"

前言

紅島，因?yàn)槠浔姸嗟氖屑?jí)公共配套、青島幾何中心的區(qū)位、高端的規(guī)劃的和定位等，一直是購(gòu)房者們關(guān)注的焦點(diǎn)。

不過(guò)比起西海岸，無(wú)論是國(guó)家級(jí)新區(qū)的頭銜，還是各項(xiàng)在青島遙遙領(lǐng)先的指標(biāo)數(shù)據(jù)，似乎讓紅島又顯的微不足道了。

紅島OR西海岸，成為了困擾無(wú)數(shù)購(gòu)房者的一個(gè)難題。

其實(shí)，在紅島和西海岸的對(duì)比中，絕大多數(shù)的購(gòu)房者存在一個(gè)誤區(qū)，以至于得出錯(cuò)誤的結(jié)論。

那就是在對(duì)比中忽略了紅島和西海岸的體量

西海岸新區(qū)是由原來(lái)山東名列前茅的縣級(jí)市膠南和GDP總量和人均都逆天的開(kāi)發(fā)區(qū)合并而成，而紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)是由僅僅從原城陽(yáng)區(qū)分出來(lái)的兩個(gè)街道和鹽場(chǎng)組成。

面積：西海岸2127平方公里VS紅島167平方公里，約為12.7倍

人口：西海岸157.73萬(wàn)VS紅島10.37萬(wàn)，約為15.2倍

從體量上看，的確相差巨大。

但房?jī)r(jià)的內(nèi)在邏輯是：人口與資金在一個(gè)區(qū)域的聚集程度。重要的是密度而非總量。

只有聚集程度高的核心區(qū)域，才能擁有對(duì)周邊區(qū)域的輻射能力。

現(xiàn)狀與趨勢(shì)

要客觀的了解一個(gè)區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀，最合理的方式就是通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而非感性的認(rèn)識(shí)。

青島各區(qū)市人口排名

雖然人口總數(shù)上，西海岸以157.73萬(wàn)在青島遙遙領(lǐng)先，紅島則以10.37萬(wàn)墊底，但是看人口密度，西海岸排在膠州之后，位列第7，與位列第9的紅島，還有膠州、即墨、萊西、平度基本處于同一水平。

市南和市北則處于第一梯度，遙遙領(lǐng)先各區(qū)市，李滄、城陽(yáng)、嶗山緊隨其后。

從人口增速來(lái)看，李滄、紅島、西海岸則處于第一梯度，增長(zhǎng)較快。

青島各區(qū)市財(cái)政及可支配收入排名

相對(duì)于GDP，財(cái)政收入更能真是的反應(yīng)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。今年1-4月份的數(shù)據(jù)，西海岸同樣位列第一，紅島仍舊墊底。但是人均財(cái)政收入，紅島則超越了嶗山，位于第一。西海岸表現(xiàn)同樣不錯(cuò)，排在城陽(yáng)之后，位列第四。

特別的，紅島的增速堪稱炸裂。

另外一個(gè)反應(yīng)區(qū)域發(fā)展水平的重要指標(biāo)人均可支配收入，17年的數(shù)據(jù)缺少紅島，但是考慮其人均財(cái)政收入水平，基本也不會(huì)低于城陽(yáng)區(qū)，市南、市北、李滄、城陽(yáng)、嶗山處于第一檔，西海岸單獨(dú)一檔，即墨、膠州一檔，平度、萊西墊底。

這也基本和大家對(duì)各區(qū)發(fā)展水平的直觀感受相吻合。

綜合對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，西海岸在各項(xiàng)總量數(shù)據(jù)上基本都處于領(lǐng)先位置，但是以具體到平均水平卻表現(xiàn)一般，似乎與國(guó)家級(jí)新區(qū)的地位不相匹配。

其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，組成西海岸新區(qū)的開(kāi)發(fā)區(qū)和膠南在發(fā)展水平上存在明顯的差異，其中開(kāi)發(fā)區(qū)和嶗山、市南、市北、李滄、城陽(yáng)基本接近，膠南則和即墨、膠州差不多。所以一平均，基本就處于了中游了。

發(fā)展趨勢(shì)上，紅島在人口和重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上增速較快，呈現(xiàn)出人財(cái)兩旺的趨勢(shì)。西海岸各項(xiàng)增速基本處于中等偏上水平，表現(xiàn)也不錯(cuò)。

