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最近，高新區(qū)變?yōu)楣δ軈^(qū)的消息被廣為傳播，大家開始議論，熱鬧的紅島是不是要涼了?

講一個(gè)事實(shí)青島紅島高新區(qū)的房子，或者說青島紅島高新區(qū)的樓市，幾乎對(duì)得起所有的買家。（那些傻傻的去交茶水費(fèi)的朋友除外）

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最嚴(yán)限購(gòu)，維持了高新區(qū)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定

我們都知道，2018年3月份到現(xiàn)在，青島各區(qū)的新房都有大概25%的跌幅。但是，唯獨(dú)紅島高新區(qū)，因?yàn)橄迌r(jià)的原因，2018年到現(xiàn)在，高新區(qū)的房?jī)r(jià)，拉出了一個(gè)橫盤，或者是一個(gè)很小幅度的上漲。

換句話說，如果你不幸在2018年選擇進(jìn)入青島樓市，除非你買了高新區(qū)，否則資產(chǎn)下跌這個(gè)事情，是絕對(duì)無法幸免的。

這篇是我們?cè)?018年4月的一篇文章《多軍的提醒，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不正�！罚�

當(dāng)時(shí)我們已經(jīng)注意到青島房?jī)r(jià)不正常，并在文末做出了預(yù)測(cè)：

“而且他們特別后知后覺，即墨5000的時(shí)候?yàn)槭裁纯床坏剿麄兊臎_鋒？跟著他們，往往就一個(gè)結(jié)局，被套�！�

所以，整個(gè)2018年，對(duì)于看明白局勢(shì)，又想買房的人來說，有且只有一個(gè)選擇，那就是高新區(qū)搖號(hào)。

中歐搖完世貿(mào)搖，世貿(mào)搖完新城搖，新城搖完魯商搖。搖啊搖，從6月份一直搖到10月份看，才蹌蹌?chuàng)炝艘惶住?/p>

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看得見的手，為高新區(qū)預(yù)留了更大的發(fā)展?jié)摿?/p>

為何高新區(qū)執(zhí)行了全青島最嚴(yán)格的限價(jià)政策。

有人說，是因?yàn)楫?dāng)初房企拿低價(jià)便宜。但這并不是主要的問題，城陽(yáng)和即墨的房企也有兩三千拿地的，為啥當(dāng)時(shí)他們沒有限價(jià)到13000-15000.

最主要的原因，是缺少人口。高新區(qū)平地而起，常住人口基本為零。而人口，是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，也是一切價(jià)值認(rèn)同的基礎(chǔ)，有人的地方才有價(jià)值。

鋼筋水泥本不值錢，是因?yàn)橛辛巳�，才變得值錢。

領(lǐng)導(dǎo)們自然明白這個(gè)道理，所以在樓市大幅震蕩的時(shí)間里，用一雙有形的手去平抑房?jī)r(jià)的波動(dòng)，既降低了后來購(gòu)房者的進(jìn)場(chǎng)門檻，也保護(hù)了已購(gòu)房者的利益。

雖然這么做會(huì)犧牲掉KFS的短期利益，但是對(duì)高新區(qū)整體來說，是有利的，隨著人口的增加，經(jīng)濟(jì)會(huì)得到發(fā)展，人口的涌入會(huì)加快，進(jìn)一步促進(jìn)了高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

總的說來，高新區(qū)的限價(jià)是一個(gè)共贏的方案。

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就業(yè)中心正在形成，人口聚集跡象

高新區(qū)從零開始，缺少人口是事實(shí)，但是不能總用這一條來評(píng)判一個(gè)片區(qū)。目前高新區(qū)大量的房子還在建設(shè)中，預(yù)計(jì)到明年下半年到后年，會(huì)有一段集中交付期，到那時(shí)候，人口的情況才會(huì)有所改觀。

雖然人口暫時(shí)沒有上來，但是趨勢(shì)已經(jīng)在慢慢的呈現(xiàn)。

晚上我們走火炬路是，常會(huì)觀察一下卓越蔚藍(lán)群島亮燈情況，觀察的結(jié)果是蔚藍(lán)群島的入住率非常高，幾乎是住滿的狀態(tài)。

我們也會(huì)通過道路的擁擠程度來判斷人的流向。以下兩張圖，顯示了雙元路和火炬路修建立交前的路口交通擁擠狀況。

我們可以看到，早上，由青島城區(qū)向高新區(qū)方向堵車，晚上，由高新區(qū)向青島方向堵車。

這個(gè)潮汐車流，顯示了當(dāng)前高新區(qū)每天的人口流動(dòng)情況，換句話說就是，高新區(qū)已經(jīng)成為一個(gè)舉足輕重的就業(yè)中心，并吸引了市區(qū)人們前來工作。

