這個(gè)問(wèn)題問(wèn)的太外行了。

直接告訴你吧，一套房子的成本構(gòu)成中，恰恰建筑成本是最低的。

告訴你現(xiàn)在一些具體的土拍案例。

今年一月份，北京成交了幾宗地塊。

豐臺(tái)盧溝橋鄉(xiāng)XWY-01地塊R2二類(lèi)居住用地，規(guī)定未來(lái)商品房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)54378元/平米，這塊地最終樓面價(jià)為41032元/平米，土地成本占到了75%。

另一宗住宅在大興黃村，售價(jià)不超過(guò)55800元/平米，樓面價(jià)為30640元/平米。土地成本達(dá)到了55%。

看上去還算合理，“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”還是有效果的。

再來(lái)看看江西南昌。

5月11日，南昌某地塊競(jìng)價(jià)482輪，持續(xù)4個(gè)小時(shí)，樓面價(jià)達(dá)到了1.1萬(wàn)元，但這塊地最終銷(xiāo)售均價(jià)被規(guī)定為12500元，留給開(kāi)發(fā)商的只有1400塊錢(qián)。這1400塊錢(qián)，建筑成本都不夠，開(kāi)發(fā)商還能賺錢(qián)？

通常來(lái)說(shuō)，房屋主體建筑造價(jià)大概是1300元，水電消防大概是200元，道路管網(wǎng)和綠化成本再算進(jìn)去，每平米差不多要2500元。

一般來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)賣(mài)1萬(wàn)元，地價(jià)成本應(yīng)該控制在4000塊錢(qián)，建安成本和稅費(fèi)大概是5000塊錢(qián)，開(kāi)發(fā)商留1000塊錢(qián)的利潤(rùn)。

但你看上面這些案例，哪一個(gè)符合這個(gè)規(guī)律？

開(kāi)發(fā)商敢這么玩，高價(jià)拿地，那是因?yàn)樗麄冾A(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲，成本暫時(shí)高，但是我拿了地不著急開(kāi)盤(pán)，捂著等房?jī)r(jià)漲。

造成這種現(xiàn)象的原因很復(fù)雜，要詳細(xì)說(shuō)起來(lái)，恐怕一本書(shū)都說(shuō)不完。

我認(rèn)為關(guān)鍵點(diǎn)在于，樓市錢(qián)多，杠桿足，欲望無(wú)窮無(wú)盡。

我是樓市微觀察，只說(shuō)真心話，歡迎點(diǎn)贊與關(guān)注。

商品房?jī)r(jià)格主要有幾塊:

一是地價(jià)。一般占總價(jià)的40%，地價(jià)除以可銷(xiāo)售的總建筑面積，就是我們經(jīng)常說(shuō)的樓面價(jià)。比如某樓盤(pán)地價(jià)2個(gè)億，可售面積5萬(wàn)平方米，那么樓面價(jià)就是4000元。

二是建安成本。每平方平如題所說(shuō)的1500一3000元，差距主要看定位和規(guī)劃，比如說(shuō)有的高檔公寓在立面裝修、配套設(shè)施方面用材高于普通公寓，有的超高層建筑單位造價(jià)也高于普通高層或小高層。

三是各種稅費(fèi)，這一塊成本不低，從拍地、建造、各種驗(yàn)收、終端銷(xiāo)售，都得繳納稅費(fèi)。

四是營(yíng)銷(xiāo)成本和管理費(fèi)用�，F(xiàn)在很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司銷(xiāo)售，按成交額抽取點(diǎn)數(shù)。此外，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目要蓋200多個(gè)公章，其中費(fèi)用你懂得。

