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?公元1363年的7月，騰出手來的朱元璋，終于在鄱陽湖與在洪都崩掉門牙的陳友諒相遇。

對于兩個(gè)志在天下的梟雄來說，都明白這是無法回避的一戰(zhàn)�？催^許多版本的史書，還是覺得“當(dāng)年明月”對于此戰(zhàn)分析最為恰當(dāng)：

這場決戰(zhàn)沒有規(guī)則，沒有裁判，這些東西在勝負(fù)面前顯得蒼白無力。

成王！

敗寇！

2020年，萬科攜百萬方大盤與在西海岸下了重注的融創(chuàng)狹路相逢，在青島地產(chǎn)銷售榜上漸行漸遠(yuǎn)的兩大地產(chǎn)商，在膠南或?qū)⒄归_一場定鼎之戰(zhàn)。

| PART 1 |

萬科：地產(chǎn)常青樹的根又扎實(shí)了

對比一下爆出驚雷的恒大，我們從萬科2019年的財(cái)報(bào)中，可以看出這個(gè)股票代碼000002的房企是怎樣一種實(shí)力的存在。

2019年的四季度，孫宏斌曾經(jīng)只差一步就完成超越萬科的豪言，但是年末萬科還是回到了第二的位置。

萬科2019實(shí)現(xiàn)銷售面積4112.2萬平方米，銷售金額6308.4億元，分別增長1.8%和3.9%,實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤388.7億，增長15.1%。

“地產(chǎn)觀察”算了一筆賬：萬科賣出一套100萬的房子，可以賺13.5萬元。

此外，還有幾個(gè)關(guān)鍵的數(shù)據(jù)值得我們關(guān)注：

從已售未結(jié)數(shù)據(jù)來看，截至2019年末，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)有4288.5萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約6091億元，較上年末分別增長15.6%和14.8%。

2019年年底萬科的賬面賬上趴著1662億元的現(xiàn)金，短期負(fù)債為960億元，現(xiàn)金完全可以覆蓋短期負(fù)債。

數(shù)據(jù)來源：CREIS數(shù)據(jù)庫

萬科的土地儲(chǔ)備，按權(quán)益投資金額計(jì)算，79.9%位于一二線城市，2019年，對于萬科銷售額貢獻(xiàn)最大的是擁有上海、杭州、蘇州、無錫、南京、寧波等城市的上海區(qū)域，2020年這些區(qū)域的樓市率先復(fù)蘇，僅僅在杭州，萬科就有6大TOD，17個(gè)樓盤。

從野蠻人入侵中逐漸恢復(fù)元?dú)獾娜f科，又像以前任何一次市場寒冬到來之前那樣，排除了所有隱患，備好了冬糧，等待那些在夏秋季節(jié)里風(fēng)光八面的寒號(hào)鳥死去之后，踏著他們的尸體去撿果子。

從土地儲(chǔ)備的熱力圖我們不難發(fā)現(xiàn)，在萬科總部層面青島并不是戰(zhàn)略重點(diǎn)，甚至都不是北方區(qū)域的核心。

從戰(zhàn)略的角度說，膠南的這一戰(zhàn)如果獲勝，萬科可以重挫主要競爭對手的士氣，同時(shí)恢復(fù)自己在這座北方重鎮(zhèn)的江湖地位。

所以，這一戰(zhàn)對萬科重要也不重要，算是一場城市公司的遭遇戰(zhàn)。

| PART 2 |

融創(chuàng)：3000個(gè)小目標(biāo)的非凡野心

青島，對于融創(chuàng)的意義不一樣。

2019年12月5日，“融心融愛·頤養(yǎng)健康”融創(chuàng)中國康養(yǎng)品牌發(fā)布盛典在青島舉行，發(fā)布融創(chuàng)中國康養(yǎng)新品牌——融愛家，宣布融創(chuàng)全面布局醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。

在聯(lián)合清華大學(xué)又為青島畫了一個(gè)45億的大餅之后，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌在活動(dòng)現(xiàn)場表示：

青島是我們投資量最大的地方，在青島（融創(chuàng)）投資超過3千億元。

立圖為證：融創(chuàng)要給西海岸建的新地標(biāo)

要知道，2019年融創(chuàng)中國累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額是5562億元。把這兩個(gè)金額和融創(chuàng)員工獎(jiǎng)金實(shí)際到賬額、建筑企業(yè)工程款實(shí)際到賬額結(jié)合在一起看，你才能明白孫主席對青島愛得有多么深沉。

2019年，融創(chuàng)在青島市場銷售額可謂一騎絕塵。融創(chuàng)都會(huì)中心賣了54.5億、維多利亞灣賣了46.52億、融創(chuàng)中心賣了36.72億、騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)賣了26.85億、青島東方影都賣了25.5億、融創(chuàng)紅島灣賣了21.16億。

一門六紅盤，這是巔峰時(shí)期的萬科，都不曾達(dá)到的高度。

融創(chuàng)在西海岸，就如同當(dāng)年鄱陽湖上的陳友諒，巨艦聯(lián)結(jié)布陣，望之如山，氣勢奪人。

| PART 3 |

兩大鱷無法錯(cuò)身的“膠南狹路”

昨天，我給膠南一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人打電話，如同房似錦般果決干練的年輕店長，在結(jié)束通話時(shí)，淡淡地說了一句：

