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      1027萬㎡居住用地|這才是西海岸最強&quot;中央居住區(qū)(CLD)&quot

      2018-12-20 22:20家裝資訊

      簡介CLD定義: CLD的中文意思就是中央生活區(qū),英文全稱為 Central Living District。CLD的定義則是在一個大型城市中,在總體規(guī)劃引導下,隨著經(jīng)濟發(fā)展到一定階段,人們的工作、生活等行為模式發(fā)生了功能分化,那些由若干個居住區(qū)組成的,可滿足城市主流人群集中...



      CLD定義:CLD的中文意思就是中央生活區(qū),英文全稱為 Central Living District。CLD的定義則是在一個大型城市中,在總體規(guī)劃引導下,隨著經(jīng)濟發(fā)展到一定階段,人們的工作、生活等行為模式發(fā)生了功能分化,那些由若干個居住區(qū)組成的,可滿足城市主流人群集中居住、教育、消費、娛樂、健身的區(qū)域,位于城市居住中心地帶,又有城市一流的生活和高尚人文、生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。(來源百度)


      哪里是西海岸的CLD呢?本文通過基礎的數(shù)據(jù),來詮釋西海岸未來最強的中央居住區(qū)!

      西海岸中央居住區(qū)的官方批示


      這個區(qū)域就是

      靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)

      居住用地規(guī)劃1027.4萬㎡

      居住用地占比居首,為23%

      未來規(guī)劃約20萬戶、超50萬人


      而這里僅僅值得是居住用地面積,如果按照普通的2.0的容積率,換算成建筑面積的話是:2000余萬㎡!再按照每戶100平計劃,約20萬戶的常住家庭、超50萬人將要居住于此!


      《西海岸靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)控制性詳細規(guī)劃及城市設計》用地指標



      再看看這個區(qū)域土地性質(zhì)規(guī)劃圖,其中黃的部分為居住用地,深紅色的為商業(yè)用地,綠色的為綠地規(guī)劃。因此,可以看看出居住性質(zhì)的土地絕對是主要規(guī)劃,而同時這里聚集了豐富的自然稟賦:北靠小珠山系、南延靈山灣、中部有華山等山丘綠地,“山與海”共享,可謂居住的理想之地。

      回顧下,5年前誰曾想一個建在村子、農(nóng)田之上的“萬達”能帶來如此的人口。同時,其整齊的道路規(guī)劃、漂亮的建筑立面、標志的城市地標,使人很難想象5年前這里還是一片村莊!

      誰也不能預測下一個5年,這個板塊將會發(fā)生什么翻天覆地的變化!

      《西海岸靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)控制性詳細規(guī)劃及城市設計》土地性質(zhì)


      當然有對比、有PK,才能體現(xiàn)出這個區(qū)域的未來和價值!


      PK 目前青島海洋高新區(qū)

      有人說,西海岸的青島海洋高新區(qū)為將來的中央居住區(qū),但他們只聽了名字就任務這是中央居住區(qū)了,其實更看這個區(qū)域目前的現(xiàn)狀情況。



      先看,青島中央活力區(qū):

      風河北側的區(qū)域基本已經(jīng)全部為城市的建成區(qū)了,存在較少的土地和部分待拆遷的村莊,而且城市面貌提升的空間不大,仍為比較陳舊的建筑房子,其中存在較多的無電梯房源。

      風河南側存在較多的土地,但目前多為工廠的廠房,拆遷的成本較大,同時存在西海岸的中央森林公園,為禁止開發(fā)建設土地。而相對比目前的靈山衛(wèi)影視文化區(qū),多數(shù)村莊已經(jīng)拆遷,并目前“九龍社區(qū)”也入住的大量的本土村民。

      再看,海洋裝備產(chǎn)業(yè)園:

      目前此位置為規(guī)劃重點發(fā)展海洋高端裝備制造、海洋電子裝備、海洋新材料和海洋科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè) 。其為重要的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū),而非居住性質(zhì)的定位區(qū)域。

      最后看,海洋生物產(chǎn)業(yè)園:

      此為區(qū)域與海洋裝備產(chǎn)業(yè)園,定位差不多,也為產(chǎn)業(yè)性質(zhì)的土地,居住性質(zhì)不強。


      PK 古鎮(zhèn)口軍民融合區(qū)啟動區(qū)


      根據(jù)古鎮(zhèn)口最新的規(guī)劃,此區(qū)域總用地為2188萬平,僅與靈山灣影視文化產(chǎn)業(yè)區(qū)的居住用地的2倍。同時居住用地規(guī)劃為221萬平,僅為靈山灣產(chǎn)業(yè)區(qū)的1/5,居住人口為10萬人+6萬人的學生!古鎮(zhèn)口這個區(qū)域更多的是學校、研發(fā)基地的建設用地,其居住不是第一定位!

