100萬買房首先考慮自住,30萬首付,70萬貸款30年加利息70多萬,就是170萬,房子30年后能賣多少錢?100萬買房首先考慮自住,30萬首付,70萬貸款30年加利息70多萬
按照目前的利率,貸款70萬,貸款30年,加上首付,總共的支出也超過170萬了,但是30年后的房價,到底值多少,到底能賺多少,還要看房子所在的城市,所在的區(qū)域,城市價值不同,差距會非常的大。
個人覺得,如果是自己住,純粹的剛需,那么房子本身的居住價值要大于它的金融價值,因為不買房就要面臨租房,租房是消費行為,付出的租金就跟日常消費一樣,是純粹的日常支出,所以這種情況下,不應該過高的評估買房是否會有多大的升值空間,再就是房子最終的升值空間,只有在套現(xiàn)之后才會體現(xiàn)出來,不套現(xiàn)永遠都是固定資產(chǎn),是不動產(chǎn),所以對于自住的群體,未來的增值空間不應該是現(xiàn)在是否買房的首要關(guān)注點。
如果是投資購房,那就要考慮房子未來的升值空間,因為買房主要是為了實現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值,所以考慮收益性的時候,要考慮自己的總支出,考慮未來的通縮膨脹,進而判斷出房產(chǎn)投資這個投資渠道是否劃算,未來的投資收益是否能高于其他的投資渠道,自己的所在的城市未來的房地產(chǎn)是否還有升值空間,自己所在的城市未來的房地產(chǎn)是否具備好的流通性,這些都是需要考慮的問題。
對于未來十年,整體來說房價還是會處于上升的通道(除過四五線城市),但是如果在部分城市,因為著急用錢而變現(xiàn),這個就有很多的不確定性,因為房地產(chǎn)市場也會存在短期價格的波動,如果在市場低迷的時候套現(xiàn),勢必價格會低于當時的市場價,所以在部分城市(沒有人口 產(chǎn)業(yè)支撐的城市),對于收益就不要太樂觀了。
所以樓主這個問題,不同的人群,衡量的標準是不同的,因為未來的房價,基本不會再有前幾年瘋長的行情,會存在越來越明顯的區(qū)域分化,所以未來,不要對投資收益有過高的預期,畢竟對于部分地區(qū),能夠順利的變現(xiàn)就跟不錯了,當然也會有部分地區(qū),也會有不錯的收益,這個就要看具體的區(qū)域了。
難得你提問的這么詳細全面,這個問題很多人都很關(guān)心,今天咱們就仔細分析一下,讓大家心里清清楚楚。
首先我們詳細分析一下70萬貸款,貸款年限不同我們所支付的利息差距到底有多大。
第一:貸款10年(等額本息)
第二:貸款20年(等額本息)
第三:貸款30年(等額本息)
比較分別貸款10年,20年,30年我們可以清楚的看到:
1.貸款10年,利息27萬,月供10557元;
2.貸款20年,利息57萬,月供6544元;
3.貸款30年,利息91萬,月供5307元;
貸款10年月供壓力很大,并不適合很多人選擇。重點看看貸款20年和30年,月供只相差1200元,但是總利息相差34萬,所以奉勸大家最好選擇20年貸款期限,能節(jié)省相當多的利息。
以貸款70萬,20年,讓我們仔細看一下每月利息變化情況:
貸款開始前幾個月利息變化:
