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關于本次“降息”及“青島放松限購”引發(fā)的房地產話題【一】

本文很多觀點在多年前筆者及志同道合的愛好者已經提過無數(shù)次了，純粹炒冷飯，希望廣大房產愛好者溫故知新，通過迷霧看本質。

一次所謂的“降息”和“放松限購”讓青島的中介朋友們滿朋友圈霸屏，雖有歪曲引導的嫌疑，但其背后所透漏的出來的信息量要引起重視。

我們都知道，房地產一般是3-5年一個周期，這個周期內，需要完成政策限制、信貸收緊、控制土地放量（量少為了3年后的上漲），蓄客完成、放松信貸，放松政策等幾個步驟，這幾個步驟中，最佳的購房點基本都是在信貸乍放松期間。但是，這些步驟如何判斷呢？我通過這些年的觀察，從媒體宣傳上總結到經驗，即基本分三個階段：1 媒體開始鋪天蓋地宣傳房價暴漲，老百姓買房子如何如何難，這個基調下，往往是限購、信貸收緊的前夕征兆。2 媒體開始宣傳房價趨于平穩(wěn)，老百姓購房趨于理性，但是信貸政策將繼續(xù)執(zhí)行云云，然后時不時爆一下要出房產稅啊要打擊炒房客銀行信貸依舊緊啊等等利空消息，土地流拍啊也層出不窮。這個階段，基本是蓄客及減少土地供應量的期間。3 當媒體突然畫風一轉，開始各種砸售樓處新聞，房價各種暴跌，房地產商各種日子不好過連82年拉菲都喝不起，同時伴隨種種利多新聞（多數(shù)是望風捕影，但這幾天宣傳口徑中有幾個值得關注的利多信號，后面解讀），這個時候，基本表明蓄客完成，市場開始回溫，開閘放水的期限臨近，這個階段，剛需就需要格外警惕了。大多數(shù)的周期都是伴隨著這樣的媒體宣傳。

我們在做功課之前，需要弄清楚很多問題，因為審核原因，在這里我用發(fā)問的方式提醒大家，希望大家先認真思考一會，再轉入今天后面的話題：利好信號和影響房產走勢的因素是否已經變化以及城市居住熱點的轉移，再以及青島的下一個居住熱點在哪里。

我先來發(fā)問：1 歷來房產價格高漲受益最多的是……？背黑鍋最多的是……？這是個多選項問題，你仔細思考一下。然后再引申出一個問題：背黑鍋的吃不到肉，他肯嗎？背黑鍋不是問題，但肉大家要一起吃。那么，你就會明白：房貸利息的上漲，大量保利系中海系有那啥背景的房企殺入地拍……其本質是什么。你如果思考明白這幾個問題，會比較清晰的理解到：區(qū)域城市居住熱點或者開發(fā)熱點會是哪里。

2 剛需的數(shù)量問題：首先弄明白一個問題：需求的釋放。為什么我們始終說限購不會消滅需求，限購僅僅是壓制需求釋放的時間呢？我們都知道，剛需購房與吃飯其實本質并無太大區(qū)別，餓了，但是飯店限購不讓你買，你將永遠餓著，限購不解決你饑餓的問題，但是限購制造了不公平。那么，你饑餓這個需求怎么樣才會被消滅呢？極端的選項去掉，只剩下吃飯這一個途徑，只有當你的需求滿足了，剛性需求才真正的被消滅。那么， 限購是消滅需求的真正藥方嗎？很明顯不是，只有滿足需求才是。問題來了，滿足需求的正確做法是什么？？為什么要限購？？

3 限購的下的房產價格是否是真實的價值？請注意措辭：價格和價值。我們都知道，理想的市場條件中，物品的定價比如房產價格是看空者和看多者根據(jù)自己的判斷共同作用下體現(xiàn)出來的結果，看多者買，看空者不買，這樣的市場是真實作用的體現(xiàn)。但是限購以及種種財政政策打壓以及宣傳利空轉換的引導，會歪曲市場的真實反映數(shù)據(jù)，例如當前，看空者增加，看多者無法購買亦變成也只能變空。但是我們都知道，需求不釋放將永遠是需求～空多實際是很容易通過宣傳引導進行轉化的（說句大家不愛聽的：宣傳的核心要素之一：民眾都是那啥的）因此，在限購的條件下，限購標的物價值一定是被低估的。問題來了：房子限購是因為房子太多還是太少？對某些人限購是因為想買的人太多還是太少？這部分想買的人需求如何才會釋放？為什么北京上海的限購是最嚴厲的？

4 平均工資是否影響房產價格？我們都知道，某個商品在出售的時候，只會考慮買的起的人的收入情況，不會考慮也從來不會將買不起的納入轉化率。通俗來說，就是我的商品有目標客戶群，我只在乎目標客戶群的收入情況，至于青島市八百萬人口的平均收入？？呵呵，我沒考慮，我只對我的商品價值定價，并對目標客戶群開展營銷，根據(jù)供需情況，不斷調整目標客戶群的收入下限，以便增加或減少目標客戶群的數(shù)量，再通俗地說：我有三個房子，我要賣給年收入不低于500萬的人，結果這個收入的有5個人都想買，那我就提高到年收入600萬的人，排除掉其中兩個。發(fā)現(xiàn)只有一個人，那我就底線降低為年入400萬，增加兩個潛在客戶。這也是房產降價和漲價的簡單邏輯，說到底就是個排座次的問題，又不是研究原子彈上天哪來需要分析那么多沒用的？買房子，根據(jù)自己的收入情況需求情況找好自己的座次就行了，想那多有的沒得你累不累？你和開發(fā)商賭氣還想贏人家？人家有大數(shù)據(jù)分析有團隊對接數(shù)據(jù)你贏了人家才怪。另外，再說句傷人心的話：一個城市不靠工資的人越多，房價越貴，或者說，房價不是靠拿平均工資的人決定的，他們只能決定房租價格。這段寫的亂七八糟，大家湊合看。

5 關于租售比～擦，寫這么多了，先把這個坑一放，我去呼吸一下新鮮空氣，過了的話，再開帖我們繼續(xù)聊一聊這些亂七八糟以及不被注意的利好消息等話題。大家可以點個關注。轉載請注明出處謝謝。本文純手打，一氣呵成未修改，錯別字之類的湊合看。

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