五是利潤(rùn)。搞了半天，掙你15%一30%的利潤(rùn)總要吧？有這五點(diǎn)，足夠扒你一層皮了。什么叫按揭？就是每月按地上揭一層皮。

作為家居行業(yè)從業(yè)者，美家來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題！

相信不少人都會(huì)發(fā)出這樣的疑惑，明明一套房子的建設(shè)成本相對(duì)那么低，但就是要賣(mài)這么貴呢？

很多人想不通，覺(jué)得只是多付出一些人工費(fèi)和材料費(fèi)就搞定了的事，但事實(shí)卻遠(yuǎn)沒(méi)有那么簡(jiǎn)單！

再明白這個(gè)事情之前，我們要知道兩個(gè)相對(duì)的概念，一個(gè)是房子本身，一個(gè)房產(chǎn)。后者是前者的疊加屬性，當(dāng)一個(gè)房子的附加價(jià)值遠(yuǎn)高于房子本身時(shí)，就帶有一定的投資屬性。

比如對(duì)于大城市來(lái)說(shuō)，房子不僅是用來(lái)居住的，它所附帶的社會(huì)價(jià)值遠(yuǎn)高于房子本身，比如便利的生活條件，著重體現(xiàn)在交通、教育、醫(yī)療等各個(gè)方面。

這就使得房子不僅有建設(shè)成本，還有高額的拿地成本，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商拍一塊土地至少就是幾個(gè)億起步，這些都會(huì)算在房產(chǎn)的成本里面。除此之外，還有高額的營(yíng)銷(xiāo)成本，所謂羊毛出在羊身上，無(wú)疑這些也會(huì)拉高房產(chǎn)均價(jià)。第三，就是各種稅費(fèi)太多，這里既有開(kāi)發(fā)商的，也有針對(duì)業(yè)主本身的。第四，開(kāi)發(fā)商在引進(jìn)相關(guān)的商業(yè)配套以及相應(yīng)的教育資源時(shí)，也需要一定成本。最后還有各種看不見(jiàn)的開(kāi)支，比如綠化、設(shè)計(jì)等等。

以上都是一套房的各種成本。當(dāng)然，其他一些因素也在推高房?jī)r(jià)，比如最常見(jiàn)的供需關(guān)系，不少關(guān)心房產(chǎn)都知道有句很經(jīng)典的話，那就是房地產(chǎn)短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期人口。北上廣深以及其他省會(huì)熱門(mén)城市，因?yàn)槿丝谶^(guò)于集中，買(mǎi)房需求大，自然僧多粥少，房?jī)r(jià)也相對(duì)較高。

好啦，以上就是美家的回答啦，希望能幫助大家，謝謝！

我是干城市規(guī)劃的，之前在甲方、乙方、監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)院都干過(guò)，我來(lái)回答這個(gè)問(wèn)題。

首先，你說(shuō)的建造成本，應(yīng)該說(shuō)的是土建安裝成本，也就是組成房屋實(shí)體，我們?nèi)庋劭梢?jiàn)的成本。這只是組成房?jī)r(jià)的一部分，甚至很小一部分，在一線城市，土建安裝成本在房?jī)r(jià)組成里占比其實(shí)微乎其微。這方面的成本全國(guó)都差不多，一般多層一平方米1200元左右，高層一平方米1500元左右。想想看，北上深房?jī)r(jià)動(dòng)不動(dòng)就5萬(wàn)多，而土建安裝成本就那么點(diǎn)，占比真的很小很小。不過(guò)需要注意的是，現(xiàn)階段水泥、鋼材、磚還有人工費(fèi)又開(kāi)始漲價(jià)了。

除了土建安裝成本，組成房?jī)r(jià)的還有很多很多，讓我們來(lái)看看：

1. 拿地費(fèi)用：這個(gè)是不小的一筆支出，一般越是大城市，拿地費(fèi)用越貴，因?yàn)榈仄ぶ靛X(qián)啊�，F(xiàn)在政府一般是把土地征收了，然后三通一平，變成“凈地”，然后掛牌出售，價(jià)高者得。單位建筑面積分擔(dān)的土地費(fèi)用，即使樓面地價(jià)。可別小看這個(gè)樓面地價(jià)，現(xiàn)在不少地方的財(cái)政是土地財(cái)政，主要財(cái)政來(lái)源就是賣(mài)地收入，相應(yīng)地，樓面地價(jià)也越來(lái)越高，是房?jī)r(jià)上漲的主要推手。比如前段時(shí)間廣州南沙區(qū)2018年宅地首拍，樓面地價(jià)達(dá)17231元/㎡。
   

