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2019年年末，青島樓市成交出現(xiàn)小翹尾的現(xiàn)象，量?jī)r(jià)齊升，12月青島新建商品房成交更是打破年度成交記錄，成為去年新房成交最火月份。2019年冬，青島樓市“不太冷”，這讓不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)、年后金三銀四等樓市黃金節(jié)點(diǎn)充滿期待。而2020年年初，青島樓市還未迎來(lái)小陽(yáng)春，卻等來(lái)了疫情黑天鵝。

突如其來(lái)的疫情，給樓市按下了"暫停鍵"，全國(guó)實(shí)體售樓處普遍關(guān)停，青島新房、二手房成交都跌入“低谷”。據(jù)銳理數(shù)據(jù)，2月份青島全市商品房成交量共計(jì)1792套，環(huán)比下跌71.69%，同比下跌56.78%。在這種艱難的境況之下，各大房企積極展開(kāi)自救行動(dòng)搶占流量先機(jī)，采取包括線上渠道售房、網(wǎng)絡(luò)直播、1對(duì)1互動(dòng)、VR看房等手段抗擊疫情影響。除此之外，我們注意到，央行連續(xù)降息釋放利好、2月超60城樓市政策微調(diào)維穩(wěn)樓市，這些房地產(chǎn)宏觀政策的出臺(tái)也助力了市場(chǎng)穩(wěn)定、緩步回暖。

時(shí)間流轉(zhuǎn)不停，2020年的春天已經(jīng)到來(lái)，各行各業(yè)陸續(xù)有序復(fù)工，各個(gè)項(xiàng)目售樓處也開(kāi)始開(kāi)門(mén)接客，青島樓市逐步走出冰封期。這個(gè)春天，青島樓市還能如往年一般迎來(lái)春暖花開(kāi)嗎？2020年還是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)嗎？

市場(chǎng)現(xiàn)狀：

9成售樓處已開(kāi)放新房成交量迅速攀升

2月27日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)復(fù)產(chǎn)復(fù)工商品房銷(xiāo)售有序開(kāi)展的通知，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在落實(shí)疫情防控方案后，有序有度恢復(fù)商品房正常銷(xiāo)售。截至目前，青島在售樓盤(pán)超過(guò)九成有限/完全開(kāi)放。

售樓處恢復(fù)營(yíng)業(yè)，人們積壓了一個(gè)多月的購(gòu)房需求陸續(xù)得到釋放。從3月初至今，樂(lè)居收集青島多個(gè)售樓處的到訪情況后發(fā)現(xiàn)，看房選房客流在慢慢恢復(fù)如常，甚至有些項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)排隊(duì)看房的現(xiàn)象。據(jù)部分置業(yè)顧問(wèn)反映，自售樓處正常開(kāi)放后，前來(lái)看房的人不在少數(shù)，其中多數(shù)是年前就有買(mǎi)房計(jì)劃或在網(wǎng)上售樓處覓得意向房源的人，總體上項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況還是非常可觀的。

相比于售樓處的客流，成交數(shù)據(jù)上的增長(zhǎng)則更為真實(shí)、客觀。

近10周全市商品住宅成交量周度走勢(shì)

據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月第一周，青島新建商品住宅成交1056套，環(huán)比前一周上漲33.17%；成交面積12.88萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲31.29%；3月第二周，青島新建商品住宅成交1536套，環(huán)比上漲45.45%；成交面積18.38萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲42.7%。近兩周以來(lái)，青島新建商品住宅成交回溫明顯。

由近10周青島商品住宅成交量周度走勢(shì)圖中可以看出，由于疫情影響，1月底及2月上旬不少線下售樓處關(guān)閉，全市成交量?jī)H兩位數(shù)，步入中下旬，不少項(xiàng)目售樓處陸續(xù)復(fù)工或推出線上優(yōu)惠購(gòu)房，拉動(dòng)了意向客戶購(gòu)房熱情，成交量回升明顯，第9周（3月2日-3月8日）商品住宅成交破“千”�？傮w來(lái)看，青島新房市場(chǎng)成交量呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。

