中央已經(jīng)制定，下達了重點發(fā)展山東的規(guī)劃。把濟南和青島發(fā)展成特大城市圈，定于2020年見效果，現(xiàn)在青島正在如火如荼的加寬道路，新建道路，修建地鐵，青島新機場定于2019年必須投入使用，流亭舊機場同時關閉。地鐵8號線始于膠州北站，途徑新機場，高新區(qū)，紅島經(jīng)濟區(qū)，終點青島火車北站。青島目前的商品房建設如百花齊放，而且供不應求，不管房價高，房價低，新建商品房不愁賣！膠州也要撤市劃區(qū)了！北京兩所大學計劃在膠州建分校區(qū)。所以，青島的房價只會上漲，落價也是小幅度短暫的！

三個字：不可能

如果房價爆跌，其造成的后果是不能承擔的。在全國各地不是沒有發(fā)生過房價跌，業(yè)主打砸售樓處的情況。此外還要考慮到既得利益者，很多權貴階層擁有多套房產(chǎn)的，所以他們不可能讓房價爆跌的。

從區(qū)域來看，青島市占據(jù)山東區(qū)域發(fā)展的天時地利人和，而且現(xiàn)在又躋身新一線城市，前景看好，房價也是如坐上火箭般飆升，近幾年一度成為北方城市中除北京之外的房價第二高峰，超過天津，增幅讓人咋舌。

但是生活在青島的人都知道，青島工資之低，消費之高，不足以支撐高房價的后續(xù)力。平均工資5000的城市，房子均價突破25000元，想想就覺得詭異但又理所當然，

回顧國內房地產(chǎn)歷史，也不是沒有發(fā)生過房地下跌的情況，但無一例外的是下跌之后的反彈。房地產(chǎn)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，雖然現(xiàn)在在GDP中的比例有所下降，但地位也是不可撼動的。

青島房價已經(jīng)漲上去了，就算跌，也不可能調到4-5千一平。

為什么最近一段時間，青島房價跌了？

2018年四季度以來，青島房價出現(xiàn)了一波下跌，青島樓市均價由高峰時的接近21000元/㎡，跌到了目前的大約18500元/㎡。

于是，有很多朋友擔心，青島房價這么跌的話，何處是個頭呢？會不會跌破15000？甚至跌破10000元大關？

個人認為，2016年以來，青島樓市的漲幅最高超過了50%，漲多了跌一跌很正常，但如果擔憂跌到萬元以下，甚至擔憂跌到4000、5000一平米，則屬于“杞人憂天”了。

先簡單說說，為什么最近6個月，青島房價跌了兩三千？

1、加強“限購”力度，住建部明確了非青島本市戶籍的人員，強調要嚴格執(zhí)行“連續(xù)繳納一年社保才有購房資格”。

2、加強“限售”力度：在青島購買新房及二手住房，限售由2年延長到了為5年。這項決議實際上在2018年5月就出臺了，市場反饋需要時間。

3、部分銀行提高了首套、二套貸款的首付比例，首套房由此前的首付25%，提高到了30%，房貸融資成本提升。

4、青島郊區(qū)，尤其是膠州“去庫存”完成度較高，棚改貨幣化逐漸退潮，引發(fā)價、量齊跌。

為什么青島不會跌到5000以下

如果青島房價跌到5000甚至4000，那意味著距離2018年的高點，跌幅達到了約77%。

果真如此的話，這不叫“跌”，這叫“崩盤”。

只有泡沫非常之大的資產(chǎn)，才會出現(xiàn)如此之大的跌幅，典型如2017年火爆至極的比特幣。

比特幣從2017年的19000美元跌到目前的3900美元，跌幅將近80%。

難道青島樓市的泡沫，比比特幣的泡沫還要多嗎？

咱先不考慮別的，至少，咱青島的房子是貨真價實的鋼筋水泥啊，千千萬萬的人以此為家，安居樂業(yè)，它再有泡沫，也比虛無的、一串數(shù)字的比特幣要值錢吧？

歷次樓市崩盤都帶有必然性質

歷史上，咱國個別城市有過幾次樓市“崩盤”經(jīng)歷，最典型的是海南、溫州和鄂爾多斯。

1、海南：崩盤跌幅75%

根據(jù)歷史數(shù)據(jù)記載，改革開放的特區(qū)效應刺激了海南，到90年代初，一堆地產(chǎn)商扎堆海南，將海南寸土寸金的優(yōu)勢發(fā)揮到了極致。

