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轉(zhuǎn)自米宅

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昨天中午，河南省會(huì)鄭州率先一步，發(fā)布了第三次復(fù)工延期。

這次復(fù)工安排也為其他城市打了個(gè)樣：

要求工業(yè)企業(yè)，按條件于2月10日-24日復(fù)工；

服務(wù)業(yè)企業(yè)于2月17日-3月2日復(fù)工；

建設(shè)工程業(yè)于2月25日-3月16日復(fù)工。

其中，關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)工時(shí)間，給大家劃出重點(diǎn)：

2月24日，房企網(wǎng)上銷售、中介銷售可復(fù)工；

3月2日，實(shí)體售樓部可復(fù)工；

3月16日，商品房建筑工地可復(fù)工；

和前兩次復(fù)工延期通知相比，這次是升級(jí)版，迫于疫情控制，復(fù)工時(shí)間延遲的更久。

不只是鄭州，復(fù)工延遲升級(jí)，更多的城市都會(huì)效仿跟進(jìn)，這是疫情下的必然趨勢(shì)。

先看鄭州、河南的疫情態(tài)勢(shì)。

按照昨日疫情動(dòng)態(tài)更新，2月6日，河南新型肺炎確診量851，除了距離武漢較近的信陽、南陽外，鄭州確診量102例。

為什么說一定會(huì)有其他城市效仿？

刨除疫情重災(zāi)區(qū)湖北，還有兩個(gè)城市的疫情比河南還要嚴(yán)重：

浙江：確診量954；

廣東：確診量944；

也還有三個(gè)城市確診量，同樣比較嚴(yán)峻：

湖南：確診量711

江西：確診量600

安徽：確診量591

如果按照目前的復(fù)工計(jì)劃，北京、河北、河南、四川、重慶、貴州、山西、廣東、浙江、山東、福建、安徽、江西等地復(fù)工時(shí)間都在2月9號(hào)24時(shí)。

算上今天，也只有3天時(shí)間。

3天內(nèi)疫情會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)嗎？有特效藥嗎？能解決傳染問題嗎？復(fù)工帶來的密集返程潮、密集行業(yè)感染風(fēng)險(xiǎn)，能控制的了嗎？

顯然，答案是否定的，專家也給不出確切的答案。

所以，即便犧牲GDP，也要再次延遲復(fù)工、居家隔離，這是目前最好的辦法。

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接下來，重點(diǎn)聊聊房地產(chǎn)。

因?yàn)橐咔榘l(fā)展，因?yàn)閺?fù)工一再延遲，今年的房地產(chǎn)要遭受重創(chuàng)了。

第一、 閉店引起的交易損失，開發(fā)商幾乎顆粒無收。

目前，全國(guó)各地的售樓部基本都處于強(qiáng)制關(guān)停狀態(tài)。

以鄭州為例，1月26日起，房管局下發(fā)通知關(guān)閉所有售樓部，按照最新復(fù)工延遲通知，售樓部一直到3月2日才能開放，足足要承擔(dān)36天的閉店損失。