2. 各種稅費(fèi)規(guī)費(fèi)：這些費(fèi)用名目比較多，比如工程排污費(fèi)，城市維護(hù)建設(shè)稅等，也是不小一筆支出。需要說(shuō)明的是，現(xiàn)在稅收征管越來(lái)越嚴(yán)了，就別想偷稅漏稅了，這些費(fèi)用一個(gè)都不能省。

3. 開(kāi)發(fā)商的資金成本：現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商資金充足的基本沒(méi)有幾個(gè)，連大開(kāi)發(fā)商都這樣，所以他們的資金來(lái)源五花八門(mén)，除了預(yù)售外，還有銀行貸款（現(xiàn)在不好貸了），財(cái)務(wù)公司貸款，高息吸收民間借款，甚至玩起了高利貸，這部分資金成本不容小覷，不少開(kāi)發(fā)商就死在高昂的利息上，導(dǎo)致資金鏈斷裂，樓盤(pán)爛尾。

4. 各種不可預(yù)見(jiàn)支出：現(xiàn)在漫天要價(jià)的釘子戶(hù)不少，如果遇到了，非常讓人頭疼，為了顧全大局，有時(shí)候開(kāi)發(fā)商只能讓步，滿(mǎn)足他們的各種不合理要求，而這筆費(fèi)用最終還要打入房?jī)r(jià)里的。此外，還有不好公開(kāi)的黑色成本。

5. 說(shuō)了這么多，總得給開(kāi)發(fā)商留點(diǎn)利潤(rùn)吧，開(kāi)發(fā)商又不是慈善家，不會(huì)做賠本的買(mǎi)賣(mài)。開(kāi)發(fā)房子是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，他們需要的利潤(rùn)自然也要高一些。

總之，建房是個(gè)系統(tǒng)工程，房子的成本里并不單單僅有房子建造的成本，還包括我們很多看不見(jiàn)的費(fèi)用�！鞍驳脧V廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏“，希望房?jī)r(jià)能回歸住的屬性，祝愿每個(gè)人在所在的城市里都有屬于自己的安樂(lè)窩。

走向佳美，勵(lì)志書(shū)作家，歡迎關(guān)注。

一套房子的建安成本都是不高的，中等城市最多1500元，大城市在2000至2500元，但是土地的成本不便宜啊，一些大中城市的土地成本，再加上稅收成本，就要占據(jù)總房?jī)r(jià)的六七成，再加上開(kāi)發(fā)商自己要賺20-30的利潤(rùn)，所以房?jī)r(jià)上萬(wàn)還是客氣的，新房?jī)r(jià)格在大城市往往要七八萬(wàn)也不稀奇。

就拿中等城市來(lái)說(shuō)，每平方米建安成本1500元，土地出讓價(jià)格再加上各種稅收，至少8000元/平方米至10000元/平方米，再加上開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售、宣傳、工資、利息支出等費(fèi)用起碼是2000元/平方`米。還有開(kāi)發(fā)商自已要留下20-30%的凈利潤(rùn)，即使是中等城市，房?jī)r(jià)至少要到15000至20000元/每平方米。

所以，新房?jī)r(jià)格主要是大頭是土地收入和各種稅賦，其他的開(kāi)發(fā)商自己的各項(xiàng)支出，包括銷(xiāo)售、宣布、工資至是財(cái)務(wù)利息支出的占比都是很小的。所以，要遏制新房?jī)r(jià)格上漲，就是要讓土地出讓和各種稅費(fèi)價(jià)格下降，這樣才能真正的降房?jī)r(jià)。

建造成本在房?jī)r(jià)中的比重，是隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲逐步降低的。原因就在于，地價(jià)在不斷上漲，比重在不斷提升。

