"

我在昨天的文章中，系統(tǒng)分析了在青島年末抄底買房應(yīng)堅(jiān)持的原則，并按自住、投資、自住+投資分別劃定了建議區(qū)域。很多讀者朋友看了后，詢問我西海岸新區(qū)是否適合買房，并讓我推薦樓盤。

我想說的是，西海岸新區(qū)是國(guó)家第9個(gè)新區(qū)，是青島做大做強(qiáng)的關(guān)鍵所在，當(dāng)然適合買房�？赡阕屛彝扑]樓盤，又不說出自己的情況和需求，我就沒法推薦了。

因?yàn)槲骱０缎聟^(qū)太大了，我們可以比較一下面積，西海岸新區(qū)是2127平方公里，“市南+市北+嶗山+李滄+城陽(yáng)”是1142平方公里，膠州是1313平方公里，也就是說西海岸新區(qū)是“市南+市北+嶗山+李滄+城陽(yáng)”的兩倍，大約是“市南+市北+嶗山+李滄+城陽(yáng)+膠州”的面積，也就是東岸城區(qū)和北岸城區(qū)之和的面積。

如果你還是沒有概念，我再說一下深圳的面積，深圳是1996.85平方公里，我們一個(gè)區(qū)比一線城市深圳還大。

在面積那么小的市南買房還要分東部、中部、西部，你讓我在西海岸新區(qū)推薦樓盤真是難為我了。

可是，西海岸新區(qū)雖然大，還是有規(guī)律可循的。我按區(qū)域樓盤類似度，把西海岸新區(qū)分為7個(gè)板塊，見下圖：

其中1號(hào)板塊包括安子、薛家島、金沙灘三塊，我下文簡(jiǎn)稱“薛家島片區(qū)”；2號(hào)板塊包括唐島灣、區(qū)政府、長(zhǎng)江中路商圈、香江路商圈，下文簡(jiǎn)稱“黃島中心區(qū)”；3號(hào)板塊包括積米崖、靈山衛(wèi)東部、石油大學(xué)西面，下文簡(jiǎn)稱“積米崖片區(qū)”；4號(hào)板塊包括兩河路以東、靈山衛(wèi)以西的區(qū)域，基本以東方影都為中心，下文簡(jiǎn)稱“東方影都片區(qū)”；5號(hào)板塊是原膠南市區(qū)，包括膠南老市區(qū)、西站、古鎮(zhèn)口，下文簡(jiǎn)稱“膠南中心區(qū)”；6號(hào)板塊區(qū)域比較大，包括老黃島、輪渡、辛安、山科等區(qū)域，也是自貿(mào)區(qū)、中德生態(tài)園所在地，下文簡(jiǎn)稱“辛安片區(qū)”；7號(hào)板塊就是除上面6個(gè)板塊之外的地方。

下面我逐一分析。

1.薛家島片區(qū)

薛家島片區(qū)是西海岸新區(qū)房地產(chǎn)龍興之地。當(dāng)初隧道開通前，東北人率先看到先機(jī)，一波一波的、一輪一輪的來這里跑馬圈地，以至于到現(xiàn)在還滿地東北味。待到隧道通了后，在市區(qū)上班的剛需看到這里交通方便、樓新路寬，關(guān)鍵是便宜，也紛紛跑來買房。再等到這里交通配套完善后，老青島們尤其是市南西部的老老青島們才發(fā)現(xiàn)，原來瞧不起的大海彼岸已經(jīng)發(fā)展這么好了，本著養(yǎng)老改善的目的，老青島們慌慌從東北人手里買下房子，不想竟成了高位接盤俠。2018年峰會(huì)后，正向3萬單價(jià)沖鋒的薛家島房?jī)r(jià)驟然涼涼，一降再降，沒人買還降，以至于降到現(xiàn)在的一萬四五。既然價(jià)格降下來了，價(jià)值也就顯現(xiàn)出來，這也是我把薛家島片區(qū)列在首位的原因。

