深圳的房價要么不跌，要么一跌起來，動靜就不會小。深圳炒房客賭的就是當?shù)夭桓易屔钲诜績r下跌。大家看下面幾個數(shù)據(jù)：

一、深圳寫字樓2019年是30%，現(xiàn)在南山區(qū)的寫字樓空置率是40%，前海的寫字樓的空置率是70%，

二、2019年深圳的住戶貸款是1.381萬億，貸款接近2萬億，這居民杠桿比例是144%，全國的平均杠桿率是50%，深圳超過了全國平均值快3倍。

三、2017年深圳的工業(yè)增加值接近10%，到了2019年就降到了4.7%。

四、2019年深圳外貿(mào)進出口總額是29773.86億，超過了深圳2019年GDP的總量，經(jīng)濟對外的依存度是110.6%，上海89.2%，北京81%，廣州42.3%。

五、深圳雖然紅本的商品房只有180萬，但是深圳的其他住房加起來一共是有1060萬套。

大家從這些數(shù)據(jù)可以比較清晰的看到，深圳房價就是被炒出來的，而且深圳的高房價已經(jīng)成為將做空深圳經(jīng)濟的最大元兇。從貸款杠桿率上來看，上海、北京可以承受房價下跌20%的后果，但是深圳卻很難承受。

深圳炒房客現(xiàn)在是公然和高層在唱反調(diào)，高層說房住不炒，深圳炒房客就高喊炒房才能實現(xiàn)財務自由。

這一次央行徹查深圳炒房客用精英貸去違規(guī)炒房只是第一步，后面還會有更嚴厲的處罰出來。堂堂的社會主義先行示范區(qū)變成全國第一的炒房先行示范區(qū)，赤裸裸的打臉。

炒房客表面上只是用經(jīng)營貸炒房，但實際上炒房客卻斷了深圳那些中小制造業(yè)的活路。貸款的額度是有限的，炒房客搶占了貸款額度，留給那些企業(yè)的額度自然就減少了。這樣就導致很多等著這筆錢救命的中小企業(yè)得不到這筆貸款從而關門倒閉。

對于央行緊急徹查深圳年內(nèi)房抵經(jīng)營貸給當下樓市透露了什么信息？

一：央行徹查深圳經(jīng)營貸主要透露以下幾個信息：

01：嚴禁經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)，刺激房價上漲。

02：堅持“房住不炒”，尤其是打擊加杠桿炒房，降低居民杠桿率，尤其是深圳這類高杠桿率的城市（2019年深圳杠桿率83.2%），高于全國60%以上的城市。

03：在當前形勢下，地方政府的調(diào)控適當放松，對于樓市有穩(wěn)定作用，但是對于突破調(diào)控紅線的是絕不許可的。

二：對當下樓市的啟示：

01；房住不炒仍是長期調(diào)控政策。

02：鼓勵剛需客戶購買，提振樓市，增加成交量。

03：調(diào)控的紅線不可碰，房價的大漲沒有可能，還是以穩(wěn)定為主。

對于剛需客戶可以合適進入，對于準備抄底的炒房者，這個底可能現(xiàn)在還不能確定。

對于開發(fā)商根據(jù)自身情況，采取優(yōu)惠措施，爭取市場有限的購房者，等待國家政策和疫情后報復性購房，可能要讓你失望了。

總結(jié)：央行測查深圳經(jīng)營貸，是防范房貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)，結(jié)合深圳近期房價的上漲 。此次測查，一方面防止深圳房價的大漲，同時也給其它地區(qū)的警示。

對于當下的樓市，銀行一方面采取降息，鼓勵剛需客戶購房。同時支持中小企業(yè)實體發(fā)展，只有實體經(jīng)濟發(fā)展，增加就業(yè)和收入，購房者才有能力購房。這些舉措都是穩(wěn)定樓市。

另一方面國家再次重申“房住不炒”，包括此次對于深圳經(jīng)營貸的測查，同時也是防止房價大漲。

穩(wěn)定樓市將是2020年的主題。

我是@袁哥房產(chǎn)觀 ，專注房產(chǎn)23年，關注我，為你房產(chǎn)置業(yè)答疑解惑。

大家好，我是勇談。果然不出所料，在深圳房價逆勢上漲后，在為了盡快恢復經(jīng)濟生產(chǎn)出臺經(jīng)營貸后，深圳房價的快速上漲（3月份環(huán)比增長1.6%）后引起了央行的注意。雖然說經(jīng)營貸、消費貸等資金進入樓市已經(jīng)不是什么秘密，但是顯然此次經(jīng)營貸的年利率在3.9%到4.5%，算上深圳疫情期的小微企業(yè)財政貼息后，利率可低至2%，已經(jīng)刺激了不少一部分銀行和企業(yè)開始“鋌而走險”。央行緊急徹查深圳銀行年內(nèi)房抵經(jīng)營貸無疑透露了這樣一個信號“不允許違規(guī)資金流入樓市”。借此機會簡單談談我的觀察。

