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看過我之前幾篇小文的讀者，都知道我的觀點(diǎn)很明確：

1：青島市內(nèi)四區(qū)的房產(chǎn)，除市南區(qū)傳統(tǒng)德式建筑、東海路沿線豪宅、少數(shù)地區(qū)商鋪以外，絕大部分沒有投資價(jià)值。只能相對(duì)貶值。在巨大的房價(jià)差距和事實(shí)上的市內(nèi)四區(qū)人口向城陽、西海岸流失的現(xiàn)實(shí)之下，考慮學(xué)校醫(yī)院選擇市內(nèi)四區(qū)亦是很愚蠢的做法。

2：西海岸沿海地帶的靈山衛(wèi)板塊，座山觀海，風(fēng)水天成，10-15年后，應(yīng)該是青島房子最貴的地方之一，若不計(jì)通貨膨脹，應(yīng)該能達(dá)到6-10萬的單價(jià)，別墅應(yīng)該穩(wěn)超10萬。

文章鏈接在下面，很詳實(shí)，就不贅述了。

為什么說青島最沒有投資價(jià)值的地域是市內(nèi)四區(qū)

但是呢，說了這么多，有些地產(chǎn)作者是這么反駁我的：西海岸房子太多了，無限供應(yīng)，從數(shù)據(jù)上來看，西海岸的房屋庫存量，超過整個(gè)青島市的三成，動(dòng)輒萬套、十萬套，如此海量供應(yīng)之下，青島每年涌入人口才多少，在這種情況之下，你還反復(fù)堅(jiān)持說靈山衛(wèi)有可能成為下一個(gè)麥島，這可能嗎？

我的回答還是那句話：珠山前的靈山衛(wèi)板塊追平浮山前的麥島，登頂青島房子最貴的區(qū)域，是時(shí)間問題，只要不發(fā)生第三次世界大戰(zhàn)、中美大對(duì)決、小行星撞地球、外星人入侵等不可控事件，那么按照現(xiàn)有趨勢(shì)建設(shè)下去，10-15年后必然發(fā)生，不是能否問題。

上面是青島比較著名的地產(chǎn)自媒體@博哥聊房 的一段話。

博哥的話有沒有道理？非常有。西海岸少數(shù)地產(chǎn)商拿地以后急功近利或者只看眼前蠅頭小利是事實(shí)，可以這么說，目前西海岸有些地塊，明明是宜商、宜修公園或者地標(biāo)建筑，公共建筑，也被地產(chǎn)商蓋了一片的高層住宅……

舉個(gè)例子：海上嘉年華的商業(yè)街的規(guī)劃其實(shí)就現(xiàn)在來看，還是不錯(cuò)的。但是商業(yè)街后面蓋了20多棟高層，這個(gè)非常之讓人看不懂。積米崖片區(qū)，三個(gè)商場(chǎng)環(huán)抱，又擁有琴島之眼、彩虹橋這種地標(biāo)建筑，緊鄰石油大學(xué)，如此寸土寸金之地，在這個(gè)地方建了一大片高層住宅，這是在鬧哪出呢？

很明顯，住宅緊鄰三個(gè)大商場(chǎng)并非加分項(xiàng)，而是減分項(xiàng)。到了周末，人流車流密集，三個(gè)商場(chǎng)的存在導(dǎo)致這里成為青島少有的堵車重災(zāi)區(qū)。路演時(shí)候鑼鼓喧天鞭炮齊鳴，勢(shì)必影響小區(qū)住戶的休息。而在緊鄰海畔的位置，修一堆鋼筋森林式的高層建筑，海景也勢(shì)必互相遮擋……這都會(huì)拉低這個(gè)小區(qū)的品質(zhì)。然而開發(fā)商可能不管那么多，房子賣出去，噪音、堵車那都是業(yè)主自己選的……甚至還有銷售顧問會(huì)這樣忽悠：我們的小區(qū)靠著三個(gè)大商場(chǎng)，購物方便……