我對(duì)薛家島片區(qū)的定位是居住+投資。

自住比較好理解，薛家島片區(qū)居住氛圍濃厚，配套日趨完善，房源較新，離青島主市區(qū)和黃島中心區(qū)都不遠(yuǎn)，可謂是西海岸新區(qū)的中央居住區(qū)。

再看投資。一個(gè)片區(qū)值不值得投資，一是看這個(gè)片區(qū)有沒有升值空間，二是看好不好出手，也就是受眾群體多不多。升值空間上來說，去年這個(gè)片區(qū)漲到過2.5萬單價(jià)，就說明有人認(rèn)為它值這個(gè)價(jià)，雖然只是提前透支了。曾經(jīng)擁有過2.5萬單價(jià)，那這就是片區(qū)居民的心理期望值，一旦房?jī)r(jià)反彈，很容易再回到這個(gè)價(jià)，這與現(xiàn)在單價(jià)有1萬的差額，升值空間是很大的。比升值空間更重要的是受眾群體，升值空間勾引著你的靈魂，受眾群體卻決定著你的命。沒有受眾群體，所謂的漲價(jià)降價(jià)只是一場(chǎng)自欺欺人的夢(mèng)，沒人接盤的房子只是一堆鋼筋水泥而已。那薛家島片區(qū)的受眾群體如何呢？無疑是西海岸新區(qū)最好的。薛家島片區(qū)是離青島主市區(qū)最近的區(qū)域，也緊鄰黃島中心區(qū)，距離的優(yōu)勢(shì)使市區(qū)的剛需和養(yǎng)老改善、黃島的改善、外地的投資，都很熱衷于這個(gè)地方，如此多的受眾群體就是房?jī)r(jià)最好的依托。

前面說過，薛家島片區(qū)包括安子、薛家島、金沙灘三塊區(qū)域，細(xì)分開來也不盡相同。

安子是一個(gè)奇葩的所在。安子的中心可以說在那個(gè)珠江路圍起來的橢圓形的湖不是湖、島不是島的地方，四周蓋了一些公寓不是正規(guī)公寓、住宅不是正規(guī)住宅的小微樓盤，每個(gè)小區(qū)一兩個(gè)樓，樓長(zhǎng)得奇葩，戶型也奇葩，結(jié)果就是房?jī)r(jià)漲不上去。這些小區(qū)是不建議自住和投資的。當(dāng)然，區(qū)域內(nèi)也有海爾山海灣這樣的西海岸扛鼎之作，不能一概而論。

薛家島是薛家島片區(qū)的中心，上面說的薛家島片區(qū)的好它都有，不再多說。

金沙灘區(qū)域是薛家島片區(qū)美的代名詞。區(qū)域內(nèi)小區(qū)分化很嚴(yán)重，次新房貴的要死，老舊多層小區(qū)又便宜的不可相信，無論投資還是自住，都是糾結(jié)的難點(diǎn)。我的觀點(diǎn)是：次新房投資需謹(jǐn)慎，自住不如買薛家島；老舊小區(qū)可買來自住，投資不看好。另外，要抵御住金沙灘景區(qū)的魔力，所謂買房賺租金，只有夏季兩三個(gè)月的紅利期，要算好賬。

2.黃島中心區(qū)

我對(duì)黃島中心區(qū)的定位是自住。

這源于黃島中心區(qū)媲美薛家島片區(qū)的房?jī)r(jià)，和與青島主市區(qū)的距離。房?jī)r(jià)與薛家島片區(qū)比肩，就看到了投資的天花板；與青島主市區(qū)的距離雖然不比薛家島遠(yuǎn)多少，但想到濱海大道的堵車盛況就打消了青島主市區(qū)的剛需，略差的環(huán)境、嘈雜的市井文化、與市區(qū)的遠(yuǎn)距離又打消了外地投資客和市區(qū)養(yǎng)老改善族的買房沖動(dòng)，所以我判斷黃島中心區(qū)的受眾群體是黃島中心區(qū)工作族、膠南改善族，他們的買房需求都是自住。沒有投資客的青睞，沒有青島主市區(qū)的龐大買房人流，你要在這里投資買房，利潤(rùn)就不要期望那么高了。

