買房沒有過戶，如果你是把全部房款都給了原房主，風(fēng)險(xiǎn)很大，雖然房產(chǎn)證在你的手里，但是房管局系統(tǒng)里，這套房子的產(chǎn)權(quán)還是原房主的，如果他掛失房產(chǎn)證，重新補(bǔ)辦一本房產(chǎn)證，然后把房子賣給別人，那你就麻煩大了，所以買房必須過戶，如果不能及時(shí)過戶的，必須要去公證處做買賣公正，可以先付一部分定金，必須打收條，把過戶時(shí)間，違約責(zé)任寫清楚，保證萬無一失。

1、一房二賣。

雖然房產(chǎn)證在你手上，但在沒有過戶之前，房主還是可以通過遺失聲明（登報(bào)遺失聲明期滿后）再辦一本房產(chǎn)證，在將房產(chǎn)賣給第二個(gè)人。

2、多次抵押。

結(jié)合第1點(diǎn)，房主重新辦理一本產(chǎn)權(quán)證后，將房子抵押，再抵押。存在抵押的房產(chǎn)想要過戶，必須要先把房屋抵押所欠的款項(xiàng)全部結(jié)清后才能過戶。

3、房子在過戶之前被凍結(jié)。

結(jié)合第2點(diǎn)，房子多次抵押，房主不還錢，借款人起訴房主，導(dǎo)致房子被查封凍結(jié)，最后房子還有可能被拍賣，而你與“購買”的房子，也只是一種債務(wù)關(guān)系。

4、房主不配合過戶。

結(jié)合以上1/2/3點(diǎn)，都沒有問題之后，還可能存在房主不配合過戶的問題。

等你想要過戶的時(shí)候，找不到原房主來辦理過戶手續(xù)，或者故意刁難不配合房屋過戶，或者房價(jià)漲了房主覺得賣虧了，要求加錢等.

買的房子沒有過戶，但是對(duì)方把房產(chǎn)證給到你們手里，這樣做有什么弊端呢？弊端是有的，還比較大，小菜分享下對(duì)這個(gè)問題的法律意見，供參考。

第一、買了房子沒過戶，但拿了對(duì)方的房產(chǎn)證在手上，如何看待這種行為？

01、國家相關(guān)法律規(guī)定

根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》規(guī)定：

（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生法律效力。

（2）當(dāng)事人之間就不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓訂立的有關(guān)合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定的外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。

02、如何解讀法律規(guī)定？

根據(jù)國家上述法律規(guī)定，加上你目前的交易事實(shí)，小菜解讀法律規(guī)定如下：

（1）你們雙方就房子買賣的交易合同已成立，并已生效。

也就是說，如果對(duì)方違約，或者是你違約，都將依照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，雙方都有嚴(yán)格按照合同內(nèi)容履行合同的義務(wù)。

（2）雙方?jīng)]有辦理過戶手續(xù)，房子所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移！

即便你已經(jīng)拿到了對(duì)方的房產(chǎn)證，但未辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房子產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，房子在法律上還不是你的，還是對(duì)方的。

但是，你們雙方的交易已經(jīng)成立。

通過本節(jié)的法律解讀，可以確認(rèn)一個(gè)法律事實(shí)：你們雙方存在合法的買賣合同關(guān)系，但房子產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移；合同受法律保護(hù)，但你對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)。

第二、買了房子沒過戶，但拿了對(duì)方的房產(chǎn)證在手上，有什么弊端？

根據(jù)法律規(guī)定，結(jié)合司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及案例，小菜認(rèn)為弊端（風(fēng)險(xiǎn)）主要有以下方面：

01、存在拿不到房子產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

在二手房交易領(lǐng)域，簽了買賣合同，未辦理房產(chǎn)過戶，如果對(duì)方將房子再次賣給別人，并且辦理了產(chǎn)權(quán)過戶，你拿不到房子的產(chǎn)權(quán)。

你覺得自己拿到了房產(chǎn)證原件在手上，對(duì)方無法實(shí)現(xiàn)把房子產(chǎn)權(quán)過戶給第三人的目的，其實(shí)，這個(gè)想法不完全正確。

如何實(shí)現(xiàn)上面說的這個(gè)目的？

很簡(jiǎn)單，房東之前把房產(chǎn)證拿在手上，然后去房管局掛失，重新補(bǔ)辦新的房產(chǎn)證，然后再跟你交易，把掛失作廢的那本證交給你，同樣是原件，一般人無法看出此證已經(jīng)作廢，但你并不知道這本證已經(jīng)作廢。