1993年上半年，海南房價一度超過7000元/㎡，要知道，那個時候北京均價也不到5000。

但緊接著，削減基建項目、清理所有在建房產(chǎn)項目、終止房地產(chǎn)公司上市、控制銀行資金進入樓市的重拳出擊，海南樓市迅速崩盤，房價被“打回原形”，從7000多元跌至2000以下，跌幅達75%。

2、溫州：崩盤跌幅60%

溫州炒房團舉世聞名，他們不僅最先炒熱了北上廣深，還順帶手炒熱了自家的樓盤。

2010年時，溫州樓市整體均價突破了3萬元大關，而北上廣只有2萬出頭。

但隨著2011年的經(jīng)濟整體轉型，以及“新國八條”的出臺，溫州民間借貸模式出現(xiàn)問題，資金斷裂如“骨牌效應”一般傳導到樓市。此后，崩盤的溫州樓市開啟了連續(xù)38個月的環(huán)比下跌，一直跌到了1.2萬元，期間跌幅達60%。

即便是現(xiàn)在，溫州均價依然沒過2萬大關。

3、鄂爾多斯：崩盤跌幅50%

2005年前后，“沙漠新城”計劃的喊出，讓一座座樓盤出現(xiàn)在了鄂爾多斯以及周邊地區(qū)。

2006年，鄂爾多斯樓市均價1200元左右，但隨著2009年經(jīng)濟刺激計劃的推出，房價一度達到了最高的8000元。

和溫州類似，同樣是2011年，同樣是新國八條的出爐，投機客迫于壓力，紛紛拋售，房價一年后跌破4000，不少炒房者“腰斬”出局。

鄂爾多斯那些沒人居住的、尚未完工的新城，也成了名副其實的“鬼城”。

可以看到，歷次崩盤的主要原因，都是與樓市相關重拳打擊有直接關系。

換句話說，目前我們的調控策略屬于相對溫和的“長效機制”，也就是用調控的時間換取樓市的穩(wěn)定——既要去泡沫、抑制樓市投機，又要保證樓市健康發(fā)展，保持樓市作為經(jīng)濟“支柱產(chǎn)業(yè)”的穩(wěn)定運行；

再者說，青島樓市也并沒有出現(xiàn)如當初海南、溫州那般的“暴漲”；

綜上，青島樓市不可能崩盤，房價也根本不可能出現(xiàn)大幅回調，因為這既不符合常理，又不符合國情。

絕大多數(shù)人都認為青島房價不能夠掉到四五千元一平米，也就是說40-50萬元一套，因為我們從來沒見過房價這么跌過。

記得2000年剛上大學來青島的時候，當時四方、市南、市北的房價也就這個價格，不過當時青島市的社會平均工資是800元的一千兩三百元。

當時，黃島區(qū)（現(xiàn)在的西海岸新區(qū)東區(qū)）的房價也就1000元水平。可惜現(xiàn)在已經(jīng)時過境遷了。

市南、市北房價，目前已經(jīng)穩(wěn)定在3萬到4萬元。西海岸新區(qū)海邊房價也已經(jīng)達到了2萬到3萬元。

青島市2017年社會平均工資是5309元，2018年社會平均工資也就在五千六七百元。可以見到房價和收入比已經(jīng)拉大了不少。

現(xiàn)在這么多人有錢，一旦房價下跌馬上就被搶購了，肯定不會跌到四五千元一平方米。

但是實際上，有個前提，維持現(xiàn)有的稅收政策不變，我們的房子當作一堆鋼筋混凝土，放那里不變質，只收物業(yè)費，沒有其他的負擔。

如果出現(xiàn)房地產(chǎn)保有稅，就是我們擁有房子，享受當?shù)氐尼t(yī)療衛(wèi)生保障，就需要給當?shù)亟欢惖脑挘�房子跌到一元也是有可能的�?/p>

