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文|劉曉博

本文為樓市參考團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)

最近兩天，又有一些大城市傳出“樓市松綁”的消息。

其中青島在限購、限售兩個(gè)方面都出現(xiàn)了松動(dòng)跡象，最值得關(guān)注。

為了抗疫穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，3月下旬以來青島啟動(dòng)了“2020百日萬店消費(fèi)季”活動(dòng)。按照官方的說法，活動(dòng)圍繞購物、餐飲、文化、旅游、住宿、住房銷售、體育健身、青島制造、汽車銷售、農(nóng)業(yè)消費(fèi)等十大板塊，商家有優(yōu)惠、政府有補(bǔ)貼，力求恢復(fù)和提振消費(fèi)市場活力。

“青島不動(dòng)產(chǎn)登記中心”主辦的“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站，公布了此次“網(wǎng)絡(luò)房展活動(dòng)規(guī)則”，其中的第四到第七條值得關(guān)注：

截屏的字有點(diǎn)小，擔(dān)心大家看不清，下面是這個(gè)通知的全文：

按照青島2018年4月18日出臺(tái)的樓市政策，“居民家庭在一套住房中僅占部分份額的，按其擁有一套住房計(jì)算”。

而現(xiàn)在的規(guī)則是“對由于繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅占部分共有份額的，不按其擁有一套住房計(jì)算”。這意味著，部分家庭獲得了1套新的購房名額。

按照青島2018年4月18日出臺(tái)的樓市政策，新購商品住宅和二手住宅，須取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》滿5年后方可上市交易。也就是說，青島限售5年。

但此次活動(dòng)規(guī)則的第五條，顯然突破了5年限售，理由是鼓勵(lì)改善型需求。如果你賣出1套（或以上），然后新購1套的，“取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年”就可以賣房子。這意味著限售期從5年縮短到了2年，前提是再買一套。

至于活動(dòng)規(guī)則的第六條，則給人才購房降低了門檻。

第七條，大學(xué)生在讀書期間遷出戶口的，仍然可以在青島買房子。這是一個(gè)很開腦洞的做法，估計(jì)很多城市會(huì)學(xué)習(xí)。現(xiàn)在一般在做法是，甲城市考出去的大學(xué)生，到乙城市就讀，并臨時(shí)遷入戶口，乙城市一般允許他買房子�，F(xiàn)在，青島創(chuàng)造了“大學(xué)生雖然戶口不在甲城市”，但是從我們這里出去的，所以也可以在甲城市買房。

于是，一個(gè)在校生就可以在兩個(gè)城市買房子了！說起來，這是為了爭奪人才，也可以解釋得通。

那么問題來了：青島突破了原來的限售政策，限購也略有放松。在被媒體關(guān)注之后，政策是否會(huì)夭折？

說實(shí)話，這個(gè)很難預(yù)測。但我個(gè)人覺得，青島這樣做無可厚非，是地方政府根據(jù)市場需要作出的合理調(diào)整。

首先，過去一年里山東全省樓市都比較平穩(wěn)，青島和濟(jì)南都出現(xiàn)了下跌。從穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期角度看，在疫情當(dāng)前、消費(fèi)萎靡的時(shí)候，對樓市火爆期出臺(tái)政策作出調(diào)整，是合理的。

其次，青島5年限售變成2年，是有條件的、跟改善需求掛鉤的，有賣有買，市場整體維持平衡。本來，限售5年就屬于非常規(guī)政策，在牛市里用來“冷靜市場”用的。市場轉(zhuǎn)冷之后，就應(yīng)該改變。

至于青島這次放松限購，也是圍繞人才爭奪進(jìn)行，不是全面放松，也可以自圓其說。

說到底，樓市調(diào)控是為經(jīng)濟(jì)、民生服務(wù)的，調(diào)控政策不能“刻舟求劍”，而應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)。

2019年末青島的住宅貸款是5691億元，當(dāng)年GDP為11741億元，居民家庭的杠桿率為48.5%，在大城市里算是偏低的，有進(jìn)一步“加杠桿”的空間。

全國居民家庭杠桿率最高的城市是杭州，2019年末住戶貸款余額為16518億元，GDP為15373億元，杠桿率高達(dá)107%，是青島兩倍還多。

需要跟大家解釋一下的是：有人用“住戶貸款余額”除以“住戶存款余額”計(jì)算樓市杠桿率，這是不規(guī)范的。國際通用的做法是，用住戶貸款余額除以當(dāng)年GDP，而且這個(gè)杠桿率是“家庭杠桿率”，不是“樓市杠桿率”。只不過由于中國處于特殊階段，居民貸款主要是為了買房子，可以把這個(gè)數(shù)據(jù)視作“約等于”樓市杠桿率。