事實(shí)也是，八、九十年代的房子，建造成本是主體。如果要核算房?jī)r(jià)的話，大多是建造成本。那時(shí)候，建造成本大約在1000元/平方米左右，加上一些規(guī)費(fèi)。土地則不需要錢(qián)，也沒(méi)有利潤(rùn)，房?jī)r(jià)也就在1000多，最貴也不會(huì)超過(guò)5000。建造成本成為配角，是從2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)放開(kāi)以后，建造成本上漲的速度相對(duì)較慢，一般的房子也就上漲了一倍左右。但是，地價(jià)則上漲了5倍、10倍，甚至百倍以上，那么，房?jī)r(jià)中的地價(jià)成本也就越來(lái)越高了，加上一些不合理、不規(guī)范因素，以及開(kāi)發(fā)商乘機(jī)享受暴利，房?jī)r(jià)當(dāng)然要高了。

所以，用建造成本來(lái)衡量房?jī)r(jià)高低，已經(jīng)毫無(wú)意義，也不具參考價(jià)值。看房?jī)r(jià)能不能降下來(lái)，關(guān)鍵要看地價(jià)能不能降下來(lái)。而地價(jià)往往又被貸款綁架，與金融風(fēng)險(xiǎn)僅僅捆綁在一起，自然難降了。

其實(shí)一套房子的建造成本，在中等城市每平米1500元這確實(shí)是個(gè)實(shí)在數(shù)，在一線城市也不會(huì)超過(guò)2000元。

但是，我們的房子內(nèi)涵非常豐富，通常房子的價(jià)格里邊包含了什么呢？

首先，應(yīng)當(dāng)是土地出讓金了。我們建樓的土地都屬于國(guó)家所有，要想在這些土地上建樓，那么必須要給國(guó)家交納一次性70年的土地出讓金。

土地出讓金，還通通要經(jīng)過(guò)招拍掛的形式進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，最終平均到每平米的建筑面積上。萬(wàn)元售價(jià)的房子，樓面價(jià)一般占到30~40%，平均每平方米房子繳納的土地出讓金一般也有3000~4000元。

而且土地出讓金也要講究機(jī)會(huì)成本，開(kāi)發(fā)期間各種利息都需要開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。而且許多開(kāi)發(fā)商是通過(guò)抵押貸款形式，借入的資金，因此，資金成本非常高。

第二，就是稅費(fèi)。營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)適用稅率是11%。如果我們按照1萬(wàn)元的售價(jià)，里面有1100元是稅費(fèi)。

還有城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅，土地增值稅，印花稅，契稅，土地使用稅等等。

另外還需要交納契稅1.5%到2.5%（各種標(biāo)準(zhǔn)很多），住房維修基金一般也是2%到3%。營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加，企業(yè)所得稅，土地增值稅，印花稅，契稅，土地使用稅。

這樣每平米大約有1500元到2000元左右的稅費(fèi)。

第三，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)。企業(yè)不可能給大家白打工，企業(yè)的毛利潤(rùn)一般有15%到20%就足夠了，1萬(wàn)元售價(jià)的樓盤(pán)企業(yè)能夠掙得1500到2000元每平米。

另外，一些樓盤(pán)還捆綁裝修費(fèi)用。包括小區(qū)設(shè)施的一些費(fèi)用。而且很多樓盤(pán)是按照總價(jià)交納工傷保險(xiǎn)、農(nóng)民工工資保證金的。

蓋起個(gè)樓盤(pán)來(lái)不容易，并不是賣(mài)得貴，他們就掙得多。很多情況下還是為銀行打工。要不碧桂園是拼命的拿地，趕快的建房子，趕快賣(mài)掉，通過(guò)高周轉(zhuǎn)來(lái)掙毛毛雨的一點(diǎn)利潤(rùn)。

7月底，國(guó)家再次明確堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，貫徹房是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的方針，希望國(guó)家未來(lái)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)能夠轉(zhuǎn)變。

