買二手房有很多的優(yōu)點，其中一個最大的優(yōu)點是，買過來后就，可以入住，不需要像購買期房那樣，要等一年多才能接房，接房后才能裝修。

二手房買過來前后2個月，你就可以裝修；如果本身是裝修的房子，那你產(chǎn)權(quán)過戶后就可以入住，非常便捷和方便。

但是，購買二手房的稅該怎么交納呢？有時候還真搞不清楚。比如這里有位網(wǎng)友問，契稅和增值稅是按照那個價格來繳納呢？

在回答這個問題的時候，你就要搞清楚什么是契稅，什么是增值稅，你才能知道交納該怎么繳納。

什么是契稅

契稅是指對契約征收的稅，屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向其承受者征收的一種稅收。

契稅的交納有兩個特點，一個是財產(chǎn)轉(zhuǎn)移才征收的稅；另一個是由財產(chǎn)承受人交納。

具體到二手房的買賣，是由買家交納的一種稅，征收的標(biāo)準(zhǔn)是按照家庭購買的房產(chǎn)套數(shù)和購買的面積來計算稅率。

家庭購買的第一套房，面積小于90平米，契稅稅率是1%，面積大于90平米，稅率是1.5%；

家庭購買的第二套房，面積小于90平米，契稅稅率是1%，面積大于90平米，稅率是2%；

家庭購買的第三套房，不管面積大小，稅率都是3%。

契稅的核定是由不動產(chǎn)登記中心稅務(wù)窗口核定價格后，按照計稅稅率來計算應(yīng)該交納多少契稅。

什么是增值稅

增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，由國家稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收，稅收收入中50%為中央財政收入，50%為地方收入。

二手房是商品房，也是屬于商品，因此，在交易的時候，如果滿足交納增值稅的要求，也應(yīng)該交納增值稅。

一般城市在產(chǎn)權(quán)滿2年后，就免除增值稅；有的城市要滿5年，才可以免除增值稅，這看你所在的城市是如何規(guī)定的。

增值稅的稅率一般計算是5.6%，由賣家支付。由不動產(chǎn)登記中心核定的價格作為交納增值稅的標(biāo)準(zhǔn)。

二手房交易的三個價格

在二手房的交易過程中，會有三個價格，成交價格、銀行評估價格、產(chǎn)權(quán)交易價格。

成交價格：就是買賣雙方簽訂買賣合同的價格，比如這套房業(yè)主賣的價格是150萬，買賣雙方在簽訂買賣合同的時候，就必須是150萬，這就是成交價格。

銀行評估價格：如果你購房要按揭貸款，銀行不會根據(jù)買賣雙方簽訂的合同價格來確定買家的貸款要求，銀行會委托一家房地產(chǎn)評估公司對該房進(jìn)行評估，根據(jù)評估公司評估的價格作為參考，來確定貸款人能夠貸款多少。

比如說買賣雙方簽訂的合同價格是150萬，評估公司評估的價格可能是130萬。銀行就根據(jù)這130萬的價格來確定貸款申請人的貸款金額。

產(chǎn)權(quán)交易價格：就是買賣雙方在不動產(chǎn)登記中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易的時候，稅務(wù)窗口為了方便計算買賣雙方交納的稅費，對該房確定一個計稅價格，稅費的計算以此為標(biāo)準(zhǔn)來計算。

比如這套房買賣雙方簽訂的合同價格是150萬，產(chǎn)權(quán)交易的時候，稅務(wù)窗口核定的價格可能就是120萬，這交納各種稅費的時候，就按照120萬的標(biāo)準(zhǔn)來計算。

二手房契稅和增值稅按房價交還是評估價？

上面也分析了二手房交易當(dāng)中的三個價格，買賣合同價格、銀行評估價格和產(chǎn)權(quán)交易價格，你這里的問題是二手房的契稅和增值稅的問題，這兩項稅是在產(chǎn)權(quán)交易的時候才產(chǎn)生的稅，因此，你這里問的應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)交易價格。

上面也說了，產(chǎn)權(quán)交易的價格是不動產(chǎn)登記中心稅務(wù)窗口為了計算稅費而確定的一個價格，稅務(wù)窗口有自己的一套評估系統(tǒng)，對該進(jìn)行價格評估。