因此，你認(rèn)為把穩(wěn)的問題，可能風(fēng)險(xiǎn)并未消除，這就是實(shí)踐中曾經(jīng)出過的問題，也是很多人無法預(yù)測(cè)到的。

02、存在第三方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)方跟你交易之前，已經(jīng)負(fù)債累累，賣房子的目的就是為了及時(shí)止損，套一部分資金跑路，然后把房子和債務(wù)問題留給你們。

比如，對(duì)方外債很多，房子很可能即將被債主處分，在這種情況下，對(duì)方搶先一步把房子賣了，收一部分房款，在你們的交易過程中，房子被查封，然后被法院拍賣。

在這個(gè)過程中，如果債權(quán)比較多，大家按比例清償。如果部分債權(quán)人享有優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先權(quán)債務(wù)金額很大，甚至已經(jīng)覆蓋了房產(chǎn)價(jià)值，那你即便主張基于買賣合同產(chǎn)生的合法債務(wù)，也不一定能拿回自己付出去的錢。

對(duì)方如果已經(jīng)喪失了償債能力，甚至已經(jīng)跑路了，你即便有合法債務(wù)，有合法依據(jù)，仍然是難以要回付出去的錢的。

綜合本節(jié)分析，你即便拿到了房產(chǎn)證原件，交易依然有兩大風(fēng)險(xiǎn)！

第三、如何規(guī)避兩大風(fēng)險(xiǎn)？

風(fēng)險(xiǎn)從哪里出，就從哪里著手去規(guī)避。

01、如何規(guī)避拿不到產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)？

（1）交易前，先查詢房產(chǎn)檔案，落實(shí)產(chǎn)權(quán)真實(shí)性、合法性及權(quán)利無限制性

買賣房子前，去房管局查下檔案，看下房子的產(chǎn)權(quán)登記信息，產(chǎn)權(quán)人信息，有沒有抵押、查封、扣押、房屋補(bǔ)款糾紛等問題，將掛失補(bǔ)辦忽悠的風(fēng)險(xiǎn)化解掉，也就其他權(quán)利瑕疵問題化解掉。

（2）及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不要拖！

對(duì)錢來說，落袋為安！對(duì)買房子來說，產(chǎn)權(quán)過戶辦了，新證拿到手了，心就安了！

在沒有拿到屬于自己名字的房產(chǎn)證之前，理論上的風(fēng)險(xiǎn)都是存在的。

（3）如果不得已要拖延手續(xù)辦理，盡量將拖延的原因歸于對(duì)方

如果因買方的原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)過戶辦理不及時(shí)，而出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)旁落，買方在這個(gè)過程中是有過錯(cuò)的。那么，在出現(xiàn)一房多賣的情況下，法院很難保護(hù)買方的利益。

這個(gè)（3）的說法不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，算是一種經(jīng)驗(yàn)。

02、如何規(guī)避第三方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？

這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)也是蠻大的，風(fēng)險(xiǎn)的根源在房子是不動(dòng)產(chǎn)，不像買個(gè)手機(jī)，你把錢給他，他把手機(jī)給你，買手機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)就沒有了。

房子是受國家不動(dòng)產(chǎn)專門機(jī)構(gòu)管理，必須要登記才有效！在買賣交易中，只有完成產(chǎn)權(quán)登記了，房子才是你的，而且實(shí)踐中，房管局登記收件到核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證，也有時(shí)間管著，在收件到發(fā)證這1-3個(gè)工作日內(nèi)，房子都存在被查封、扣押的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）在買賣前，落實(shí)賣家的信息

可以詢問下賣家售房目的，是換房缺錢，還是資金周轉(zhuǎn)？一般來說，賣房換房的，風(fēng)險(xiǎn)低些；資金周轉(zhuǎn)的，需要加以注意。

可以跟賣家互換征信報(bào)告，了解對(duì)方的資信情況和負(fù)債情況；可以查詢賣家的法院被執(zhí)行人信息、工商登記的股權(quán)質(zhì)押信息等，掌握這些信息，便于預(yù)判交易風(fēng)險(xiǎn)，決定是否繼續(xù)交易。

（2）通過靠譜的渠道交易

如果是通過中介交易，盡量選擇誠信的中介，不要跳中介的墻，積極配合中介防范住交易風(fēng)險(xiǎn)；如果沒有通過中介交易，盡量增加無利害關(guān)系的第三人進(jìn)來，算是見證交易過程吧。