城陽火了，但是我們的春天還沒有來。

看數(shù)據(jù)，西海岸似乎已經(jīng)復(fù)蘇。一周780套的量是可以穩(wěn)坐青島區(qū)市成交量的頭把交椅，但是如果一直持續(xù)這個(gè)量，能有多少開發(fā)商會(huì)餓死？我們不去管唐島灣、辛安、中德生態(tài)園這些板塊，我們也不在乎膠南的那一眾小盤，我們單單看看膠南今年有多少城、區(qū)、谷：

膠南本地的韭菜，已經(jīng)被這些大盤在2019年反反復(fù)復(fù)收割了多次了。去年年末，一個(gè)當(dāng)?shù)厍�道商告訴我，四季度支撐著這個(gè)板塊的70%是外地客……

去年的西客站板塊，在成本價(jià)上出貨的地產(chǎn)大鱷們，都在時(shí)刻盯著競爭對手的加推時(shí)間和價(jià)格。在這樣的市場上，萬科海岸城和融創(chuàng)中心如果想交出一份完美答卷，完全不理會(huì)對方，相安無事各自悶頭賺各自的錢，很難。

靠其它樓盤拉動(dòng)，膠南佛系賣房是否可以？我們先說萬科，萬科去年拍了4宗地，膠州、即墨的市場比西海岸還要兇險(xiǎn)；棘洪灘的盤昨天老王剛?cè)タ催^，這個(gè)區(qū)域還有多少產(chǎn)業(yè)韭菜沒收割說不好，但這個(gè)盤總共也就500多套房子，成不了氣候；石牛山路項(xiàng)目在去年年底出了規(guī)劃，今年應(yīng)該可以上市，但是綠城今年會(huì)推出收官之作，龍湖春江天境人氣也在不斷上升，萬科要開壓力也不小

維多利亞灣、都會(huì)中心、紅島壹號(hào)院現(xiàn)在價(jià)格調(diào)整的方向，代表著人氣的走勢。馬上要重磅加推的影都壹號(hào)在海信積米灣、海信靈山灣、海信花街小鎮(zhèn)的合圍之中，比品牌美譽(yù)度、比地段、比容積率、比園林景觀、比性價(jià)比、比未來升值空間，海信都是融創(chuàng)無法逾越的大山。

站在青島層面來看，萬科與融創(chuàng)在膠南的遭遇戰(zhàn)似乎也不可避免。

| PART 4 |

有貝殼的融創(chuàng)，先扼住了命運(yùn)的咽喉

在剖析了張士誠和陳友諒的性格特點(diǎn)之后，朱元璋得出了如果開戰(zhàn)，無人助諒的結(jié)論，所以才能攜帶所有家底，毫無顧忌的去和陳友諒血拼。

但是經(jīng)歷了數(shù)次沉浮的孫宏斌，已經(jīng)不再只追求“唯快不破”，他在這些年同樣做了許多縱橫捭闔的工作。成為左暉的盟友，與貝殼深度合作，便是其中之一。我們現(xiàn)在打開貝殼軟件，會(huì)發(fā)現(xiàn)醒目位置都是融創(chuàng)的盤。

14個(gè)加盟品牌、869個(gè)門店，7600多名經(jīng)紀(jì)人，再加上一個(gè)“賣舊買新”的無憂換房計(jì)劃，融創(chuàng)有一個(gè)可以幫助其扼住命運(yùn)咽喉的盟友。

從產(chǎn)品而言，融創(chuàng)中心我們不需要太多分析了，我們重點(diǎn)來說說海岸萬科城。

從區(qū)位而言，海岸萬科城這個(gè)地段區(qū)位優(yōu)勢不多，這屬于一個(gè)舊村改造的板塊，青島類似的樓盤是膠州華潤城。華潤的品牌背書、頂級商業(yè)綜合體的引入、主城區(qū)優(yōu)異表現(xiàn)……雖然這么多價(jià)值支撐因素，但是從膠州華潤城低價(jià)首開的效果來看，本地居民對于這樣的區(qū)域不認(rèn)可，投資客往往被新區(qū)的故事所吸引。

價(jià)格，是很多人到膠南買預(yù)期最關(guān)注的因素。萬科海岸城綜合樓盤價(jià)2724元/平方米，我們按照往年最普通的剛需住宅成本計(jì)算，8500元/平是成本價(jià)，今年建筑工人薪資漲幅不小，此外還有產(chǎn)權(quán)公寓和商業(yè)部分的成本……

萬科在長三角賣得好，一方面在于完全不同于青島的產(chǎn)品線，再就是當(dāng)?shù)匦路慷�手房價(jià)格倒掛。蘇杭這些城市，執(zhí)行嚴(yán)格的限價(jià)制度，搖到一套房子真就跟中彩票一樣，確確實(shí)實(shí)的買到就賺到，但這個(gè)價(jià)格差在膠南是沒有的。我們看一下純地鐵盤星河城的價(jià)格：

從品牌而言，今年融創(chuàng)進(jìn)入了交房年，真正的品質(zhì)會(huì)逐漸被世人所知。萬科青島小鎮(zhèn)、萬科城市之光、萬科翡翠長江等近幾年為萬科在西海岸積攢了怎樣的口碑，自有眾人評說。

不占天時(shí)，亦無地利，人和……海岸萬科城，如何殺出重圍？

不過，融創(chuàng)就一定是最后的贏家嗎？

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