對于這個問題，很少有資料記載，原因就在于日本房價(jià)泡沫破裂時，大量的負(fù)債者不是流落街頭，就是在找繩子自殺，社會關(guān)注點(diǎn)早已脫離房子。

之前看過一部關(guān)于日本房價(jià)泡沫導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰的紀(jì)錄片，大意是說在東京，大阪等幾個重要城市（類似于咱們現(xiàn)在的一二線城市）中，幾乎每個家庭都有房貸，以房抵押借貸，二次貸款買房的情況比比皆是，導(dǎo)致這種情況發(fā)生有以下幾點(diǎn)原因：

1當(dāng)時日本人幾乎全部相信房價(jià)還會繼續(xù)上漲，買房是不勞而獲的不二法寶。辛苦為公司當(dāng)社畜，不如買套房坐等升值。

2這時期的日本銀行也推波助瀾，推出了美國爸爸那套零利率購房的把戲，只要有正當(dāng)工作，就可以不需要任何抵押獲得房貸。

3開發(fā)商方自不必說，成就感爆棚，夸張點(diǎn)說，找塊空地，插個牌子，站個人，后面就開始排隊(duì)準(zhǔn)備買房了，在排隊(duì)搶購最高潮的時候，中簽率只有三千分之一。

4政府主導(dǎo)的各種政策加速了房地產(chǎn)泡沫，在當(dāng)時日本政府的眼中“世界第一”只是時間早晚的問題，而房產(chǎn)帶動的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)是最快的上升通道。

對于90年代樓市泡沫時有多少剛需的問題，咱們可以往前看看更早的歷史，在二戰(zhàn)結(jié)束后，美國將領(lǐng)指示天皇頒布政令，將全國大部分土地收歸國有，由政府出面按需分配給民眾，而且分配的土地歸個人私有，有點(diǎn)類似分產(chǎn)承包的意思，使每個民眾都居著有其田（當(dāng)時吃飯才是最重要的，蓋房是以后的事）。解決溫飽后，就開始造房，也就是說在幾十年前日本就不存在真正意義上的剛需了，后來的剛需大部分都是以投資為主，有點(diǎn)類似我們現(xiàn)在老家有房，而城市無房的情況，你說這種情況算是剛需嗎？

如果按照嚴(yán)格意義上說的無居住地就算剛需，可以說日本早已沒有剛需，反倒是樓市泡沫破滅時產(chǎn)生了很多剛需，這些無房住的剛需，很多都是無力還貸被銀行收走房子，或直接將房子分戶給妻子兒女后，自己選擇背負(fù)債務(wù)流浪，甚至還有自己在公園住，將房子出租給別人，用房租還貸的可笑事件，

日本房地產(chǎn)模式和我們的房地產(chǎn)模式不同，無論從土地性質(zhì)，稅收政策，個人破產(chǎn)以及房屋的各種附加屬性上差別很大，所以單純的套用日本樓市泡沫歷史在國內(nèi)樓市上是不合適的，再有對債務(wù)的認(rèn)知度也不同，日本的破產(chǎn)者大部分都掛在樹上，而我們的老賴卻還在大吃大喝。

2000年左右的時候，一位50多歲的日本老人經(jīng)過上海人民廣場，指著一幢大廈說了兩句話：“日本經(jīng)濟(jì)好的時候，我有5幢這樣的大廈。后來一下子沒錢了，我好多朋友都去地鐵睡紙箱子去了�！倍�他本人，則跑來中國打工。

通過日本房地產(chǎn)泡沫歷史可以看到，我們現(xiàn)在經(jīng)歷的階段和日本房市泡沫前很多地方很像，但這不意味著我們的房地產(chǎn)也會崩潰，疏散人口，加速交通管網(wǎng)建設(shè)，出臺政策調(diào)控房價(jià)，熱點(diǎn)城市限購，提高房貸首付，防止銀行貸款變向流入房市，制定房產(chǎn)稅，增加交易稅等很多方法都是從日本房價(jià)泡沫崩潰的歷史中總結(jié)出的經(jīng)驗(yàn)，還有最關(guān)鍵的一點(diǎn)是日本經(jīng)濟(jì)走的是單模式發(fā)展道路，我們則可以在市場和計(jì)劃兩個模式之間隨時切換。

日本的很多數(shù)據(jù)并不好找，上世紀(jì)九十年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅前后，大藏省胡搞。經(jīng)濟(jì)暫且不論，無內(nèi)褲火鍋店事件使大藏省天下聞名，只好關(guān)門大吉，不少數(shù)據(jù)就都成了謎。

不過，《美國房地產(chǎn)泡沫史（1940一2007）》（作者羅伯特.M.哈達(dá)威）批露了美國的情況，美國2007房地產(chǎn)崩潰前買房者最高比例69％，即無房者31％，這個數(shù)據(jù)在該書第十一章（P97頁）。

不少人認(rèn)為美國是天堂，如果實(shí)在想美國房地產(chǎn)投資移民的話，我推薦閱讀這本書。不妨先了解一下投資的重重隱私，看一眼畫皮下的真容。

八十年代以前我們縣里帶三間房的小獨(dú)院在三五百元左右。一個三畝地帶八間平房帶水井碾盤十幾顆果樹的農(nóng)民房八百元賣了，人們說賣的不低！為什么人們不買房子呢？因?yàn)檎l家能一下子拿出來那么多錢？

沒多少、崩盤了

刺破房地產(chǎn)泡沫是一種魄力和能力，日本政府非常清醒的認(rèn)識到這一點(diǎn)了，這叫覺醒。

每個發(fā)達(dá)國家都會經(jīng)歷房地產(chǎn)帶動經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的階段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)確實(shí)是能夠帶動各行各業(yè)高速發(fā)展。等到其他行業(yè)能夠引領(lǐng)世界的時候房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就完成了其歷史使命�，F(xiàn)階段我們國家還沒有走完這一過程，所以我們的房地產(chǎn)泡沫還不足夠大，等到足夠大的時候我們自然也會走美、日的老路