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靈山衛(wèi)必然在未來5年超過浮山后，10-15年追平麥島，若不能，則整個青島未來的發(fā)展都要受到制約的言論，我說了很久了，但是其實寫這篇并不想談太多關于靈山衛(wèi)的東西，為什么要拿它和麥島比，是因為這個地方是確鑿無疑的西海岸未來樓市制高點，至于為什么，理由在哪里，理由參考我的其它作品。這里不再贅述。

相信最近很青島人看了最新發(fā)布的青島市GDP數(shù)據(jù)和中國城市GDP排名以后，心情和風水師是一樣的：

前幾個月還在說，誰是北方第三城，西安、青島、鄭州爭執(zhí)不休，青島GDP最高，鄭州發(fā)展最快、西安最有底蘊。結(jié)果今年GDP重新統(tǒng)計了一下，青島被砍掉了1000多個億！

雖然北方排第二的天津更慘，但是人家好歹北方第二的地位不可動搖，青島則是直接被無錫、長沙、寧波拍在地上往死里卯的節(jié)奏，從第12跌到第15，跟預計的鄭州數(shù)據(jù)相差甚微，有GDP以來的最差排名，北方第三的位置搞不好就保不住了……

很多人都知道，有這一天，時間問題，不是能否問題。青島明明有北方條件最好，世界排名前列的港口，周邊450公里距離內(nèi)，除了天津沾個邊，沒有任何可以與之競爭的城市，混成這個樣子，實屬不該。

為什么？很多人都說了這樣一個問題，青島“房價高，工資低，生活不易”。

真的是這樣嗎？按照數(shù)據(jù)來看，實際上青島1.6萬左右的房價真的不算高。要知道南京、杭州工資不比青島高多少，房價可是直逼3萬去了……為啥人家不說“房價高、工資低”呢？

其實破解這個奧秘不難，看一下青島各區(qū)的房價就可以了。

文章發(fā)表之日安居客數(shù)據(jù)，下同

看不出啥問題是吧？我們看看這次趕上青島的三個城市，無錫、寧波、長沙的數(shù)據(jù)都是怎么樣的。

看看無錫的：

看看寧波的：

最后看看長沙的：

有沒有發(fā)現(xiàn)什么問題？

那就是：青島各區(qū)之間的差距，太大了！！嶗山、市南有點兒忒高了……

從智聯(lián)招聘上查到的青島、無錫、寧波、長沙四座城市2019年12月的平均工資，分別是7853元、8090元、8827元和7302元。（請不要糾結(jié)數(shù)據(jù)��！平均工資不是中位工資，一個年薪百萬的老總和100個月薪1000的窮人，足以得出平均薪水過千的數(shù)據(jù)）

很明顯，稍微一算就知道，青島、無錫、寧波、長沙四座城市，單純靠薪水，購房難度最大的四個區(qū)分別是：青島嶗山區(qū)、青島市南區(qū)、寧波鄞州區(qū)、青島市北區(qū)。四個區(qū)里青島占了仨。

青島這三個區(qū)太貴，那避開這三個區(qū)，到其它區(qū)域買房總行了吧？然而，這個貌似不太行啊……

畫風是這樣的：

這就是青島“工資低、房價高”的真諦所在。

在其它兄弟城市的市區(qū)，房價收入比是2點幾，甚至還不到2的情況下，青島傳統(tǒng)中心市區(qū)的房價收入比到了4-5之間，甚至江蘇路、嘉峪關路小學的學區(qū)房價和收入比接近10 ，10個月收入才能買1平米學區(qū)房——的情況下，談任何人口流入、人才引進、產(chǎn)業(yè)落地都是空白的，甚至現(xiàn)有的實體經(jīng)濟都會跑路讓位于房地產(chǎn)。

于是、大家會發(fā)現(xiàn)，十年來，市南、市北、嶗山?jīng)]有落地任何一個大項目，相反海爾、海信、澳柯瑪、雙星、青鋼、堿廠、海晶化工、捷能汽輪機這些企業(yè)，甚至中國海洋大學、青島大學、青島理工大學、中科院海洋研究所……紛紛“用腳投票”離開傳統(tǒng)主城區(qū) 。

企業(yè)走了，產(chǎn)學研都走了，市南、市北、嶗山還能留下的：總部經(jīng)濟、行政文員、金融業(yè)、服務業(yè)，房地產(chǎn)，然后沒了�？雌饋斫鹑诘禺a(chǎn)高大上，問題是，青島傳統(tǒng)城區(qū)幾百萬人，都去做金融分析師、保險理財從業(yè)人員、房地產(chǎn)銷售經(jīng)理嗎？

這就是我們看到的：青島出現(xiàn)了很罕見的“出城上班、回城睡覺，北工南宿、西工東宿”的現(xiàn)實——千萬不要覺得青島人都是早上起來去香港中路CBD、嶗山金融中心上班，看看早高峰車流向，新都心以南是流向香港中路工作、北向南堵車，而李村以北是出城工作，南向北堵車。以上情況在長沙、寧波、無錫均不存在。

