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首先說(shuō)明一下，這不是一條快樂(lè)的DOU視頻，更無(wú)意拿房子做論據(jù)來(lái)一篇物理論文。還是房產(chǎn)君一貫的就事論事，說(shuō)的是咱的固定欄目，月度開(kāi)盤(pán)去化成績(jī)表。

剛剛結(jié)束的12月份，可能是開(kāi)發(fā)商近年來(lái)最忙碌的一個(gè)年根。各種優(yōu)惠、特價(jià)、工抵、清盤(pán)……滿天飛，除了順?shù)N狀態(tài)的項(xiàng)目如此搏業(yè)績(jī)，各路開(kāi)盤(pán)也接踵而至，讓這個(gè)月底加年底熱鬧非凡。

1開(kāi)盤(pán)當(dāng)天只賣(mài)出8套

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，12月份青島主流樓市板塊至少有19個(gè)項(xiàng)目推出新房源，其中西海岸新區(qū)和即墨區(qū)開(kāi)盤(pán)相對(duì)較多。

以當(dāng)天去化率衡量的開(kāi)盤(pán)效果看，年根沖刺的最佳表現(xiàn)和不盡如人意項(xiàng)目，落差相當(dāng)陡峭。中建錦繡城和龍湖春江紫宸，均實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)售罄，一個(gè)是老牌紅盤(pán)，一個(gè)名企新盤(pán)，它們用驕人戰(zhàn)績(jī)向樓市的唱空說(shuō)不。

藍(lán)光在西海岸五臺(tái)山路附近的雍錦半島項(xiàng)目，則走了另外一個(gè)極端，知名數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)披露，其12月推出的134套小高層產(chǎn)品，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天只賣(mài)出區(qū)區(qū)8套，去化率是羞人的6%。

現(xiàn)在當(dāng)然不是最好的時(shí)候，卻也算不上最慘的時(shí)光，19個(gè)統(tǒng)計(jì)入列的項(xiàng)目里，至少有兩個(gè)日光盤(pán)。其他像即墨青特城，兩次開(kāi)盤(pán)都賣(mài)出95%以上。

都說(shuō)高新區(qū)紅島今年變化大，曾經(jīng)支撐當(dāng)?shù)貥鞘谢鸨�的某些依�?jù)有些動(dòng)搖，但中歐國(guó)際城和魯商藍(lán)岸國(guó)際，開(kāi)盤(pán)都賣(mài)出了七八成。還有中建在膠州的全新大盤(pán)錦繡天地，80%的開(kāi)盤(pán)去化，放在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，也算是拿的出手的好成績(jī)。

不太理想的也有，青特城之外，即墨幾個(gè)項(xiàng)目的去化都有點(diǎn)差強(qiáng)人意，西海岸這邊，數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)稱，前兩期瘋狂熱銷(xiāo)的綠地城際空間站也有點(diǎn)后勁不足，28%的去化，算是所在區(qū)域效果較差的一次開(kāi)盤(pán)。

2從“沒(méi)得選”到“有得挑”

不能用一次開(kāi)盤(pán)的好壞，來(lái)評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目整體是否運(yùn)營(yíng)成功，但通過(guò)對(duì)開(kāi)盤(pán)效果和開(kāi)盤(pán)環(huán)境的觀察，大概能夠分析出當(dāng)前市場(chǎng)需求的好惡，和購(gòu)房者下定出手的決策過(guò)程。

在買(mǎi)賣(mài)雙方的地位在市場(chǎng)關(guān)系中悄然互換后，樓市消費(fèi)者從“沒(méi)得選”到“有得挑”，樓市產(chǎn)品的價(jià)值越來(lái)越成為一種比較價(jià)值、相對(duì)價(jià)值，而且這種相對(duì)也跳出了過(guò)去或區(qū)位臨近、或價(jià)格相當(dāng)?shù)莫M義競(jìng)品范疇，比較得更復(fù)雜，相對(duì)得更廣泛。

相近的比價(jià)格。不僅和同期開(kāi)盤(pán)的比，也要和順?shù)N在售的比。藍(lán)光1.62萬(wàn)的均價(jià)，與周邊項(xiàng)目比劣勢(shì)明顯，某大鱷項(xiàng)目前期的清盤(pán)價(jià)據(jù)說(shuō)到了1.4萬(wàn)元以內(nèi)。

價(jià)格差不多的比品牌和口碑。很難說(shuō)近期藍(lán)光市北地王鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的非議對(duì)這次不理想的開(kāi)盤(pán)影響幾何？同在上馬，越秀星匯城的去化效果比同區(qū)熱銷(xiāo)的幾個(gè)項(xiàng)目賣(mài)得都給力，在價(jià)格相差不大的基礎(chǔ)上，品牌帶來(lái)的號(hào)召力發(fā)揮了作用。

3低價(jià)入市唱了獨(dú)角戲

即墨這個(gè)年根沖刺，幾乎成了青特的獨(dú)角戲，兩次開(kāi)盤(pán)兩次接近售罄，與之相對(duì)的包括招商局地產(chǎn)、海爾和港中旅在內(nèi)的幾桿大旗都沒(méi)有達(dá)線優(yōu)秀。

招商公園1872沒(méi)有延續(xù)城西教育板塊的神話，雖然定價(jià)不算太高，港中旅68%的去化不算太差，但聯(lián)想到此次推出的高層房源與之前的洋房?jī)r(jià)差接近6000元/平，這樣的成績(jī)只能算中規(guī)中矩。

在房產(chǎn)君看來(lái)，即墨年根的這次差異明顯的收官表演，無(wú)非也是“相對(duì)”和“比較”的結(jié)果。港中旅和自己比釋放了利好，卻遭遇了碧桂園藍(lán)谷之光的價(jià)格絞殺，有消息稱，藍(lán)谷之光年終特價(jià)房源低至每平1萬(wàn)元。

招商們賣(mài)得沒(méi)有理想中暢快，可能也多少摻雜了青特城低價(jià)入市對(duì)即墨房產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的再判斷。畢竟你有教育，我有產(chǎn)業(yè)，價(jià)格相差一半，合理？

有些落差也是時(shí)間軸上的環(huán)境差異。沒(méi)有取之不竭的需求，再有前景的片區(qū)，再有性價(jià)比的項(xiàng)目，在當(dāng)前市場(chǎng)大背景下，也要經(jīng)歷一個(gè)需求積攢再釋放的過(guò)程，像綠地城際空間站、融創(chuàng)中心這樣的項(xiàng)目，至少一月一開(kāi)，甚至一月多開(kāi)，可售房源多也開(kāi)，可售房源不足也開(kāi)，成績(jī)偶爾有幾次跟不上節(jié)奏，也屬正常。

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