當(dāng)然，黃島中心區(qū)也是適合自住的，甚至是西海岸最適合自住的片區(qū)。黃島中心區(qū)有新區(qū)最大的長(zhǎng)江中路和香江路商圈，有區(qū)政府，有CBD，有雙地鐵，你再也找不出一個(gè)這么適合居住的地方了。

黃島中心區(qū)也不小，每個(gè)區(qū)域也得分開分析。

黃島中心區(qū)從南往北，樓越來越矮，小區(qū)越來越舊，房?jī)r(jià)越來越低，南邊的唐島灣沿岸可以賣2萬多，北邊的香江路也可以賣1萬左右。這樣其實(shí)更好選房，根據(jù)資金多少?gòu)哪贤�北找就行了�?/p>

不過有一個(gè)地方需要謹(jǐn)慎，那就是江山路西側(cè)小區(qū)。江山路西側(cè)小區(qū)這幾年以類似青島主城區(qū)新都心的趨勢(shì)強(qiáng)行崛起，價(jià)格已經(jīng)和唐島灣沿岸差不多。江山路西側(cè)小區(qū)沒有新都心的強(qiáng)大配套，僅靠樓盤品質(zhì)、并不太顯眼的學(xué)區(qū)是支撐不了太久的。

3.積米崖片區(qū)

我認(rèn)為積米崖片區(qū)的定位也是自住，不過居住屬性低于黃島中心區(qū)。

積米崖片區(qū)橫跨原黃島區(qū)、膠南市，本是一個(gè)兩不靠的地方，在黃島區(qū)、膠南市合并后迎來了發(fā)展的時(shí)機(jī)。片區(qū)內(nèi)有高檔小區(qū)唐島金灣、海上嘉年華、康大山語海，也有平民小區(qū)風(fēng)和日麗、觀海華庭、鳳凰都，各種居住需求在這里都能找到一席之地。

積米崖片區(qū)另一個(gè)殺手锏是擁有新區(qū)最有前途的商圈，共有海上嘉年華、新城吾悅廣場(chǎng)、永旺夢(mèng)樂城三大新興頂級(jí)商業(yè)綜合體，不是長(zhǎng)江路商圈上一代商超可比的。所以，雖然積米崖片區(qū)的人氣不如上面兩個(gè)片區(qū)，未來還是可期的。

積米崖片區(qū)整體房?jī)r(jià)低于黃島中心區(qū)，略高于膠南中心區(qū)，這也決定了它的受眾群體，那就是黃島中心區(qū)的土豪或溢出的剛需、膠南的土豪或有追求的改善。

受眾群體決定投資屬性。一個(gè)幾百萬的高端高層和一個(gè)上千萬的別墅，在西海岸是很少有市場(chǎng)的，當(dāng)然，指望一個(gè)平民小區(qū)翻倍，也要往東看看那邊的天花板。

4.東方影都片區(qū)

東方影都片區(qū)原來也是老黃島和膠南之間的鳥不拉屎的地方，就因?yàn)橐粋�(gè)企業(yè)改變了，那就是萬達(dá)。

萬達(dá)成就了東方影都片區(qū)，卻沒有成就自己。在2017年的世紀(jì)交易中，萬達(dá)把東方影都賣給了融創(chuàng)。

東方影都的高逼格決定了片區(qū)樓盤的高價(jià)位。當(dāng)然，伴隨高價(jià)位的還有小區(qū)的高品質(zhì)。這么高逼格、高價(jià)位、高品質(zhì)的片區(qū)已不適合剛需和改善，前來買房的多是投資客和假土豪。所以，我給東方影都片區(qū)的定位是投資。

