中國房地產(chǎn)市場在今后3一5年內(nèi)趨于平臺期，在今后5一10年內(nèi)處于穩(wěn)定調(diào)整期。

中國房價在今后3一5年內(nèi)趨于盤整期，在今后5一10年處于價值回歸期。

中國房地產(chǎn)體系在今后3一5年內(nèi)趨于泡沫消化期，在今后5一10年內(nèi)處于供求相對平衡、城鄉(xiāng)布局相對合理時期。

主要基于以下判斷：

一，“住房不炒”具有很強的政策連續(xù)性。它決不是階段性、權(quán)宜之計，而是國家房地產(chǎn)行業(yè)政策的長期指導(dǎo)原則。

二，國家房地產(chǎn)市場價格監(jiān)控問責體系逐步嚴謹完善。目前，國家、省區(qū)、市地三級市場價格監(jiān)控體系已建立運行，國務(wù)院對各省區(qū)房地產(chǎn)價格異常波動現(xiàn)象約談問責機制將常態(tài)化。

三，“新型城鎮(zhèn)化”將發(fā)揮調(diào)節(jié)平衡作用。國家發(fā)改委已明確，2020年內(nèi)實現(xiàn)一億農(nóng)民工入籍城鎮(zhèn)。發(fā)改委數(shù)據(jù)，目前約3億農(nóng)民工及家屬長期居住生活在城市，若按1億個家庭遷入計算，將生成近億戸住房需求，由此可消化約50萬億的房市存量。當然這需要幾年時間轉(zhuǎn)移。

四，“新基建”計劃將成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的緩沖空間。新基建計劃實施的高速期應(yīng)為5年左右，這是由以數(shù)字技術(shù)為核心、以5G建設(shè)為基礎(chǔ)支撐的第四次工業(yè)革命的特征決定的。在今后5一10年內(nèi)，新基建的全面推進，必然為房地產(chǎn)業(yè)帶來新的空間和調(diào)整。

五，房地產(chǎn)金融政策調(diào)整需要一個適應(yīng)期。國家近些年一再明申，金融機構(gòu)必須重點支持實體經(jīng)濟。但由于長期以來金融機構(gòu)投放房地產(chǎn)市場的信貸總量巨大，金融資產(chǎn)匹配不盡合理，房地產(chǎn)信貸存量的調(diào)整是一個逐漸的過程。同時，國家也不允許房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅下降波動，從而誘發(fā)房地產(chǎn)金融危機，催生金融基本面的振蕩。

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房地產(chǎn)泡沫在這十多年里一直存在，而是沒有辦法可以讓快速其刺破。畢竟我國的經(jīng)濟發(fā)展不像美國，可以通過不斷地印刷美元、吸引全球最優(yōu)秀的企業(yè)來美國上漲，讓美國的資產(chǎn)不斷增長，并且還會進行泡沫固化。我們也必須尋找可以可以讓經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，最終還是落在了房地產(chǎn)和基礎(chǔ)建設(shè)產(chǎn)業(yè)。這也是一次又一次地推高房地產(chǎn)市場火熱的核心動力。

為什么說存在泡沫？

這不是因為錢多了就是泡沫，錢多了，房價上來了，收入也會上來，房產(chǎn)下面的租金也自然會上來�？墒俏覀兊姆績r租金比卻是非常之低，像日本很多房價租金收益率可以高達10%，平均房價租金收益率在6～8%。而我們的一線城市的房價租金收益率只有1.5%～2%。其他城市最多也就在3%不到。相比于日本等西方國家，房價租金收益率至少要比我們高出一倍。而這一倍以上的房價就是一種沒有根的泡沫。

同樣，以上海和東京比較，在上海的一套千萬資產(chǎn)的房產(chǎn)，租金可能每年只有15萬左右。而在東京就是可以得到75萬以上的房租。就如同股市里的市盈率一般，上海平均市盈率60倍，而東京卻是只有12倍，變成了上海房產(chǎn)是增長率超高的科技股，而東京如同藍籌股�？勺罱K真的會如此嗎？隨著房價上漲幾乎達到了頂峰，再要大幅上漲的可能性不大。那么也要如同日本房產(chǎn)投資一樣把目光落在了房租收益上，這個時候就會感覺到泡沫的嚴重性，這是一種沒有選擇的選擇，可是高房價本身就是不可持續(xù)性，泡沫不可能永遠存在。但短期內(nèi)也不可能把一二線城市的泡沫也快速抹掉，只有從三四五線城市開始，一步一步向上發(fā)展，用時間空間，讓一二線城市的泡沫慢慢地固化，這才是一種皆大歡喜之事。

大家好，我是房產(chǎn)小課堂，很高興回答這個問題。中國未來房價的走勢會怎樣？需不需要警惕房地產(chǎn)泡沫？我們想要了解中國房地產(chǎn)的未來走勢需要了解一下我國房地產(chǎn)的發(fā)展進程。