這個評估有可能高于買賣成交價格，也可能低于買賣成交價格，但絕大多數(shù)時候，產(chǎn)權(quán)交易的價格是大大低于買賣成交價格。

因此，二手房契稅和增值稅既不是按照房價計算，也不是按照評估價格來計算，而是不動產(chǎn)登記中心稅務(wù)窗口核定的產(chǎn)權(quán)交易價格來計算，也就是上面說的產(chǎn)權(quán)交易價格。

從上面的分析來看，

二手房的契稅和增值稅是按照不動產(chǎn)登記中心稅務(wù)窗口核定的價格來計算。

這里的關(guān)鍵問題是，二手房的三個價格你要搞清楚，搞不清楚你這個問題也就無法搞清楚。

當(dāng)然，這也是我個人觀點，僅供參考。歡迎各位對這個問題在下面留言，發(fā)表你們的觀點和意見，相互交流和學(xué)習(xí)。

關(guān)于二手房買賣的計稅價格問題，也就是評估價和交易價的適用問題，稅務(wù)局采用的原則是：就高不就低。

也就是說，評估價高就按評估價計稅，若交易價高就按交易價計稅。

什么是評估價

大概在10多年前，很多地方的二手房買賣，稅務(wù)局要求房東出具評估公司出具的評估價格用以計稅，但是這種模式下，有諸多弊端。交易雙方為了降低交易稅費，簽訂非常低的交易價格合同，同時又以金錢手段找評估公司給房產(chǎn)一個非常低的評估價格。這使得二手房交易市場非�；靵y，同時也嚴(yán)重影響了二手房稅收征管的正常秩序。

鑒于此種混亂狀況，稅務(wù)局上線了自己的房產(chǎn)評估系統(tǒng)，這個評估軟件根據(jù)房產(chǎn)的建筑面積、朝向、房屋結(jié)構(gòu)、房齡、地段等因素自動評估出房產(chǎn)的價格。稅務(wù)局通過自己的評估系統(tǒng)有效的遏制了評估公司惡意評估的亂象。也就是說，你現(xiàn)在若是去買二手房，完全沒必要去找評估公司評估房子價格了，稅務(wù)局根本就不認(rèn)可，沒必要浪費評估費了。

另外，通過稅務(wù)局評估系統(tǒng)的上線，也可以避免稅務(wù)人員和評估公司私下勾結(jié)從中牟利的違法行為。

但是即使上線了稅務(wù)評估系統(tǒng)，也是難以準(zhǔn)確評估出房產(chǎn)的真實價格的，甚至評估價格會低于你的實際成交價

這個老周有親身體會，老周在2019年4月份買了一套二手房，實際成交價格為85.8萬，但和大多數(shù)買二手房的一樣，老周在中介的幫助下按75萬的價格向稅務(wù)局申報納稅，結(jié)果沒想到稅務(wù)局的評估價格也才72萬多，比我申報的虛假價格還要低3萬元，按照孰高原則，也就是75萬的價格交了契稅，省了2000多塊錢。

但是，這房屋計稅價格也不是越低越好

低的計稅價格可以少交稅，但是一旦你轉(zhuǎn)手再賣的話，就可能導(dǎo)致你多交稅。

我們都知道，家庭唯一住房持有滿五年再賣掉的話是可以免征增值稅的，但有時候我們可能拿了兩三年就賣掉了，二手房買賣個人所得稅=(計稅價格-房屋原值-原契稅-本次交易所繳納稅等合理費用)×20%，這房屋原值就是按之前買賣的發(fā)票確定的，假如當(dāng)初你是80要買進(jìn)來的房子，但是按70萬申報向稅務(wù)局申報的稅費，三年后又按100萬賣掉的，那么你就有可能需要多交個人所得稅2萬元。

另外，我們在做按揭貸款的時候，住房公積金或者銀行是按稅務(wù)發(fā)票記載的房屋總價的一定比例做貸款的，比如很多地方的首套房貸款比例是70%，一套總價100萬的房子只能貸款70萬元，如果你把房價虛報成80萬的話，那就只能貸款56萬元，那么也就意味著你首付款的資金壓力就更大了。

