剛剛，央行調(diào)整了房貸基準利率，LPR的五年期的貸款利率由4.85%調(diào)整至4.8%。這個政策用通俗易懂的話來說：政府的房貸利率正式下調(diào)，購房者的成本將會下降。但冷眼認為，短期內(nèi)房貸利率不會出現(xiàn)下降，長期房貸利率有下降的可能，購房者如果可以等待的話，可以選擇明年上半年購房。

一、全球步入降息通道、降低實體經(jīng)濟融資成本是LPR降低的主要因素。

如果我們僅僅局限房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)進行解讀，是無法分析出LPR降低的原因的。從政府“房住不炒”的政策基調(diào)而言，沒有任何理由降低房貸利率，解讀的結果往往會成為刺激樓市的政策。但這完全是錯誤的解讀，我們必須從更加宏觀的角度解讀LPR利率下調(diào)。

2019年開始，全球各國紛紛步入降息通道，頻繁出臺降息措施降低利率，以經(jīng)濟龍頭美國為例，在短短三個月時間連續(xù)降息75個基點。

2019年8月01日：美聯(lián)儲宣布降息25個基點，將聯(lián)邦基準利率下調(diào)至2-2.25%。

2019年9月18日：美聯(lián)儲宣布降息25個基點，將聯(lián)邦基金利率下調(diào)至1.75%-2%。

2019年10月30日：美聯(lián)儲宣布降息25個基點，將聯(lián)邦基金利率下調(diào)至1.5%-1.75%。

全球特別是經(jīng)濟龍頭美國的大幅降低利率，對中國造成極大的壓力。不過政府至今為止沒有動用降息措施，只是通過其他手段來增加市場流動性，從而間接降低房貸利率。

在全球降息的宏觀環(huán)境下，中國銀行借貸利率已經(jīng)處于較高水平，但如果直接調(diào)整銀行利率，對經(jīng)濟的副作用較大；通過調(diào)整LPR利率是對經(jīng)濟影響小又能有效降低市場利率的最佳選擇。

二、實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關鍵時期，LPR利率還有進一步下降的空間。

貸款市場報價利率（Loan Prime Rate，簡稱LPR）是商業(yè)銀行對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

房貸政策改革之后，大家都記住了lpr對房貸利率的影響，卻忘記lpr最基本的作用是推動利率市場化，簡單來說是希望脫離基準利率，以一個更加低的利率基準降低實體經(jīng)濟的借貸利率，降低實體經(jīng)濟的融資成本。

目前中國的實體經(jīng)濟正好處于升級轉(zhuǎn)型關鍵時期，中美的毛衣帳還在繼續(xù)，因此降低實體經(jīng)濟的融資成本將成為未來很長一段時間的政策。

因此，目前LPR利率的降低并不是終點，未來還有進一步降低的可能性。

三、銀行房貸利率控制線、房貸額度控制會極大影響房貸利率下浮，短期內(nèi)房貸真實利率不會下調(diào)。

理論上來說：LPR基準利率下降，房貸利率肯定會下降。但冷眼認為這種可能性很低。

首先各個城市的房貸利率并不是由基準利率決定的，還有省銀行的房貸利率上浮線、城市銀行房貸利率上浮線兩道防火墻保護，實際操作中完全可以讓房貸利率不跌反漲。

其次目前已經(jīng)是年底了，各家銀行的房貸額度非常緊張，很多銀行的房貸已經(jīng)超額了。在供小于求的市場環(huán)境下，銀行沒理由主動降低房貸利率，讓利購房者。

綜上所述：冷眼認為此次LPR利率下調(diào)完全由于政府降低實體經(jīng)濟融資成本，并不是對樓市放松的信號，并且在年底這個時間點出臺，短期內(nèi)房貸的實際利率不會出現(xiàn)降低。但長期房貸利率有下降的可能，明年上半年是個購房的好時機。

我是資深房地產(chǎn)分析師，不為流量折腰，只發(fā)布專業(yè)、客觀、中立的房地產(chǎn)知識，希望得到專業(yè)購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

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首先：降息周期已經(jīng)打開：

央行11月18日發(fā)布的公告顯示，當日開展1800億元逆回購操作，期限為7天，中標利率為2.5%，較此前下調(diào)5個基點。此前1年期MLF利率下調(diào)是2016年6月以來首次，此次7天期央行逆回購利率下調(diào)則是2015年10月以來首次。