“面包”的銷(xiāo)售口逐漸放寬之后，供給“面粉”的土地市場(chǎng)也呈現(xiàn)良好勢(shì)頭。2月底，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了青島市3月份擬網(wǎng)上招拍的90宗地塊。90宗地合計(jì)約3241.93畝，總建面479.2萬(wàn)平方米，分別位于市北、西海岸、膠州、即墨、高新區(qū)、平度和萊西，其中商住地（含產(chǎn)權(quán)人才用地）40宗，占地面積1484.3畝，總建面299.25平方米；工業(yè)用地40宗；其余為教育、經(jīng)適房和物流倉(cāng)儲(chǔ)用地。

3月份青島出讓土地宗數(shù)區(qū)域分布表

優(yōu)惠調(diào)查：

售樓處促銷(xiāo)花樣百出線上優(yōu)惠仍有市場(chǎng)

雖然這一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情阻擋了購(gòu)房者實(shí)地看房的道路，但多家房企在線下售樓處關(guān)閉之時(shí)就已迅速采取行動(dòng)，或開(kāi)啟線上售樓處，或推出直播看房：據(jù)樂(lè)居不完全統(tǒng)計(jì)，青島上線了210多個(gè)線上售樓處，覆蓋樓盤(pán)400余個(gè)，超10萬(wàn)+人次的網(wǎng)友在線看房；而直播就更不用說(shuō)，各大品牌房企的顏值擔(dān)當(dāng)紛紛使出渾身解數(shù)展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，截至目前，青島共有100余熱盤(pán)參與樂(lè)居直播，在線觀看人次更是高達(dá)300多萬(wàn)。

同時(shí)，為拉動(dòng)銷(xiāo)售回款“進(jìn)度條”，扭轉(zhuǎn)疫情給整體業(yè)績(jī)施加的巨大壓力，開(kāi)發(fā)商也推出了不少花式促銷(xiāo)活動(dòng)，部分樓盤(pán)的優(yōu)惠力度頗為可觀。例如，青島藍(lán)光·雍錦半島項(xiàng)目推出了誠(chéng)意金5000元抵20000元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)；金科多個(gè)項(xiàng)目推出交3000元抵20000元的優(yōu)惠活動(dòng)；線上置業(yè)和達(dá)君玥可享1%優(yōu)惠還有家電大禮包相送等。

大多數(shù)項(xiàng)目由于剛剛復(fù)工，目前案場(chǎng)接待人數(shù)有限，加之疫情尚未完全消退，部分購(gòu)房者對(duì)前往人流密集場(chǎng)所仍有所抵觸，售樓處客流恢復(fù)如常仍待時(shí)日。在此背景下，興起于春節(jié)期間的線上購(gòu)房憑借其看房安全、房源眾多和折扣較大等優(yōu)勢(shì)，依然擁有較高的關(guān)注度。尤其是樂(lè)居攜百?gòu)?qiáng)房企于2月16日啟動(dòng)的“好房線上購(gòu)”網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)活動(dòng)，參與項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)、優(yōu)惠豐厚，認(rèn)購(gòu)情況十分可觀。藍(lán)光于樂(lè)居推出“好房線上購(gòu)”優(yōu)惠活動(dòng)，淄博/青島藍(lán)光·雍錦半島項(xiàng)目首日上線，認(rèn)購(gòu)量便破“兩百”，上線三日，兩項(xiàng)目累計(jì)預(yù)訂房源共305套。

目前，還有不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目陸續(xù)上線“好房線上購(gòu)”，如和達(dá)智慧生態(tài)城、魯商·中央公館等�？梢灶A(yù)見(jiàn)，在接下來(lái)的幾周時(shí)間里，線上購(gòu)房將與實(shí)體售樓處形成“雙管齊下”之勢(shì)，共同為樓市復(fù)蘇提供助力。

