果已經(jīng)有規(guī)劃（或者潛在的規(guī)劃），那么房子被拆遷的概率自然就大大的增加了。

4.得到同意

如果你購買可以得到特許，有關(guān)部門允許你的交易，自然也是可以的了，不過好難啊

綜合以上分析：

1我們強(qiáng)烈建議不要購買小產(chǎn)權(quán)房

2如果你將購買小產(chǎn)權(quán)房視同租賃，一樣沒有產(chǎn)權(quán)保障，也可以酌情考慮的

3如果可以居住該小產(chǎn)權(quán)房足夠長的時(shí)間，那么也是值得的。提前支付租金住滿期望的期限，也算是合理的。

4購買小產(chǎn)權(quán)房最大風(fēng)險(xiǎn)是拆遷或者被業(yè)主強(qiáng)制收回，血本無歸。

你會購買小產(chǎn)權(quán)房嗎？你周邊有人買了小產(chǎn)權(quán)房嗎？他們過得如何？

運(yùn)氣好就有保障，比買大產(chǎn)權(quán)合算多了，運(yùn)氣不好就沒保障，比如遇到一房多賣，或者遇到強(qiáng)拆的就悲哀，這個(gè)看運(yùn)氣的。我身邊很多買小產(chǎn)權(quán)的都住的好好的，都沒出現(xiàn)這些情況。

以前我在福州開店，店鋪旁邊就是一棟小產(chǎn)權(quán)7層樓，建在私立學(xué)校里面，當(dāng)時(shí)一套16萬阿姨買在三樓的120平米，樓層高會更便宜一些，買那房子大部分都是老師買的，16萬在當(dāng)時(shí)也不算便宜了2005年時(shí)，但是跟商品房比還是要便宜很多，現(xiàn)在已經(jīng)住了16年了，那種三居室的，現(xiàn)在租一個(gè)月至少也要3千多塊錢了，前幾年就是這個(gè)價(jià)了，住5年就回本了，以后都是賺的了。

• 不過買小產(chǎn)權(quán)還是要小心，找可靠的開發(fā)商，買成片大規(guī)模小產(chǎn)權(quán)房比較有保障，以免被強(qiáng)制拆除。小產(chǎn)權(quán)被拆除的幾率比較小，差不多只有百分幾的幾率，選擇非常重要。

小產(chǎn)權(quán)房的定義

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

小產(chǎn)權(quán)的歸宿終將如何？能否轉(zhuǎn)正？

（1）這顯然是不能的。

小產(chǎn)權(quán)房從一開始就是非法的，這類房產(chǎn)沒有繳納土地出讓金，沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會予以備案，法律上自然得不到保護(hù)。

（2）小產(chǎn)權(quán)房只允許租，不允許流通交易，將是未來的趨勢。

假設(shè)小產(chǎn)權(quán)房得以轉(zhuǎn)正，那將與商品房享受同樣的資源待遇，就拿教育資源來說，在資源不足的情況下，如何實(shí)現(xiàn)平等分配？且小產(chǎn)權(quán)房本身就存在著問題，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)的事件屢屢發(fā)生，肆意讓其合法化，承擔(dān)的安全風(fēng)險(xiǎn)較大，所謂的“轉(zhuǎn)正”，并不是一件容易的事。

在“租售并舉、租購?fù)瑱?quán)”的號召下，政府放開了小產(chǎn)權(quán)房租賃市場，但后續(xù)租賃市場如何“同權(quán)”，也是掌舵人需要去化解的難題之一。

小產(chǎn)權(quán)房到底能買嗎？

首先應(yīng)該嚴(yán)厲譴責(zé)制造“小產(chǎn)權(quán)房”這個(gè)名詞的人，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上就是無產(chǎn)權(quán)房，在物權(quán)法、不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)及未來房地產(chǎn)稅的征收體系內(nèi)就沒有所謂小產(chǎn)權(quán)房的立足之地，政府、銀行層面是不承認(rèn)這類房產(chǎn)的。

除了自住以外，拿不到不動產(chǎn)權(quán)證沒有更多價(jià)值可言，該類房產(chǎn)無法辦理銀行貸款及抵押貸款，法律層面上這類房產(chǎn)不允許交易，如在購買中產(chǎn)生糾紛，得不到法律的保障。

如果手頭資金有限且僅用來自住，可以考慮入手，買這些小產(chǎn)權(quán)房時(shí)優(yōu)先考慮現(xiàn)房，對那些蓋了一半，工程進(jìn)度拖拖拉拉的項(xiàng)目最好敬而遠(yuǎn)之。

那么，如果購買了小產(chǎn)權(quán)房，需要承擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn)呢？

法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效。

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對房屋的保值和升值也有一定影響。

政策風(fēng)險(xiǎn)

購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

其次，購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償。

監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

沒有保障，風(fēng)險(xiǎn)非常大。

小產(chǎn)權(quán)房指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房子，部分有綠本（房屋使用權(quán)證），但絕大部分僅僅是個(gè)《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但是這個(gè)協(xié)議本身就不受法律保護(hù)。國土部曾多次表示，小產(chǎn)權(quán)房屋屬于違法建筑，不得確權(quán)登記下發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。小產(chǎn)權(quán)有以下較大風(fēng)險(xiǎn)：

1、無法辦法合法的房產(chǎn)證，孩子也不會有學(xué)位積分；

2、銀行不認(rèn)可，不給貸款，也不能抵押。

3、你與房東的買賣不受法律保護(hù)；

4、房屋建筑時(shí)不受政府和消防監(jiān)管，房子質(zhì)量可能問題，你的用水用電都很難得到合法的接口。一旦房子質(zhì)量有糾紛，購房者只能自吐苦果，無法維權(quán)。