對于房地產(chǎn)市場來說，影響最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企業(yè)貸款成本，5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢，5年期LPR的降低，代表了房貸利率的下調(diào)也將成為趨勢。

本次5年期的LPR下調(diào)，對于購房者而已，只是開始，100萬貸款30年，平均月供減少30元，30年合計減少月供10890元。

這只是開始，從豬肉價格逐漸平穩(wěn)看，未來幾個月LPR還將明顯下調(diào)。

其次：房地產(chǎn)市場政策也開始出現(xiàn)寬松苗頭

最近樓市的政策已經(jīng)出現(xiàn)了寬松趨勢：11月中旬部分城市房地產(chǎn)政策：

從央行到地方都發(fā)布了部分與樓市相關的政策，其中央行繼續(xù)明確不短期刺激房地產(chǎn)，深圳調(diào)整了普通住宅標準，另外部分城市的公積金政策有所寬松。

第一：LPR降低的主要目的是未來引導實體經(jīng)濟利率降低，降低資金成本，并不是為了刺激樓市，所以在LPR政策出臺之初就針對樓市制定了專門的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60個基點。

因為一般5年以上貸款大部分是房貸，所以本次降息出現(xiàn)5年期降低，對于房貸影響巨大。因為LPR的報價是月度，后續(xù)繼續(xù)降息可以期待。

第二：第四次的報價，降息周期開啟！

但全社會的資金成本降低下，房貸利率上行的可能性就不存在了，而且針對優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)貸款者，不排除后續(xù)房貸利率的繼續(xù)輕微下調(diào)。

整體看，全社會貸款成本都有有所降低，這種情況下，房地產(chǎn)相對貸款成本上行可能性不大，但因為各種政策約束，預計下調(diào)的空間也有限，保持平穩(wěn)將是主流

第三：目前各地房貸額度基本平穩(wěn)，出現(xiàn)明顯波動的不多，大部分銀行依然正常放款，利率微調(diào)很少。從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動，但80%以上城市依然是依然維持在過去2年的最低利率。

第四：預計2019年房貸額度依然刷新歷史記錄，但漲幅將明顯降低。

原來不同城市之間，房貸的利率差距巨大：

全國房貸利率執(zhí)行嚴重不均衡，從不同城市看，上海不論是不是恢復之前，依然首套房貸款有一定折扣，從銀行成本角度看，上海能夠執(zhí)行基準優(yōu)惠，而其他城市基準上浮，與房地產(chǎn)調(diào)控無關。每貸款100萬，上海的購房者30年周期內(nèi)，比北京少還利息16萬。而如果對比三四線城市最高的上浮30%。

第五：2019年樓市銷售額有望超過16萬億！

10個月房地產(chǎn)銷售面積首次同比上漲,全年銷售額超過15萬億成定局

1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉(zhuǎn)正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。

商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。

2018年同期數(shù)據(jù)：1-10月份，商品房銷售面積133117萬平方米，商品房銷售額115914億元。

2019年再次刷新2018年創(chuàng)造的歷史年度15萬億銷售額記錄已成定局！年度銷售面積也將有望與2018年創(chuàng)造的歷史記錄持平。

10月份房地產(chǎn)市場銷售活躍，同比均明顯上漲，拆分單月數(shù)據(jù)看，10月全國房地產(chǎn)市場銷售面積高達1.4億平米，同比上漲了1.94%。銷售額高達1.29萬億，同比上漲了9.7%。

整體看，市場在5-6月反彈后，再次進入平穩(wěn)周期。單月數(shù)據(jù)環(huán)比同比均出現(xiàn)了繼續(xù)退燒的現(xiàn)象。8-10月已經(jīng)連續(xù)3個月市場數(shù)據(jù)上漲。

（2018年全年房地產(chǎn)銷售面積171654萬平方米，商品房銷售額149973億元

第⑦：后續(xù)市場針對首套房貸利率應該有寬松的趨勢。

如果說二套房貸款利率是涉嫌投資投機，按照現(xiàn)在國內(nèi)大部分城市針對首套房貸款的認定標準，首套房貸款的肯定都是沒有貸款過的剛需。

從房住不炒看，針對首套房利率有所降低符合調(diào)控的方向。

第⑧：整體看，房地產(chǎn)調(diào)控政策避免房貸過量，引導資金進入實體經(jīng)濟！

關注房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風險成為政策的主要內(nèi)容2019年是房地產(chǎn)政策最密集年份，而在房地產(chǎn)政策內(nèi)容里，過去很少提及的房地產(chǎn)金融風險在2019年來，密集提及，累計看，中央各部位在2019年來累計已經(jīng)發(fā)布過25次講話或政策，關于要求注意防范房地產(chǎn)金融風險。從中央到銀保監(jiān)會，密集加強對房地產(chǎn)金融的風險把控。