就拿我們常說的房地產(chǎn)稅稅率來說，東京的房價是按照房子價格的1%到5%繳納房地產(chǎn)稅。如果一套房子50萬元，按照5%繳納的話，一年需要交納2.5萬元。美國退休老人中1/3的養(yǎng)老金收入用于支付房子的修繕和房地產(chǎn)稅。

所以，現(xiàn)在月收入只有三四千元的年輕人來說，50萬元的房子，高攀得起嗎？當然，這只是極端的情況，為了保障前后政策的穩(wěn)定性，肯定不會這么極端。但是不要不相信國家的調控力度，控制住房價，有的是辦法。

拆哥答：不可能。

山東省青島市的房價，可以說是大起大落。郊區(qū)更甚。說幾個小區(qū)的實際房價成交:

城陽區(qū)的某小區(qū)15年8000+，18年年中22000，目前成交最低15000

城陽某小區(qū)15年7000+，18年年中19500，目前最低成交13000

黃島某小區(qū)15年8000，18年年中23000，目前最低成交15000+

黃島某小區(qū)15年10000，18年年中28000，目前最低成交21000。

市北浮山后某高檔小區(qū)峰會期間掛牌均價5萬，目前成交價3.6萬元/平米。

嶗山某盤目前最低成交價比最高成交價降了1萬，同戶型。

市南區(qū)沿海大戶型不降個幾十萬都不好意思掛牌，中介也不會認真推，都知道賣不掉。

這座城市性格的保守與樓市的激進，讓人扼腕。最好的氣候，優(yōu)美的景色，干凈的街道，可惜多少年后，青島也許就成為一個養(yǎng)老地了吧。(by 斯蒂卡)

謝謝激邀！2005年以前青島的房價只有四五千左右，放在現(xiàn)在還不及普通縣的房價高，如今青島的房價實現(xiàn)了幾番上漲，均價已經(jīng)達兩萬以上。但與此同時人們的平均工資水平卻遠沒有漲的這么快，隨著調控政策的出臺，眼下的房價可以說是歸于平穩(wěn)，很多熱點城市的房價已經(jīng)開始有下跌的態(tài)勢，那么單就青島來說，如果房價下跌最多能跌到什么水平呢?

青島目前是北方最主要的城市之一，也是我國沿海地區(qū)最發(fā)達的城市之一，作為北方的重要經(jīng)濟城市，青島擁有雄厚的經(jīng)濟基礎以及豐富的旅游資源，再加上它是一個港口城市，所以有一定的房價需求的基礎。

青島房價的拐點是2018年4月18日青島出臺的新房產(chǎn)調控政策，2018年4月18日，青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布自4月19日起正式實施的《青島市國土資源和房屋管理局關于持續(xù)促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運行的通知》。青島的這次房價調控政策可謂是空前嚴厲，不僅提高了購房的門檻，更關鍵性的是直接祭出了限售這一大棒。

在本輪青島房價下跌的過程當中，最直接的影響是新的房產(chǎn)調控政策，但從目前青島房價漲勢來看，這個政策的影響正在逐漸消退，目前青島對于土地財政的依賴程度還是相對比較高的，比如在2018年，青島對土地財政的依賴程度是46.6%，而且這個土地依賴度是呈現(xiàn)上漲趨勢的，2016年依賴程度是20%，2017%年依賴程度是30%，2018年依賴程度達到了46.6%。所以說青島的房價下降4000到5000千是不可能的。

想都不用想，一丁點可能性都沒有。四五千是青島2005年以前的價格，至今漲幅已有四倍有余，那么以現(xiàn)在全市均價2萬來算，跌倒四五千是什么概念？意味著要跌掉75%！

如果青島這樣長期人口凈流入、租房市場火熱的城市都能跌掉七成以上，那么二三線城市就得跌掉9成。這將是比2008年全球金融危機時還要嚴重十倍的景象。如果發(fā)生這一幕，企業(yè)要有一多半宣布破產(chǎn)，數(shù)以億計的人下崗失業(yè)。剩下沒失業(yè)的人工資將直接砍掉一多半。并引發(fā)嚴重的通貨膨脹以及貨幣貶值。并進一步導致全球經(jīng)濟海嘯，國內經(jīng)濟至少倒退10年，并且至少需要20年才能恢復元氣。

