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剛剛結(jié)束的12月份,可能是開發(fā)商近年來最忙碌的一個年根。各種優(yōu)惠、特價、工抵、清盤……滿天飛,除了順銷狀態(tài)的項目如此搏業(yè)績,各路開盤也接踵而至,讓這個月底加年底熱鬧非凡。

1、開盤當(dāng)天只賣出8套

據(jù)不完全統(tǒng)計,12月份青島主流樓市板塊至少有19個項目推出新房源,其中西海岸新區(qū)和即墨區(qū)開盤相對較多。

以當(dāng)天去化率衡量的開盤效果看,年根沖刺的最佳表現(xiàn)和不盡如人意項目,落差相當(dāng)陡峭。中建錦繡城和龍湖春江紫宸,均實現(xiàn)了開盤售罄,一個是老牌紅盤,一個名企新盤,它們用驕人戰(zhàn)績向樓市的唱空說不。

藍(lán)光在西海岸五臺山路附近的雍錦半島項目,則走了另外一個極端,知名數(shù)據(jù)機構(gòu)披露,其12月推出的134套小高層產(chǎn)品,開盤當(dāng)天只賣出區(qū)區(qū)8套,去化率是羞人的6%。

現(xiàn)在當(dāng)然不是最好的時候,卻也算不上最慘的時光,19個統(tǒng)計入列的項目里,至少有兩個日光盤。其他像即墨青特城,兩次開盤都賣出95%以上。

都說高新區(qū)紅島今年變化大,曾經(jīng)支撐當(dāng)?shù)貥鞘谢鸨�的某些依�?jù)有些動搖,但中歐國際城和魯商藍(lán)岸國際,開盤都賣出了七八成。還有中建在膠州的全新大盤錦繡天地,80%的開盤去化,放在當(dāng)?shù)厥袌?也算是拿的出手的好成績。

不太理想的也有,青特城之外,即墨幾個項目的去化都有點差強人意,西海岸這邊,數(shù)據(jù)機構(gòu)的統(tǒng)計稱,前兩期瘋狂熱銷的綠地城際空間站也有點后勁不足,28%的去化,算是所在區(qū)域效果較差的一次開盤。

2、從“沒得選”到“有得挑”

不能用一次開盤的好壞,來評價一個項目整體是否運營成功,但通過對開盤效果和開盤環(huán)境的觀察,大概能夠分析出當(dāng)前市場需求的好惡,和購房者下定出手的決策過程。

在買賣雙方的地位在市場關(guān)系中悄然互換后,樓市消費者從“沒得選”到“有得挑”,樓市產(chǎn)品的價值越來越成為一種比較價值、相對價值,而且這種相對也跳出了過去或區(qū)位臨近、或價格相當(dāng)?shù)莫M義競品范疇,比較得更復(fù)雜,相對得更廣泛。

相近的比價格。不僅和同期開盤的比,也要和順銷在售的比。藍(lán)光 1.62萬的均價,與周邊項目比劣勢明顯,某大鱷項目前期的清盤價據(jù)說到了1.4萬元以內(nèi)。

價格差不多的比品牌和口碑。很難說近期藍(lán)光市北地王鬧得沸沸揚揚的非議對這次不理想的開盤影響幾何?同在上馬,越秀星匯城的去化效果比同區(qū)熱銷的幾個項目賣得都給力,在價格相差不大的基礎(chǔ)上,品牌帶來的號召力發(fā)揮了作用。

3、低價入市唱了獨角戲

即墨這個年根沖刺,幾乎成了青特的獨角戲,兩次開盤兩次接近售罄,與之相對的包括招商局地產(chǎn)、海爾和港中旅在內(nèi)的幾桿大旗都沒有達(dá)線優(yōu)秀。

招商公園1872沒有延續(xù)城西教育板塊的神話,雖然定價不算太高,港中旅 68%的去化不算太差,但聯(lián)想到此次推出的高層房源與之前的洋房價差接近6000元/平,這樣的成績只能算中規(guī)中矩。

在房產(chǎn)君看來,即墨年根的這次差異明顯的收官表演,無非也是“相對”和“比較”的結(jié)果。港中旅和自己比釋放了利好,卻遭遇了碧桂園藍(lán)谷之光的價格絞殺,有消息稱,藍(lán)谷之光年終特價房源低至每平1萬元。

招商們賣得沒有理想中暢快,可能也多少摻雜了青特城低價入市對即墨房產(chǎn)價值和價格的再判斷。畢竟你有教育,我有產(chǎn)業(yè),價格相差一半,合理?

有些落差也是時間軸上的環(huán)境差異。沒有取之不竭的需求,再有前景的片區(qū),再有性價比的項目,在當(dāng)前市場大背景下,也要經(jīng)歷一個需求積攢再釋放的過程,像綠地城際空間站、融創(chuàng)中心這樣的項目,至少一月一開,甚至一月多開,可售房源多也開,可售房源不足也開,成績偶爾有幾次跟不上節(jié)奏,也屬正常。

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本文來源： 青島市房產(chǎn)咨詢

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Tags：業(yè)內(nèi),盤點,根兒,樓市,沒得選,有得挑,

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