再多的韭菜，也總有割完的一天。紅島的客戶池，快空了。

11月24日，高新區(qū)兩個(gè)熱點(diǎn)樓盤同期公示登記名單。中歐國際城推售1063套，登記客戶3097組，房源客戶比近1：3。騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)推售312套，登記客戶740組，房源客戶比1:2.3。

就在兩個(gè)月前，紅島還在頻頻刷新青島樓市記錄：中歐國際城9月底推售1582套，登記客戶達(dá)到6976人，創(chuàng)歷史新高；世茂璀璨瓏園9月底推售109套，房源客戶比達(dá)到23:1，創(chuàng)歷史新高。

紅島的開發(fā)商們吃著火鍋唱著歌，但寒冬來臨，悄無聲息。

這兩年，紅島的樓市飄在空中，我們也是。太多的購房者帶著狂熱殺入紅島，搖上號(hào)歡天喜地，沒上車捶胸頓足，仿佛不買便是吃虧。兩年的熾盛焦灼、烈火烹油之后，紅島終于涼了。

今天就是紅島樓市的至暗時(shí)刻——當(dāng)然，這是對(duì)開發(fā)商而言。

之于買方，屬于他們的市場來臨。

01

在此前的文章我曾說過，限價(jià)和限簽的大背景下，盯著政府口徑及統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)是毫無意義的。網(wǎng)簽備案價(jià)不含裝修，故價(jià)格波動(dòng)失準(zhǔn)；政府嚴(yán)控簽約數(shù)量，故時(shí)間維度失靈�，F(xiàn)階段，價(jià)格和供銷存已經(jīng)無法準(zhǔn)確反映市場趨勢。

當(dāng)下判斷市場，看什么指標(biāo)？——我的答案是到一線的案場去，看客戶的數(shù)量。

高新區(qū)由于公證搖號(hào)政策的實(shí)行，開發(fā)商對(duì)自己的客戶量沒法再遮遮掩掩，虛假繁榮，正是觀察市場的絕好樣本。所謂市場拐點(diǎn)的來臨，核心判斷依據(jù)便是客戶量的斷崖式減少。

留給開發(fā)商的時(shí)間不多了。今年到年底的紅島市場，尚有3000套以上的供應(yīng)量集中推盤，誰能先搶出預(yù)售搶先開盤，誰就能薅到更多的羊毛——畢竟，羊毛總量可能也就這么多了。

02

后臺(tái)有讀者提出問題，高新區(qū)的限價(jià)要取消了嗎？畢竟，融創(chuàng)把雙創(chuàng)小鎮(zhèn)的價(jià)格已經(jīng)頂?shù)搅?5800元/平的片區(qū)最高位，限價(jià)是否還有意義？

我不敢茍同。高新區(qū)的限價(jià)至少在目前來看一定是長效機(jī)制，政府無法承受限價(jià)取消后的備案價(jià)失控風(fēng)險(xiǎn)。但伴隨著客戶蓄水池見底，反倒有另外一個(gè)問題更值得探討，高新區(qū)何時(shí)會(huì)取消公證搖號(hào)政策？——當(dāng)房源客戶比趨近于1：1，甚至在部分樓盤出現(xiàn)客戶量小于推盤量時(shí)，公證搖號(hào)是否還有存在的意義？我們靜觀其變。

一直以來，紅島及高新區(qū)都是青島樓市的風(fēng)向標(biāo)，其價(jià)格洼地的優(yōu)勢也使高新區(qū)集聚了青島最廣泛的客戶群。然而現(xiàn)在，高新區(qū)尚且客戶量告急。

我們正在見證一次房地產(chǎn)周期的波動(dòng)和更迭。未來，考驗(yàn)開發(fā)商產(chǎn)品、服務(wù)以及營銷打法的時(shí)候到了。

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