一、1998年到2020年房價歷程重要節(jié)點。

1，1998年取消福利分房，允許貨幣購房，銀行貸款業(yè)務(wù)正式開啟，房地產(chǎn)開始市場化，開啟資金流入房地產(chǎn)模式，房價開始上行。

2，2008年金融危機席卷全球，我國GDP從每年的上漲10%以上，下降到8%，國家為了抵消金融危機所造成的影響，在金融危機之后直接投放40000億資金進入市場以此拉動消費，銀行利率從9月到11月之間連續(xù)下降4次分別下降0.27%、0.27%、0.27%、1.08%，銀行利率下調(diào)正式拉開了我國貸款買房的高潮，在比之前很多人買房比較保守買房以全款居多，這也使得2008年房價出現(xiàn)井噴，一路高歌。

3，2014年很多人認為這已經(jīng)是房價的巔峰了，房價不可能再上漲了，再加上2011年和2012年政府打壓房價、打壓土地競拍，甚至一些開發(fā)商根本就拿不到土地，但是恰恰是2011年和2012年土地的稀缺造成了2014年樓市無房可買。再加上城市化進程的不斷深入使得人口大批量開始流動，一些二線城市需求量劇增，形成了需求大于供給的局面，導(dǎo)致二線城市價格瘋狂上升。

4，2016年房價上漲的原因又多了一個因素資金大量的房地產(chǎn)形成全民炒房的局面，2016年寬松的經(jīng)融政策讓人回憶起2008年的的時光不停的降息，最終導(dǎo)致全年新增貸款高達12.65萬億，其中個人住房貸款金額增加5.68億，全民炒房的時代房價不漲都難。寬松的金融政策不僅讓個體居民收益也使得開發(fā)商有更多的貸款資金，從而拿更多的土地。單單2016年全國就出現(xiàn)了300個“地王”，300個“地王”徹底的點燃了2016年的樓市。

從我國20年的房地產(chǎn)發(fā)展的重大節(jié)點來看房價每次上漲的三大主要原因:寬松的金融政策、土地競拍情況、購房需求量的供給，以此類推未來房價可以滿足這三個條件的城市房價還是有很大的期待空間。

二、房價的未來走勢。

通過對我國20年房產(chǎn)發(fā)展重大歷程節(jié)點的分析，我們可以看到房價上漲的三個主要因素是:寬松的金融政策，土地競拍情況，購房需求量的供給因此未來房價的走勢也會遵守這三個主要因素。其中金融政策是國家進行的宏觀調(diào)控誰也無法預(yù)測。但是土地的短期競拍情況和購房需求供給量，也就是說人口流入量長期情況是可查因素。

1，開發(fā)商土地競拍情況。

因為我國的性質(zhì)決定了土地不可能出現(xiàn)私產(chǎn)化，所以在房地產(chǎn)的開發(fā)市場中，開發(fā)商是對接政府和消費者的中間橋梁，開發(fā)商的拿地情況就可以反映出當前樓市的一些狀況。

上圖是近五年開發(fā)商拿地面積的一個變化表。從上表可以知道2016年由于房價開始出現(xiàn)暴漲，導(dǎo)致了2017年和2018年開發(fā)商瘋狂拿地。短短兩年時間開發(fā)商拿地增長了24.4%，緊接著2019年政府重新提出房住不炒的政策，開始收緊金融政策加大對房地產(chǎn)流入資金的監(jiān)管，使得房價下行開發(fā)商拿地也下跌11.3%，從短期內(nèi)的開發(fā)商土地拿地情況來看，近幾年的房產(chǎn)很難出現(xiàn)規(guī)模性上漲。

2，人口的流動情況。

房產(chǎn)短期看政策，中期看位置，長期看人口。特別是金融政策不穩(wěn)定，土地競拍情況出現(xiàn)大幅動的當下。人口的流動對一個城市的發(fā)展起著決定性的作用。因為只有持續(xù)的凈人口流入才能提供足夠的購房需求。

上圖是2018年32個大中城市人口新增排名表。可以看出排名前十的城市分別是深圳的49.83萬人、廣州的40.6萬人、西安的38.7萬人、杭州的33.8萬人、成都的28.53萬人、重慶的26.63萬人、鄭州的25.5萬人、佛山的54.9萬人、長沙的23.66萬人、寧波的19.7萬人這么高的人口流入量自然可以拉動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展和房價上漲。以深圳為例:深圳相比于北上廣這三個超一線城市具有更加寬松的落戶政策，這使得2018年深圳新增人口49.83萬人，2019年深圳人口新增41.22萬人。這么的的人口流入自然會拉動房價，2020年在全國還有受疫情影響的時候，4月份深圳房價開始了漲幅，根據(jù)國家統(tǒng)計局5月18號公布數(shù)據(jù)顯示深圳二手房同比上漲9.7%，二手房銷售面積65.94萬平方米（7679套）。

以此我們可以看出未來房價的趨勢和人口的流動有些緊密關(guān)系，隨著我國經(jīng)濟向發(fā)達國家的不斷靠攏人口分布也會越來越密集搶人才大戰(zhàn)一觸即發(fā)，因為人口凈流入不僅能拉動房價更能拉動經(jīng)濟。

三，房地產(chǎn)中的泡沫。

房地產(chǎn)發(fā)展到今天除前我高峰也經(jīng)歷過低谷。其中必然存在經(jīng)濟泡沫，因此2019年國家才提出三穩(wěn)政策“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”，并且控制資金流入房地產(chǎn)市場就是為了以時間換空間減少房地產(chǎn)市場經(jīng)濟泡沫。

