——重慶房地產(chǎn)考察之感想

2018年冬天，似乎和西南有緣，連續(xù)飛過(guò)去，開(kāi)了不少眼界。古人說(shuō)，讀萬(wàn)卷書(shū)，行萬(wàn)里路。兩者都不可廢，且有前有后，不可顛倒。不妨說(shuō)說(shuō)對(duì)山城霧都房地產(chǎn)的所見(jiàn)所聞和自己的感受。

既然是山城，重慶自然缺平地。

剛?cè)ミ^(guò)橫斷大山深處，云南最缺的便是平地，稍有點(diǎn)便是縣城，大的小平原就成就了大理，最大的幾乎就是昆明。而重慶幾乎沒(méi)有太多平地，全是坡地，這種坡地倒不如香港那么大，而且既然沿江，不能如香港般填海，所以就平地而言，還顯逼仄。但就坡度而言，尚可錯(cuò)落著將就著蓋房子。

所以，有的房子，即便在二十多層樓上住，依然不如緊鄰的山高，而那些低樓層，更像井底而不是谷底。這里大量護(hù)坡都是 鋼筋混凝土，成本巨大。都說(shuō)青島城區(qū)地面有坡度，那是相對(duì)山東的其他平原城市而言，若是比起重慶，可以說(shuō)都是平地了。

這么多的坡地，重慶修路的成本自然也是高昂。尤其新城區(qū)，很少紅綠燈了，幾乎是全部立交，有的甚至七八層之錯(cuò)落，還有的直接沿著江面修建，至于隧道和江上大橋，更是不少。如此道路，四通八達(dá)，成本巨大，但幾乎無(wú)收費(fèi)站，暢通無(wú)阻，極為方便快速。這其中除了中央財(cái)政向重慶轉(zhuǎn)移支付資金等之外，當(dāng)?shù)攸S奇帆同志主導(dǎo)的八大投也是居功甚偉，十幾年里生生把山城交通大變樣。高架路到處通達(dá)，八條輕軌已經(jīng)通車(chē)，可謂天塹變通途。

因?yàn)樯倨降兀�土地自然就少，山地綠化占地太多，于是也向山要地。凡是沿江山地，都是遍布房子，密密麻麻，從低到高，看出這些年這個(gè)城市地產(chǎn)的大發(fā)展。當(dāng)年聽(tīng)說(shuō)春森彼岸這個(gè)名字的時(shí)候，只是印象中的一條小河對(duì)面一個(gè)樓盤(pán)。這次到了現(xiàn)場(chǎng)，此盤(pán)氣勢(shì)之雄峻，抬頭觀看，確讓人震撼。

到達(dá)樓盤(pán)的停車(chē)之地，是嘉陵江邊主干道，其實(shí)只是樓盤(pán)的負(fù)七層。電梯上去，小區(qū)的外圍甬道，也只是負(fù)一樓，卻已經(jīng)高出江邊20米，扶樓俯視，一灣江水浩蕩流過(guò)腳下，江上船只來(lái)往，兩邊大橋幾乎看齊，也是車(chē)流滾滾。

再上臺(tái)階，才能進(jìn)入小區(qū)。山坡削直，貼著山體，建了五層商業(yè)，頂上才是住宅。也就是說(shuō)，這些住宅是建在削平的山上。南側(cè)臨江是通透的板樓，也算洋房，更是俯視嘉陵江，后邊是高層塔樓，大部分戶(hù)型也可見(jiàn)江景。最高樓層，與江水而言，隔著江岸、小區(qū)架空甬道、洋房頂端三大層次，有俯視整個(gè)城市的蕓蕓眾生之感。就這樣，龍湖在這樣一個(gè)嘉陵江北坡的200畝山地上，做了一個(gè)78萬(wàn)平的超級(jí)大盤(pán)。

進(jìn)入小區(qū)，中間綠化甚好，抬頭看，滿(mǎn)目綠色，中心還有大片水景。江邊洋房之下，也有無(wú)邊泳池。如此高的成本，一期開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)只有8000元，如今依然在售，價(jià)格剛過(guò)了20000。套內(nèi)面積算的話，還是比城陽(yáng)要便宜許多。

如果掌控不好，基本上就會(huì)落入香港般整個(gè)城市被地產(chǎn)綁架的噩夢(mèng)里。但是好在上海給重慶做了一個(gè)重大貢獻(xiàn)。2001年，黃奇帆從上海調(diào)任重慶，一年后任常務(wù)副市長(zhǎng)，八年后再任市長(zhǎng)，又做了七年市長(zhǎng)，16年年初卸任，總計(jì)主政霧都十五年，期間和六位一把手合作，都放手讓其主抓經(jīng)濟(jì)。

該同志一手抓工業(yè)，上任時(shí)重慶工業(yè)體量只有上海的五分之一，卸任時(shí)已經(jīng)達(dá)到五分之三。可見(jiàn)這十五年增長(zhǎng)速度之凌厲。

另一手抓土地儲(chǔ)備和土地政策調(diào)整。農(nóng)村實(shí)行地票制度，給農(nóng)民留好本錢(qián)。而城市大擴(kuò)張之前儲(chǔ)備了幾十萬(wàn)畝土地。一直按照地價(jià)不超過(guò)房?jī)r(jià)（套內(nèi)面積）三分之一的標(biāo)放量土地，開(kāi)發(fā)商都能比較容易拿到土地，十幾年里不必瘋搶地王。

政策到位，又尊重市場(chǎng)，還有對(duì)市民負(fù)責(zé)的良心，導(dǎo)致重慶在其執(zhí)掌的十幾年里，大部分主城區(qū)房?jī)r(jià)也就是幾千元，還是按照套內(nèi)面積。重慶的城市化如奔騰之馬，一路向前。