2019年是山東經(jīng)濟(jì)擠水分的一年，GDP縮水近萬億。在經(jīng)過這一輪調(diào)整之后，青島經(jīng)濟(jì)總量在全國城市里的排名略有下降（現(xiàn)為第15名），濟(jì)南略有上升（第20名）。

從匯聚資金角度看，濟(jì)南仍然領(lǐng)先青島，但2019年增幅不如青島。2019年濟(jì)南匯聚的資金總量（金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額）為18646億元，同比增長3.1%；青島資金總量為17876億元，同比增長10.8%。

熟悉我的分析體系的讀者都知道，我更看重資金總量，認(rèn)為這才是城市綜合實(shí)力的真正反映。一是因?yàn)檫@個(gè)數(shù)據(jù)沒有納入政績考核，二是這個(gè)數(shù)據(jù)不經(jīng)過統(tǒng)計(jì)局的手而是央行統(tǒng)計(jì)，三是因?yàn)橘Y金總量是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)運(yùn)行的結(jié)果，也是下一步發(fā)展的基礎(chǔ)。所以，這是一個(gè)客觀數(shù)據(jù)；而GDP是被高度污染的主觀數(shù)據(jù)，參考意義有一點(diǎn)，不大。

在中國6個(gè)“雙核省”——遼寧、山東、江蘇、浙江、廣東、福建里，5個(gè)在“資金總量”上出現(xiàn)了省會(huì)城市反超“另外一個(gè)核心城市”的局面。顯示出“資金跟著權(quán)力走”的規(guī)律，以及省會(huì)城市天然的優(yōu)勢。

比如沈陽在很長時(shí)間里，經(jīng)濟(jì)不如大連，但最近幾年資金總量反超大連。濟(jì)南GDP仍然不如青島，南京不如蘇州，但資金總量濟(jì)南、南京反超。杭州則是GDP和資金總量全面壓倒寧波，資金總量甚至達(dá)到了寧波2倍。

在福建，福州GDP和資金總量也都超過了廈門。福州的GDP不如泉州，但資金總量也是超過泉州的。

看起來例外的只有廣東：廣州作為省會(huì)城市，GDP和資金總量都被深圳超越，在資金總量上，深圳幾乎相當(dāng)于“廣州+武漢”。這其實(shí)也很好理解——雖然廣州城市定位在很長時(shí)間里超過深圳（去年8月18日深圳才反超），但深圳獲得的國家政策支持，一直是超過廣州的。再加上深圳距離香港更近，而香港是大灣區(qū)重要的“市場權(quán)力來源”。所以，深圳超過廣州仍然符合“資金跟著權(quán)力（政策）走”的規(guī)律。

最后談?wù)勆綎|樓市。

山東是經(jīng)濟(jì)高度均衡的省份，這是它最吃虧的地方。因?yàn)榫�衡，所以�?jì)南和青島都不太突出。比如在北方片區(qū)，匯聚資金總量最多的北京擁資17.4萬億，幾乎相當(dāng)于9個(gè)濟(jì)南或者10個(gè)青島。其次是天津匯聚資金3.2萬億，然后是鄭州2.336萬億，西安2.334萬億。西安正在跟鄭州近身肉搏“北方資金第三城”的地位。

就連衰落了的沈陽，2019年末的資金總量都達(dá)到1.887萬億，仍然壓著濟(jì)南、青島。

所以北京、天津、鄭州和西安（北方匯聚資金最多的四個(gè)城市）成為國家中心城市，而濟(jì)南和青島沒有。國家很多時(shí)候想給政策，但看來看去，山東沒有能“拿得出手”的城市，也就作罷了。

青島近年來提出“南深圳、北青島”、“學(xué)深圳”等口號(hào)。但從匯聚資金角度看深圳是青島的4.86倍，這種巨大的差距想拉近非常難。

但話說來回，山東有近億常住人口，支撐2個(gè)中心城市沒有問題。所以中長期看，濟(jì)南和青島的不動(dòng)產(chǎn)是有價(jià)值的。

目前濟(jì)南正力圖成為跨越黃河兩岸的超級城市，青島則想把膠州灣變成城市內(nèi)湖，都展示了雄心勃勃的一面，這是值得稱贊的。要成功，就必須要足夠的增量人口，有足夠的產(chǎn)業(yè)為支撐。

過去一年，濟(jì)南和青島樓市都經(jīng)歷了調(diào)整，今年在貨幣寬松的支撐下，回暖是大概率事件。從長線看，濟(jì)南和青島都可以看好，在山東投資不動(dòng)產(chǎn)只能選擇在這兩個(gè)城市。

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