這是2007年到2020年全國新房價格漲幅表。我們可以看到在2008年、2011年、2014年，2020年新房增幅突破0%出現(xiàn)負增長。緊接著就是房價上升的一個高峰期，但是增長的峰值卻是在越來越下降。這也代表著我國房產(chǎn)發(fā)展?jié)q跌的差值越來越小越來越穩(wěn)，只要肯給房地產(chǎn)時間再加上政府調(diào)控自然越來越平穩(wěn)，經(jīng)濟泡沫越來越少。

這張圖是鄭州2011年到2019年房價和平均工資的一個漲幅表格。從表格我們可以看出房價在不停地提高工資也在不斷的上漲。中間的差距也越來越大工資很難跟得上房價的增幅，因此鄭州房產(chǎn)經(jīng)濟泡沫是一定存在的，那是不是差距越大就發(fā)表著經(jīng)濟泡沫越多？

這是北京平均房價和平均工資的漲幅表格。從北京的漲幅表格可以看出，平均房價和平均工資的差值是非常大的。這是不是就是說北京的房價泡沫比較多？其實不是，因為北上廣深這些超一線城市工資本身差別非常大，單單以平均工資來看超一線城市房產(chǎn)經(jīng)濟泡沫有點一家之言的意思。再加上全國都在看著這四個超一線城市，有錢人也在不斷地匯入。所以說他即使平均工資和平均房價差別很大也不存在很多經(jīng)濟泡沫。

在房產(chǎn)發(fā)展的20年經(jīng)濟泡沫一定是有的，但是這絕不可能是讓樓市崩盤的原因。高速發(fā)展的不僅僅是房價，還有我國的經(jīng)濟。只要我國的經(jīng)濟不出現(xiàn)大幅度下降，房產(chǎn)泡沫。也不會影響到樓盤

小結(jié):我國房地產(chǎn)的未來走勢很可能出現(xiàn)兩極分化，因為隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展以及人口自然增長率的不斷降低，人口必然會更加聚集。能夠保持人口凈流入不斷增加的城市房價上漲才可期比如武漢，成都，重慶，杭州，鄭州，西安，長沙等城市。相反一些四線甚至五線城市，隨著人口的不斷流失，房價可能出現(xiàn)下跌。

房地產(chǎn)市場有沒有泡沫，肯定有；但問題是經(jīng)濟發(fā)展就像洗衣服，沒泡沫是不行的。房地產(chǎn)就像洗衣粉，沒有它，經(jīng)濟發(fā)展就是個笑話；GDP的增長就像用力搓洗，增長越多，泡沫越多。這不是壞事兒，它能幫助經(jīng)濟更好地發(fā)展，就像泡沫能幫助衣服更干凈一樣。

我們的生活質(zhì)量在不斷提高，很大程度上，我們已經(jīng)度過了有什么吃什么，房子是什么就住什么樣子的階段。我們在購物、餐飲上會選擇更為優(yōu)質(zhì)的原材料、更具思想的設(shè)計，在住宅上會爭取更好的地段、戶型和服務(wù)，這些都是超過了房產(chǎn)本身價值的，也就是所謂的泡沫。然而，正是這些泡沫，讓我們得到了更為舒適的生活，更人性化的體驗。

其實不只是房價在漲，整體物價都在漲，卻也總有低端的產(chǎn)品供應(yīng)生存，房子也是一樣，只是大家手頭的錢在增長，對于生活的質(zhì)量要求在提高，所以顯得房價才會成為大家爭論的焦點。連豬肉都超過30了，房價高一點也是可以理解的，對吧。

不要擔心泡沫會破，先考慮在泡沫更大更多更高之前，成為泡沫的一部分吧。

大家好，我是勇談。對于我國未來房地產(chǎn)走勢的情況其實個人更偏向于相信國家的判斷，畢竟從歷史經(jīng)驗來看，雖然說有時候路子會走錯點，但是結(jié)果總是美好的。從國家提出房地產(chǎn)調(diào)控到現(xiàn)在也有小20年了，2019年住建部提出的房產(chǎn)調(diào)控目標已經(jīng)很明確“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，相信隨著房產(chǎn)調(diào)控進一步深入，未來房地產(chǎn)走勢整體平穩(wěn)還是趨勢。借此機會簡單談?wù)勎业挠^察。

2018年后開始的融資端調(diào)控成為主流，對于房價的抑制作用愈發(fā)明顯

• 過去房產(chǎn)調(diào)控我們很長時間集中在供需端調(diào)控上，2018年后的融資端調(diào)控才真正打到了房產(chǎn)的“七寸”

房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個“資金密集型行業(yè)”，管控好流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金肯定對抑制房價過快上漲有很大的裨益。根據(jù)查詢2018-2019年的數(shù)據(jù)來看，確實進行融資端調(diào)控，加大對于流入房地產(chǎn)市場的資金管控后，房價大漲的趨勢已經(jīng)被改變，“全民炒房、投資房”的情況已經(jīng)得到初步改善。圖上所示是近10年來我國住宅商品房銷售面積走勢圖，可以看到圖上標記的2017-2019年的數(shù)據(jù)可以看到幾個基本事實“3年來住宅商品房銷售面積增長開始變緩”，尤其是2018-2019年數(shù)據(jù)更說明了一點“購房者的數(shù)量沒有那么多或者說全民炒房、投資風的情況已經(jīng)得到抑制”。出現(xiàn)這樣結(jié)果的主要原因就是加大了對于流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金限制，包括加大對于個人住房貸款審核力度。