人常說(shuō)，青島缺地，所以房?jī)r(jià)貴。這似乎有其道理，但到了重慶，對(duì)比之下，卻成了最可笑的理由。如果青島缺地的話，重慶就等于沒(méi)有地了。

地價(jià)雖然不貴，但房?jī)r(jià)也便宜，尤其是按照套內(nèi)面積賣(mài)房，這樣讓地價(jià)和房?jī)r(jià)之差非常小，所以在過(guò)去很多年里，重慶的地產(chǎn)商的利潤(rùn)其實(shí)不高，而且競(jìng)爭(zhēng)很是激烈。也就是在這樣的環(huán)境里，逼著大家在省成本的同時(shí)把產(chǎn)品做到位。龍湖的別墅、金科的洋房、協(xié)信的商業(yè)，在重慶地產(chǎn)的大熔爐里淬火成鋼，都練成自己的獨(dú)門(mén)絕技，在其他城市自然也有競(jìng)爭(zhēng)力，最終都走向了全國(guó)。青島也不例外，三強(qiáng)都到了，而且還都不錯(cuò)。

反觀青島地產(chǎn)企業(yè)，只能一聲嘆息，或滿(mǎn)足于糊弄客戶(hù)，或滿(mǎn)足于賺個(gè)小錢(qián)，或滿(mǎn)足于修修補(bǔ)補(bǔ)，或滿(mǎn)足于聲色犬馬，或滿(mǎn)足于向外移民，或滿(mǎn)足于搞搞關(guān)系，最終連本土也守不住，只能退出這個(gè)舞臺(tái)。至于形成全國(guó)企業(yè)，再也沒(méi)有可能。

去看了龍湖著名的別墅項(xiàng)目香樟林，該盤(pán)別墅區(qū)中端有一長(zhǎng)條形小島延伸至湖心，沿岸天然形成6大湖灣，景致迥異。地勢(shì)起伏開(kāi)闊，遍種香樟、銀杏、楠木等名貴樹(shù)木和珍奇花草。幽雅的自然環(huán)境和周邊成熟社區(qū)的配套，構(gòu)筑了一種與自然無(wú)限接近、極具人文之美、達(dá)到至上舒適生活的居住環(huán)境。這樣一個(gè)200多畝的業(yè)主獨(dú)享公園里，200余棟獨(dú)立別墅和聯(lián)排別墅，隨地勢(shì)起伏和曲折綿延的湖岸線，形成水邊別墅、綠蔭別墅和坡地聯(lián)排別墅。青島浮山后也有圍湖而建的湖光山色小區(qū)，好像沒(méi)法比。

香樟林是2001年開(kāi)盤(pán)，2003年交付。龍湖近二十年前就把產(chǎn)品做到如此程度，確實(shí)不易。當(dāng)然如今也到了兩千萬(wàn)一套，車(chē)位上停滿(mǎn)了豪車(chē)。很多業(yè)主正在二次裝修，卻也井然有序，畢竟物業(yè)到位。最令人驚奇是綠化之規(guī)模，十五年了，借助南方雨水豐富，當(dāng)年所植喬木已成參天大樹(shù)。大部分樹(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比房子高，有遮天蔽日、滿(mǎn)目蒼翠，也有紅葉映窗、落英繽紛，人似乎住在森林里的感覺(jué)，就如青島八大關(guān)。這樣的老小區(qū)隨著歲月流逝，更加有生活滄桑感和居住體驗(yàn)感，升值自然不在話下。

這個(gè)城市雖然有其天然不足，比如叫霧都缺少陽(yáng)光，比如叫山城缺少平地，比如晚直轄起步較低。但這都不是問(wèn)題，有了好領(lǐng)導(dǎo)，然后有了好的制度安排，再就有了良好的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，而后誕生了有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，做出了性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)。老百姓能以便宜的價(jià)格買(mǎi)到稱(chēng)心如意的房子，大大加快了城市化，而且他們可以把錢(qián)用來(lái)消費(fèi)在其他方面，而不是費(fèi)盡半生積蓄做房奴。

看完重慶城市面貌和眾多樓盤(pán)不斷感慨，如果2001年黃奇帆從來(lái)到青島當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)，多干幾年，青島今天是何光景？當(dāng)年來(lái)的一直運(yùn)營(yíng)城市的杜先生面對(duì)市民對(duì)房?jī)r(jià)的詢(xún)問(wèn)，只留下一句話：向北走。到如今他被執(zhí)的圣誕前夜，已經(jīng)整整十二年了。當(dāng)時(shí)青島被眾多全國(guó)性媒體猛批一把手推高房?jī)r(jià)，此后歷任領(lǐng)導(dǎo)接受教訓(xùn)，全部回避此問(wèn)題，再不提房?jī)r(jià)之事。杜先生竟然是這個(gè)城市最后一個(gè)敢談房?jī)r(jià)的決策者。

山東領(lǐng)導(dǎo)們老是去南方考察高科技企業(yè)，其實(shí)這個(gè)很難學(xué)。政府在高科技產(chǎn)業(yè)方面其實(shí)也是無(wú)能為力，除了引進(jìn)一批所謂的牌子企業(yè)以外，也沒(méi)見(jiàn)啥產(chǎn)出。但政府作為天然大地主，對(duì)于地票制度，對(duì)于土地儲(chǔ)備制度，對(duì)于地價(jià)和房?jī)r(jià)的處理制度、對(duì)于如何建設(shè)城市不折騰等等方面，確實(shí)有很多可學(xué)而且回來(lái)能做的地方，更何況省委劉書(shū)記老家還是這里，似乎應(yīng)該去重慶考察一下了。

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