所以很多異想天開的人認為房價暴跌他就能買得起，這種想法是極其天真的。要知道現(xiàn)在的人們買房子的錢大多數(shù)都貸款，如果房價暴跌，必然導致大量斷貸，乃至于把房子沒收拍賣都賣不出去。那么銀行的錢就收不回來，銀行將面臨大量壞賬，大額存款用戶想取錢都變得無錢可取，企業(yè)想審貸維持公司運作都貸不到款，那么社會將變成什么樣子？

想當年日本樓市崩塌之前，GDP規(guī)模比美國還大，結果樓市崩塌直接導致股市崩盤，進而轉為大規(guī)模經(jīng)濟危機，就連索尼、松下這些當時世界頂尖的企業(yè)都不得不大規(guī)模裁員，業(yè)績直線下滑，小企業(yè)大規(guī)模倒閉。這一次慘痛的教訓讓日本至今都沒能緩過勁來。

所以在如今中國繁榮昌盛，信息發(fā)達，又有前車之鑒的基礎上，樓市沒任何可能出現(xiàn)大級別大跌，全國330個市州當中，除了極個別幾個經(jīng)濟基礎差、空置率高，還漲起來沒完的高泡沫化城市可能有腰斬風險以外，其他絕大多數(shù)城市跌幅最多不會超過3成，而一線、新一線、二線這三擋城市，20%已經(jīng)是極限，也就是說，2萬的城市頂大天能跌到1萬6，而且這還是在沒解除調控的接觸上。如果大多熱點城市普遍跌幅超過10%，并且仍有下跌趨勢，那么不用等跌掉20%就會可能解除限購限售，倘若如此，市場將迅速回暖。

房地產(chǎn)行業(yè)雖然不會成為長期依賴，但是至少在最近幾年還是極其重要的經(jīng)濟支柱，所以房價如果大跌，大到社會，中到企業(yè)，小到家庭，都將遭到重大損失，不會有人受益。所以這種事情會杜絕發(fā)生。

未來樓市大概率會是緩跌、輪跌、有秩序的跌、風險可控的跌，就算同一城市也會分區(qū)域乃至分街道的跌。青島今年房價已經(jīng)出現(xiàn)松動，但市場健康度依然比較高，潛在購房群體仍在，成交量下降不過是因為限購限售導致很多人沒法賣，同時很多人沒法買，并不代表樓市已經(jīng)涼涼。尤其主城區(qū)現(xiàn)在根本連建新樓盤的地方都快沒有了，新房賣一套少一套，好地段的二手房都是香餑餑。所以一座城市的核心區(qū)、次新區(qū)、郊區(qū)、遠郊、縣級市就像一二三四五線城市一樣，未來行情趨勢也是各不相同的。

你也就做做夢吧，呵呵，青島市內四區(qū)土地起拍價都在7000--10000元左右，開發(fā)商還要交納一定百分比的土地出讓金和各種稅費，還有一些附帶的基礎設施建設條件，比如廣場，公園，周邊道路便化 、綠化、亮化，地下排水，各種管道、管線的鋪設，等等，在就是工程主題造價，包括樓房圖紙設計，工程用料，鋼筋、水泥、電纜、人工，機械磨損、折舊，等等等等，而且開發(fā)商還必須要賺足這桶金，這些都要加在最后買房人的身上，你想想最后會是多少錢一平方。????????

完全能，北京也能。只要都不買，就會跌!所以說，重點是：你要控制好所有買房人，必須做到高于四五千堅決不買，即使住大街上。

一句話點破房價玄機，國家要發(fā)展青島了，原來是漲到最高點，讓大家都知道青島一房難求的假象，然后再跌下來，為吸引常住人口一個買房的機會，不留住人才怎么能發(fā)展起來？必須房價下跌才能留住人才。所以房價必跌。但是機會只有這一個，2020年房價必大漲！