貸款第10年最后幾個月利息變化:
從這兩張表格上我們清楚的看到:
1.每月月供中,利息是逐步遞減的,由每月2858元降到1643元。
2.還款本金是遞增的,由每月1722元遞增到2938元。
總結(jié):我們貸款不論20年,30年,前10年主要還的都是以利息為主,本金還的少;從10年后我們開始主要還的是本金,利息就少了;所以貸款10年后還清所有銀行貸款肯定不合適。
如果我們賣掉房子,也需要把銀行所有欠款還清才能出售的。
第一:貸款20年我們總共還利息57萬
第二:如果不買房,我們租房子20年,按照每月3000元租賃計算,共計支出房租:72萬。
總結(jié):買房不買房的區(qū)別
1.租金就比購房貸款利息多了72-57=15萬元。
2.如果房子不增值,我們變相節(jié)省15萬元。
3.如果房子增值了,我們掙到的錢可就是升值部分加上貶值部分,以及72萬房租。
個人總結(jié)如下:
1.買房貸款年限選擇20年比10年和30年更合適。
2.如果貸款后三五年還清尾款還行,如果都還款10年了,不建議再提前還款了。因為前10年還的主要是利息,以后還的主要是本金。
3.買房供月供比租房付房租更合適。
4.可以長貸短還:如果你貸款30年,后期可以向銀行申請更換成20年,后期還款能力強了可以繼續(xù)申請調(diào)整到10年,以此縮短貸款年限減少總利息;也可以將手里多余的錢(比如5萬元)直接還款給銀行,減少貸款總額,也能降低總體利息。
好了,以上就是本人對此問題的看法,希望能幫到你,
關(guān)注了解更多,謝謝
我來說一下我的觀點,30年后房子肯定是賠錢的,尤其是高層住宅。如果是自己住,那就不用考慮這些。如果說作為投資呢,肯定是賠錢的。
1:任何商品都存在折舊率的問題。比如汽車,工程機械,家用電器等等。房產(chǎn)作為一種特殊的商品,30年后肯定是不值錢的。你見到哪一位炒房者是持有很多年的?也就是一兩年或者三五年趕緊出手。何況以現(xiàn)在中國建筑開發(fā)商的質(zhì)量。能不能挺70年還是問題,也就是三四十年。我做過建筑行業(yè)。20年前的樓房是什么樣的質(zhì)量?那時的高層住宅是框架結(jié)構(gòu),鋼筋粗,用20幾個圓的鋼材,水泥標號高,F(xiàn)在的板樓,你再去看一看,柱子用的鋼筋和你的大母指粗細差不多。
2:關(guān)于通貨膨脹問題:20年前樓房兩三千一平。2000年我在北京三環(huán)邊兒上的房子,是3000左右一平。當時二環(huán)里菜市口旁邊,挨著大柵欄兒的椿樹園小區(qū),是5000多到6000多一平。二環(huán)陶然亭公園對面,清芷園小區(qū)。是3000多到4000多。當時三四線城市的樓房是,1000左右一平。和公務員工資幾乎持平,而生活成本,物價相對較低!90年代末左右,中國貨幣開始超發(fā)】。物價逐年上升,工資逐年上漲。《中國開始進入全民造富時代》。其實這就是一個水漲船高的理論。
3:人口問題:老年人口逐漸上升,新生兒人口逐年下降。雖然國家開放了二胎政策。但效果并不怎么好,人口紅利消失。30年后中國有40%多的老年人。養(yǎng)老問題嚴重,房屋空置率增加。到時候你的房子還能賣給誰?