第⑨：LPR的降低，對于房地產(chǎn)市場肯定是利好消息，而且從趨勢看，這一次的降低只是開始，后續(xù)幾次有繼續(xù)降低的趨勢。

對于購房者來說，剛需購房者，針對當下的優(yōu)質(zhì)房源，可以考慮購買，特別是大部分城市已經(jīng)限制房價。

第10：整體看，預計房貸利率隨著LPR降低出現(xiàn)輕微下行將成為趨勢。

第11：LPR降低后，市場有望平穩(wěn)

從二手房數(shù)據(jù)看，連續(xù)出現(xiàn)了3個月20個城市房價下調(diào)，這也是最近2年來首次出現(xiàn)。

從不同城市變化看，一二線城市的新建住宅與二手房住宅均出現(xiàn)了明顯的回落，2019年上半年的小陽春已經(jīng)過去。

第十：降準與LPR降低的出現(xiàn)，對當下樓市有穩(wěn)定的作用，但目前的幅度還不足以導致市場出現(xiàn)再次反彈，整體年末房地產(chǎn)市場有望平穩(wěn)。

房住不炒下，市場平穩(wěn)是主流。房貸利率波動不會大。但樓市最困難的時期過去了，未來判斷市場主要看5年期的利率什么時候再次降低，當然已經(jīng)可以看看房了。

就在三個小時前，一個重磅利好消息終于公開，買房人翹首期盼的房貸利率終于下調(diào)。從央行貨幣政策司公布的數(shù)據(jù)看，五年期利率較上月下調(diào)5個基點，利率由原來的4.85%降至4.8%。從下調(diào)額度來看，影響很小，但導向意義明顯。作為買房人來說，下調(diào)總比不調(diào)要好嘛，畢竟又可以節(jié)省一些支出。

那么，這一次利率下調(diào)究竟可以節(jié)約多少呢？

以貸款100萬、按揭30年計算。降息之后，利息總額減少1.1萬多元，月供減少32.3元。如果與現(xiàn)在的豬肉價格比較，相當于每個月為大家節(jié)約了1斤豬肉了。當然，總量節(jié)省1.1萬元，還是不錯，相當于一個家庭一個月的收入了。

在全球進入降息周期之后，央行本次調(diào)低利率實屬，“小步緩降”，大概率不會一步到位。按此種情況分析，可能在未來的一段時間內(nèi)會出現(xiàn)階段性的利率下調(diào)，一次降一點，經(jīng)過多次調(diào)整后，也許房貸就省下一大截了。

當利率下降之時，有人說這是央行為低迷的樓市添加一把火，是為了鼓勵剛需購房。這一點從當前來看，還不明確。按央行的總要求仍然是堅持房住不炒，按照銀保監(jiān)會的要求，所有資金不得違規(guī)進入房地產(chǎn)。在當前不靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟的總原則之中，一點利率的調(diào)整并不是樓市放松的信號。

那么什么是樓市放松的信號？一個明顯的標志是房貸利率不再上浮或減少上浮利度。按照歷史經(jīng)驗，當房貸利率打折的時候就是買房的最佳時間。

當前樓市轉(zhuǎn)冷已成為共識，再次提醒，除了北、上、深外，其它城市的買房仍需等待。本次降息減少1.1萬元雖然不多，但也是向好的方向發(fā)展。

不請自來。的確，央行調(diào)整了房貸基準利率，LPR的五年期的貸款利率由4.85%調(diào)整至4.8%，在加上疊加的55個基點不變，的確是少了0.05%。就目前來說，自住和投資房產(chǎn)的策略是不一樣的。

首先，我們說說0.05%的差距有多大，我們以30%首付，貸款300萬，30年來計算，總還款額可以節(jié)省33665元，可以說下調(diào)房貸帶來的實際收益并不是很明顯。當然了33665元也不是一筆小錢，也可以讓一家人可以舒舒服服的出去旅游一次了。