3月2日售樓部一定能開放嗎？不一定，看疫情。

開放了，就能迅速恢復(fù)如常嗎？大概率不會(huì)。

這對(duì)嚴(yán)重依賴線下交易的房地產(chǎn)業(yè)來說，遭受重創(chuàng)是免不了了。

第二、 無法復(fù)工，需求端的購(gòu)買力也會(huì)嚴(yán)重受損。

因?yàn)橐咔�，全民禁足，社�?huì)停滯，不復(fù)工，很多人的收入恐怕要驟降了，甚至沒有了。

這個(gè)時(shí)候，大多數(shù)人還有房貸、車貸要還，沒有收入，個(gè)人資金周轉(zhuǎn)是個(gè)大難題。

大家賺不到錢，拿什么來買房？

疫情的突襲，無論從心理上，還是財(cái)務(wù)上，都會(huì)沖擊到大家的購(gòu)買計(jì)劃，削弱需求端的購(gòu)買力。

第三、多重壓力交加，開發(fā)商的現(xiàn)金流難上加難。

即使沒有疫情干擾，2019年開發(fā)商的日子也并不好過。

去年，不少房企剛剛輸出渾身解數(shù)高價(jià)融了資，今年卻要面臨項(xiàng)目全面停滯，而且還有不少債券馬上要到期償還。

2月份已經(jīng)過去一周，這個(gè)月房企境內(nèi)外債務(wù)要到期償還的就有約672億元，今年一年要償還約1.46萬億。

這些數(shù)字，每時(shí)每刻都是壓在房企頭頂?shù)臑踉啤?/p>

這些對(duì)于生命力強(qiáng)、實(shí)力雄厚的TOP房企來說，只是一時(shí)失利，疫情過去，市場(chǎng)好轉(zhuǎn)了，努努力還能補(bǔ)上損失；

但中小房企們就沒那么幸運(yùn)了。要么斷臂賣地求生，或者不堪負(fù)重最終破產(chǎn)。

賣不了房，收不來錢，融不來資，開不了工，花高價(jià)融資買的地還在一天天吃著大量費(fèi)用，還有大量的債務(wù)要到期……開發(fā)商的日子，要苦上加苦了。

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還有一個(gè)問題，到現(xiàn)在來看，今年的大面積交房延期，是鐵定了。

那會(huì)不會(huì)因此爆發(fā)大面積維權(quán)？

不一定。

疫情導(dǎo)致的天災(zāi)人禍不可抗力，雖然目前沒有任何一個(gè)城市出臺(tái)交房時(shí)間的延緩策略，但我認(rèn)為由此產(chǎn)生的負(fù)面效果，事在人為。

疫情時(shí)期，立起口碑和砸爛招牌，都在一瞬間，或者某個(gè)細(xì)節(jié)。

在我看來，與其臨時(shí)抱佛腳地嘗試直播賣房、抖音賣房、VR賣房，倒不如僅僅抓起物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)做好了，贏人心、立口碑都很容易；但做不好的話，之前花費(fèi)幾年、十幾年維護(hù)的品牌、做出的努力，很有可能就會(huì)前功盡棄。

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最后，一定要聊聊購(gòu)房者的機(jī)會(huì)。

我認(rèn)為，這次疫情過后，對(duì)于購(gòu)房者來說，倒是個(gè)不錯(cuò)的抄底機(jī)會(huì)。

1、超出預(yù)期的低價(jià)房，會(huì)涌現(xiàn)出來，這是抄底機(jī)會(huì)。

前面說了很多開發(fā)商的困難，開發(fā)商越難，就會(huì)有越多的以價(jià)換量方式來保平安，調(diào)低價(jià)格來獲取大量的成交、資金回籠。

這種方式最為簡(jiǎn)單粗暴，但在這個(gè)圈子里也最有效。

過去的2019年，我們已經(jīng)在各個(gè)城市看到了大量低價(jià)房、特價(jià)房、超預(yù)期房，2020年，這種房子會(huì)更多、更加超出預(yù)期。

2、疫情導(dǎo)致的社會(huì)停滯之后，原本嚴(yán)格的樓市調(diào)控，大概率會(huì)放寬。

當(dāng)然，這是我個(gè)人的判斷。

都會(huì)在哪些方面放寬呢？

比如原本嚴(yán)格的限購(gòu)、限貸、限售，比如原本無死角圍堵的嚴(yán)禁資金流入房地產(chǎn)，比如預(yù)售條件等等，都有可能適當(dāng)放寬。

這也是難得的機(jī)會(huì)。

3、你的抄底機(jī)會(huì)，并不是一直有。

疫情過后，我們的社會(huì)全面恢復(fù)之后，開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)力、建造力一旦恢復(fù)，那么以價(jià)換量基本就告一段落了。

你的抄底機(jī)會(huì)期，也就相應(yīng)結(jié)束了。

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