（3）尋求專業(yè)人士的幫助

房子的問題不懂，找房產(chǎn)類專家?guī)椭�；法律類問題不懂，找法律類專家?guī)椭�；金融類問題不懂，找銀行專家?guī)椭��?/p>

03、出現(xiàn)房子被法院查封，怎么辦？

萬一真的碰到了房子被法院查封，也要冷靜應(yīng)對(duì)，不要過于擔(dān)心。

（1）買賣合同已簽，房產(chǎn)證已拿在手上，錢支付了很少部分

主動(dòng)與賣家溝通，了解查封原因，落實(shí)查封債權(quán)金額大小，如果不大的，賣家資信也可以，償債和履約能力都有，可以與查封申請(qǐng)人、賣家簽署三方協(xié)議，由買家代為償還，但要跟法院協(xié)商好，通過法院賬戶轉(zhuǎn)款，將資金風(fēng)險(xiǎn)和查封風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

如果發(fā)現(xiàn)賣家喪失了償債能力，經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重惡化，應(yīng)當(dāng)及時(shí)維權(quán)，并及時(shí)終止交易，除非賣家提供擔(dān)保。

（2）買賣合同已簽，房款已支付了大部分，甚至已經(jīng)付清了全部房款

及時(shí)向法院主張自己的合同權(quán)益，具備以下條件的，買賣合同權(quán)益一般法院都會(huì)支持：

①買賣合同簽訂的時(shí)間在法院查封之前的；

②在法院查封之前，買家已實(shí)際占有房屋；

③已支付全部房款，或已按合同約定支付了大部分房款，剩余房款按法院要求委付執(zhí)行；

④非因買家的原因?qū)е挛崔k理產(chǎn)權(quán)過戶！

遇到法院查封了，積極面對(duì)，及時(shí)處理，如若感覺風(fēng)險(xiǎn)不可控，及時(shí)終止交易，及時(shí)維權(quán)，不能拖延。

綜合全文：

即便簽了買賣合同，拿了對(duì)方的房產(chǎn)證原件，在房子買賣中，交易風(fēng)險(xiǎn)依然是很大的！在沒有拿到屬于自己名字的房產(chǎn)證之前，理論上的風(fēng)險(xiǎn)都是存在的，萬不可大意！

在我國，不動(dòng)產(chǎn)是登記制的，因此你要取得對(duì)房屋的所有權(quán)，最終是要以辦理完過戶登記手續(xù)為準(zhǔn)的。

如果您買房，但是還沒有辦理變更登記手續(xù)，那么意味著您的此次交易行為尚未完成。也意味著您還不是房屋的真正權(quán)利人，對(duì)于您的權(quán)利無法得到保護(hù)。

房產(chǎn)證只是一個(gè)證明，一種權(quán)利的形式體現(xiàn)，在您手上，也不能避免房屋被二次出售的可能，房主如果想二次出售房屋，完全可以補(bǔ)辦一個(gè)房本，因?yàn)樵诘怯洐C(jī)關(guān)備案的權(quán)利人仍然是他。所以建議您盡快完成過戶手續(xù)。

大家都知道，我們使用的電腦和手機(jī)，若沒裝上殺毒軟件，等于在“裸奔”，有可能會(huì)受到各種病毒的侵害而變成“磚頭”。

買二手房子，產(chǎn)權(quán)沒有過戶和登記在自己名下，就如同“裸奔”中的電腦手機(jī)，弊端滿滿，隨時(shí)會(huì)出現(xiàn)各種風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致交易“泡湯”，甚至錢房兩空，即使買方緊緊將房產(chǎn)證攥在手里，也不會(huì)有多大的保障。

為了讓朋友們更能理解買房子沒有過戶的弊端和風(fēng)險(xiǎn)，我們先聊聊購買已取得房產(chǎn)證的房子不過戶或者過不了戶的背后原因。

1.受限售政策的影響。

在房住不炒的定位下，從2017年開始，各地陸續(xù)出臺(tái)了各種時(shí)長的限售政策，新購買的住房需要超出規(guī)定的年限后才能轉(zhuǎn)讓。