• 繼續(xù)堅持融資端調(diào)控，擠出一些不符合條件的資金，同時做好融資端調(diào)控向“稅收調(diào)控”轉(zhuǎn)變是我們接下來的路子

房地產(chǎn)稅改革一直在持續(xù)穩(wěn)步推進中，此次兩會期間“房地產(chǎn)稅”再次被提起�？梢钥隙ǖ氖俏磥矸慨a(chǎn)調(diào)控是要走“稅收調(diào)控”的路子，很多專家學者都一致認為如今的高房價問題很大程度上是因為稅收制度不合理造成的。土地財政之所以出現(xiàn)？很大部分原因就是地方財政收入渠道不足造成的，未來通過征收房地產(chǎn)稅（而且是持續(xù)征收）就為地方創(chuàng)造了一種新的財政來源渠道。目前來看，主推房地產(chǎn)稅通過稅收調(diào)整房產(chǎn)的路子已經(jīng)得到高層認可（雖然說房地產(chǎn)稅有重復(fù)征稅的嫌疑）。

根據(jù)日本和美國的房地產(chǎn)經(jīng)驗來看，我們肯定是想要避免房地產(chǎn)帶來的各種潛在風險，期待有這樣的好結(jié)果

• 日本通過主動“刺破房產(chǎn)泡沫”陷入低欲望社會，美國通過次貸危機轉(zhuǎn)嫁了國內(nèi)房產(chǎn)泡沫，顯然我們都不想走這樣的路子（或者我們不具備也不敢）

“用時間換空間”是我對目前國內(nèi)房地產(chǎn)改革的整體判斷。寄希望于時間來消化高房價泡沫；希望產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型加快完成來抵消掉高房價帶來的系列經(jīng)濟問題；希望通過各種調(diào)控來抑制房價高增長，試圖降低房價上漲速度。畢竟我們不像日本一樣擁有讓全民陷入低欲望的魄力，也沒有美國那樣有“讓全球為其買單”的實力。所以，保持穩(wěn)定發(fā)展才是我們一直主推的路子。

• 國內(nèi)房價過高的問題因素很多，想要解決高房價很容易，但是要想在不影響經(jīng)濟的情況下解決高房價就很難

到2018年為止，國內(nèi)房企的總資產(chǎn)已經(jīng)突破85萬億，負債率已經(jīng)高達79.1%，2018年國內(nèi)GDP總值不過92萬億左右；以房企資產(chǎn)縮水的代價來降房價行不通。況且未來城鎮(zhèn)化目標的實現(xiàn)還離不開房企的貢獻，所以很多網(wǎng)友提出的“一棍子打死”的方案根本行不通。

不搞刺激，不允許違規(guī)資金流入樓市，禁止購房者使用杠桿資金等進入樓市其實就可以解決掉房價過快上漲的問題。但要想解決高房價問題，其實也只能通過一種辦法“提高居民收入水平”。如今的高房價多數(shù)是建立在居民收入過低（不高）的基礎(chǔ)上，為何居民的收入不高？主要跟產(chǎn)業(yè)以中低端為主有關(guān)系。

期待未來中國的房地產(chǎn)仍然以穩(wěn)定為主，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)事實存在，需要警惕

• 什么是房地產(chǎn)泡沫？其實說白了就是房價虛高，各種資本還在鼓吹

房地產(chǎn)泡沫的一個顯著表現(xiàn)就是房價遠遠高于人們實際收入，從這點來看我國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)很明顯了。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示2019年我國商品房平均銷售價格為9310元/平米，但是2019年我國人均可支配收入不過30732.85元，簡單計算后要想獲得一套50平米的房產(chǎn)一個人需要不吃不喝15年才能如愿。高房價帶來的高房租、高消費使得本身收入增長就不多的普通老百姓更加“雪上加霜”。

• 依靠房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟的國家最后基本都沒有好下場，房地產(chǎn)經(jīng)濟早已被證明“不靠譜”

房地產(chǎn)經(jīng)濟最根本的出發(fā)點的就是“人口不斷增長，土地資源有限，住房需求無限增長”。理論上去想似乎真的是這樣，但是實際上卻有很大bug。起碼從發(fā)達國家來看目前人口并不是持續(xù)增長的，在經(jīng)濟發(fā)展到一定程度后隨著人們對于生活觀念的改變，“生育”已經(jīng)不是必選項。在人口未必保持持續(xù)增長的情況下，那么住房需求和土地資源稀缺的觀點基本就不成立了。

對于我國這樣的發(fā)展中國家來說，依靠人口紅利、投資等拉動經(jīng)濟增長的模式也不可持續(xù)。起碼近幾年來我國人口自然增長率就很不理想。圖上所示是2010-2019年我國自然人口增長率走勢圖，可以看到一個基本事實“放開二胎后近幾年我國人口自然增長率并不理想”。而且根據(jù)觀察來看，未來80/90/00后多生育的欲望很低，造成這樣窘境的主要催化劑就是“高房價”。

