"不好意思，張老師，我又得發(fā)頭條懟您了。@張百忍 西海岸、城陽很多地方，很多人，甚至某些房產(chǎn)大V總是下意識說“房子很多人很少”、“沒什么人、鬼城”。實(shí)際上的情況，根據(jù)我自己的調(diào)查，這種說法能“直接把人帶坑里去”。在年前我拍了一組青島的樓盤入住率的數(shù)據(jù)，選擇晚上7:00-8:30，連續(xù)拍了好多天。結(jié)論是這樣的：1:市內(nèi)四區(qū)新建高層小區(qū)入住率都沒有問題，入住率是最高的。無論是老市區(qū)金茂灣、曉港名城，四方區(qū)海岸新城，還是浮山后的竹韻山色、魯信含章花園、市北萬科城，均如此。家家戶戶都燈火通明。2:西海岸、城陽熱點(diǎn)地區(qū)2-3年前交付的高層小區(qū)，入住率均很高，亮燈率基本上能到6-7成，實(shí)際上可能更高。靈山衛(wèi)地區(qū)看似人不多，其實(shí)每個(gè)小區(qū)都住得滿滿當(dāng)當(dāng)。這些地方商品房小區(qū)入住率已不低，像建邦聽海、天意華苑都能做到大半亮燈。入住率更高的如海爾悅湖瀾庭等。有些回遷安置小區(qū)出現(xiàn)了比市內(nèi)四區(qū)還高的入住率，如南島小鎮(zhèn)、九龍社區(qū)。但實(shí)話實(shí)說，同樣新建成小區(qū)，這些小區(qū)也就是比海信麥島金岸、銀都花園這樣的地方入住率高，比金茂灣、曉港名城、海岸新城明顯存在差距。只不過這個(gè)差距不至于用泡沫解釋。像張老師所謂的古鎮(zhèn)口，目前主要小區(qū)均未交付，說房子很多人很少，和2005年說浮山后，2013年說靈山衛(wèi)一樣。都是在建小區(qū)哪里來什么入住率？3:市內(nèi)四區(qū)老舊小區(qū)，入住率極低。晚上整棟樓往往一兩戶亮燈是常態(tài)。同樣在西鎮(zhèn)，金茂灣和老西鎮(zhèn)、貴州路一式老筒子樓差距極大。同樣在四方，海岸新城的入住率和燕山立交橋一帶老筒子樓簡直是天壤之別。這個(gè)問題若是有心可以直接發(fā)現(xiàn)，不難判斷。甚至我可以這么說，我自我感覺大溪谷因?yàn)槠�僻的原因入住率已�?jīng)低得發(fā)指了，然后去西鎮(zhèn)看看，大溪谷的實(shí)際亮燈率居然比海峽花園要高！這三個(gè)事實(shí)是實(shí)地調(diào)查出來的，經(jīng)得住同行質(zhì)疑。但目前的數(shù)據(jù)還很難下結(jié)論。就實(shí)際入住率而言，明顯青島樓市最大的泡沫應(yīng)該出現(xiàn)在市內(nèi)四區(qū)筒子樓上。但是問題在于，老樓最主要的用戶都是老年人，“摳門”是常態(tài)，晚上可能只點(diǎn)一盞小燈就能對付，老樓又往往有小陽臺的結(jié)構(gòu)，這時(shí)候?qū)嶋H住了人，但給人不在家的感覺是非�？赡艿摹８骄艔垐D。圖1、2是金茂灣和曉港名城（入住率很高），圖3、4、5是靈山衛(wèi)天意華苑、建邦聽海、云龍港灣（入住率也不低），圖6、7是麥島金岸和銀都花園。圖8、9是八大峽小區(qū)和海峽花園（入住率低到令人吃驚）。有心的朋友可以調(diào)查下。趁著疫情大家都在家，數(shù)據(jù)是比較準(zhǔn)的。"

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