在這種情況下，即使取得了房產(chǎn)證，但房產(chǎn)證的時(shí)間還沒滿足政策規(guī)定的時(shí)限，還是辦不了過戶手續(xù)。

以上表中的廈門為例，2年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓，若領(lǐng)取房產(chǎn)證的時(shí)間是2019年1月份，2020年3月份想轉(zhuǎn)出去，滿足不了限售政策要求的年限，在房產(chǎn)交易中心辦不了過戶手續(xù)。

2.房子還處于抵押狀態(tài)。

目前市場(chǎng)上很多二手房都是帶“債”轉(zhuǎn)讓，等有客戶看中并確定合同關(guān)系后，再去辦理提前還貸和解押手續(xù)。

這個(gè)環(huán)節(jié)涉及到提前還款申請(qǐng)、審批，籌錢還貸、辦理抵押注銷幾個(gè)步驟，需要花費(fèi)1個(gè)星期至1個(gè)月不等時(shí)間（具體耗時(shí)要看籌錢還貸的速度和銀行的審批速度）。

這種還處于待解押或正在解押當(dāng)中的房子，過不了戶。

3.合同約定的過戶時(shí)間還沒到。

因?yàn)橘I方的款項(xiàng)一時(shí)難以到位，或者賣方短時(shí)間內(nèi)不能去辦理過戶手續(xù)等等原因，雙方在合同中對(duì)辦理過戶手續(xù)的時(shí)間作了延長。

我曾見過一宗二手房交易，在合同里約定的過戶時(shí)間是從合同簽字之日起計(jì)180日內(nèi)雙方去房地產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。

除了上面這些原因，此外還有一些惡意的原因，比如說賣方故意玩失蹤、“在國外一時(shí)回不來”等等，也會(huì)導(dǎo)致辦不了過戶手續(xù)。

無論是什么原因?qū)е逻�沒有過戶或過不了戶，這種二手房交易都潛伏著非常多的弊端和極高的風(fēng)險(xiǎn)。

房子還沒過戶，房子還是賣方的名下財(cái)產(chǎn)，房子就可能會(huì)被賣方“拖累”，賣方還有任意處置房子的機(jī)會(huì)空間；買方也有可能因政策原因而買不了房。

1.政策風(fēng)險(xiǎn)。

在“房住不炒，因城施策”定位之下，房地產(chǎn)調(diào)控政策并不是一成不變。

當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，房價(jià)出現(xiàn)非理性狀態(tài)時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)高壓調(diào)控，例如原本首期最低30%即可，變成最低70%甚至停止貸款；原本有1套房子的家庭還可購買第2套，調(diào)整為已有1套住房的家庭限制再購等等。

政策的變化，有可能會(huì)讓買方買不了房，還有可能因此背負(fù)上違約責(zé)任。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

例如樓市受利好的刺激，房價(jià)出現(xiàn)上漲。賣方感覺”價(jià)格虧了“，找種種理由不履行合同，或直接違約。

這種變卦的案例在樓市”牛市“時(shí)出現(xiàn)的頻率非常高。

3.意外風(fēng)險(xiǎn)。

例如賣方突然身故，房子后續(xù)的交易手續(xù)需由繼承人出面辦理，而繼承人眾多，意見不統(tǒng)一或有些人的時(shí)間很難配合等等，這些都會(huì)有可能讓交易“流產(chǎn)”。

4.一房多賣或惡意抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

因房子沒有過戶，在房管局查詢的結(jié)果是房子在賣方的名下，這可以迷惑到很多人，讓賣方有機(jī)會(huì)收了A的定金，又收了B的首期款；或者直接將房子進(jìn)行民間非正規(guī)抵押，最后卷款跑路，扔下一套房子由這么多買家、債主去爭(zhēng)。

5.被法院查封的風(fēng)險(xiǎn)。

例如賣方與人有債務(wù)糾紛，法院受理后對(duì)賣方的名下財(cái)產(chǎn)包括房子進(jìn)行查封。如果這宗交易不能對(duì)抗查封，那交易等于終止了，這意味著房子沒賣成，錢也難退回了。

……

可見，房子只要一日還沒有過戶，沒登記在自己的名下，都會(huì)有可能讓潛伏著的弊端和風(fēng)險(xiǎn)暴發(fā)。

如果房子沒過戶，但買方手上拿著房產(chǎn)證，這樣會(huì)不會(huì)讓各種弊端和風(fēng)險(xiǎn)降低？

1.買方手上拿著房產(chǎn)證，只能在一定程度上降低了賣方進(jìn)行抵押（指正規(guī)的抵押）和一房多賣等惡意操作的便利性，但起不了堵”漏洞“的作用。

