到2020年4月

，有30個(gè)城市的第一套住房貸款利率逐月下降，有5個(gè)城市的第一套住房貸款利率上升。

中央銀行的最新調(diào)查顯示，中國城鎮(zhèn)家庭的住房擁有率為96.0％，一居室家庭的比例為58.4％，兩居室家庭的比例為31.0％，三居室或以上的比例 房屋為10.5％，每戶有1.5套房屋。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)告（ID：jjbd21）

記者：葉麥穗，唐紹奎，辛繼釗，

編輯：曾芳，李慶余，周鵬峰根據(jù)李裕彤的

中央銀行，中國每個(gè)城市居民的家庭 有1.5套住房，其中30％有兩套住房。 此外，全國住房貸款利率數(shù)據(jù)顯示LPR下降之后整體下降。在4月的最后一個(gè)星期五，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了許多新消息。

抵押貸款利率下降！ 4月，中國首批兩套貸款減少了3 bp

金融360建普科技大數(shù)據(jù)研究院。 根據(jù)中國35個(gè)重點(diǎn)城市的533家銀行分支機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)，到2020年4月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為2020年3月20日至2020年4月19日），中國第一套貸款的平均利率為5.42 ％，第二組貸款的平均利率為5.74％，每月減少3 BPS。

在此數(shù)據(jù)監(jiān)視期內(nèi)，住房貸款利率水平繼續(xù)下降，主要是由于2月LPR下降之后一些銀行的后續(xù)調(diào)整的滯后效應(yīng)，導(dǎo)致住房貸款利息總體下降 后期的價(jià)格。 4月20日，央行宣布了最新的貸款市場報(bào)價(jià)率（LPR），五年內(nèi)為4.65％。 與三月份的報(bào)價(jià)相比，五年期的LPR減少了10個(gè)基點(diǎn)，這是引入新的LPR利率機(jī)制后的最大跌幅，也是今年五年內(nèi)第二次減少LPR。 到2020年4月

，30個(gè)城市的首套房貸利率逐月下降，5個(gè)城市的首套房貸利率上升。 從一線城市

的利率變化方向來看，就第一套

而言，北京的第一套貸款保持了上期的利率水平，廣州每月略微降低了8 BPS 以月計(jì)，上海和深圳分別按月增長4 BPS和2 BPS。 在4月20日降低LPR利率后，一線城市迅速跟進(jìn)了調(diào)整，通常傾向于保持積分增加的數(shù)量不變。

北京，深圳和上海的前兩個(gè)住房的利率上升保持不變，即實(shí)際執(zhí)行利率與4月20日相比下降了10個(gè)基點(diǎn)； 上海第一筆住房貸款的主要利率水平保持不變，且點(diǎn)數(shù)增加，這是新的LPR機(jī)制以來上海第一筆住房貸款的主要利率水平的首次 不低于LPR，符合國家住房貸款利率的定價(jià)要求。

廣州的整體住房貸款利率也呈下降趨勢，但是每家銀行的住房貸款利率水平與這種變化之間的差異比較大：目前，兩家國有銀行都增加了住房貸款利率 利率方面，一家國有銀行維持原始利率水平不變，與此同時(shí)，國有銀行和股份制銀行也降低了住房貸款利率水平，下降幅度為10-25 BP。

南寧的住房貸款利率最高，而中山的首套房利率在一個(gè)月的月份中降幅最大。 本月，南寧仍然是中國住房貸款利率最高的城市，其首個(gè)住房貸款利率在23個(gè)基點(diǎn)之后，每月環(huán)比下降了6.05％，這是唯一一個(gè)城市的平均貸款利率。 首次房屋貸款已破“ 6”； 蘇州和惠州的環(huán)比也下降了10個(gè)基點(diǎn)以上，利率水平下降了6％。

6城市的跌幅超過10個(gè)基點(diǎn)，中山第一套住房貸款利率最高，達(dá)到37個(gè)基點(diǎn)。 南寧市第一套住房貸款利率為23個(gè)基點(diǎn)，哈爾濱為??18個(gè)基點(diǎn)，是中國第二低的城市。 建浦科技大數(shù)據(jù)研究院李萬福說，目前是股票住房貸款轉(zhuǎn)換時(shí)期。 原則上，所有用戶的股票住房貸款合同都需要在3月1日至8月31日之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換。在過去的兩個(gè)月中，仍有大量用戶在等待。 在2019年底正式啟動股票浮動利率貸款定價(jià)轉(zhuǎn)換計(jì)劃后，五年期LPR在2020年減少了兩次，目前總體上仍存在下行空間，這在一定程度上促進(jìn)了股票的意愿 用戶轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)，將間接促進(jìn)整個(gè)貸款利率市場化過程。