深圳此次出臺的企業(yè)貼息政策、經(jīng)營貸剛出臺就被很多人士擔憂為“資金違規(guī)使用”，結(jié)果不出所料

• 深圳此次的例子說明了一個事實“房產(chǎn)投資風仍然沒有過去”，起碼在一二線是這樣
  

雖然說很多數(shù)據(jù)都表明了“未來一二線城市的房價是要持續(xù)上漲的”，但是不希望大漲還是普遍的愿望。起碼在“房住不炒”的定調(diào)下，各個城市的房價要維持低速穩(wěn)定增長才是我們期望的。而在疫情期間深圳房價卻逆勢大漲，除去有大量投資資金涌入外，其實沒有其他可以解釋的。所以，永遠不要說“我國房價足夠高了，不需要調(diào)控了”這樣的話。

• 深圳住建局發(fā)布稱“近期部分熱點片區(qū)、熱點樓盤二手房價格有所上漲，主要是前期積累的需求集中釋放造成的”，到底有多少可信度？大家心里自明
  

可以肯定的是，哪怕是深圳這樣的一線城市的住建部門其實也不是太愿意房價不漲（或者說叫管不了）。畢竟土地財政在深圳還是很有市場的，哪怕是富士康、華為等這樣的巨頭企業(yè)都不能減緩深圳房價的上漲速度，更何況是此次“疫情”？這個主要還是由深圳本身的地位與土地資源有限決定的。圖上所示是過去10年深圳房企土地購置面積和商品房價格走勢圖，可以看到過去10年深圳的房價始終處于上漲的趨勢，哪怕是在公認的房產(chǎn)調(diào)控最為嚴格的2017、2018年；與之相對應的是深圳房企購置土地面積在減少（2017年同比減少30多萬平米，2018年同比減少20多萬平米）不是因為房企不想買更多的土地，而是因為深圳壓根沒有更多的土地來滿足房產(chǎn)開發(fā)。

企業(yè)經(jīng)營貸的本質(zhì)是減少企業(yè)的資金困難，銀行資金沒有足夠的監(jiān)管肯定會流向利潤大、風險低的行業(yè)

• 深圳等城市出臺企業(yè)經(jīng)營貸的本意是好的，可惜被“念歪經(jīng)”，資本不可以沒有嚴格監(jiān)管
  

永遠不要對資本抱有幻想，資本的本質(zhì)就是逐利的。至今記得資本論里面有一句話“如果有百分之二十的利潤，資本就會蠢蠢欲動；如果有百分之五十的利潤，資本就會冒險；如果有百分之一百的利潤，資本就敢于冒絞首的危險；如果有百分之三百的利潤，資本就敢于踐踏人間一切法律�！�這句話放到永遠都不會過時，這也是為何一直有“資本監(jiān)管”的原因。近現(xiàn)代歷史上出現(xiàn)經(jīng)濟危機的最終原因都是可以歸咎到“資本監(jiān)管不力”上，上世紀80年代日本的房地產(chǎn)泡沫破裂，2008年美國次貸危機等其實都是資本監(jiān)管缺失的后果。而深圳此次不少企業(yè)或者投資者利用經(jīng)營貸的低利率來哄抬深圳房價，其背后也是有監(jiān)管缺失的原因。

• 樓市和股市是目前全球任何國家資本最密集的兩個行業(yè)，可惜國內(nèi)這兩個都“不堪重用”
  

央行緊急徹查深圳銀行年內(nèi)房抵經(jīng)營貸這則消息出來后，我的第一個評論就是“股市搞不起來，房市肯定要起來的！畢竟資金這么多需要個去處”，短時間就受到了數(shù)萬網(wǎng)友的閱讀，數(shù)百的點贊。足以說明了多數(shù)人是認可這個事實的，作為我國創(chuàng)新中心的深圳市，如果資本也不看好除房地產(chǎn)之外的其他產(chǎn)業(yè)，那么足以說明很多問題了。要想解決好資本流向房市的問題，主要還是為那么多的資本找到更多的投資渠道，趕緊想方設法提振股市是最好的途徑。