樓市展望：

全年房?jī)r(jià)或穩(wěn)中微漲購(gòu)房者應(yīng)抓住疫情后“窗口期”

疫情影響下，房?jī)r(jià)趨勢(shì)頗受購(gòu)房者關(guān)注。在某機(jī)構(gòu)針對(duì)全國(guó)購(gòu)房者開(kāi)展的一項(xiàng)調(diào)查中，62.7%的受訪購(gòu)房者認(rèn)為疫情對(duì)近期的房?jī)r(jià)有一定影響，認(rèn)為國(guó)家會(huì)因此調(diào)整樓市調(diào)控政策的人群占比為34.4%。而房地產(chǎn)企業(yè)的從業(yè)人員也表達(dá)了類(lèi)似看法，38.5%的從業(yè)人員表示2020年上半年項(xiàng)目?jī)r(jià)格將有不同程度的下跌，也有39.5%的人員認(rèn)為項(xiàng)目?jī)r(jià)格將保持不變。

而在青島，樂(lè)居在售樓處實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，雖看房客流正慢慢恢復(fù)，但市場(chǎng)觀望氣氛仍較為濃厚，購(gòu)房者目前對(duì)于市場(chǎng)的信心尚未完全恢復(fù)，不少人認(rèn)為隨著疫情的消退，在貸款利率、購(gòu)房政策等方面都有一定的松動(dòng)空間。青島地產(chǎn)資深評(píng)論專(zhuān)家龍江表示：“未來(lái)，如果政府不在政策、金融和減免稅賦等方面給予地產(chǎn)業(yè)扶持的話，行業(yè)將面臨著非常大的壓力和嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)。特別是像房地產(chǎn)這樣的受政策影響非常大的行業(yè)，又關(guān)系到千家萬(wàn)戶民生的問(wèn)題，如果沒(méi)有公開(kāi)、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)和生存環(huán)境，今年的樓市將會(huì)異常慘烈�！�

2月以來(lái)，雖然有約60個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，局部出現(xiàn)放松趨勢(shì)，青島也出臺(tái)了一些引才政策，如放寬落戶限制等，但調(diào)控“減壓”的預(yù)期基本不會(huì)出現(xiàn)�！�2020年，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)不會(huì)改變。未來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融側(cè)監(jiān)管可能會(huì)進(jìn)一步微調(diào)，但四限類(lèi)政策很難在短期內(nèi)出現(xiàn)全面放松�！睒I(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此持相同看法。在他看來(lái)，北上廣深這些一線城市，以及樓市基本面平穩(wěn)的強(qiáng)二線城市，其作為樓市調(diào)控“風(fēng)向標(biāo)”的定位短期內(nèi)不會(huì)改變，樓市調(diào)控政策保持不變的可能性更大。

從2020年全年來(lái)看，年初房地產(chǎn)市場(chǎng)活力雖有較大程度受損，但購(gòu)房需求不會(huì)因此而削減，疫情的直接影響主要是導(dǎo)致需求延后，一旦疫情平息，需求會(huì)重新回到市場(chǎng)上來(lái)。預(yù)計(jì)二季度受擠壓的需求會(huì)逐步釋放，帶動(dòng)市場(chǎng)回升。全年樓市成交預(yù)計(jì)并不會(huì)失速，成交量也不會(huì)顯著退坡，行業(yè)大概率將呈現(xiàn)出“先抑后揚(yáng)”、總量回落之勢(shì)；全年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)也不會(huì)出現(xiàn)大起大落，總體或?qū)⒊尸F(xiàn)穩(wěn)中有漲的趨勢(shì)。

至于今年是否應(yīng)該買(mǎi)房，專(zhuān)家普遍表示，疫情過(guò)后，開(kāi)發(fā)商為搶業(yè)績(jī)促回款，往往會(huì)推出力度較大的優(yōu)惠、折扣，有購(gòu)房意愿的群體不妨早做打算，在疫情過(guò)后的短暫窗口期果斷出手。

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