青島城陽“人才共同擁有住房”寬松升級

江蘇淮安湖北荊州最近放寬了限購政策，但很快就恢復(fù)了。 青島市在3月份首先出臺了人才共同住房政策，然后在4月11日出臺了銷售限制和購買限制的寬松政策，三天后又恢復(fù)了。 但是，青島市繼續(xù)以城陽市為試點(diǎn)，優(yōu)化人才共享產(chǎn)權(quán)房政策，后期不排除全市發(fā)展。

日前，青島市城陽區(qū)委宣傳部在微信公眾號“陽光城陽”上發(fā)表了“城陽區(qū)人才集聚，釋放活力的六項(xiàng)硬性措施”的文章，其中提到了“住房共有”的有關(guān)措施 “讓人才擁有住房的權(quán)利”：

著眼于人才的“買房難”和“買房昂貴”的難題，并創(chuàng)新性地發(fā)表了“吸引人才享受擁有共同財(cái)產(chǎn)的住房”一文。 “執(zhí)行該政策的建議是在住房資源和資金方面提供支持，以減輕人才購買住房的壓力。 我們將協(xié)調(diào)該地區(qū)的優(yōu)質(zhì)商品住房，并向從院士到大學(xué)畢業(yè)生的各種人才開放。 根據(jù)青島市確定的七個(gè)人才層次，購買不同層次的人才房屋時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)購買價(jià)款的20％或30％，并與企業(yè)分享產(chǎn)權(quán)。 其中，第一級至第四級人才的產(chǎn)權(quán)比例為3：7，任期8年。 期限屆滿后，企業(yè)將免費(fèi)放棄聯(lián)合產(chǎn)權(quán)； 第五至第七級人才的產(chǎn)權(quán)比例為2：8，任期5年。 期限屆滿后，人才將按照“較低者”回購共同產(chǎn)權(quán)。 同時(shí)，青島市公積金

經(jīng)審議批準(zhǔn)，正式啟動具有共同財(cái)產(chǎn)的住房公積金貸款試點(diǎn)業(yè)務(wù)，處于試點(diǎn)階段。 青島市共有房屋公積金貸款主要用于城陽區(qū)四個(gè)區(qū)的國有企業(yè)和優(yōu)秀人才實(shí)施共有房屋項(xiàng)目。 青島內(nèi)部人士指出，這是嫁接在商品房上的聯(lián)合產(chǎn)權(quán)住房政策，分期預(yù)付款有利于刺激房地產(chǎn)市場。

首付零復(fù)制嗎？ 在

優(yōu)惠政策的雙重“超重”下，城陽的新房市場迅速回暖，連續(xù)數(shù)周位居青島地區(qū)交易量之首。 根據(jù)青島市第三方組織的統(tǒng)計(jì)，4月13日至4月19日當(dāng)周，城陽區(qū)以909套排名第一，其中青島市十大銷售項(xiàng)目中有四個(gè)來自城陽區(qū)，其中兩個(gè)項(xiàng)目已開發(fā)。 由龍湖和徐匯。

Tongce研究所首席分析師張宏偉指出，“零首付”通常以兩種方式兌現(xiàn)：第一種是分期付款；第二種是分期付款。 第二是開發(fā)商與第三方機(jī)構(gòu)合作，將首付變成貸款品種，以便購買者可以將首付變成貸款。 “定金遲早會被支付，但是支付方式已經(jīng)改變。開發(fā)商通過降低門檻并降低購買門檻來吸引消費(fèi)者”。

在青島有當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，以說明人才共享產(chǎn)權(quán)住房的優(yōu)惠政策：