央行緊急徹查深圳銀行年內(nèi)房抵經(jīng)營貸，還是給予了“房住不炒”的明確信號

• 不允許房價有大漲大跌是底線，這也是包括央行等金融機構在內(nèi)的首要任務
  

圖上所示是2010-2018年房企總資產(chǎn)及負債率走勢圖，可以看到伴隨著房企資產(chǎn)不斷增加的是負債率越來越高，2018年房企總資產(chǎn)已經(jīng)超過85萬億，負債率高達79.1%；這么高的資產(chǎn)，這么高的負債率，哪怕是央行都不敢輕視房企，也不敢對房企下“死手”。畢竟房產(chǎn)調(diào)控的目的是穩(wěn)而不是徹底封殺。

• 當下樓市還是有投資風險反彈的可能性（而且很大），千萬不要試圖“放松或放開調(diào)控”的想法
  

包括目前國內(nèi)不少主流經(jīng)濟學家和房產(chǎn)專家已經(jīng)有不少的聲音在說“過去兩年調(diào)控過于嚴格”，作為老百姓或者理工科人士來說其實用“結(jié)果導向”就可以看到到底房產(chǎn)調(diào)控是松還是緊了。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示（如上圖）眾多經(jīng)濟學家和專家公認的房產(chǎn)調(diào)控最嚴格的2017和2018年，房價漲幅卻沒有絲毫減弱，直到2019年商品房漲幅也有6.5%；從這點來看我是不認可“過去兩年調(diào)控過于嚴格”這個觀點的。

綜上，央行緊急徹查深圳銀行年內(nèi)房抵經(jīng)營貸給當下樓市透露出了“堅持房住不炒”的調(diào)控理念不動搖，對于炒房投資者還是處于嚴格打擊的情況；堅持做好對于流入房地產(chǎn)市場的資金監(jiān)管也是我們必須做好的事情，雖然說疫情對于經(jīng)濟沖擊有影響，但是放水的時候還是要“定向”。各位覺得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻中。

此次央行緊急徹查深圳銀行年內(nèi)房抵經(jīng)營貸，無疑是向當下的樓市透露禁止銀行信貸資金流向樓市的信息，有吸取08年“4萬億”部分資金違規(guī)流入樓市推高房價的經(jīng)驗教訓。

第一、背景信息

4月20日，人民銀行深圳中心支行發(fā)布了一則通知，要求轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)銀行，緊急自查今年發(fā)放的房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的情況。

同日，深圳市中小企業(yè)服務局也發(fā)布通知，要求中小企業(yè)貸款必須用于企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營，不得用于并購貸款、國家產(chǎn)業(yè)政策禁止和限制的項目，不得參與民間借貸、投資資本市場和個人消費等。一旦發(fā)現(xiàn)并查實的，將依法對相關單位和個人進行處罰；涉嫌犯罪的，移交司法機關處理。

回到3月初，深圳樓盤頻現(xiàn)“秒光”、“日光”、百萬“喝茶費”、“更名費”；二手房領域，江湖重現(xiàn)“坐地起價”，深圳樓市迅速復蘇。

在此背景下，4月初，寶安區(qū)住建下發(fā)通知，要求打擊“喝茶費”；隨后4月9日，南山區(qū)住建跟進通知，嚴禁惡意炒作、哄抬房價，并表示可能會在樓市持續(xù)過熱的情況下，采取多部門聯(lián)合執(zhí)法的措施。

11天后，即4月20日，央行深圳中心支行及中小企業(yè)服務局即跟進印發(fā)通知，多部門聯(lián)合執(zhí)法初現(xiàn)雛形，聯(lián)控深圳樓市過熱，打擊惡意炒作行為。

這波操作過后，如果深圳樓市還不能“降溫”，預計后續(xù)會有更多的部門加入到“聯(lián)合執(zhí)法”行列，深圳樓市調(diào)控“四限”率先升級！

第二、深圳中心支行的行為給當下樓市透露了什么信息？

01、向市場示警，以史為鑒，降息降準給商業(yè)銀行的資金，有違規(guī)進入樓市推高房價的風險!

