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在房地產(chǎn)營銷行業(yè)，有一個(gè)術(shù)語：逼定，這個(gè)詞是指銷售人員為了促使?jié)撛诳蛻糇鞒雒鞔_的購買決定，而設(shè)計(jì)的一套征詢方法、宣傳方式和行動(dòng)方案。

雖然金三青島樓市強(qiáng)勢回暖，但就如同泰山的四月飛雪一樣，誰都不知道這一月會(huì)遇到怎樣的壞天氣。在公積金新政公布之后，青島樓市，特別是城陽樓市，迎來了最好的逼定環(huán)境。

但是，我突然有種感覺，新政背后或許另有蹊蹺。

NO. 1｜壹

在《青島市個(gè)人住房公積金貸款管理辦法》出臺(tái)之后，不論是讀者群還是文章留言后臺(tái)，許多人都希望老王來解讀一下這個(gè)政策。解讀政策細(xì)節(jié)的人已經(jīng)很多了，老王想從另一個(gè)角度給你分析一下。

在新政中，最值得我們關(guān)注的毫無疑問就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

市住房公積金貸款處處長李琳表示，此前的《個(gè)貸辦法》只認(rèn)借款申請人的公積金貸款次數(shù)，只要借款申請人有過2次公積金貸款，則不予第三次公積金貸款。根據(jù)住建部、省住建廳等上級(jí)主管部門政策要求，此次新政的重大調(diào)整在于“認(rèn)房認(rèn)貸”，也就是說，只要借款申請人名下已有兩套住房的，無論是否曾使用過公積金貸款，均不再支持申請公積金貸款。

李琳介紹，住房套數(shù)的認(rèn)定，為職工家庭在我市房產(chǎn)部門信息系統(tǒng)中記載的自住住房套數(shù)�！罢J(rèn)房認(rèn)貸”政策以家庭為單位，包括夫妻雙方及未成年子女。

如果單分析政策而言，這是一個(gè)利空政策。

在青島樓市搖搖欲墜的時(shí)候，突然進(jìn)行這種抑制性修訂，很不符合常理。所以，我們要研究這政策之外的一些可能。

NO. 2｜貳

我們要注意新政實(shí)施的時(shí)間，各大媒體都把它做在了文章的標(biāo)題上：5月9日。對于要被戴上緊箍咒的家庭來說，一個(gè)月還有充足的操作時(shí)間。

就在小長假前，城陽共有產(chǎn)權(quán)范圍擴(kuò)大的消息就已經(jīng)四散開來。據(jù)城陽的讀者反映，有些已經(jīng)申請過一輪的企業(yè)，很可能還要再搞一輪�？粗�同事們一個(gè)個(gè)都上車了，過了這個(gè)月上車的車票就更貴了，這時(shí)候各大營銷中心也沒有幾套房子了，那些還有資格和能力買房的人很難淡定。不要說前四類人才，就是不享受7折優(yōu)惠的許多讀者，都在公積金新政出臺(tái)前，準(zhǔn)備在城陽出手。

公積金收緊的預(yù)期，無疑制造了最好的逼定環(huán)境。從這個(gè)層面上說，公積金的利空在短期內(nèi)是一個(gè)利好的轉(zhuǎn)化。

NO. 3｜叁

一個(gè)方向，就像是市住房公積金貸款處處長李琳說的那樣，此次政策調(diào)整是堅(jiān)持“房住不炒”定位，按照“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的要求，落實(shí)上級(jí)政策規(guī)定，為繳存職工購買自住住房提供有力的資金支持。如果上級(jí)死死摁住市場，那么四月份之后，樓市一定是一條下劃線，包括城陽在內(nèi)后面加推住宅的價(jià)格是往下行的。

但是，會(huì)不會(huì)有另外一種可能：

從城陽共有產(chǎn)權(quán)新政我們可以看出：青島有能力投資買房的人大有人在。如果口子開得再大一點(diǎn)，那么城陽共有產(chǎn)權(quán)新政很可能提前鳴金收兵。在這樣的市場下，要救的不止是城陽一地，西海岸、主城也都已經(jīng)頹勢盡顯，更不用說膠州、即墨了。

房地產(chǎn)業(yè)不能有太大的動(dòng)蕩，一旦外地投資客導(dǎo)不進(jìn)來，我們必須要擴(kuò)大內(nèi)需來穩(wěn)定樓市。不管是針對特定人群開口子也好，還是有條件放開限購也好，都不能有太大的“動(dòng)靜”，一旦出現(xiàn)搶房潮那么肯定會(huì)像其它城市那樣被糾正。

樓市要慢慢添油而不至于火燒燎原，這個(gè)火候不好掌握的。所以，在資金面上提前打個(gè)補(bǔ)丁是很有必要的。所以，我們看到最新的青九條出臺(tái)了：

有錢的，你可以全款沖上去；沒錢的，不要自不量力的加杠桿。

這個(gè)時(shí)候，要不要出手？一個(gè)很糾結(jié)的讀者，幾乎每天都會(huì)根據(jù)收集來的信息，征詢我的意見，統(tǒng)一給出我的建議：

第一，如果你確實(shí)有改善的需求，而且有能力負(fù)擔(dān)房貸，那么能用公積金的時(shí)候，趕緊使用這一福利，前提是你確實(shí)通過細(xì)致的調(diào)查，找到了一個(gè)適合你的項(xiàng)目；

第二，如果你沒有自住需求，僅僅是因?yàn)榕虏挥霉�積金“吃虧”而買房，那我勸你在了解目標(biāo)項(xiàng)目周圍的租金水平后再作打算；

第三，對于不能使用公積金，但是癡心要投資房產(chǎn)賺錢的人來說，我不建議你在4月份搶房。金三銀四過后，沒有樓市利好的時(shí)間段里，或許會(huì)有開發(fā)商熬不住先降價(jià)，找一個(gè)好項(xiàng)目撿個(gè)漏或許更安全些。

你要做到上面三點(diǎn)，需要有一顆不從眾、冷靜理性的大腦，還需要有一個(gè)很勤奮的態(tài)度，真正仔細(xì)地去調(diào)查你感興趣的項(xiàng)目。

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