      《西海岸古鎮(zhèn)口軍民融合區(qū)啟動區(qū)》土地性質(zhì)


      10年之后,許你繁華之心


      進一步說說目前的黃島開發(fā)區(qū)(香江路—濱海大道)的居住區(qū)、和老膠南的居住區(qū),為什么說這些區(qū)域的居住屬性會慢慢掉隊?

      1 - 青島居住中心的轉移


      首先要明確下:對于“房子”來說,房子本身通常具有同樣的成本和價值,但房子的價格在各類城市、各種地段擁有十分懸殊的價格表現(xiàn),這就要歸結到“房子”所附屬的土地之上,而依附土地的就是“地段”,因此“房子”真正值錢的只有“地段”!


      舉個例子,同樣是萬科開發(fā)的統(tǒng)一檔次項目,一個在上海中環(huán)、而一個在青島新都心之上,但其價格差距十分懸殊。位于上海中環(huán)的享有了全國的資源配套,而青島新都心的確只能享受省內(nèi)的資源稟賦。

      但城市中心是不斷轉移的!

      青島的老四方、水清溝的價格已經(jīng)被新都心、或更遠點的李滄世園板塊價格超越。而老四方是很多人記憶中的鬧市,現(xiàn)在又老又破,居住人口的密度可能沒有變,但人流量缺正在減少,而且無論是消費水平還是居住體驗都已經(jīng)屬于比較差的水平了。同時,新區(qū)的教育資源、城市設施、商業(yè)配套等都有了長足的提升,而又超越了老城的基建。就這樣老城的經(jīng)濟質(zhì)量和商業(yè)活躍度正被新區(qū)甩在身后。




      其中,下圖中的中山路、山東路、嶗山居住區(qū)板塊,憑借一線的海景資源及歷史淵源資源,其價值得以保全。

      而對于老四方居住板塊,正在面臨交通堵塞、停車不便、沒有電梯老房子的老城困境,因此人們逐步奔向了環(huán)境優(yōu)雅、綠地廣闊、商業(yè)齊全的新都心和李滄世園東李板塊,因此城市中心也在默默的發(fā)生著轉移。而老四方、老臺東成為了雜亂差的“貧民窟”。




      2 - 老黃島居住中心的轉移


      毋庸置疑,黃島開發(fā)區(qū)為西海岸目前人口最多、城市資源最為豐沛的區(qū)域!優(yōu)質(zhì)的學區(qū)資源、便利的商業(yè)配套、距離青島最近的區(qū)位,都是其最早發(fā)展為目前中央居住區(qū)的板塊!

      但隨著人們對生活品質(zhì)、尤其是居住品質(zhì)的要求提升,黃島開發(fā)區(qū)中的老房子、多層房子無電梯的配置、無地暖的構造等,使其房屋的居住屬性相比較新房舒適型欠佳;同時小區(qū)的外部中,道路的狹窄、社區(qū)停車位的規(guī)劃缺失,也都導致黃島開發(fā)區(qū)老城交通擁堵、停車不便等,進而影響了其原本的居住屬性。



      而黃島開發(fā)區(qū)居住中心正在發(fā)生著轉移!目前已經(jīng)發(fā)生了三次變遷:


    1. 第1階段:石油港城的始建:

      1976年將原屬膠南縣的辛安、薛家島、黃島3處人民公社劃出,組建昌濰地區(qū)黃島革命委員會,當時為縣級建置,主要任務是加強和領導黃島地區(qū)的港口城市建設,將勝利油田的油通過港口輸送出去。而此時重點建設的為老黃島的石油港,因此也聚集第第一批市民。

    2. 第2階段:香江路經(jīng)濟開發(fā)區(qū):

      隨著港口的建設,從原先的小漁村慢慢開始了城鎮(zhèn)化進程,而真正發(fā)展是1984年以后。國務院本年批轉了《沿海部分城市座談會紀要》,次年,青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)正式奠基,黃島開始了新的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設。此時主要建設的香江路左右。



    3. 第3階段:黃島開發(fā)區(qū)的建設:

      1993年經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和黃島區(qū)合并,現(xiàn)在的大型企業(yè)也都是從那時候迅速發(fā)展起來的。此時主要是長江路和濱海大道之間的建設,而初期的濱海大道尚未建設,基本為魚塘、海灣原貌。



    4. 第4階段:下一個階段城建方向?