既然積米崖定位大商圈，這個(gè)地方理應(yīng)修建高檔寫字樓、度假公寓，多修高檔酒店�？紤]積米崖的漁人碼頭文化，這里建設(shè)類似揚(yáng)州東關(guān)街、濟(jì)南芙蓉街那樣的商業(yè)街、酒吧街、海鮮小吃一條街，提升外地游客來青旅游體驗(yàn)，也都比修一大片住宅要好。

星光島上也建了大片住宅，甚至可以看出是高密住宅。

在譴責(zé)少數(shù)開發(fā)商的同時(shí)，我們希望政府對(duì)西海岸的建設(shè)加強(qiáng)規(guī)劃，建筑要對(duì)得起歷史、文化的檢驗(yàn)。哪怕沒有這么深明大義，單純?yōu)榱死�高房價(jià)，那也應(yīng)該多建一些地標(biāo)建筑，多修醫(yī)院、多建學(xué)校，公園、綠地、道路、體育設(shè)施、文化場(chǎng)館……

藍(lán)灣運(yùn)動(dòng)中心，與其說運(yùn)動(dòng)中心，其實(shí)一半的地都是住宅

在青島市北、四方、西鎮(zhèn)、滄口、八大湖、高雄路這樣的地方，上世紀(jì)80、90年代修了大片筒子樓現(xiàn)在尾大不掉，拆遷困難，已經(jīng)教訓(xùn)深刻了�，F(xiàn)在到了西海岸，又把那么多地見縫插針的都蓋成房子，能對(duì)得起歷史和子孫后代嗎？

但是同樣，博哥的話有沒有問題？也有。那就是，西海岸盡管不缺地，但是太大了。聯(lián)系西海岸的體量來看，無限供應(yīng)一說，并不能反映真實(shí)的情況。

西海岸新區(qū)面積多大呢？2096平方公里。而青島市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)的面積分別是30、65、98、396、553平方公里，加一起以后剛到西海岸新區(qū)的面積一半大。這時(shí)候發(fā)現(xiàn)西海岸的房子供應(yīng)量只占青島市的30%，實(shí)際上，我想說，這個(gè)數(shù)據(jù)并不算夸張。

不僅不能說無限供應(yīng)，有些地方，還得用稀缺來形容。

之前說過，在很多地方選房子，都是選學(xué)校、醫(yī)院、商圈、交通樞紐。而在西海岸新區(qū)，這個(gè)邏輯肯定是不對(duì)的。只要以上幾條不是差得過分，那么山和海的重要性，景觀大宅、品質(zhì)生活就要排在這幾條的前面。

還是剛才這張圖。我做了幾個(gè)標(biāo)記。拋開大珠山以西的待開發(fā)地段，西海岸能看海的位置，滿打滿算就四個(gè)。

金沙灘、唐島灣、靈山衛(wèi)（靈山灣）古鎮(zhèn)口。

西海岸能看海的地方，就四個(gè)，多了沒有

很明顯，這四個(gè)地方，受到自然條件的限制，本來就是有限的，并非無限供應(yīng)。很多地產(chǎn)大V只是看到了西海岸房子整體上供應(yīng)量占了整個(gè)青島的30%就判斷無限供應(yīng)，但是，就站在這個(gè)角度，我提到的四個(gè)地方，很明顯，不僅不是無限供應(yīng)，反而是稀缺資源。

當(dāng)然，這么說有些思辯。于是風(fēng)水師花了幾天時(shí)間，拍攝了一些素材。從事實(shí)上說明，無限供應(yīng)說法并不成立。

以下西海岸沿海諸多小區(qū)的入住率，拍攝于2020年1月11日：

備注：以下照片拍攝時(shí)間全部位于19:00-20:30之間。

保利海上羅蘭入住率

天意華苑小區(qū)入住率

建邦聽海入住率

云龍港灣入住率

如果覺得這個(gè)入住率還不夠高，那么看看2020年1月12日拍攝的麥島某小區(qū)入住率：

麥島金岸入住率

銀都花園入住率

結(jié)論是什么？很明顯，同樣海景小區(qū)，入住率的話，兩邊不分伯仲。西海岸的建成交房不過2-3年小區(qū)入住率并不比市南、嶗山這些交付十幾年的房子要低。