賣方如想一房多賣或抵押，只需一邊找借口拖延過戶時(shí)間，一邊悄悄申請(qǐng)補(bǔ)辦一張房產(chǎn)證即可。（重新補(bǔ)辦房產(chǎn)證一般要在房管認(rèn)可的媒體上登一份聲明。但這種聲明很多人包括買方都不會(huì)太留意，這讓賣方有機(jī)會(huì)補(bǔ)辦成功）

2.買方手上的房產(chǎn)證，不會(huì)變成一把“尚方寶劍”，并不能抵抗來自政策、市場(chǎng)、法院查封等方面的風(fēng)險(xiǎn)。法院要查封的還是照樣查封，政策和市場(chǎng)該變時(shí)還是變。

因而，買方手上拿著房子的房產(chǎn)證，對(duì)沒過戶的二手房交易中的弊端和風(fēng)險(xiǎn)起不了降低的作用。反而因手上拿著房產(chǎn)證，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)弱的買方易出現(xiàn)麻痹大意，變成更壞的結(jié)果。

如果買有房產(chǎn)證的房子，還過不了戶，如何消除弊端和降低風(fēng)險(xiǎn)？

1.少交定金，資金托管，不要碰不能交易的房子。

定金若直接交付到賣方手中，盡量少交。這樣即使交易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，損失會(huì)大大降低。

首期或全部房款（全款買房）委托銀行或房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行托管，按合同約定的進(jìn)度分批支付給賣方。

辦理交易資金托管業(yè)務(wù)時(shí)，銀行或房地產(chǎn)交易中心除了要求房子已取得房產(chǎn)證外，還要求房子滿足能上市交易的條件。因而不能交易的房子例如在限售范圍內(nèi)的商品房、回遷房等等不要碰。

2.在合同中加大違約責(zé)任，將免責(zé)條款具體化。

例如關(guān)于賣方違約責(zé)任，除了定金雙倍賠償外，另注明具體賠償金額；同時(shí)將政策風(fēng)險(xiǎn)例如限貸限購加碼，導(dǎo)致買方無法履行合同等等內(nèi)容列入免責(zé)條款，避免因政策變化讓已交的錢”打水漂“。

3.做好B計(jì)劃。

簽完合同后，積極配合賣方和中介履行合同，但為了預(yù)防萬一，要做好B計(jì)劃準(zhǔn)備，還是要抽時(shí)間去看房，物色侯選房源。

如正在進(jìn)行的這宗交易出現(xiàn)變故，則啟動(dòng)B計(jì)劃，不會(huì)因一次交易失敗，影響置業(yè)計(jì)劃，尤其是等著結(jié)婚，小孩要讀書或急著搬家的買方，更應(yīng)做好B計(jì)劃預(yù)案。

上面的方法只能將風(fēng)險(xiǎn)降低，但不能杜絕弊端和風(fēng)險(xiǎn)，在以上避險(xiǎn)方法的基礎(chǔ)上，選擇可盡快過戶的房源才是王道。

綜上

買二手房子沒有過戶，即使買方拿著房產(chǎn)證，還是存在著諸多弊端和風(fēng)險(xiǎn)，最穩(wěn)妥的做法是以少交定金、資金托管等形式降低風(fēng)險(xiǎn)，最大化縮短等待過戶的“風(fēng)險(xiǎn)期”，盡快將房子的產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移到自己名下。

最后

買二手房，不要輕信”熟人交易，遲點(diǎn)辦過戶也不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)”的說法，按正常流程交易，該賣方簽字確認(rèn)的一定要賣方簽字，該過戶的一定要過戶。

我是［房微言］，專注分享實(shí)用的房地產(chǎn)干貨和買房賣房防套路技巧，歡迎關(guān)注我。

《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)以登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。因此，房產(chǎn)過戶登記是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的必要法定程序。買了房子不過戶，房屋所有權(quán)從法律上講，就仍屬于原房主。即使房產(chǎn)證在你手里也意義不大，因?yàn)槟昧藙e人名下的房產(chǎn)證，并不能行使房屋所有權(quán)人對(duì)房屋的處置權(quán)。購買房產(chǎn)不過戶，面臨的風(fēng)險(xiǎn)極大，極端情況下，甚至有可能錢房兩空。