綜上，高房價問題帶來的不僅僅是“房地產(chǎn)泡沫”這么簡單，而是隨即引發(fā)的各種經(jīng)濟社會問題。房地產(chǎn)發(fā)展到今天確實是“資產(chǎn)龐大”，如果不想資產(chǎn)縮水那只能通過“時間換空間”的方式，抑制房價過快上漲，調(diào)控房價回歸到合理上漲，期待產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后人們收入提高得到解決。各位覺得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)等問題的朋友可以點贊、關(guān)注、訂購勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻中。

中國未來房地產(chǎn)的走勢會是怎樣的？需不需要警惕房地產(chǎn)泡沫？

一、疫情對房地產(chǎn)的影響

2020年這場突如其來的疫情，對國內(nèi)經(jīng)紀造成了極大破壞，房地產(chǎn)行業(yè)當然也未能“獨善其身”。

早在疫情爆發(fā)之初，房企就暫時關(guān)閉了各地售樓處，中介機構(gòu)暫停營業(yè)，建筑工地復(fù)工時間延遲，購房者也只能宅家不能出門看房，房地產(chǎn)市場活躍度降至“冰點”。經(jīng)歷了2019年趨嚴的樓市調(diào)控，國內(nèi)樓市本就低迷，如今遭受疫情沖擊，無疑是“雪上加霜”。

慶幸的是，在我國高層的有力領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全國人民共同努力，國內(nèi)疫情已得到有效控制，如今國內(nèi)經(jīng)濟也在有序恢復(fù)中，中央和各地出臺了一系列利好政策，房地產(chǎn)行業(yè)也有所惠及，房價也逐漸止跌回穩(wěn)。

二、房地產(chǎn)未來的走勢

如今疫情好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場貌似也在回暖，房地產(chǎn)未來走勢會如何呢？

首先，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，雖然隨著我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，更多新興行業(yè)如大健康、5G、智能產(chǎn)業(yè)等日新月異，但房地產(chǎn)支柱地位暫時還未能被取代，尤其是如今疫情對經(jīng)濟破壞較大，房地產(chǎn)行業(yè)或多或少還能為GDP增長出一份力，只不過要堅持“房住不炒”，要保障經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展，而不是對其他行業(yè)造成“擠占效應(yīng)”。

其次，就房企而言，在疫情沖擊下，中小房企遭受損失更重，在疫情嚴重的時候就倒閉了近百家。后疫情時期，未來房企將會出現(xiàn)“大魚吃小魚”的現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)資源朝向頭部房企集中，部分劣質(zhì)房企或?qū)⒃谶@場“大浪淘沙”中被淘汰。而作為實力較強的頭部房企，則要主動降杠桿、降負債、去庫存，嚴格控制債務(wù)水平，優(yōu)化經(jīng)營模式，以應(yīng)對未來更大的風險。

最后，就房價而言，經(jīng)歷了2019年趨嚴的樓市調(diào)控，國內(nèi)房價終止了瘋漲的勢頭，房價漲幅逐漸收窄，進一步趨于穩(wěn)定。受2020年初這場新冠疫情的影響，房價相對有所下跌。如今國內(nèi)疫情已明顯好轉(zhuǎn)，樓市逐漸回暖，房價逐步止跌回穩(wěn)，2020年房價總體會呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的走勢。未來也會在“房住不炒”的長期調(diào)控下，保持趨穩(wěn)的方向。

三、房地產(chǎn)泡沫依然需要警惕

如今房地產(chǎn)雖然遭受疫情沖擊嚴重，房地產(chǎn)市場有所降溫，房價相對下跌，但大部分城市房價依然居高不下，房地產(chǎn)泡沫依然需要警惕。

一方面，我國房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象已經(jīng)很嚴重了，無論有沒有這場疫情，“去泡沫化”都勢在必行。受疫情影響，部分城市房價固然有所下跌，但一線城市和少數(shù)熱點二線城市房價并未受影響，基本保持穩(wěn)定或微漲的狀態(tài)。尤其是深圳，竟然還出現(xiàn)了逆市暴漲的現(xiàn)象。觸碰到天花板的房價居然還能暴漲，足以說明樓市泡沫化依然嚴重。

另一方面，長期堅持“房住不炒”這一定位，對不同城市采取“因城施策”，“穩(wěn)房價”是樓市調(diào)控的重中之重。房地產(chǎn)受疫情沖擊很大，各地經(jīng)濟水平不一，疫情后恢復(fù)情況不一，因此針對各地不同的樓市情況要“因城施策”，該去泡沫的要堅定去泡沫，該適度寬松的要適度寬松。當然，“房住不炒”作為樓市調(diào)控主基調(diào)，是必須要長期堅持的。

綜上所述，我國房地產(chǎn)未來會如何走，雖然受疫情影響，但大趨勢是不會變的，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、房企優(yōu)勝劣汰、房價在穩(wěn)定中微幅漲跌，這就是未來房地產(chǎn)的走勢。同時，在“房住不炒”最終目標實現(xiàn)之前，房地產(chǎn)泡沫依然需要警惕。