其次，我們來說說剛需自住的人群。這部分人群如果現(xiàn)在有中意的房產(chǎn)是可以出手買房的。國家實行“房住不炒”的政策，根本上是放緩房價的上漲，這個初衷已經(jīng)達到了，但是如果幻想讓房價暴跌那是不可能的。畢竟已經(jīng)有那么多房奴在還貸了，如果房價暴跌，大家都斷供了，整個經(jīng)濟就會亂套了。

然后，我們來說說投資房地產(chǎn)的人群。對于這部分人，筆者的建議是可以再觀望一段時間。一來目前的房產(chǎn)租售比太低，還不如做個理財來的收益高；二來房價告訴上漲的時代已經(jīng)過去，再想靠房地產(chǎn)賺取暴利已經(jīng)是不可能的事情了�？梢躁P注后續(xù)政策調(diào)控方向，擇優(yōu)購入。

最后，無論是自住還是投資，未來能夠保值增值的城市都只有現(xiàn)在全中國那個頂尖20個城市了。這類城市經(jīng)濟比較發(fā)達、城鎮(zhèn)化率高、人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化、資源豐富。其他城市未來就會像鶴崗一樣，成為收縮型城市，5萬元一套的房子都賣不出去，在這樣的城市里的房產(chǎn)是會被套住的。

綜上所述，調(diào)整的利率效果其實非常有效，更多的是心理效應。目前階段，自住和投資的策略并不一樣。自住有合適的可以入手、投資仍需觀望。但是不管自住還是投資，最佳的地點只有全國頂尖的那20個城市了，其他城市的房產(chǎn)購買需要謹慎。

LPR報價下調(diào)，并不預測房貸市場利率就會下調(diào)，特別是10月份CPI高達3.8%的前提下。

10月8日之前，房貸利率以央行貸款基準利率為參考標準，即房貸利率基于央行貸款基準利率進行一定比例的上浮或下浮。比如上浮10%，房貸利率就是4.9%*110%=5.39%。

然而，房貸通常長達二三十年，存在較大的市場風險，為了雙方利益考慮，房貸往往采用的是浮動利率，即基于央行貸款基準利率進行一定的浮動。但是浮動比例是保持不變的，比如央行基準利率4.9%調(diào)整為4.8%，那么業(yè)主在第二年往往就以4.8%*110%=5.28%的利率歸還相應的利息，其中10%是保持不變的。

在10月8日以后，房貸利率更改為以LPR為參考標準，在LPR的基礎上加一定的基點。比如上述5.39%，是在4.85%的基礎上加54個基點。而上加的基點如同上述的比例一樣，在往后還供是保持不變的。

因此，在10月8日實施新政策之后，盡管從4.9%的參考利率變?yōu)?.85%，但房貸利率水平卻是走高的，并不會因參考標準改變而改變，它們倆也沒有必然關系，只是參考標準發(fā)生改變，不要想太多了，如上圖。

11月20日五年期LPR從4.85%變?yōu)?.8%房貸利率就會下降嗎？想多了，它只是2019年09月06日降準0.5%以后的市場延期表現(xiàn)罷了，它本應當在10月份就發(fā)生改變的——這也是專家們的預測。

當貸款利率不會發(fā)生改變，而CPI又那么高漲不下，你認為會利好房貸利率嗎？推高房價倒有可能，畢竟CPI那么高。假如推高了房價，可能你就買在更高的點位，而不是得到房貸利率的優(yōu)惠——LPR調(diào)整與自住還是投資都沒有多大關系，不要見風就是雨。

個人認為無論是剛需還是改善，或非自住性的投資，不要以11月LPR的略降作為買入決策指標。除非年底目標樓盤優(yōu)惠誘惑力足夠令人心動和急住剛需，否則還是選擇持幣觀望為上。

一.11月份利率下調(diào)，并不是奔著房地產(chǎn)市場而來。

在這次五年期利率下調(diào)前夕，央行發(fā)布的《2019第三季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中已重申“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

全球性降息、經(jīng)濟下行壓力，降息是外因和內(nèi)因共同作用。扶持政策始終是向?qū)嶓w經(jīng)濟傾斜，并不是通過降息提振樓市，重新將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段。