5、轉(zhuǎn)手困難，流通性差。

6、因?yàn)槟銢]有產(chǎn)權(quán)證，國家要拆遷時(shí)，你根本無法獲得合法權(quán)益。如果因違建強(qiáng)拆，購房者不會得到任何的補(bǔ)償。

目前小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系到大量百姓利益，這也導(dǎo)致了部分人覺得“政府不也敢大規(guī)模強(qiáng)拆”的原因，而這種理解又進(jìn)一步放大了小產(chǎn)權(quán)房的交易。

很顯然，一個(gè)理智的政府不會全部拆掉小產(chǎn)權(quán)房，但是它會拆掉嚴(yán)重違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房。你能保證你的房子不是其中一個(gè)嗎？從目前來看，村委集資建的小產(chǎn)權(quán)相比農(nóng)民自己建的風(fēng)險(xiǎn)要相對小些，我說的是相對小，不是沒有風(fēng)險(xiǎn)。

小產(chǎn)權(quán)房子未來的也很難有好的出路，政府有可能默認(rèn)現(xiàn)狀，不拆不認(rèn)可產(chǎn)權(quán)，嚴(yán)控新的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè) 。也有人分析，國家目前在大力發(fā)展租房，后期有部分小產(chǎn)權(quán)可能會參與政府統(tǒng)一管理，提供一個(gè)平臺，讓小產(chǎn)權(quán)房變身為安居房或者租住房，但政府不會給這類房下發(fā)產(chǎn)權(quán)證。

對以上觀點(diǎn)做個(gè)總結(jié)：
小產(chǎn)權(quán)房最大風(fēng)險(xiǎn)是無產(chǎn)權(quán)，國家不認(rèn)可，從目前政府表態(tài)來看，也不會在未來給予產(chǎn)權(quán)。自住算是一個(gè)選擇，但要慎重。

您好，小產(chǎn)權(quán)房就是農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，城市戶口的居民購買此類房屋，國家一般是不給頒發(fā)房屋所有權(quán)證的，一般是由鄉(xiāng)政府或者村委會頒發(fā)的證件。換句簡單的話來說，小產(chǎn)權(quán)房沒有任何法律明確其效力，也就是說，小產(chǎn)權(quán)房的效力等同于違建。

房是國家允許蓋的，我們花錢買的，！

買小產(chǎn)權(quán)房到底有不有保障呢？這里很肯定的說，小產(chǎn)權(quán)房是沒有保障的，我還是交建議各位不要因?yàn)閮r(jià)格便宜，購買小產(chǎn)權(quán)房。

什么是小產(chǎn)權(quán)房

我們知道，房地產(chǎn)有兩種產(chǎn)權(quán)，一種叫小產(chǎn)權(quán)房，一種叫商品房。

小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)是集體所有制土地上面修建的，修建的住宅是不合法的，這種土地上面修建的住宅，就是小產(chǎn)權(quán)房。既然不合法的修建的住宅，就得不到法律的保護(hù)。它的產(chǎn)權(quán)證是鎮(zhèn)政府頒發(fā)的住宅使用證，不是區(qū)縣自己國土部門頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證。

商品房就是在政府掛牌出讓的土地上修建的商品房，是合法的，得到法律保護(hù)的商品房，產(chǎn)權(quán)證是各區(qū)縣國土局頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證。

購買小產(chǎn)權(quán)房有以下一些不確定因素。

1、拆遷得不到補(bǔ)償。如果你不是本村的人，在房屋拆遷的時(shí)候，由于手續(xù)不合法，得不到法律的保護(hù)，拆遷單位有那個(gè)權(quán)利不賠償你，說你這是非法建筑。

如果是本村的村民，在拆遷的時(shí)候，是鬼得到拆遷補(bǔ)償?shù)�，這就看你是不是這個(gè)村子的戶籍。

2、隨時(shí)有被拆遷的可能。由于是不合法的建筑，政府隨時(shí)有可能拆遷你的住宅，并且不會補(bǔ)償。

前段時(shí)間大家可能知道，秦嶺別墅大拆遷嗎？有的別墅業(yè)主花了上億元的資金來修建別墅，但這些別墅在一夜之間都被拆遷，就是因?yàn)檫@些別墅是不合法的非法建筑。

基于以上兩點(diǎn)，購買小產(chǎn)權(quán)房存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，不建議各位購買。如果你手上資金少，你可以購買面積小一點(diǎn)的商品房，也不要購買小產(chǎn)權(quán)房。否則遇到風(fēng)險(xiǎn)后，只有你自己承擔(dān)。

買房都可能是幾十萬，這不像你在菜市場買一把菜幾塊錢幾十塊錢，買的不好我重新購買；而買一套房，可能是你幾十年的積蓄，到時(shí)候你后悔都來不及。

玖哥很真誠的告訴你，不建議購買小產(chǎn)權(quán)房。

當(dāng)然，這也是我個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。歡迎各位對這個(gè)問題在下面留言，發(fā)表你們的觀點(diǎn)和意見，相互交流和學(xué)習(xí)。

肯定是沒有保障的。

得不到法律支持的房屋，沒有房產(chǎn)證，就意味著不被認(rèn)同擁有所有權(quán)。

沒證，不建議購買。

只要是在政府眼皮底下建的都能買;只住不炒，