我是小黑，房地產(chǎn)資深從業(yè)者，感謝閱讀，如果喜歡請關(guān)注“文說樓市”，更多精彩好文等您來，歡迎大家在評論區(qū)留言！

今年的兩會已經(jīng)提到了房住不炒，這是第3次提到房住不炒的聲音。在這種主基調(diào)下，中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾十年的高速發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展到如今房價高企的地步。從一線城市到二線城市到三四線城市，每個城市的房價都是在經(jīng)過很多年的漲幅以后，現(xiàn)在是高高在上，已經(jīng)完全透支了老百姓今后10年20年甚至更長時間的未來消費。

國家也在防止房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，現(xiàn)在說房地產(chǎn)有沒有泡沫，那肯定是有的，國家的主基調(diào)也是希望房子不能再漲了，再漲會面臨很大的銀行金融問題，目前是以穩(wěn)住房價作為主要的調(diào)控手段。在房住不炒的主基調(diào)之下，看房價的走勢，一是要看政策，二還是要看政策，三必須看政策。這說明一個問題，房屋價格的走勢關(guān)鍵就看國家對于房地產(chǎn)政策的走向，政策決定了房屋價格的今后走勢趨勢。而現(xiàn)在再次又提到房住不炒，國家會在房地產(chǎn)市場進行更加嚴格的調(diào)控措施，后續(xù)會有更多的調(diào)控政策不斷的出臺，對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展也起到了極大的遏制作用。

目前的中國城市化進程已經(jīng)進入到后半段。從城市的人口的數(shù)量上來看，已經(jīng)到了一個臨界點，而大量的農(nóng)村人口涌向城市也導(dǎo)致了城市的壓力與日俱增。城市的供水，供電，供氣，教育，醫(yī)療等問題矛盾是日益突出，如何讓人口平均分散，讓人口分布更加的均勻，也是今后需要重點發(fā)展和討論的一個問題。目前的房屋數(shù)量已經(jīng)可以滿足中國城鎮(zhèn)人口的居住要求和條件，從總體上看，目前的中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)房屋數(shù)量過剩的巨大問題。大量的資金都在房地產(chǎn)市場來回的周轉(zhuǎn)，而沒有進入實體經(jīng)濟，也對實體經(jīng)濟的發(fā)展起到了很大的遏制作用。目前的中國的房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)形成，今年或者今后的數(shù)年，去房地產(chǎn)泡沫，穩(wěn)住房價，保證房住不炒已成為政府工作的重要的工作目標和方向。

要問中國未來的房地產(chǎn)走勢如何？首先可以肯定的就是大勢一定是上漲的。那么上漲之余我們是否應(yīng)該警惕房地產(chǎn)泡沫呢？

說到房地產(chǎn)發(fā)展我們就不得不說房地產(chǎn)調(diào)控。房地產(chǎn)調(diào)控的政策最先就是出現(xiàn)在房價快速增長的一線城市當中。并且在經(jīng)過了長期的調(diào)控政策抑制之后，我們可以發(fā)現(xiàn)一線城市的房價漲幅卻是被控制住了。當然深圳的房價漲幅是有特殊原因 ，因為二手房的價格并不好調(diào)控。

既然樓市調(diào)控的政策可以抑制房價的上漲，那么也就完全可以控制樓市泡沫的形成！那么也就完全可以讓我國的房地產(chǎn)走勢按照預(yù)想的方向走下去。

大家也都知道，歷史上一些國家和一些城市發(fā)生過樓市泡沫破裂的情況。而這些國家城市的樓市泡沫都是由于過于寬松的樓市政策導(dǎo)致的。這其中最寬松的就是金融的杠桿政策。但在我國目前的樓市調(diào)控政策當中，對于購房者購房杠桿運用的控制還是很到位的。首先利率上浮控制購房者成本，其次貸款次數(shù)有限控制購房者運用杠桿的效率。這兩點其實就讓樓市泡沫的產(chǎn)生概率大大的降低了。

再說我國現(xiàn)有的樓市開發(fā)模式已經(jīng)變化了。主打生態(tài)、宜居樓盤的開發(fā)恰好迎合了現(xiàn)階段大量購房者改善的需求。如果未來房企繼續(xù)求新求變，不斷讓購房者的需求得到滿足，開發(fā)新的居住模式的樓盤。那么購房者的需求也會源源不斷的輸出。

綜合來看，我國的樓市既有調(diào)控政策兜底把握方向，又有房企的創(chuàng)新引導(dǎo)換房需求。房地產(chǎn)大勢所趨還是向上發(fā)展的。警惕泡沫產(chǎn)生可以有，只是過度擔心是完全沒有必要的。

中國未來房地產(chǎn)應(yīng)該是在整體維穩(wěn)基礎(chǔ)上走向兩極分化，房地產(chǎn)泡沫是值得警惕的，但也不要過于擔憂。相關(guān)意見分享如下，供參考。

第一、未來房地產(chǎn)大概率都將繼續(xù)保持穩(wěn)定

01、政策目標是促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展

今年政治局會議重申了“房住不炒”、“三穩(wěn)”原則、“因城施策”、“不以房地產(chǎn)作為短期內(nèi)刺激經(jīng)濟的手段”，新增了“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”。