如果覺得銀都花園、麥島金岸是低密富人區(qū)，有特殊性，實(shí)際上一方面海上羅蘭、天意華苑、建邦聽海本身也是別墅+高層的低密小區(qū)，品質(zhì)不比銀都花園、麥島金岸要低（不奇怪，我再說一次，靈山衛(wèi)的規(guī)劃檔次，不低于麥島）。另一方面，我隨手拍了一個(gè)海上羅蘭后面的高密度小區(qū)，入住率是這樣的：

如果覺得這個(gè)入住率還低，那看看市南的金茂灣，沒啥區(qū)別吧？

金茂灣入住率

再看看浮山后的魯信含章花園，沒覺得高哪里去：

魯信含章花園入住率

浮新小區(qū)是這樣的：

遼陽路浮新小區(qū)入住率

很明顯，無論是分析理論還是看現(xiàn)實(shí)，西海岸的無限供應(yīng)，人口不足的說法，不合事實(shí)。很多評(píng)論里鬼城的說法，更是缺乏調(diào)查得出的無稽之談。

實(shí)際上，就我這幾天對(duì)各小區(qū)入住率的調(diào)查來看，還得出另一個(gè)結(jié)論，那就是很多老市南、老市北的筒子樓，亮燈率相當(dāng)之低。西鎮(zhèn)一些社區(qū)、浮山后二、四小區(qū)，到了8:30左右，畫風(fēng)是這樣的：

浮山后二小區(qū)，很奇葩的入住率

這個(gè)結(jié)論我有些奇怪，因?yàn)檫@種入住率很明顯不符合浮山后的人流量事實(shí)�？紤]到目前居住在筒子樓里的人大部分是老人，很多老人有早睡的習(xí)慣，因此貿(mào)然下結(jié)論還早了些。這里持謹(jǐn)慎態(tài)度。

但是目前能得出結(jié)論的是：西海岸的樓市供應(yīng)，拋開少數(shù)地域，大部分情況下是有堅(jiān)實(shí)的人口作為基礎(chǔ)的。以目前的諸小區(qū)入住率看，西海岸房價(jià)不存在泡沫，相反和東海岸拉平才是大概率事件。

寫到這里，我文章開頭的那句話：珠山前的靈山衛(wèi)板塊追平浮山前的麥島，登頂青島房子最貴的區(qū)域，是時(shí)間問題，不是能否問題。同樣都是座山觀海，同樣都是別墅樓盤。小區(qū)環(huán)境、入住率、人口支撐力度都相似，能讓麥島金岸高層賣6萬，海上羅蘭只賣2萬的差距在哪里？

不好意思，理性上無論怎么分析，這個(gè)點(diǎn)基本是找不到的，縱使能找到幾個(gè)點(diǎn)，譬如說學(xué)校醫(yī)院，能解釋麥島比靈山衛(wèi)賣的貴，也完全無法解釋西海岸沿海地區(qū)坐擁商場(chǎng)、地鐵、公園、海景，文藝設(shè)施還有大把工廠企業(yè)實(shí)業(yè)支撐的情況下，比什么配套、支撐都沒有，推開窗戶一堵大山的浮山后還便宜的任何理由。

很多人對(duì)我解釋是西海岸房子蓋的太多，但是從入住率的情況來看，無限供應(yīng)的說法也是明顯不符合現(xiàn)實(shí)的。

從海上看過去，麥島和靈山衛(wèi)的景觀幾乎完全一樣，連浮山和小珠山山形都相似。剛才我也說了，入住率差不多，那么現(xiàn)在房價(jià)差3-4倍，這種情況能持久嗎？不可能。

因此，想了半天，恐怕也就下面這張圖能說明問題了……

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