定位與區(qū)位

一個(gè)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿κ侵冈搮^(qū)域現(xiàn)在的發(fā)展水平與未來(lái)能達(dá)到的發(fā)展高度。

而發(fā)展高度往往與區(qū)域的規(guī)劃和定位有關(guān)。

青島城市總體規(guī)劃

在國(guó)務(wù)院批復(fù)的《青島城市總體規(guī)劃（2011-2020年）》中，紅島屬于三大主城區(qū)的北岸城區(qū)，開(kāi)發(fā)區(qū)同樣屬于主城區(qū)，膠南屬于次一級(jí)的發(fā)展組團(tuán)。

當(dāng)然在最新的西海岸的發(fā)展規(guī)劃中，膠南被定位于西海岸的新中心。

從區(qū)位上看，紅島優(yōu)勢(shì)明顯，紅島的崛起不僅可以實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展，而且可以帶動(dòng)輻射整個(gè)膠州灣以北的重點(diǎn)城市板塊的發(fā)展。紅島的發(fā)展水平越高，輻射能力就越強(qiáng)，帶動(dòng)范圍就越廣，對(duì)青島整體的發(fā)展就越有利。

不管是諸多市級(jí)公共配套的布局，還是膠東機(jī)場(chǎng)、紅島高鐵站等重大交通設(shè)施的分布，都表明了紅島是作為整個(gè)青島新中心來(lái)打造的。

C位出道，只是時(shí)間問(wèn)題。

膠南處于青島相對(duì)邊緣的位置，北面是小珠山，東面是黃海，南面是大珠山，西面是鐵镢山和藏馬山。膠南發(fā)展的最大意義就是實(shí)現(xiàn)自身的崛起，由于地理?xiàng)l件的限制，無(wú)法對(duì)其他區(qū)域形成有效的輻射，對(duì)青島整體發(fā)展帶動(dòng)作用相對(duì)較小。

作為西海岸發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，眾多大項(xiàng)目落地膠南，未來(lái)的發(fā)展也值得期待。

如何正確對(duì)比紅島和西海岸

由于體量的差異巨大，從整體上對(duì)比西海岸和紅島，是沒(méi)有太大意義的。

例如有的購(gòu)房者認(rèn)為西海岸的環(huán)境好，有金沙灘。但那也只是一小片區(qū)域有金沙灘，又不是哪都有。而且紅島距離金沙灘的直線距離甚至比西海岸不少區(qū)域還要近。

其實(shí)西海岸絕大多數(shù)區(qū)域和和紅島一樣，與金沙灘并沒(méi)有太大關(guān)系，切莫以偏概全。

那是不是就沒(méi)法比了呢，也不是，只是需要將西海岸分區(qū)域和紅島進(jìn)行比較，例如膠南的海洋活力區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)的唐島灣片區(qū)就可以和紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)的紅島南、高新西這些核心區(qū)域作對(duì)比。

未來(lái)西海岸新區(qū)整體發(fā)展水平肯定不如紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)，但是少部分區(qū)域會(huì)和紅島相當(dāng)，極少部分區(qū)域甚至?xí)��?qiáng)于紅島。但是對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如何選到這些區(qū)域，難度就相當(dāng)大了。

購(gòu)房建議

紅島距離現(xiàn)在的主城區(qū)較近，隨著未來(lái)8號(hào)線、新機(jī)場(chǎng)高速、雙元路雙積路立交橋等重大交通項(xiàng)目的投入使用，基本會(huì)被納入主城區(qū)半小時(shí)通勤圈。因此是主城區(qū)外溢剛需購(gòu)房的最佳選擇。

此外紅島及其周邊的剛需、改善、投資客戶自然必選紅島。

西海岸本地剛需、改善、投資客戶自然必選西海岸。

對(duì)外地購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，西海岸的知名度顯然更高，如果是自住養(yǎng)老性質(zhì)的話建議選擇西海岸，偏投資的建議結(jié)合需求精選西海岸部分區(qū)域和紅島。

至于那些不屬于西海岸或紅島的純投資客戶，原來(lái)普遍的觀點(diǎn)是短期選擇西海岸，長(zhǎng)期選擇紅島。而現(xiàn)在，房產(chǎn)都五年限售了，房產(chǎn)投資哪有什么短期，都是長(zhǎng)期。所以建議考慮紅島。

"

Tags：紅島,西海岸,才是,青島,未來(lái),

轉(zhuǎn)載：文章來(lái)自用戶投稿不代表本站觀點(diǎn)，如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系我們。