總之，二手房買賣的計稅價格是根據(jù)評估價格和交易價孰高來征稅的，計稅價格也不是越低越好，需要自己綜合考慮的。

是的，根據(jù)稅法和房地產(chǎn)法的規(guī)定二手房需要評估后交稅：當(dāng)成交價格低于評估價時營業(yè)稅、個稅、契稅等都是按照房管局評估價格繳納！ 好處是需要買房者繳納的只是契稅：1%~3%，而營業(yè)稅和個稅有賣方繳納~##稅務(wù)部門會按當(dāng)?shù)胤績r、什么區(qū)域按稅務(wù)部門的標(biāo)準(zhǔn)來收稅！買房前，一定要把稅費問清楚，例如車庫與鋪面，與普通房子上的稅不一樣。

買房前問清稅費，再談好稅費分擔(dān)。要不然，付了款后，再去算稅費，會讓你尖叫！稅費，不是一般的重�。≠I家承擔(dān)的話，會達(dá)到房子款的10%左右！根據(jù)稅法和房地產(chǎn)法的規(guī)定二手房需要評估后交稅：當(dāng)成交價格低于評估價時營業(yè)稅、個稅、契稅等都是按照房管局評估價格繳納！ 好處是需要買房者繳納的只是契稅：1%~3%，而營業(yè)稅和個稅有賣方繳納~

一般按照“孰高”的原則去判斷，如果你的交易價格比稅務(wù)機(jī)關(guān)系統(tǒng)里面的評估價格要高，那么計稅依據(jù)是你的交易價格。

但如果你的交易價格比系統(tǒng)評估的價格要低，那么計稅價格采用的是評估價格。當(dāng)然，在此情況下，你可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請價格異議，異議的理由是否成立要看稅務(wù)機(jī)關(guān)的決定。

我是稅言家，專注于用大白話講述稅收之道，希望我的答案能夠幫助您，也歡迎你關(guān)注我。

稅務(wù)機(jī)關(guān)為了防止逃稅、惡意降低交易價格，對于本轄區(qū)房價進(jìn)行階段性評估，對于交易價低于評估價的，按照評估價執(zhí)行。交易價高于評估價的，按照交易價執(zhí)行。

房價

很高興回答這個問題。

購買二手房，繳稅的計稅標(biāo)準(zhǔn)是按照什么繳稅呢？題主講到了兩個，成交價和評估價。其實，還有網(wǎng)簽價和最低過稅指導(dǎo)價。

成交價。成交價，就是買房子的價格，花多少錢買房子，按多少錢交稅，這是最正常的繳稅方式和標(biāo)準(zhǔn)。

評估價。評估價是貸款時，評估公司出具給銀行的，對房子的評估值。銀行根據(jù)這個評估值確定貸款額度。評估值正常情況下，跟成交價出入不大。遇到低首付時，評估值大于真實成交價；首付高時，評估值可以是成交價，也可以做低。

網(wǎng)簽價。網(wǎng)簽是在房管局備案，當(dāng)網(wǎng)簽價格高于地稅局的核稅價格時，一般繳稅就按照網(wǎng)簽價格繳納。網(wǎng)簽價更接近繳稅價，沒有特殊約定，網(wǎng)簽價格實際會比最低過稅價低一點，通過審稅環(huán)節(jié)來達(dá)到二手房的最低過稅價，從而，達(dá)到省稅的目的。

最低過稅指導(dǎo)價。買過二手房的可能都有疑問，實際繳稅價格比真實成交價格都是低的，為什么呢？因為購買二手房，省稅是普遍的做法。因為地稅局基本上都有特定小區(qū)的平均最低過稅指導(dǎo)價，至少不小于這個值就能過稅。

所以，正常來說，二手房繳稅一般是指的按照房屋真實成交價繳稅，合情合理合法。而實際上，網(wǎng)簽價格最接近繳稅價。網(wǎng)簽價格低于最低核稅價要適當(dāng)上調(diào)，如果等于或者高于最低核稅價，就按網(wǎng)簽價格繳稅。

我是快樂的牙哥@快樂的牙哥 關(guān)注我，牙哥陪你一起聊房。