買房不及時(shí)過戶的主要風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

由于買房不及時(shí)過戶，引發(fā)的經(jīng)濟(jì)糾紛不少，很多購房者并沒有認(rèn)識(shí)到不過戶可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，過戶時(shí)間拖的越久，變數(shù)越大。曾有一個(gè)案例，說買方買房后拖了長達(dá)20年未過戶，最后無法再找到原房主而留下終生的遺憾。

不及時(shí)辦理過戶登記的主要風(fēng)險(xiǎn)有以下幾方面：

1、由于房價(jià)大幅上漲，賣方見利忘義，坐地起價(jià)，要求買方補(bǔ)償差價(jià)款，否則不予配合辦理過戶手續(xù)。

2、賣方失聯(lián)，無法辦理過戶。賣方可能由于舉家搬遷、移居外地或者海外，買方想過戶時(shí)聯(lián)系不到人。

3、賣方意外身故，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，其繼承人不認(rèn)可交易結(jié)果，或者不配合辦理過戶手續(xù)。即使原房主的繼承人承認(rèn)房屋轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，也不會(huì)輕易配合買家辦理過戶手續(xù)，可能要求買方承擔(dān)繼承房產(chǎn)產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，并給予補(bǔ)償。

4、因賣方的債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房產(chǎn)被查封。由于房屋未辦理過戶手續(xù)，名義上仍屬于原房主的財(cái)產(chǎn)。如果賣方出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛涉案，該房產(chǎn)有可能被列為償債的可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。

5、所購房屋遇到征地拆遷，賣方可能毀約。買方由于不是房屋產(chǎn)權(quán)人可能得不到補(bǔ)償，或者被迫與賣方分享補(bǔ)償款。造成經(jīng)濟(jì)損失不可避免。

6、賣方可能一房多賣。房產(chǎn)證雖然押在買方手里，但是，買方仍然可以自行補(bǔ)辦新的權(quán)屬證書，并可能再次將該房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。如果后者及時(shí)辦理了過戶手續(xù)，那么，即使將來買方提起訴訟，按照最高人民法院的相關(guān)司法解釋，房屋將會(huì)被裁定歸已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)的買家所有，買方可能錢房兩空。

7、賣方可將房產(chǎn)抵押貸款，或者抵押給第三方。賣方通過補(bǔ)辦新的房屋權(quán)屬證書，就可以設(shè)立房屋的抵押權(quán)。

8、《民法典》生效后，又增加了賣方另行設(shè)立居住權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。買方可能因此失去房屋的使用權(quán)。

如何避免延期過戶的風(fēng)險(xiǎn)？

01

最有效的避險(xiǎn)方式當(dāng)然就是交易后及時(shí)過戶，因此，購買二手房應(yīng)回避以下幾類不能及時(shí)過戶的房產(chǎn)：

1、沒有房產(chǎn)證的房子，堅(jiān)決不買。市面上有很多購買時(shí)間不長的新建商品房，產(chǎn)權(quán)證還沒有下來，房主就急于轉(zhuǎn)讓，這類房子基本上是炒房客手中的房源，或者回遷房、安置房。尚未辦理房屋權(quán)屬證書的房產(chǎn)，不確定因素很多，可能由于多種原因?qū)е罗k證時(shí)間無限期延長，甚至根本辦不了證。買了這樣的房子，將會(huì)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。過戶期限的無限期延長，各種可能的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)加大。

2、二手的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決不要買。小產(chǎn)權(quán)房的交易本身就不受法律保護(hù)，二手的合同關(guān)系就更加復(fù)雜，根本就無法辦理過戶手續(xù)，出現(xiàn)糾紛很難維權(quán)。

02

如果是由于取得房屋權(quán)屬證書時(shí)間不足兩年，為了避稅或者其他原因而延期辦理過戶手續(xù)，可以憑雙方簽訂的的房屋買賣合同，先行到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋預(yù)告登記。辦理了預(yù)告登記，原房主就無法再處置該房產(chǎn)。

如果不能辦理預(yù)告登記，也可以先辦理抵押登記，將房產(chǎn)抵押給買方。不過，如果原房產(chǎn)是按揭購買，抵押權(quán)已經(jīng)給銀行，上述方法不適用。

總之，買二手房一定要及時(shí)辦理過戶手續(xù)。不買沒證的房子，不買二手小產(chǎn)權(quán)房，不買限售的房子，也最好不買有貸款的房子，更重要的是不能預(yù)付房款替原房主還貸解押。

根據(jù)你所述事實(shí)，存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)

