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接上篇，這一篇是對西海岸區(qū)域發(fā)展定位和邏輯做一些解析，主要從四個部分做一下解析，土地規(guī)劃控制、區(qū)域功能定位、板塊發(fā)展變遷和區(qū)域定位分層。

本篇希望讓想要在西海岸置業(yè)的小伙伴對西海岸區(qū)域發(fā)展狀況及板塊定位有一個更清晰的認識。

一、西海岸新區(qū)區(qū)域分析

以上是西海岸最新的土地規(guī)劃控制，去分析一個區(qū)域的未來時，我們習(xí)慣先研究這個區(qū)域的控規(guī)。一旦規(guī)劃控制確定，我們就能清晰的了解，這個片區(qū)未來政府規(guī)劃會建成什么樣，即便它現(xiàn)在仍然是一片玉米地。

西海岸新區(qū)面積2096平方公里，看著很大，但一半是山地，無法利用，剩下的還有農(nóng)田生態(tài)保護區(qū)，真正適合商業(yè)工業(yè)住宅開發(fā)的土地約有三分之一。

從控規(guī)上看，西海岸總體可以分為黃島和膠南兩個組團，黃島的土地開發(fā)基本上到了中后期，后期開發(fā)會集中在北部，北部片區(qū)主要是工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，包括辛安片區(qū)、保稅區(qū)、中德產(chǎn)業(yè)園，還有剛剛出來的橋頭堡商務(wù)區(qū)，多以產(chǎn)業(yè)用地為主，就是圖上的棕色地塊。

后續(xù)西海岸的新房供應(yīng)，從控規(guī)上來看，主要集中在膠南組團，土地規(guī)控的黃色區(qū)域是住宅，紅色的是商業(yè)，膠南組團住宅規(guī)劃大約是黃島組團的兩倍。所以未來西海岸的主要新房供應(yīng)，就出在膠南組團這里。

從土地開發(fā)的角度來講，膠南組團將會是西海岸新區(qū)重點開發(fā)區(qū)域。

黃島組團靠主城區(qū)更近，依賴于早期剛需外溢，開發(fā)早，剩余住宅土地已經(jīng)不多，西海岸新區(qū)開發(fā)建設(shè)重點不斷西移。我們看到了新區(qū)政府、海洋活力區(qū)、城市陽臺、大學(xué)城、西站等大項目不斷落地膠南組團。

這也符合我們之前說的城市板塊輪動，城市的建設(shè)是一個板塊一個板塊的進行，哪里有地，哪里就會獲得重點開發(fā)，因為土地是承載大項目的一個最基本條件，一個板塊地都沒有，那開發(fā)熱度自然就下來了，巧婦難為無米之炊。所以未來的西海岸的開發(fā)重點將會是膠南組團。

二、西海岸區(qū)域板塊定位

西海岸發(fā)展規(guī)劃中的功能板塊簡圖，我們主要看一下西海岸各片區(qū)發(fā)展定位。

圖中1是新區(qū)中心區(qū)，定位主要為居住和商業(yè)，主要涵蓋了膠南主城區(qū)、黃島安子片區(qū)、唐島灣、保稅區(qū)、薛家島。

圖中2是國際經(jīng)濟合作區(qū)，定位上主要為工業(yè)和產(chǎn)業(yè)，主要涵蓋了辛安、中德產(chǎn)業(yè)園等，此區(qū)域有海爾海信澳柯瑪五菱及一些外企制造企業(yè)，屬于制造業(yè)或者污染比較小的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。

圖中3是保稅功能拓展區(qū)，包括了前灣港區(qū)和董家口港區(qū)，主要是港口經(jīng)濟，物流、化工，煉油等工業(yè)。

圖中4是旅游度假區(qū)，主要包括鳳凰島、金沙灘、唐島灣、大小珠山，定位為旅游度假區(qū)域。

圖中5是董家口經(jīng)濟區(qū)，主要是港口服務(wù)區(qū)，為散貨，大宗物資及配套港口加工類產(chǎn)業(yè)。

圖中6是古鎮(zhèn)口保障區(qū)，這里主要是軍民融合區(qū)，北海艦隊所在地。

圖中7生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展儲備區(qū)，這個占面積最大，也就是西海岸養(yǎng)豬養(yǎng)羊種草種糧的區(qū)域，處于待開發(fā)狀態(tài)。

我們簡單一分析就能知道，西海岸真正適合房產(chǎn)開發(fā)且適合居住投資的區(qū)域，可能只有1、4兩個功能區(qū)加功能區(qū)2的一部分，除掉小珠山山脈，適宜置業(yè)投資區(qū)域面積約200平方公里，和青島主城四區(qū)的建成面積差不多。

這200平方公里區(qū)域內(nèi)，仍然有相當大的一部分，從投資角度講，是不值得買的。我們一直強調(diào)看好一個片區(qū)和這個片區(qū)值不值得買是兩個概念，因為值不值的買不光是要看好這個區(qū)域，還要求你買完之后，未來要有增長性。人家漲完了，你再去買，這對投資置業(yè)來講就是失敗的。

三、西海岸板塊發(fā)展變遷

西海岸開發(fā)1.0 老黃島、前灣港、唐島灣、薛家島、安子及金沙灘片區(qū)

西海岸開發(fā)2.0 積米崖、靈山衛(wèi)、長江路及保稅區(qū)

西海岸開發(fā)3.0 城市陽臺、風(fēng)河口活力區(qū)、膠南主城、辛安；

至于古鎮(zhèn)口、大學(xué)城、中德產(chǎn)業(yè)園、橋頭堡等區(qū)域?qū)�會是著眼于更長久的未來。

隨著2014國家級新區(qū)成立，西海岸發(fā)展重心不斷西移，商圈也發(fā)生了重大變遷。

四、區(qū)域定位分層

對于西海岸的樓市價格定位更多是以離海遠近的距離作為劃分，而不是像平原城市，以某個中心畫圈來定位。

總體而言，我們將西海岸居住區(qū)域劃分為三層，分為前海富人區(qū)、中產(chǎn)置業(yè)區(qū)和剛需置業(yè)區(qū)，價格基本呈現(xiàn)逐次遞減的規(guī)律�？梢愿鶕�(jù)自己的預(yù)算及具體情況做一下規(guī)劃，在預(yù)算允許的情況下，盡量選擇離前海海邊更近的區(qū)域。

以上是我們西海岸如何買房中篇的全部內(nèi)容，希望可以讓你更清晰的認識西海岸，如果這篇文章對您有幫助，煩請您點個贊并轉(zhuǎn)發(fā)，您的鼓勵是作者繼續(xù)創(chuàng)作的加油站。

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