在“房住不炒，一城一策”的調(diào)控中，以往\"每逢降息房價就升\"的歷史比較難重現(xiàn)。因而不能僅憑降息這單一訊號就出手買入。

二.利率下調(diào)的利好早已被消化，對樓市的刺激作用不大。我們回顧一下降息的“鋪墊”：

１.9月16日起降準釋放約9000億資金，發(fā)出降息通道即將打開的信號；

２.9月20日新政前夕，LPR一年期為4.20%，試探性下調(diào)5個基點，五年期保持前值4.85%不變，避免刺激樓市；

３.10月20日房貸新政實施的第一個月，一年期和五年期LPR繼續(xù)維持不變，保持新舊房貸政策的平穩(wěn)過度。

經(jīng)過上述的鋪墊后，11月份一年期和五年期同時微降５個基點，分別為4.15%和4.80%。這次降息可以說是大家早就預到的事，毫無懸念，激不起銷售熱浪，更多是賣方一廂情愿的炒作小題材而已。大部分賣方不會因此而盲目樂觀上調(diào)價格，樓盤該打折求銷量的后續(xù)還是會繼續(xù)打折。

三.買與不買，還是要看開年土拍市場和開年后的第一波市場行情。

如年底沒有出手的，那就看明年土拍和春節(jié)至３月各樓盤的情況。如果開年后，土拍市場轉(zhuǎn)暖，各開發(fā)商又開始搶地，甚至高溢價率拿地，那說明:

1.開發(fā)商通過對各種渠道收集的信息分析，對市場前景看好；

2.開發(fā)商敢于搶地，說明在建的項目不差錢了，后續(xù)打折優(yōu)惠的幅度會逐漸減小甚至取消；

3.火爆土拍對買賣雙方產(chǎn)生刺激，會加快房價向上節(jié)奏。

在土拍市場基礎上，再加上各樓盤年底至明年３月小陽春的銷售情況，多方面綜合判斷，如都是呈現(xiàn)同一個字：“火”，那就趕快下手吧。

綜上

11月LPR利率的略降，并不代表樓市松綁、市場回暖或房價即將上升，不能作為出手買入的決策信號。

國家調(diào)控樓市實行“一城一策”，我們老百姓買房也應該“一城一策”，其它城市房價降或升不等于自己的城市也會降或升，要結合所在城市土拍和銷售情況作出買入或觀望決策。若開年后土地市場和年底至３月銷售市場仍然是“雙冷”，剛需可根據(jù)個盤優(yōu)惠情況買入，改善可再等一等，如是非自住買房還是要悠著點。

以上個人觀點僅供參考。我是[房微言]，專注分享實用的房地產(chǎn)干貨和買房賣房防套路技巧，歡迎關注我。（圖片源自網(wǎng)絡，如有侵即刪）

與房貸一點關系沒有，中介們非拉郎配！窮瘋了吧

LPR是利率市場化的重要手段，本身就擔任著為實體經(jīng)濟降息減負的重任，所以LPR下行是正常的。而對于房貸來說，LPR只是基數(shù)，它的構成還有加點部分。本次5年期LPR的下調(diào)，理論上可以降低購房的成本，但在數(shù)值表現(xiàn)上并不明顯，所以對正處于調(diào)控背景的樓市來說，實際所起的影響作用不會太大。是觀望還是下手，可以結合自身的能力、需求和所在的城市的樓市現(xiàn)狀來考慮。

一、利率下調(diào)帶來還款數(shù)額和利息減少方面并不是特別明顯，成本影響變化并不大。

11月最新的5年期以上LPR由原來的4.85%下降5個基點至4.8%，有效期將延續(xù)至下個月新LPR公布之前。由于現(xiàn)在新房貸與LPR掛鉤，LPR的下降，會傳導到新合約的房貸利率，使其同步下降。但房貸的組成除了LPR，還有樓市調(diào)控下的加點部分，相對于加點來說，這次變化的LPR對實際數(shù)值的影響并不是太大。

以某城市原來首套房4.85%+55個基點為例，利率是5.4%，下調(diào)5個基點后是5.35%，我們以80萬房貸，30年期限的等額本息為例，對比一下變化前后的差異。

• 降息前：月供4492元。
  

• 降息后：月供4467元。
  

變化前后相差是25元，即使忽略后續(xù)LPR上下浮動的影響，30年下來在利息上也只少了9000元左右，放到漫長的30年當中，結合通脹的影響，作用不會很大，實質(zhì)上對購房成本的影響是比較有限的。不過作為有關部門能實實在在的給出降息減負的行動，其傳導的意義會更大一些，站在這個角度看就不能以多少來論價值了。