煩惱的雞肋:1500元一平方米的住宅建造成本，你是聽(tīng)誰(shuí)說(shuō)的，聽(tīng)風(fēng)就是雨這不是成熟男人的表現(xiàn)，你也不是專(zhuān)業(yè)人士，我來(lái)回答你吧，1500元只是住宅建造單位工程中的土建主體結(jié)構(gòu)，室內(nèi)水電工程，二次結(jié)構(gòu)工程，室內(nèi)外抹灰等分部分項(xiàng)工程的造價(jià)。門(mén)窗工程，外墻外保溫工程，室外綜合管線工程，道路園林綠化等工程不在1500元之內(nèi)，因此一平方住宅的交房總成本應(yīng)在3500元左右。而土地是最大的成本，最近杭州市拍了一塊土地，折算到每平方達(dá)到了2.8萬(wàn)元，這個(gè)成本應(yīng)該是28000+3500+各種稅費(fèi)銀行貸款利息之合，這就超三萬(wàn)多了，開(kāi)發(fā)商再加上利潤(rùn)，開(kāi)盤(pán)價(jià)定在四萬(wàn)左右一點(diǎn)不奇怪……

住房保障是民生大事，是政策導(dǎo)向的大事，是落實(shí)社會(huì)主義制度核心價(jià)值觀的大事，絕非是單純的價(jià)格問(wèn)題！是牽涉到住房領(lǐng)域進(jìn)行深層次改革的大事！關(guān)系到資源領(lǐng)域的分配，關(guān)系到城鎮(zhèn)居民的住房權(quán)益保障，關(guān)系到農(nóng)村城鎮(zhèn)化的順利實(shí)現(xiàn)！

該領(lǐng)域的利益斗爭(zhēng)相當(dāng)激烈！

現(xiàn)在是騎虎難下，如果恢復(fù)城鎮(zhèn)居民人均五十平方米集資建房或者說(shuō)成本價(jià)住房保障，房?jī)r(jià)很快就會(huì)大幅下跌！不恢復(fù)，購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)確實(shí)太重了，嚴(yán)重的阻礙農(nóng)村城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展！

房地產(chǎn)的建筑成本，不是它的實(shí)際成本，另外，現(xiàn)在房子的建造建安成本，也不是1500塊錢(qián)每平米，差不多能達(dá)到2500左右，一套房子他真正的實(shí)際成本，是由土地樓面價(jià)，建安成本，財(cái)務(wù)成本，稅務(wù)成本，配套成本，以及管理費(fèi)，銷(xiāo)售廣告費(fèi)等等，眾多項(xiàng)目組成的，所以不是我們看到的那么簡(jiǎn)單。

當(dāng)然了，要是說(shuō)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有利潤(rùn)，誰(shuí)還花那么大的成本去蓋房子，中等城市的房子，主要看土地的成本是多少，加上建筑成本，另外還要根據(jù)建筑密度，容積率，進(jìn)行房子的設(shè)計(jì)，有的項(xiàng)目還要增加一些安置房，經(jīng)濟(jì)適用房的設(shè)計(jì)，這些都會(huì)增加開(kāi)發(fā)的成本，其他的成本每平米不會(huì)超過(guò)1000塊錢(qián)，綜合起來(lái)也要4000到6000成本，增值稅就是17%的，想一想其他的成本，這個(gè)稅金就是交易之后，立馬要交納的稅金，是按照交易額來(lái)進(jìn)行交納的，一萬(wàn)塊錢(qián)一平米，就要交1700塊錢(qián)的增值稅，這些成本老百姓都是不知道的，但是確實(shí)是購(gòu)房人承擔(dān)的，肯定是包含在房?jī)r(jià)里面，成本有多高。

我們買(mǎi)到的房子，稅金占到很大一塊，土地可以理解為全部都是稅金，加上增值稅，這一塊兒基本上政府收了以后都做了基礎(chǔ)建設(shè)，也就是說(shuō)我們免費(fèi)走的公路，我們吃水挖井的費(fèi)用，還有部隊(duì)為我們保障一方的平安，各種基礎(chǔ)設(shè)施，都需要從這些費(fèi)用里面出來(lái)，所以我們花錢(qián)，有時(shí)候都是做了公共事業(yè)，我們花錢(qián)我們用，我們是光榮的納稅人。

好了，就說(shuō)這么多吧！關(guān)于投資購(gòu)房，還有什么其他的疑問(wèn)可以隨時(shí)關(guān)注公眾號(hào)，樂(lè)福居，這里會(huì)有一系列關(guān)于購(gòu)房的一些小常識(shí)，等你來(lái)哦。