從這些表述中可知，政策目標之一是保持房地產(chǎn)平穩(wěn)和發(fā)展；具體到房價上，就是價格要穩(wěn)定；但該漲還得漲，一般認為漲幅不超年化5%！結(jié)合過去10年年均通脹率4.59%，這個漲幅基本就是通脹率引發(fā)的價格上漲幅度。

樓市是不完全自由市場，政策的影響是決定性的。為達到調(diào)控目標，政策工具有若干組合可用。比如，限購、限售、限價、限貸、多部門聯(lián)合執(zhí)法、階段性放寬預(yù)售許可、土地出讓金延期繳納、分期繳納、公積金支持、首付比例調(diào)整、利率調(diào)整，等等雙向調(diào)節(jié)措施。

在眾多精準調(diào)控措施之下，樓市難有大起大落，大概率都會維穩(wěn)，除非爆發(fā)大規(guī)模戰(zhàn)爭、瘟疫等等意外事件。

02、多數(shù)社會成員意愿傾向房地產(chǎn)維穩(wěn)

去年底，大陸總?cè)丝谝呀?jīng)突破14億。其中，城鎮(zhèn)常住人口8.5億，新增1706萬。從4月人民銀行發(fā)布的城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)報告看，城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率已達96%，那總?cè)丝谥�，在城�?zhèn)擁有住房的居民超8.2億！這8.2億在城鎮(zhèn)擁有住房的人口說明了什么？說明了超8億的人是希望房價維穩(wěn)，甚至上漲的。

農(nóng)村常住居民5.5億，但流動人口只有大約2.5億，另外3億可能是中間派。也就是說，可能只有2.5億左右的人是希望房價下跌的。

不管是2.5億VS8.2億，還是5.5億VS8.2億？力量對比都是懸殊的，維穩(wěn)的力量占據(jù)絕對優(yōu)勢。

也就是說，多數(shù)社會成員的意愿傾向房價維穩(wěn)，多數(shù)社會成員掌握的資源，形成的力量足以維穩(wěn)房價。

03、城市群和都市圈將成為維穩(wěn)房價的中堅力量

城鎮(zhèn)化進入下半場后，城市群和都市圈將是中堅力量，也是國家重點依賴的對象。

未來的城市群和都市圈仍將獲得進一步發(fā)展，而不在這些區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)將面臨“收縮”，房價將與這些區(qū)域拉開差距，未來整體房價走勢將更多由城市群和都市圈決定。

04、土地資源是有限的，核心區(qū)的土地資源可能更精貴

總的來說，雖然國家有960萬平方公里的土地，但不可能都用來發(fā)展城市，城市區(qū)域也不可能都將土地用來蓋住宅，還得滿足城市功能、產(chǎn)業(yè)多樣化發(fā)展需求。

總量供給受限，對仍將繼續(xù)發(fā)展的城市群和都市圈來說，房價維穩(wěn)的壓力比較小。

05、出生率下降，老齡化趨勢加深，但仍有10年的人口增長期

社科院數(shù)據(jù)顯示，我國將在2030年人口見頂，約14.44億；此后，人口逐年減少，到2040年總?cè)丝跍p少到14.29億，到2050年，總?cè)丝谶M一步減少到13.73億。

從2019年14億人看，2020年總?cè)丝谶_不到14.33億人，那總?cè)丝谝婍數(shù)娜掌诳赡芡坪�，則人口紅利期可能延后，這對未來房地產(chǎn)發(fā)展是有利的。

綜合看，未來房地產(chǎn)整體維穩(wěn)的概率很大，對城市群、都市圈及中西部核心城市而言，房價不容易出現(xiàn)大幅下滑的趨勢。

第二、未來房地產(chǎn)在整體維穩(wěn)基礎(chǔ)上，還會出現(xiàn)分化趨勢

房地產(chǎn)分化的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，這個趨勢在未來會進一步加深。

01、房地產(chǎn)投資區(qū)域分化

不管是2019年中指院全國300城土地交易情況，還是今年前3月TOP100房企拿地區(qū)域情況，都顯示出5大城市群（長三角、粵港澳、京津冀、長江中游、成渝）和中西部核心城市（二線、省會）土地成交火熱，供需兩旺，房地產(chǎn)投資規(guī)模大，其他三四線城市區(qū)域房地產(chǎn)投資萎縮。

土地市場及房地產(chǎn)投資分化無疑預(yù)示著中期內(nèi)房價分化、樓市分化，資本更青睞穩(wěn)定性更好的重點城市區(qū)域。

02、人口流向和產(chǎn)業(yè)布局分化

從常住人口統(tǒng)計情況看，5大城市群區(qū)域和中西部核心城市區(qū)域是人口凈流入地，也是產(chǎn)業(yè)和資本聚集地。

反之，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的、人口凈流出的中小城市，將面臨“收縮”，隨著人口減少，資本撤離，產(chǎn)業(yè)外遷或萎縮，房價大概都將逐步下降。

一升一降無疑會加劇城市分化的步伐，也會加劇房價分化趨勢，核心城市房價將引領(lǐng)未來房價整體走勢。

03、國家城市發(fā)展戰(zhàn)略進入下一階段

今年是“十三五”最后一年，新型城鎮(zhèn)化2020規(guī)劃的各項指標和任務(wù)基本完成，已基本實現(xiàn)從鄉(xiāng)村社會向城市社會的轉(zhuǎn)型。