二、房價變化的決定因素比較復雜，利率只是其中比較次要的因素之一。

房價的變化預期是影響人們購房決定的重要因素之一，而利率對于房價的影響卻并非主要因素。在以前房價飆升的年代，利率因素所造成的成本擔憂，比不上房價增長和房產(chǎn)升值的吸引力。

那些由于利率稍高而造成的成本影響，與在購房時房價因為上升所需要拿出更多的錢比起來，實在要少得多，往往利率在幾十年間總共就影響了幾萬，而由于利率變化而延遲購房影響的卻可能是即時需要付出的幾十萬。在這種背景下，即使高一些的利率也擋不住市場追逐的步伐。

而在目前的調(diào)控背景下，市場普遍表現(xiàn)平穩(wěn)，有不少城市更是面臨調(diào)整的壓力。在市場上觀望情緒非常強烈的情況下，只要那些改變市場情緒的因素不發(fā)生變化，市場很難重現(xiàn)火熱的景象，房價也就缺乏了暫時彈起的支撐點。

導致現(xiàn)在樓市退熱的主要原因是宏觀調(diào)控的引導，像“穩(wěn)房價”、“房住不炒”等等基調(diào)，還有伴隨一起的涉房金融的收緊措施、限購、限貸、限售等措施，才是對房價預期影響的最主要因素，利率的變化有可能釋放一些信號，但不會成為影響房價的主要因素。

因此僅以利率的微調(diào)來衡量是否購房的考慮條件，顯然是有失客觀了。在過去的10月份，全國首套房平均利率是5.52%，這次LPR的下調(diào)，其實可以消化在本來就是動態(tài)的利率調(diào)控中，影響不會很大。

三、購房需要結合自身能力、需求和所在城市的樓市情況來考慮。

通過上面的分析，可以知道利率的微調(diào)對房價的推動作用有限，僅以此一項也很難改變市場的情緒，在實質(zhì)調(diào)控措施并未放松的前提下，是入手還是觀望應該更多地將自身的能力、需求和所在的城市的情況結合起來考慮。

自身能力的權衡必要就很明顯了，這次的調(diào)控有深層次的原因，關系到經(jīng)濟和金融的調(diào)整匹配的因素，所以短期放松調(diào)控的可能是比較小的，當然不排除因為一城一策的分別而導致有些城市出現(xiàn)局部調(diào)控措施的調(diào)整，但總要在大的調(diào)控框架和導向下進行，只要“房住不炒”和不以房地產(chǎn)作為經(jīng)濟刺激的短期措施真正持續(xù)實施下來，那房價就很難出現(xiàn)大漲。

在這種背景下，如果像以往很多人那樣超越自己的能力而使用過高的金融杠桿購房，去寄希望于房價快速上漲而賺上一筆，那將會面臨很大的風險，這種愿望至少在調(diào)控未退出之前是很難實現(xiàn)的。至于會不會退出，既然高層能用這么高的級別來定調(diào)，只要能保持行業(yè)的平穩(wěn)，長效機制將不是一句空話。

所以關聯(lián)到個人的需求，對于非自住的需求，如果沿用以往的市場預期，將會面臨著比較大的市場風險。在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，通過按揭購房是需要成本的，市場平穩(wěn)，房價不漲，對于抱著賺快錢的想法的人來說就是虧錢的。

而真正需要自住的人，可以結合當?shù)爻鞘械臉鞘协h(huán)境來考慮一下。現(xiàn)在調(diào)控的壓力在不同的城市有不同的表現(xiàn)，對于前期上漲過快的城市，可以看一下當?shù)氐慕?jīng)濟、需求、人口的支撐狀況，同時結合市場的交易情況和供應情況來考慮，對于有下行壓力的城市可以適當給自己時間觀察。而如果自己確實比較急，那一味觀望也不現(xiàn)實，只能根據(jù)自己的實際情況出發(fā)。

四、結語。

綜上所述，這次LPR的微調(diào)對樓市的影響作用并不會很大，在購房成本上造成的變動不多，實際購房意愿受到更多因素的影響，利率只是其中比較次要的因素之一。在現(xiàn)在的樓市調(diào)控背景下，是觀望還是下手，可以結合自己的能力、需求和所在城市的樓市現(xiàn)狀來考慮。

• 下調(diào)后的基準利率是，1年期品種報4.15%，上次為4.20%；5年期以上品種報4.80%，上次為4.85%。需要指出的是，一年期LPR主要是企業(yè)貸款成本，而5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢。