在城陽中學(xué)任教的林陽（化名）收到學(xué)校的通知，稱學(xué)校的教職工 購買了共享產(chǎn)權(quán)住房。 根據(jù)人才政策，擁有學(xué)位的林洋屬于第四級人才，可以享受“人與企業(yè)之間的產(chǎn)權(quán)比例為7：3”的政策，即學(xué)校支付30％的產(chǎn)權(quán)。 林洋的購買價(jià)。 因此，有房屋置換計(jì)劃的林陽計(jì)劃在不久的將來開始建造一套面積超過90平方米的房屋，作為改良房屋。 林洋的房屋總價(jià)為152萬元，房地產(chǎn)均價(jià)為16000-18500元/平方米。 根據(jù)學(xué)校的政策，青島第二套住房的首付比例為40％。 學(xué)校為臨陽貢獻(xiàn)了30％，而臨陽只需要多付10％，也就是說，不足16萬元就足以支付首付。 此外，在處理公積金投資組合貸款時(shí)，首付和每月還款的壓力要小得多。 通過

計(jì)算，如果臨陽購房款剩余的91.2萬元使用商業(yè)貸款，貸款利率上升時(shí)，每月還款額約為5400元。 現(xiàn)在，人才共同財(cái)產(chǎn)住房政策與公積金貸款政策重疊，使用公積金組合貸款后每月還款額約為4900元，每月可節(jié)約住房貸款500元。 讓林洋節(jié)省了45.6萬元的首付款和18萬元的30年貸款成本。 換句話說，如果第一層公寓是由人才以1-4級購買的，則企業(yè)支付的購置款的30％可以用作首付，人才的購買相當(dāng)于“零”。 首付”。 只需要償還貸款，那么8年后您便可以擁有一套自己的房子。 但是，上述青島內(nèi)部人士指出，只有在人才不終止與單位勞動合同的前提下才能做到這一點(diǎn)。

的隱藏風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。 上海中原房地產(chǎn)市場分析師陸文熙對青島的“靈活”政策持不同意見。 他認(rèn)為，青島市人才共享產(chǎn)權(quán)政策被懷疑在打“邊球”，這是改變觀念的一種途徑。

首先，具有共同財(cái)產(chǎn)權(quán)的房屋是地方政府為轉(zhuǎn)移部分土地出讓收益而建造的房屋，然后將房屋以低價(jià)出售給符合條件的家庭。 擔(dān)保對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額，擔(dān)保人未來上市的條件和收益的分配份額； 青島城陽“共享產(chǎn)權(quán)房”的定義與“人才政策”重疊，“人才政策”是企業(yè)和人才共同購買普通商品房的政策。 其次，從本質(zhì)上說，預(yù)付定金的方法是擴(kuò)大對共有產(chǎn)權(quán)住房的保護(hù)范圍，然后分階段通過預(yù)付定金刺激消費(fèi)。 這表明當(dāng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)下滑時(shí)，尋求房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)的慣性，許多城市在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中遇到障礙，因?yàn)槭袌銎谕�有固定的思維，如果經(jīng)濟(jì)不夠好，則從 房地產(chǎn)，這也很難避免房地產(chǎn)投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場的隱患。

陸文熙認(rèn)為，以前有很多城市在不斷探索監(jiān)管邊界，荊州和淮安房地產(chǎn)監(jiān)管政策的“一日游”可能會在其他城市重新出現(xiàn)。 它反映了地方政府對經(jīng)濟(jì)下滑的擔(dān)憂。

統(tǒng)計(jì)顯示，在3月4日至4月23日期間，全國至少有10個(gè)城市出現(xiàn)了“一日游”現(xiàn)象，包括廣州，駐馬店，寶雞，濟(jì)南，海寧，柳州，青島，赤峰，荊州和 淮安 購買時(shí)放寬的保單條款已撤回或調(diào)整。 這也表明與購買限制和預(yù)付款有關(guān)的政策調(diào)整仍是謹(jǐn)慎的。

”從經(jīng)濟(jì)拉動的角度來看，房地產(chǎn)確實(shí)可以起到一定的作用。但不是炒作是房地產(chǎn)市場調(diào)控的底線，因此放寬對購房和貸款的限制仍然是一個(gè)敏感話題，尤其是促進(jìn) 投機(jī)氣氛。該政策不利于市場穩(wěn)定�！标懳奈跽J(rèn)為，如何突破央行的首付政策也是一個(gè)問題。 中央銀行規(guī)定預(yù)付定金不得少于25％。 目前，限購限貸城市的首付比例有所提高。

曾是青島內(nèi)部人士，他也提醒說，五年后，五到七級的人才將面臨回購共同財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。 因此，購房者需要綜合考慮自己的收入和還貸能力，以及五年后是否可以償還首付。

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