城鎮(zhèn)化進入下一階段后，城市將不再全面發(fā)展，而是通過重點培育和發(fā)展城市群和都市圈來帶動全國城鎮(zhèn)化率提升。

這就意味著，雨露均沾的時代結(jié)束了，獨得恩寵的時代開啟，在政策層面，國家規(guī)劃的城市群和都市圈將繼續(xù)獲得政策、人口、資本、產(chǎn)業(yè)支持，而不在這些區(qū)域內(nèi)的城市，或?qū)⒚媾R“收縮”。

04、虹吸效應(yīng)之下，強弱將更分明

一個核心城市，比如省會，集聚了全省最優(yōu)質(zhì)的各項配套、各種資源、人口和產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過前期的發(fā)展，已經(jīng)在全省范圍內(nèi)形成了比較優(yōu)勢。

在未來的政策格局下，這種優(yōu)勢將得到加強，并繼續(xù)對全省范圍內(nèi)的人口、產(chǎn)業(yè)、資本和生產(chǎn)要素形成吸引，而被吸引城市將逐步流失人口、資本和生產(chǎn)要素，產(chǎn)業(yè)也將逐步萎縮，兩極分化可能加劇。

綜合看，基于上述四大理由，未來房地產(chǎn)大概率都是分化的，而人口、產(chǎn)業(yè)、資本和生產(chǎn)要素的分化趨勢是漸進的，則房地產(chǎn)分化的趨勢也是漸進的，全國房價將呈現(xiàn)穩(wěn)中上漲和穩(wěn)中下跌兩種走勢。

第三、房地產(chǎn)泡沫值得警惕

01、引起房地產(chǎn)泡沫的兩大原因

原因1：樓市是很好的資金蓄水池

貨幣超發(fā)應(yīng)該是國家間公開的秘密，貨幣超發(fā)之后，總得有個去處，把這些多余的資金安置好。一般來說，安置渠道大致有兩個，一是股市，二是樓市。但從體量、穩(wěn)定性、流動性、效用性上看，無疑樓市是最合適的，既可穩(wěn)住資金，又可有效利用資金推動城鎮(zhèn)建設(shè)，拉動經(jīng)濟發(fā)展。

原因2：資本炒作

資本不僅包括民間資本，也包括外來資本。

民間資本主要是缺乏投資途徑導(dǎo)致的，而外來資本無國界，在安全情況下，逐利是唯一目標。我國樓市無疑都很好地兼顧了這些要求，必然也就能吸引眾多資金進入。過多的炒作資金進入以后，推高了房價，也吹大了樓市泡沫。

02、個人如何規(guī)避房地產(chǎn)泡沫風險？

主要是三點建議：

⑴買房量力而行

不要加超出自身能力的金融杠桿，盡量按照金融機構(gòu)風控要求去置業(yè)，并選好置業(yè)時機，計算好價格，避開高位接盤。

⑵保持現(xiàn)金流充足

還是要自律儲蓄，充實現(xiàn)金流，保持極端情況下的現(xiàn)金流動性。

⑶優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)依然值得持有，不用過于擔憂

不要閉著眼睛買房，現(xiàn)在買房已是一門技術(shù)活，選好城市，選好區(qū)位和配套，選好房子，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)保值和增值依然是大概率事件。

綜合看，未來房地產(chǎn)穩(wěn)中上漲和穩(wěn)中下跌將是長期內(nèi)并存的趨勢，而隨著經(jīng)濟發(fā)展，國家間利益碰撞，貨幣問題難以避免，加上資本逐利本性，房產(chǎn)泡沫問題就難以遏制。作為個人，盡量多攢錢，量力而行地買房，買好房，是可以有效地規(guī)避房產(chǎn)泡沫問題的。

房地產(chǎn)沒有泡沫，不需要警惕，反而是大家的錢包要警惕跟不上時代的腳步。

房地產(chǎn)的價格取決于很多因素，但是最重要的因素無非是兩點：

一、貨幣總量

從這幾十年來的貨幣供應(yīng)總量來看，一點都沒有速度減緩的趨勢，始終保持著一個非常高速增長的貨幣總量增速。在這樣一個大背景之下，這么多錢能去哪里呢。并沒有這么多的產(chǎn)業(yè)有這么大的容量的，能夠和這個速度的貨幣供應(yīng)總量想匹配的，就只有房地產(chǎn)市場，所以房地產(chǎn)市場只有趨勢上漲一條路可以走。

二、經(jīng)濟體量

雖然目前的GDP增加的速度開始變慢，但是從世界橫向比較來看，我們的GDP增速仍然是非常驚人的，特別是相對于目前的經(jīng)濟當量而言，簡直是個奇跡。經(jīng)濟體量的增加也就意味著從整體趨勢看，整體國民的收入水平和錢包都是在增加的。如果你的錢包增加速度跟不上經(jīng)濟體量的增加速度，那么就會因為人比人被甩下來。

但是雖然有前面兩條決定了整體趨勢是上漲的，但是由于有行政措施的壓制，所以漲多了就會壓一壓，不漲了就會放一放。所以總的走勢而言，不會像之前的一樣一條直線的上去，而是會一步三回頭的漲漲跌跌，但是從趨勢上看，仍然是會保持上漲的趨勢的。