08年“4萬億”救市資金違規(guī)進入樓市，因此推高了房價大幅上漲，這個經(jīng)驗教訓不能忘。本輪降準和降息充實給商業(yè)銀行的信貸資金，還是有違規(guī)進行樓市的可能。

深圳樓市率先“發(fā)熱”，無疑是在警示樓市，商業(yè)銀行錢多了以后，可能會有些假借扶持中小企業(yè)的名頭，套取金融機構貸款，資金違規(guī)進入樓市炒房的嫌疑。

過多的資金流入樓市后，歷史經(jīng)驗表明，容易推高房價，讓樓市“發(fā)熱”，不利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

02、向商業(yè)銀行示警，地區(qū)樓市一旦“發(fā)熱”，監(jiān)管部門會立即跟進調(diào)查商業(yè)銀行貸款資金流向，督促商業(yè)銀行嚴審貸款用途，并監(jiān)督好貸款資金流向

央行之前是忙著監(jiān)控市場變化，收集市場信息，并根據(jù)市場行情，降息降準，釋放流動性，充實商業(yè)銀行信貸資金實力，幫助實體企業(yè)復蘇。

政策和資金給到商業(yè)銀行后，各家商業(yè)銀行應當按照政策規(guī)定，嚴格審查貸款用途和資金流向，不能放完了事，國家相關部門也會加強監(jiān)管，一旦哪個區(qū)域樓市“發(fā)熱”，監(jiān)管部門的審查即到來，該追責就追責，該嚴懲就嚴懲，這對商業(yè)銀行發(fā)放貸款是一種警示。

03、向貸款人示警，國家的監(jiān)管會很嚴厲，應當合規(guī)使用貸款，不得拿貸款去炒房

雖然樓市在分化，但實體經(jīng)濟確實很難，做幾年的實體，還不如買一套房升值快，這在無形中會助長中小企業(yè)主融資炒房的想法。

深圳中心支行及中小企業(yè)服務局的監(jiān)管行為，無疑向中小企業(yè)主釋放應當合規(guī)使用貸款，禁止將用于企業(yè)經(jīng)營的錢拿去炒房的信號。

04、向其他城市示警，市場資金多了后，要嚴防樓市“發(fā)熱”

深圳只是率先發(fā)熱，全國其他城市也有可能因為市場上錢多了以后，出現(xiàn)樓市發(fā)熱現(xiàn)象，房價也有被推高的風險，其他城市也應當注意監(jiān)管中小企業(yè)貸款資金流向，時刻監(jiān)控本地樓市價格變化，不能大意。

實體經(jīng)濟比較難，即便給予信貸資金支撐，短期內(nèi)要迅速恢復，也有很大的難度，但投資房產(chǎn)見效快，收益高，省心省力，這都在無形中會助長炒房行為。

深圳中心支行帶頭率先出招，并形成多部門聯(lián)合執(zhí)法新的調(diào)控模式，無疑給蠢蠢欲動的市場各方潑了一瓢冷水，讓市場保持冷靜，不能越線。

第三、對當下樓市有何啟示

前段時間有些人總認為，疫情很嚴峻，經(jīng)濟在下行，房價要腰斬了，真的不切實際。

今年央行史無前例地降息降準，發(fā)專項國債，24萬億新基建計劃，加上今年舊改大范圍推進，市場資金量那么大，要防的不是房價下跌，要防價格上漲才對。

目前看，實體不行，外貿(mào)不行，出口不行，內(nèi)需不行，民間資本投資渠道狹窄，把那么多的錢放到市場上，就算中小企業(yè)這次能融到很便宜的銀行資金，這些吃慣了虧的中小企業(yè)主，有幾人愿意把低成本資金投入到實業(yè)中？市場大環(huán)境不行，投錢無異于打水漂。

留給中小企業(yè)主投資的渠道有哪些？又回到民間資本老生常談的話題。存銀行吃利息？貸款利率可比存款高，存款無異于一開始就在幫銀行賺錢；買國債？更存款一樣；買股票？經(jīng)濟動蕩，股市那么不穩(wěn)定；買銀行理財？不靠譜；投資實業(yè)？內(nèi)需不行，外需不行，外貿(mào)不行，生產(chǎn)出來的東西給誰消費？

那中小企業(yè)主拿到的貸款還能干什么呢？是不是投資房產(chǎn)就是很好的選擇？而中小企業(yè)主過往的經(jīng)驗會堅定他們投資房產(chǎn)的決心。

加上今年樓市政策寬松，資金成本低，金主多了不少，投資的需求是現(xiàn)實而迫切的，這些要素疊加在一起，就是今年樓市會告別橫盤，在分化趨勢下，進入到上漲通道。

所以，小菜認為，樓市接下來的重點工作應該是防漲！加強房價監(jiān)測，加強貸款資金流向監(jiān)管，抑制投機和炒作行為，不應當放松調(diào)控，“一放就漲”的歷史經(jīng)驗是有道理的。

