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今天（2020年3月30日），易居研究院公布了2019年全國(guó)50城的房?jī)r(jià)收入比，這50城中山東占4個(gè)，分別是濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、日照。

01何為“房?jī)r(jià)收入比”

房?jī)r(jià)收入比是指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值。

易居研究院選取的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為全國(guó)50城新建商品住宅價(jià)格，并結(jié)合二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)進(jìn)行處理，以剔除限價(jià)政策以及統(tǒng)計(jì)方式問(wèn)題對(duì)新房?jī)r(jià)格的影響，更加貼近真實(shí)市場(chǎng)情況。

房?jī)r(jià)收入比反應(yīng)了家庭購(gòu)買(mǎi)住房的難易程度，這個(gè)指數(shù)越低說(shuō)明越容易買(mǎi)房。

目前，國(guó)際公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入比合理區(qū)間是3-6倍，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)6就被認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高，房地產(chǎn)可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

02山東4市房?jī)r(jià)收入比排名中下

下表是易居研究院公布的2019年全國(guó)50城的房?jī)r(jià)收入比。

北京、上海、廣州、深圳四大一線城市雖然工資收入高，但房?jī)r(jià)更高，深圳房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了35，上海、北京20以上，廣州也在16.5，這說(shuō)明普通家庭收入者在四大一線城市買(mǎi)房還是比較困難的。

三亞、廈門(mén)排名也比較靠前，這兩個(gè)城市是全國(guó)著名的旅游城市，投資需求一直較為旺盛，房?jī)r(jià)也是居高不下。

長(zhǎng)沙排名倒數(shù)第一，房?jī)r(jià)收入比6.4，是50城中最接近6的城市。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)控制的比較好，號(hào)稱(chēng)讓全國(guó)炒房者“有去無(wú)回”，現(xiàn)在看來(lái)是實(shí)至名歸。

山東4市中，煙臺(tái)表現(xiàn)比較亮眼，房?jī)r(jià)收入比7.7，列50城倒數(shù)第4，這說(shuō)明煙臺(tái)的房?jī)r(jià)相對(duì)較為合理，購(gòu)房相對(duì)來(lái)說(shuō)較為輕松。

青島房?jī)r(jià)收入比9.7，排第41名；濟(jì)南房?jī)r(jià)收入比11，排第29名；日照房?jī)r(jià)收入比10.5，排第33名。這三個(gè)城市排名都在25名之后，說(shuō)明買(mǎi)房難易程度在全國(guó)中位數(shù)之后。

青島、濟(jì)南、煙臺(tái)是山東的頭部城市，這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比基本代表了山東房?jī)r(jià)收入比的最大值。在山東面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、人才流失等一系列困局時(shí)，房?jī)r(jià)收入比的中等偏下，對(duì)于山東的人才穩(wěn)固是一個(gè)好事。

03青島房?jī)r(jià)收入比增速倒數(shù)第一

下表是2019年50城房?jī)r(jià)收入比增速排行榜。

房?jī)r(jià)收入比增速為正，說(shuō)明房?jī)r(jià)增速超過(guò)了家庭收入增速；同理，房?jī)r(jià)收入比增速為負(fù)，說(shuō)明房?jī)r(jià)增速低于家庭收入增速，大概率是房?jī)r(jià)降了。

在這個(gè)增速排行榜中，青島排名倒數(shù)第一。這其實(shí)很好理解，青島2019年房?jī)r(jià)下跌幅度全國(guó)第一，反應(yīng)到房?jī)r(jià)收入比增速上為倒數(shù)第一，是很正常的一件事。

濟(jì)南也是負(fù)值，-3.6%，排第27名。

作為山東的雙核，青島、濟(jì)南2019年房?jī)r(jià)領(lǐng)跌全國(guó)，這對(duì)于炒房者是天塌下來(lái)的大壞事，對(duì)于買(mǎi)房自住者也是一件很肉疼的事，但對(duì)于青島、濟(jì)南這兩個(gè)城市來(lái)說(shuō)是一件好事，青島、濟(jì)南在全國(guó)來(lái)說(shuō)不算頭部城市，工資收入也不高，能在房?jī)r(jià)上降一降，對(duì)于外來(lái)人才也算是一個(gè)安慰。

山東的另兩個(gè)城市，煙臺(tái)為0.1%，基本和2018年持平。上面說(shuō)過(guò)，煙臺(tái)的房?jī)r(jià)收入比還算合理，增速為正甚至略微高點(diǎn)，都是可以接受的。

日照增速為0.6%，房?jī)r(jià)收入比是10.5，日照作為一個(gè)三四線城市，這個(gè)數(shù)據(jù)有點(diǎn)偏高，在日照買(mǎi)房需要謹(jǐn)慎。

全國(guó)來(lái)看，排在前五位的城市分別是南通、蘇州、寧波、沈陽(yáng)和洛陽(yáng)，說(shuō)明相對(duì)于收入來(lái)說(shuō)，這些城市2019年的房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大。事實(shí)也是如此，這幾個(gè)城市在2019年都是房?jī)r(jià)漲幅較高的“網(wǎng)紅”。

04山東多城房?jī)r(jià)還處于高位

雖然青島、濟(jì)南2019年房?jī)r(jià)降幅不小，但山東各市房?jī)r(jià)整體上還處于高位。

上圖是網(wǎng)傳的一份2020年全國(guó)房?jī)r(jià)100強(qiáng)榜單。這份榜單顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)100強(qiáng)中，山東占9個(gè)，比例不低。

青島、濟(jì)南作為二線城市，房?jī)r(jià)在2萬(wàn)上下，相對(duì)于這兩個(gè)城市的工資，買(mǎi)房還是比較困難。

日照、煙臺(tái)、臨沂、威海、泰安的房?jī)r(jià)接近1萬(wàn)，淄博、聊城也達(dá)到了8500以上，買(mǎi)房也不容易，除煙臺(tái)外，別的城市面臨房?jī)r(jià)下跌危險(xiǎn)。

山東作為GDP第三大省，民富卻一直不高，在全國(guó)房?jī)r(jià)100強(qiáng)中占據(jù)近1/10的比例，說(shuō)明山東房?jī)r(jià)仍然偏高。

其實(shí)，房地產(chǎn)并不是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的唯一利器。作為湖南省省會(huì)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在全國(guó)排第60名，可長(zhǎng)沙2019年的GDP卻高達(dá)11574億元，只比青島低167億，并且GDP增速高達(dá)8.1%，對(duì)比青島6.5%的增速，長(zhǎng)沙很有可能今年超過(guò)青島。上面說(shuō)過(guò)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)收入比排50城倒數(shù)第一，在大城市中是買(mǎi)房最容易的，這對(duì)于人才、產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很大的吸引力。沒(méi)有房地產(chǎn)做支柱，人才、產(chǎn)業(yè)一樣可以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，而且能量更持久。

這就好比，你關(guān)了房地產(chǎn)這一扇窗，卻贏來(lái)了人才這一扇門(mén)。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)：青城山說(shuō)，專(zhuān)注山東城市與樓市

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