一，對(duì)方可以補(bǔ)辦不動(dòng)產(chǎn)登記證書，從而一房二賣。

二，對(duì)方因拖欠他人債務(wù)，房產(chǎn)被第三人查封。

三，對(duì)方補(bǔ)辦不動(dòng)產(chǎn)登記證書，從銀行或者第三人處借款，導(dǎo)致房屋被抵押。

四，房產(chǎn)證在你手里不具備產(chǎn)權(quán)登記效力，只有辦理登記后，才能轉(zhuǎn)移物權(quán)。

綜上，建議盡快，立刻，馬上辦理過戶手續(xù)，避免法律風(fēng)險(xiǎn)！

買的房子沒有過戶但是房產(chǎn)證在我們手里，有什么弊端呀？

買了房子沒有過戶，但是有房產(chǎn)證。房子沒有過戶是存在很大風(fēng)險(xiǎn)的，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上不是你的名字，還是原房主的名字，怎么能證明房子是你的？一旦發(fā)生買賣糾紛房產(chǎn)證是第一證據(jù)，購房合同只是次要證據(jù)。就目前來說，還沒有一種合適的辦法處理這種交易，能保證雙方的利益都不受到損失。買房子不是一件小事，動(dòng)輒都是幾十萬以上，對(duì)于購房者來說，不能過戶的房子，最好不要購買，存在的弊端太多。

例如：1、因?yàn)闊o法過戶的房子，一般在銀行可能有貸款沒有還清，銀行貸款沒有給解壓，所以無法過戶。你在買房子的時(shí)候，一定要讓原房主還清貸款，還清貸款后銀行會(huì)出具解壓證明，房子就可以過戶了。

2、房子沒有過戶，你雖然有房產(chǎn)證，但是房產(chǎn)證不是你名字。產(chǎn)權(quán)沒有進(jìn)行變更，房子原則上還不是你的。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。

3、房產(chǎn)證是權(quán)利人，依法擁有房產(chǎn)合法權(quán)利，并對(duì)房產(chǎn)占有、使用、收益和處理的唯一合法憑證。有購房者認(rèn)為購買房產(chǎn)，不一定要辦理房證過戶，只要賣方把房產(chǎn)證交給自己保管就可以了，殊不知這一做法存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果賣方有什么官司在身，他名下的房產(chǎn)有可能被法院查封，被查封后也不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

4、如果賣方不守信用，以房產(chǎn)證遺失為由向房地產(chǎn)管理部門提出補(bǔ)發(fā)房產(chǎn)證。賣方拿到補(bǔ)發(fā)房產(chǎn)證后，就可以憑產(chǎn)權(quán)證把房屋再轉(zhuǎn)賣給他人或抵押給銀行。會(huì)導(dǎo)致買房者巨大損失，因?yàn)橘I方提供不了產(chǎn)權(quán)依據(jù)，所以買方也無法證明房子是自己的。所以，對(duì)購房者來說，買房子一定要進(jìn)行過戶，無法過戶的房子最好不要買。

您好我是十年房產(chǎn)，一個(gè)不以成交為目的的房產(chǎn)銷售！

我來說說我的看法，分兩種情況：

1，只交了定金，沒有過戶

這種情況風(fēng)險(xiǎn)比較小，業(yè)主也有違約的可能！如果有客戶出高價(jià)格，或者短時(shí)間房價(jià)漲幅較大，業(yè)主賠償了你雙倍定金后還有賺！所以給了定金之后，要盡快走流程去過戶！

2，給了首付（或者全款），沒有過戶

這種情況，風(fēng)險(xiǎn)是極大的！

房產(chǎn)證是可以掛失的，即使在你手里，業(yè)主還能補(bǔ)辦房產(chǎn)證，然后一房兩賣！

業(yè)主還可以拿到補(bǔ)辦的房產(chǎn)證，去銀行或金融公司去做抵押貸款，如果不償還，房子會(huì)被查封就不能過戶！

在不過戶過程中，業(yè)主犯得一切經(jīng)濟(jì)錯(cuò)誤，其他人都可以到法院起訴，然后查封此房產(chǎn)！

所以買二手房，一定要盡快過戶！現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，全民負(fù)債率不斷升高，一定要謹(jǐn)慎小心，買房前多了解業(yè)主情況，再做決定！