而我們知道，長(zhǎng)期的遠(yuǎn)距離通勤，感受并不好，一旦工作穩(wěn)定下來，人們就會(huì)想著在高新區(qū)購(gòu)置房產(chǎn)，于是生活重心也開始慢慢的向北遷移。只要高新區(qū)繼續(xù)吸引產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大就業(yè)，這一人口流動(dòng)狀況就不會(huì)發(fā)生改變，而且會(huì)越來越呈現(xiàn)加速的趨勢(shì)。

而在最近發(fā)布的青島市2050城市規(guī)劃中，我們看到紅島高新區(qū)有4個(gè)區(qū)域核心，其密度和主城區(qū)相當(dāng)，并將其他區(qū)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)的甩在了后面。從中我們可以看出紅島高新區(qū)在青島市里的定位非常高，這也會(huì)是未來大青島城區(qū)的重要一極。

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高新區(qū)各板塊解析

關(guān)于高新區(qū)各住宅片區(qū)，我們之前的文章有過分析《【盤點(diǎn)】紅島地段的選擇題，你準(zhǔn)備落子在哪里？》考慮到時(shí)效性的問題，這里我們?cè)俸?jiǎn)單做下梳理。

1、高新區(qū)東片區(qū)

高新區(qū)東片區(qū)的定位最為清晰，幾乎可以認(rèn)為是純居住區(qū)，并配有相應(yīng)體量的商業(yè)和教育配套。

其中具體的樓盤為：中歐國(guó)際城、世茂系列、珊瑚灣、星雨華府、新城云樾曉院，外加海信紅島府和融創(chuàng)一號(hào)院兩個(gè)小盤。

因地段和拿地價(jià)的關(guān)系，高新區(qū)板塊一直是高新區(qū)最便宜的板塊之一，價(jià)格基本集中在13500元/平上下。

特點(diǎn)是開發(fā)時(shí)間早，在高新區(qū)各片區(qū)中最先成熟，走環(huán)灣大道的話，距離主城區(qū)更近。

地鐵方面，規(guī)劃中的10號(hào)線會(huì)在寶源路設(shè)站。

2、高新區(qū)中片區(qū)奧體板塊

這塊區(qū)域主要由幾個(gè)小區(qū)構(gòu)成，分別是：卓越嘉悅、碧桂園翡翠城、世茂璀璨天城、海爾珺璽、魯商藍(lán)岸新城。

嚴(yán)格來說，該區(qū)域并不是奧體板塊，距離奧體中心，還有一個(gè)火炬路跨線橋的距離。

該片區(qū)最引人關(guān)注的就是青島58中分校，我們不否認(rèn)這個(gè)學(xué)校的價(jià)值，但我們還是想提醒一句，58中是高中，是要考試的，學(xué)區(qū)房情節(jié)的朋友注意下。

商業(yè)方面，魯商藍(lán)岸新城南邊配套了5萬平方米的銀座商城。

價(jià)格方面，目前該區(qū)域的住宅均價(jià)為14500左右，多為大戶型，只有卓越嘉悅有89的小戶型，均價(jià)到了15000，但因?yàn)榭們r(jià)低，最近的一次開盤，也實(shí)現(xiàn)了開盤售罄。

這個(gè)片區(qū)的特點(diǎn)除了學(xué)校，軌道交通方面，距離8號(hào)線地鐵站比較近，大概2-3公里，坦白說，并不是很近，未來9號(hào)線和10也有可能在這里交會(huì)，到時(shí)候軌道交通方面會(huì)得到真正的改善。

3、高新區(qū)中片區(qū)智力島板塊

該片區(qū)樓盤并不多，分別是融創(chuàng)騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)，高實(shí)景苑，中海紅著。

高實(shí)景苑13200均價(jià)，現(xiàn)在賣的差不多了，基本剩下一些低樓層和頂樓了。騰訊雙創(chuàng)小鎮(zhèn)現(xiàn)在開始推精裝洋房，品質(zhì)不錯(cuò)，價(jià)格為14000-16000，值得關(guān)注下。中海紅著精裝洋房是15500左右，已接近售罄。

