對于西海岸新區(qū)房價，和黃島的朋友進行過不少討論。

膠南的房價控制相對較好，而黃島漲的有點瘋狂，尤其是前海一線。

2017年3月調(diào)控之后，黃島也是受益者，房價大漲，很短時間實現(xiàn)翻番，這個還是有點基礎的，畢竟這么多年沒漲了。但是到了2018年初，上合會確定之后，黃島的房子再次暴漲。這個就有點胡鬧了，比如眼瞅著最有名的名嘉匯的二手房價格從27000到了36000。而前海的幾個滯銷豪宅也跟著鼓噪到30000多，實際上是缺乏支撐的。

但有一部分黃島的朋友不這么認為，他們覺得應該前海房價和市南看齊。和青島市區(qū)一樣，前海一線大漲之后，北部區(qū)域自然會跟進漲價。很快而香江路為首的黃島中心區(qū)域也到了兩萬。老百姓發(fā)現(xiàn)口袋里的錢一下子就不夠用了，尤其是生了二胎想改善大房子的，感覺追不上房價了。

必須承認，西海岸新區(qū)的領導們還是給力的，還是考慮老百姓負擔的，還是考慮到高房價對于一個區(qū)域來說，并不是好事。

于是，他們出手了。

2018年夏天，黃島樓市開始限房價，競地價。很快相關土地陸續(xù)出讓，價格限制的比較低，起碼比當時已經(jīng)漲起來的價格體系要低不少。

這才是有長遠眼光的舉措。而且張老師注意到，在青島其他區(qū)域地價大漲的同時，西海岸新區(qū)的大部分限房價地塊的地價漲幅是比較小的，這為后來的房價調(diào)整埋下了成本的伏筆。

7月15日，張老師寫過一篇文章叫做《西海岸樓市大變，房價被鎖死》，核心觀點就是預示著黃島樓市的格局大變。當時很多人在下面留言表示不屑，他們認為開發(fā)商會變著法子把價格加回去，不會執(zhí)行這個價格。張老師認為未來市場會降溫，會有人執(zhí)行這個價格，請他們幾個月后看結(jié)果。

正是這些不屑的人，不相信未來的人，在最火爆的時候，急著高價買上了房子，甚至還付了不少茶水費，求著人家，成功的讓自己當了韭菜。

2019年初，這些房子陸續(xù)出來了。對比原有的價格體系，直接出現(xiàn)了一個層級的下滑�？梢赃@樣認為，黃島樓市原有的價格體系被沖垮了。

最典型的是香江路板塊——香江路這個地方和你張老師還是很有緣分的，以前老東家的地就在這邊，當年拿的是全商業(yè)地，為了研究如何賣出去，真是花了巨大的精力，研究了很多產(chǎn)品。沒想到最后竟然成功大部分變性成了住宅用地，去掉了大盒子，后來高價轉(zhuǎn)給了奧園地產(chǎn)，就是今天的五臺山路和香江路交叉處的翰林名苑。

對面的遠洋萬和四季張老師也參與過，那是一個工廠的拆遷�？上е泻Ｐ�率低，中鐵看不上，最后兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)還是歸了遠洋，效率很高的結(jié)果就是漲價之前就基本賣完了。

再往東是上實達利廣場，是黃島租金回報率最高的商業(yè)公寓之一，當年做過很多訪談。西邊的維客也是磨了很多年才開了業(yè)。至于后邊的晶城和深港城等老盤，那都踏破門檻了。

正是因為來做了無數(shù)次調(diào)研，所以對于這個區(qū)域非常認可。且不說香江路上的眾多商業(yè)，和一部分寫字樓，形成的較為成熟的商業(yè)和商務范圍。

南邊是比較好的香江路第二小學，這個小學在當?shù)剡�是屬于口碑上乘，而東邊的開發(fā)區(qū)四中幾乎是最好的中學了。對于家長們，孩子上學的問題沒有后顧之憂。

這個區(qū)域確實是黃島中心區(qū)域最為配套最為成熟和完善的區(qū)域了，以前是剛需所在地，現(xiàn)在是改善考慮范圍。隨著2017年之后的房價大漲，這個區(qū)域由不到10000迅速翻倍，站上了20000元的關口，代表盤自然就是翰林名苑。

甚至北側(cè)的保稅區(qū)板塊，太行山路與嘉陵江路交匯處北200米的綠地香海匯都的定價都到了20000元，因為是城市核心區(qū)區(qū)域，大盤很少，只有小地塊開發(fā)而成的小盤，所以銷售壓力并不大。趁著火熱的市場，也都陸陸續(xù)續(xù)消化了，尤其是綠地。

當然到了四季度后，市場迅速降溫，銷售速度下滑，大家都開始原來的20000左右的基礎上開始 打折促銷，但是幅度不大。畢竟要照顧老業(yè)主的情緒，所以總體上還是價格很高。

正在此時，去年夏天的種子結(jié)果了——限價房開始用新價格體系沖擊市場。

先是青醫(yī)附院板塊的萬科新都會首先發(fā)力，在限價13186的基礎推出均價16000的裝修房，開盤賣了五個億，吸引了很多關注，對黃島中心區(qū)域各盤形成巨大壓力。

而海信在香江路板塊的香江睿園近期也已經(jīng)拿下預售證，該盤的位置正是香江路板塊核心地段，和翰林名苑隔五臺山路呈斜對角布局，可以坐享香江路近在咫尺的一切配套。比起綠地和萬科的地段還要好一些。

在西海岸整體市場熱度大多集中于膠南區(qū)域的情況下，黃島區(qū)的樓盤更多立足現(xiàn)實，直接參照當初限價的價格定價，比如海信香江睿園的毛坯均價就是15300元。這個價格還是比較有殺傷力的，等于把香江路板塊的價格從裝修20000元拉回到毛坯15000的價格線。熟悉地產(chǎn)的你當然知道，實際大部分的裝修成本也就千元左右。

香江睿園其實只有400套房子，其中有40套洋房大戶型，均價16200元，而剩余的三棟高層，均價也就15000左右。海信的品牌大家都知道，定價也是只高不低——嶗山區(qū)的海信樓盤價格大家也都知道。只不過因為在黃島核心區(qū)海信拿地不多，香江睿園好處是限價房，又是個小盤，所以顯然不值得再去為了利潤動更多的腦筋，更多想把它作為一個快進快出的盤，這樣才有毛坯定價，也恰恰的改善戶們抄底的機會，因為畢竟賣完了就沒了。

參照一下，一路之隔的晶城的二手房報價可是還在20000左右，好像一直比較堅挺。而且有個大問題，套三的改善大戶型很少，基本都是套二。

市區(qū)的樓盤把價格降低才是真正的重塑價格體系，大溪谷這種偏遠盤就便去掉裝修降價了，其實依然不便宜，因為配套需要很多年。

張老師認為，2019年還是有很多買房的時機的。那么標準是什么？

在無數(shù)的供應樓盤面前，有眾多人口和完善配套的中心城區(qū)是王道。在冷清的市場面前，便宜的價格是王道。在爭議巨大的裝修面前，直接的毛坯是王道。

你能按照這三個原則來買房，尤其是實現(xiàn)自己的換房需求，就不必擔心什么。畢竟，這個區(qū)域已經(jīng)沒有地了。再想買房，就是和二手房房東們的博弈了。

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