先說到這里，希望我的回答可以幫到你！了解更多可以關(guān)注我！

您好！

不太清楚題主為什么買房時(shí)會(huì)出現(xiàn)這種情況。只能說，這種情況，風(fēng)險(xiǎn)非常大。

現(xiàn)實(shí)中，產(chǎn)生這種結(jié)果的原因很多，例如，房子可能還差幾個(gè)月就滿五了，稍微緩緩再交易、能節(jié)省點(diǎn)稅費(fèi)。但是，不管是什么原因，對(duì)于題主這個(gè)買家來講，都不構(gòu)成什么影響——購買方，支付的稅費(fèi)僅僅受到自己已有房產(chǎn)數(shù)量和交易房產(chǎn)面積的影響。

從理論上，房子沒有過戶，就意味著房子登記的還是原房主的名字，房子不屬于題主。換句話說，原房主依然存在繼續(xù)處置房產(chǎn)的可能。

這里有三個(gè)點(diǎn)要提醒一下題主：

• 我國不動(dòng)產(chǎn)采取的是登記制度，“登記”這個(gè)動(dòng)作，起到的作用，就是確定產(chǎn)權(quán)人。
• 僅僅手持房產(chǎn)證，意義不大。對(duì)方完全可以以丟失等名義，進(jìn)行補(bǔ)辦。
• 如果雙方簽訂了買賣合同、并且已經(jīng)進(jìn)行了網(wǎng)簽，這種情況下，問題可能不會(huì)太大。

以下分別就上述三個(gè)點(diǎn)說明一下：

登記制度

沒過戶，就意味著題主沒有登記。

房產(chǎn)這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)。我國商品房的重要特性：一是價(jià)值巨大，基本可以認(rèn)定為巨額財(cái)產(chǎn)，絕大多數(shù)老百姓家庭，估計(jì)就數(shù)房子最值錢了；二是我國商品房中有一個(gè)非常重要構(gòu)成——土地使用權(quán)（土地不屬于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人所有，僅有使用權(quán)）。

這兩個(gè)特點(diǎn)，構(gòu)成了住房采取登記制度的原因：

• 保護(hù)產(chǎn)權(quán)人的巨額財(cái)產(chǎn)
• 明確土地性質(zhì)和使用狀態(tài)（畢竟占著國家的資源）

而登記的結(jié)果，就是這套房子的產(chǎn)權(quán)人是誰、占用了哪塊土地、占用了多長時(shí)間。

所以，可以簡(jiǎn)單理解為：只有完成產(chǎn)權(quán)人登記的房產(chǎn)，才真正屬于購買人。換句話說，題主目前這套房子的狀態(tài)是：錢花了，但是房子不是自己的。

房產(chǎn)證

房產(chǎn)證是房產(chǎn)登記完成之后的一個(gè)憑證。這個(gè)憑證，在不動(dòng)產(chǎn)登記中心系統(tǒng)中是有備案的。

所以，只有登記完成之后，系統(tǒng)才能顯示出題主是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人。

那么，既然是個(gè)憑證，就很可能會(huì)產(chǎn)生丟失、損毀等情況。因此，題主拿著房產(chǎn)證，構(gòu)不成對(duì)原產(chǎn)權(quán)人的約束——原產(chǎn)權(quán)人完全可以通過掛失處理的方式，重新補(bǔ)辦一個(gè)房產(chǎn)證，80塊錢左右的工本費(fèi)。

所以，從現(xiàn)實(shí)中，原戶主完全有可能通過補(bǔ)辦房產(chǎn)證的方式，重新拿到這個(gè)房子的憑證，然后……依然可以自行處理這套房產(chǎn)。

買賣的過程非常重要

如果題主走的是正規(guī)商品房交易流程，那么，至少有兩個(gè)環(huán)節(jié)是必須的：

• 一個(gè)環(huán)節(jié)是簽訂《商品房買賣合同》，這個(gè)是書面的。
• 一個(gè)環(huán)節(jié)就是網(wǎng)簽，交易信息錄入官方系統(tǒng)。

尤其是第二個(gè)環(huán)節(jié)，非常重要：說明這套房子現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入到交易環(huán)節(jié)，雖然還沒成交（變更房產(chǎn)證），但是，在成交關(guān)閉之前，這套房子已經(jīng)被“鎖死”，其他人不能再對(duì)其交易。

如果這一步題主做了，那么目前來講風(fēng)險(xiǎn)不大。但是，還是那句話：直到過戶完成之前，一切都會(huì)存在變數(shù)。

因此，無論什么原因、什么狀態(tài)，都建議題主抓緊辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。

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