這一片區(qū)雖然名氣不大，但其實(shí)占到的資源還是很多的，前期我們團(tuán)購(gòu)高實(shí)景苑，對(duì)此就有分析，誰(shuí)讓我們?cè)谀琴I了呢，索性就多分析一點(diǎn)。

智力島是高新區(qū)管委所在地，也是未來高層寫字樓集中的地方，看規(guī)劃就知道，領(lǐng)導(dǎo)們估計(jì)想在這里搞一個(gè)小曼哈頓，所以這里會(huì)成為高新區(qū)的就業(yè)中心。

往北是上馬的商業(yè)中心，紅色部分規(guī)劃的都是商業(yè)，這個(gè)片區(qū)將成為未來高新區(qū)和上馬的最大商圈，人氣自然沒有問題。

周邊由高新區(qū)的水系環(huán)繞，公共綠地充足，環(huán)境不錯(cuò)，屬于鬧中取靜的一個(gè)片區(qū)。

地鐵方面，城陽(yáng)區(qū)接下來的9號(hào)線，會(huì)走岙東路，到時(shí)候附近會(huì)有個(gè)站點(diǎn)。

4、青島中學(xué)板塊

這一片區(qū)的盤，主要是招商海德系列和保利紫荊閣，環(huán)境不錯(cuò)，上青島中學(xué)和清華附中會(huì)比較方便。

商業(yè)配套方面，我們看規(guī)劃圖可以看到，這一片區(qū)和其他片區(qū)相距較遠(yuǎn)，商業(yè)配套目前來看有些欠缺。

目前招商海德公園的二手18000-20000，紫荊閣的疊拼目前釋放的價(jià)格是16000左右，具體價(jià)格要等開盤才能知曉。

5、紅島南片區(qū)

紅島南片區(qū)最主要的盤就是紅島灣，紅島灣是一塊地，被三家開發(fā)商一劈三塊分別開發(fā)，于是有了融創(chuàng)紅島灣，新城紅島灣，保利紅島灣。其中融創(chuàng)紅島灣已經(jīng)清盤。

三個(gè)樓盤地段無明顯差異；價(jià)格無明顯差異，均價(jià)15500左右；戶型無明顯差異，都是140往上的大戶型，目前保利紅島灣有120平米的戶型，入場(chǎng)門檻更低。

該片區(qū)比較獨(dú)特，周邊的村莊還沒有完成拆遷，土地整理進(jìn)度緩慢，等到交房時(shí)，估計(jì)也不會(huì)產(chǎn)生居住氛圍。

紅島南片區(qū)的傳言基本上也銷聲匿跡了，但紅島灣的房子仍然有很多人關(guān)注著。因?yàn)樗�的區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。

從區(qū)位上看，紅島街道是插進(jìn)膠州灣的一個(gè)半島，我們找一個(gè)青島東部城區(qū)的地理中心——新都心為基準(zhǔn)點(diǎn)，測(cè)量?jī)傻氐穆烦叹嚯x——開車從紅島灣到新都心，大約為17公里，和它處在同一緯度的是天泰城，距離新都心大約14公里。兩地當(dāng)前的房屋單價(jià)相差無幾，區(qū)位也相差無幾。而且8號(hào)線開通在即，天泰的15號(hào)線還處在規(guī)劃之中。

不管是工作在高新區(qū)還是工作在市區(qū)，紅島灣都是一個(gè)較為理想的選擇。

以上，是我們對(duì)于高新區(qū)各片區(qū)的一個(gè)簡(jiǎn)單分析，從規(guī)劃圖上看，高新區(qū)的大部分土地為產(chǎn)業(yè)用地，住宅用地并不多，屬于一個(gè)比較稀缺的狀態(tài)。因此，我們認(rèn)為高新區(qū)的房子是有投資價(jià)值的。

而上馬街道的土地大部分為住宅用地，所以我們可以想見，未來這片地方，會(huì)呈現(xiàn)出上馬居住，高新區(qū)上班這么一個(gè)狀態(tài)。

而高新區(qū)現(xiàn)有的幾個(gè)住宅樓盤，則會(huì)因?yàn)殡x就業(yè)中心更近，并擁有更多元更優(yōu)質(zhì)的教育的原因，房屋的租金收益和增長(zhǎng)潛力都會(huì)更高。

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