• 也就是說首套利率由原來的4.85+55個基點，下調(diào)至4.8+55個基點，首套利率5.4%下調(diào)至5.35%，二套利率由5.9%下調(diào)至5.85%。

• 而5年期LPR的降低意味著購房剛需族100萬貸款30年，平均月供減少30元，30年合計減少月供10890元，難道這不是防止房價暴跌的一種手段嗎？此時你覺得還是房地產(chǎn)該下手的時候嗎？

• 首先我們可以看到最近由中建二局廣東建設基地3D原位打印二層示范建筑已經(jīng)開始進入試驗階段，眾所周知，傳統(tǒng)的建筑施工中，混凝土砂漿的材料特性決定了其澆筑不能間斷，要一次完成。3D打印建筑也同樣不能間斷，打印頭通過一圈一圈連續(xù)噴吐寬5厘米、厚2.5厘米的打印材料，經(jīng)過層層堆積建造墻面。
• 就像炒菜會放鹽和醬油一樣，3D打印也開始打印樓房了，你能想得到嗎？打印一層樓不到30個小時，以后你還卷二的房地產(chǎn)有炒作的空間嗎？
• 省時、高效、環(huán)保、設計自由度高，3D打印或成現(xiàn)有造房技術有益補充，除此之外，3D打印建筑還可大大節(jié)省建筑用料，降低施工成本。
• 3D打印建筑可以將建造住宅的施工費用降低到現(xiàn)在的1/10。假如一套6坪（19.83平方米）單間房施工費用是1億韓元，使用3D打印，可將費用壓縮到1000萬韓元。

所以綜合來看，LPR值由4.85調(diào)整至4.8，是為了在潘石屹夫婦集中拋售地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)降價銷售引起退房潮之后，為了維穩(wěn)房地產(chǎn)價格有序下跌，防止暴跌硬著陸的宏觀調(diào)控手段，而不是為了鼓勵房地產(chǎn)投機客入場，反而這個消息成為房地產(chǎn)投機客出貨的最佳良機。

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2019年的房貸利率實際上也經(jīng)歷了一個波折，比如前期是有意要下調(diào)的，但是由于市場超出預期的回暖或者說小陽春讓市場再次進入不得不嚴控的地步，炒房者又活躍起來了。于是，本來要適度放松的政策再次收緊，包括房住不炒再次被重申。借著信貸、信托、發(fā)債等全面收緊。

自然想加杠桿的購房者直接遭到了房貸利率的上調(diào)。11月12日，《2019年10月金融環(huán)境與房地產(chǎn)市場月報》報告指出，10月份，全國首套房貸款平均利率為5.52%，已連續(xù)5個月小幅上升。

作為剛需購房者最關心，因為不炒房只為自住的人為何也遭到了這樣的打擊呢？我早說過，上調(diào)與否都是緊跟政策形勢，也是受市場影響的。凈化了市場，實際上是給剛需購房者最大的福利。因為剛需的標準提高了，不是說沒錢買房就是剛需，更不是說你買不起房就可以肆意借貸加杠桿。因為銀行還要考慮一個風險問題。而且，我說過，即使上調(diào)房貸利率也要考慮剛需的感受，不會一直持續(xù)下去，當然也不會上調(diào)太多。

剛需購房者終于盼來了福音。11月最新出爐的LPR報價迎來全面下調(diào)！央行宣布，1年期貸款市場報價利率(LPR)為4.15%，此前為4.2%。5年期貸款市場報價利率(LPR)為4.8%，此前為4.85%。比上月下調(diào)了5個基點。這也是8月20日以來，房貸利率首次下調(diào)。

所以說此前的房貸利率改革是進步的，并不是為了打擊剛需購房者，短期的傷及無辜在所難免，但是要看到全局和長遠。此次房貸利率下調(diào)基本上符合預期，對于后續(xù)市場的影響可以說也是積極的。

此次房貸利率下調(diào)，既符合市場預期，也順應了剛需改善人群的需求。無疑，會對后續(xù)簽約的購房者帶來最直接的房貸月供的支出減少，減緩還款壓力，雖然細微，但是信號意義較大。市場怕的是大家相互僵持不下，這樣也就助于市場活躍，剛需也好改善也罷，都可以入手。但是我還想說，炒房者最好就不要來了。想保值增值的人還是可以考慮房地產(chǎn)的，畢竟這個行業(yè)還有很大的發(fā)展空間，降低預期，保值增值不會有損失。