圖片之前其它作品里已經(jīng)發(fā)了很多次了。不管百度地圖還是其它的資料，不難分析得到結(jié)論。

所以，青島要發(fā)展，要騰飛，要引進人才、要產(chǎn)業(yè)落地……市南區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)這些地方，根本都不在選項范圍之內(nèi)。

這就是我為什么一再批判一些樓市大V“傳統(tǒng)市區(qū)是樓市的根本”“傳統(tǒng)市區(qū)保值抗跌”的言論不靠譜的道理。在無錫、寧波、長沙，也許這個論調(diào)是可以的，然而在青島傳統(tǒng)市區(qū)投資樓市的風險有多大呢？

覺得不大的，看看下面這一段：

我之前寫過一個微頭條，批判青島房價在只有南京、杭州一半多一點的情況下，青島江蘇路小學、嘉峪關小學學區(qū)房竟然比南京“拉力瑯”、杭州學軍、天長、勝利諸名校學區(qū)房更貴，實屬不可思議的情況下，有大量的人竟然是這么回復我的：

我想說一句，這種想法，站在堆砌泡沫，擊鼓傳炸彈的視角來看，是何等的不對勁啊……

所以，青島這次GDP被無錫、寧波、長沙紛紛超過，被鄭州追平，也就不是什么不可思議的事情了。

問題是，病情在此，方子怎么抓？辦法也不是沒有。最好的辦法市在青島傳統(tǒng)市區(qū)邊上搞一個或若干個區(qū)域，把產(chǎn)業(yè)、人口導入到這個地域，讓傳統(tǒng)青島市區(qū)虛高的樓市自然涼掉。

很明顯，救青島于水火之中，這就是西海岸新區(qū)誕生和發(fā)展的意義以及肩負的使命了。

很多人的第一反應是，西海岸的樓市為什么會鋪天蓋地，一年十幾萬套投入市場，有價無市、賣不掉、外地韭菜來炒房……

這種看法，目光最多看到當下一兩年，更大的棋局是沒看明白的：這個鋪天蓋地的供應，是為了讓整個青島降下來，而不是西海岸新區(qū)降下來。

實際上是這樣的：青島市內(nèi)四區(qū)的新建住宅成交量之和，不到西海岸新區(qū)的1/3。

有人會嘴硬，說都是炒房客在買，但實際上我們看到的西海岸交付三年左右的商品小區(qū)，入住率雖然不能說住得滿滿當當，但同樣，不低。

很明顯，以這個入住率和西海岸房子總銷量是傳統(tǒng)市內(nèi)城區(qū)之和的3倍這一事實來看，不管是自住還是租住，西海岸都出現(xiàn)了確實的人口導入。

而無錫、寧波、長沙都是什么樣的畫風呢？

這個單價數(shù)據(jù)和安居客有出入，不要太介意

很明顯，無論無錫還是寧波，這些城市，房屋單價最高的傳統(tǒng)市區(qū)都是樓市銷售的主力（至少是之一）。無錫最貴的梁溪、濱湖銷量為最好，寧波最貴的鄞州區(qū)，長沙最貴的岳麓區(qū)，銷量能排第二，都是上萬套，甚至好幾萬套的擔當。

但青島很明顯又是“反其道行之”，傳統(tǒng)市南、市北這些地方，一年的住房成交量，縱使算上二手，也只有幾百套、千把套，嶗山也僅僅賣了兩千套——這才叫標準的有價無市。

很明顯，相比無錫、寧波、長沙，乃至其它的一些城市，青島的傳統(tǒng)主城區(qū)樓市，是一定有問題的。后面的風險，一定是相當大的。

蘇州樓市走量的區(qū)亦是主城區(qū)

這就是文章的標題，我為什么再三說“靈山衛(wèi)5年必然超過浮山后，10-15年，追平麥島”的信心和底氣所在。畢竟青島實體制造業(yè)、產(chǎn)學研經(jīng)濟、導入的高校、影視產(chǎn)業(yè)……絕大部分都在西海岸。人口導入也發(fā)生在這里……

靈山衛(wèi)擁有和麥島相同的風水環(huán)境、開發(fā)等級和配套等級，是青島一東一西兩大別墅區(qū)，除了開發(fā)時間麥島比靈山衛(wèi)早10-15年，其它沒有任何不同，這個在其它論述里講得很明白了。不再贅述。

很明顯，如果靈山衛(wèi)追不上麥島，未來10-15年麥島依然高高在上，意味著青島西海岸沒有發(fā)展起來，更沒有發(fā)揮它疏解青島人口和壓平青島樓市的作用，那么，青島傳統(tǒng)城區(qū)高昂的房價，必然會進一步壓抑青島的發(fā)展，被更多城市追上。

相反，青島若發(fā)展，若進步，目前大量資源、人口涌入的西海岸新區(qū)，總有一天會得到認可，屆時即使西海岸住房繼續(xù)無限供應，被“壓下來”的也一定是整個青島，而不止止是西海岸新區(qū)。那么，無論是靈山衛(wèi)漲上去，還是麥島降下來，靈山衛(wèi)都一定會追平麥島。

麥島是座山觀海的別墅區(qū)

靈山衛(wèi)亦是座山觀海的別墅區(qū)

這就是我這篇小文標題的含義了。

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