      目前開發(fā)區(qū)向南僅有的鳳凰島旅游度假區(qū)已經(jīng)列為禁止大規(guī)模開發(fā)城建,因此向南、向東已經(jīng)無地開發(fā),而向北是工廠、后海,資源價值不突出,唯有向西才是唯一出路!

      3 - 老膠南居住中心的轉移


    5. 第1階段:王戈莊時代

      據(jù)《膠南縣志》記載:膠南縣城位于縣境中部膠南鎮(zhèn)東北部,三面低丘環(huán)抱,東南瀕海,距靈山灣6.5公里!說明當時的膠南還是離海邊很遠,大概就在雙珠公園一帶。建國初年,膠南作為一個新興的縣城,在當時并沒有固定的駐地,王戈莊一條街道模樣的區(qū)域,便成為縣城發(fā)展的起點,縣城前身為王戈莊。




    6. 第2階段:隱珠街道時代

      依王戈莊的格局,一直到上個世紀的90年代,膠南縣城區(qū)域,最東部也就在小辛河附近,而進入新千年后,城市建設發(fā)展迅速,泰山路、上海路、雙珠路等的修建,其中最重要的是隱珠街道的全面建設,直至把膠南城市范圍覆蓋到靈山灣畔,向東直接擴展了6公里之多!




    7. 第3階段:下一個階段城建方向?

      向南是古鎮(zhèn)口,土地規(guī)劃有限,向西自然資源不佳,向東成為了膠南城市擴展的另一個重大方向!

      4 - 西海岸房價地圖:新區(qū)正在形成


      還有個有趣的現(xiàn)象:

      老黃島的房價:西貴東低!

      ·石油大學板塊高于薛家島板塊!




      老膠南的房價:東貴西低!

      ·靈山衛(wèi)板塊高于膠南其他板塊!




      如此的房價地圖分布,在說明力證:膠南向東發(fā)展、黃島往西發(fā)展的趨勢!新區(qū)已經(jīng)在崛起的路上!

      本區(qū)域值得入手的項目


    8. 萬達東方影都 :星光島住宅在售,121-230平套三-套五房源,均價19500元/平,含精裝。


    9. 天一鏡臺山 :二期在售,85-145㎡ 洋房,12000元/㎡,毛坯交付。后期還有三期、示范區(qū)等地塊即將面市,定義歐洲半山小鎮(zhèn)住區(qū)。


    10. 鑫苑御龍灣:科達天意華苑的二期,108-172㎡洋房、小高、高層,預計20000元/㎡,含精裝,為數(shù)不多的濱海大道一線海景房,有足夠預算的可以考慮。


    11. 隆和大溪谷:四期在售,五期也將面市,120-240㎡疊拼、洋房在售,15500元/㎡,含精裝。


    12. 海信花街小鎮(zhèn):規(guī)劃有疊拼別墅、花境洋房以及瞰景高層,目前一期別墅已經(jīng)開盤,185-211㎡疊拼,均價19000-20000元/平。


    13. 萬科青島小鎮(zhèn):5期別墅預計年底開盤,疊拼130-180㎡、雙拼270-370㎡,合院200-290㎡,價格待定。周邊房價25000-30000元/㎡左右。
    14. 山鋼憑海臨風:100-170㎡疊拼、高層,預計毛坯在10000元/㎡左右。
    15. 融信西海岸城市之窗:用地面積約13萬平方米,建筑面積約40萬平方米。打造集高端辦公、繽紛商業(yè)、海景住宅、精品酒店為一體的濱海城市綜合體。目前已經(jīng)在全力地基開挖施工階段。


    16. 西發(fā)影視山莊:項目位于西海岸觀光園以南,總用地9.5萬㎡,總建面23萬㎡。規(guī)劃有4層別墅產(chǎn)品、9-11層小高層產(chǎn)品、18層高層產(chǎn)品。



      【本文小結】

      五年前的農(nóng)田、魚塘和朝陽山

      如今的萬達茂、星光島、保利

      五年后的這個版塊

      價值連城

      Tags:1027萬,居住,用地,才是,西海岸,最強,amp,quot