其實(shí)，以我的作風(fēng)，我認(rèn)為投資也不太適合。一是因?yàn)槠瑓^(qū)已經(jīng)處于高價(jià)位，和黃島中心區(qū)、薛家島片區(qū)相比沒有任何性價(jià)比可言；二是一個(gè)片區(qū)的發(fā)展系身于一個(gè)企業(yè)，這是比較危險(xiǎn)的，你不見當(dāng)年萬達(dá)把東方影都轉(zhuǎn)給融創(chuàng)時(shí)，投資客的小心臟隨兩個(gè)企業(yè)的變動(dòng)而劇烈起伏，怕房子爛尾了，怕影都開不起來了。你以前的害怕以后也會(huì)有，企業(yè)不是常青樹，沒有了東方影都這個(gè)片區(qū)還有啥！

5.膠南中心區(qū)

膠南中心區(qū)的受眾群體比較明顯，基本有三塊，膠南市區(qū)工作的、下邊鎮(zhèn)上的、董家口產(chǎn)業(yè)區(qū)的。膠南中心區(qū)東邊的人，一般不會(huì)來這買房。

因此，我給膠南中心區(qū)的定位是自住。

即使是自住買房，也要選對(duì)地方，因?yàn)槟z南中心區(qū)太大了，原市政府附近已經(jīng)夠新了，還有新的不能再新的西客站、古鎮(zhèn)口。地方大了，賣的地就多，蓋的樓就多，卻沒有那么多人，沒辦法只能降價(jià)。這也是今年膠南打響青島新房降價(jià)第一槍的原因。

未來，隨著賣地的增多和已賣地的變現(xiàn)，地廣、樓多、人稀的狀況將在很長(zhǎng)時(shí)間之內(nèi)存在。

所以，膠南中心區(qū)不建議投資，自住買房只建議在核心區(qū)，也就是有地鐵、商超、學(xué)區(qū)配套的地方。

6.辛安片區(qū)

“辛安片區(qū)”這個(gè)名字肯定會(huì)招來一頓罵，因?yàn)槠瑓^(qū)內(nèi)地方太多了，之所以把它們放在一起分析，是因?yàn)樗鼈冇幸粋�(gè)共性，那就是利好未兌現(xiàn)。無論是自貿(mào)區(qū)、中德，還是辛安、老黃島，都在等第二條隧道、2號(hào)線過海段等大項(xiàng)目的利好，這些大項(xiàng)目沒有落地前，片區(qū)的價(jià)值很難迎來大漲。

所以，我給辛安片區(qū)的定位是投資。這個(gè)投資和別的地方不一樣，要有長(zhǎng)期持有的打算，以后既有變成黑馬的希望，也有可能變成筍盤。當(dāng)然，隨著片區(qū)幾個(gè)大盤的降價(jià)，9000多的價(jià)格還是非常有性價(jià)比的。

效益大，風(fēng)險(xiǎn)就大，投資需謹(jǐn)慎。

7.其他片區(qū)

前面說了，7號(hào)板塊就是除上面6個(gè)板塊之外的地方。雖然都是村鎮(zhèn)的級(jí)別，但也有某某小鎮(zhèn)、某某晴川等大項(xiàng)目。

任憑他說的天花爛墜，我的建議只有一個(gè)，投資、自住都不建議。西海岸的攤子太大了，顧不過來啊。

絮絮叨叨將近4000字，終于說完了。感覺我說的還在理，就請(qǐng)轉(zhuǎn)發(fā)到朋友圈吧，讓更多人看到我的這份購(gòu)房寶典；要是哪句話戳到了你的神經(jīng)，傷害了你的希望，你就盡情的罵吧，反正我也聽不到。

首發(fā)自公眾號(hào)：青城山說

"

Tags：西海岸,新區(qū),買房,寶典,看到,收藏,

轉(zhuǎn)載：文章來自用戶投稿不代表本站觀點(diǎn)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系我們。