央行深圳中心支行率先牽頭打擊“出頭鳥”，抑制投機和炒作行為，無疑是在釋放示警信號，并向其他蠢蠢欲動者提醒，不得逾越政策紅線。

透露的信息簡單點就四個字：房住不炒。

自2月份開始，深圳樓市率先升溫，這提振了全國房地產(chǎn)市場的信心。但是隨著疫情逐步穩(wěn)定，深圳樓市的升溫開始異常，直到最近經(jīng)營貸炒房的消息轟動全國。

被搶購的深圳萬科星城

為什么深圳會出現(xiàn)這種情況？用深圳本地人的話說，“疫情爆發(fā)，深圳作為一線城市能買房保值；疫情平穩(wěn)，深圳前景更好買房升值�！痹谏钲跇鞘幸呀�(jīng)形成了房價只漲不跌的心態(tài)。

但更深一點的原因是什么？深圳的城市定位和政策決定了這一現(xiàn)象。一線城市的高端定位決定了房價堅挺程度，調(diào)控政策上深圳是四大一線城市中最松的，房票好弄，金融寬松。

經(jīng)營貸本身是深圳為了疫情后刺激中小企業(yè)復工復產(chǎn)所做的優(yōu)惠政策，但由于監(jiān)管上的寬松，加之房價異常的暴漲，逐利的人性必然會導致貸款的違規(guī)使用。

昨天（4月20日），深圳銀保監(jiān)局聯(lián)合深圳人行召開轄內(nèi)銀行座談會，要求嚴查經(jīng)營貸資金用途，不得違規(guī)流入房地產(chǎn)領域。對于信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領域的貸款要限期收回。

如若再不遏制，深圳樓市很可能出現(xiàn)香港甚至日本的悲劇。今年中國經(jīng)濟勢必困難，所以房地產(chǎn)作為“壓艙石”必須穩(wěn)定，這股歪風邪氣必須制止。

對當下樓市的啟示，簡一老師有這么幾個判斷：

一、今年樓市能恢復到正常水平就不錯了；

二、各地不要想松綁樓市，通過刺激樓市來刺激經(jīng)濟行不通；

三、深圳作為出頭鳥，樓市調(diào)控工作很艱巨；

四、有購房需求的可以觀望一下，下半年再看看情況。

央行的徹查完全有必要：

以前是騙經(jīng)營性貸款來買房，雖然惡劣但部分購房者（甚至投資客保全資產(chǎn)）的心情可以理解；如今是“用尚未還清貸款的房子抵押獲得經(jīng)營性貸款，然后獲得的貸款再買房”，等于是利用銀行的杠桿給自己做了“自助型低首付”。

看起來，這是購房者鉆了銀行的空子，但事實上一旦價格下跌，這種貸款套著貸款的方式，風險是成倍疊加的，如果導致斷供成風，最終受損失的還是銀行，當然購房者本身也承擔了極大的財務和征信風險。

結(jié)合前幾天關于“深圳樓市瘋狂”的報告，雖然其中有自媒體一葉障目不見泰山的裝傻或真傻，但事實上深圳樓市的近期火爆，也的確夾雜著一些投機分子在作祟。他們希望在流通中獲利，押注在“樓市調(diào)控放松”，并寄望于“綁架銀行”，這都是賭政策的常規(guī)做法，是刻舟求劍（用以往的所謂經(jīng)驗來博未來）。

疫情之后，銀行響應中央號召，適度放寬銀根支持中小企業(yè)的發(fā)展，這個初心正邂逅某些“樓市必將放松調(diào)控”的投機主義者，所以想出了這個“以房抵經(jīng)營貸（再購房）”的刀口舔血招數(shù)。

及時叫停，是進一步強化房住不炒的大政方針，也是銀行自我保護防范被不法分子利用政策鉆空子的方式來實現(xiàn)個人綁架銀行的糾偏手段，倒是應該為銀行的行動力較好。

樓市可以有反彈，但不要指望“再回到從前”。

央行緊急徹查房抵經(jīng)營貸，再次表明了國家對房住不炒的基調(diào)的決心，同時給繼續(xù)沉迷在幻想中的炒房客們當頭一棒，未來炒房有可能炒成房東.......

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深圳，你應該堅定毫不猶豫停止炒房的腳步，卻要邁開科技創(chuàng)新激昂的步伐，當好科技創(chuàng)新的領頭羊，要在中國大地上實現(xiàn)科技是第一生產(chǎn)力的雄心壯志，讓大眾買得起房子。