4:棚改貨幣化取消,城市進程暫緩。農(nóng)村合村并鎮(zhèn),建設美麗新農(nóng)村,建設特色小鎮(zhèn)。
5:未來房屋維修成本,尤其是高層住宅。更換電梯,外墻保溫,防水,上下水管道,暖氣管道等等一系列問題。
綜上所述:未來你還意味著你的房屋保值嗎?任何市場都有飽和的時候。當供大于求,或者供求關(guān)系平衡的時候。市場穩(wěn)定,進入飽和期,就只能穩(wěn)中有降。中國近20年來,為什么房地產(chǎn)市場這樣活躍呢?就是因為,國家推行的城市化建設。小城鎮(zhèn)建設,農(nóng)民進城政策。供需關(guān)系改變。需求增大而供給不足,才造成了今天的房地產(chǎn)市場,一漲再漲的局面。一旦供大于求,很快價格就會下來。當收入和物價成正比時,什么時候買都不晚。所以說年輕人還是以創(chuàng)業(yè)為主。過早的背上一身債務。你還拿什么去創(chuàng)業(yè)?有了很好的機會,你也有可能沒有經(jīng)濟基礎而錯失良機。
100萬的房子,現(xiàn)在首付30萬加上契稅和一些費用現(xiàn)在大概32萬左右,等額本息月供在3900左右,30年總還款140萬左右,30就算不自己住,住出去最少也能住2000-3000元一個月,30年就按2000元計算72萬元,隨著現(xiàn)在中國經(jīng)濟發(fā)展情況,不出什么大的政治變動,30年以后出手賣到300萬也上是沒有問題的,所以買房子你以30的時間去投資不管你是自己住還是投資,你都不會虧本,如果你100萬存銀行.30年后肯定是虧的,利息趕不上通貨膨脹!
今天是2019年12月26日,采用首付三成,貸款七成的方式購買一套100萬房子,從房子總價上可推測出,該城市一定非一二線城市,也不是未來的核心都市圈,故投資的角度看,購買該房子,大概率是一次失敗的投資。
還有不到一周,就要進入2020年了,曾經(jīng)多么遙遠的2020,馬上就要成為現(xiàn)實。由于大城市虹吸現(xiàn)象越來越明顯,使得很多非一二線城市人口凈流出。對于房價來說,長期支撐房價的重要因素就是人口。一個地方如果沒有人口作為支撐,是不可能房價不下跌的。
按照我國的發(fā)展趨勢,未來一定是超級都市圈城市群,只有這些地方的房價才可能穩(wěn)步上漲,其他地區(qū),房價幾乎不無例外的在未來會出現(xiàn)下跌。
剛需買房與投資買房大不相同,在一定程度上,剛需買房是帶了一定的消費屬性,也就是說買了房,即使不上漲,當成是消費品,也值得。
剛需買房可以解決非常多的現(xiàn)實問題,比如丈母娘答應結(jié)婚,小孩可以上附近的小學,在城市有一個固定的家,有安全感幸福感,從而讓自己更上一層樓。故,剛需買房,越早買越好。
過去20年,可以說樓市一直處于大牛市行情當中,以五年為一個周期,全國范圍內(nèi)買房者,絕大部分都是賺了錢的。膽大的用高杠桿的,實現(xiàn)人生巔峰財富自由的大有人在。
從2016年開始國家出臺了大大小小數(shù)百個政策限制炒房,房價上漲得到了一定程度上的控制。買房永遠賺錢成為了眾所周知的“真理”。但是,在經(jīng)濟學理論當中,社會上賺錢的永遠是少部分人,如今幾乎人人都知道買房賺錢,那我們就要真的小心了。
對于這套100萬總值的房產(chǎn),貸款70萬,30年還利息70萬,總價170萬,由于其地理位置也就是所謂的地段原因,注定不可能給樓主帶來大的投資回報,甚至會虧錢。若是剛需,則是另外的思路,剛需現(xiàn)在購買,沒問題。
1:30年后的價格,銀行只要不擔心,你就不必擔心會賠本。
2:也不是一定要還三十年,或許十年八年的就提前還完了。
3:這就是前期的小投入(相對),換來的大收益
4:假如現(xiàn)在支付了30萬,月供3000元,出租租金2500元。每月還500元,三年是1.8萬,共支付了31.8萬。三年后房子價值150萬,出售之后還掉貸款余款67萬,等于剩余83萬,83-31.8=51.2萬,這個就是凈賺的資金。
5:并且沒有算人民幣通貨膨脹的問題
6:整體下來還是非常劃算的。
從總的來說自有資金少大部分靠貸款買房的話肯定虧的,所以買房還是看你自身狀況和你對房市的判斷。
如果剛需的話,那咬牙也得買:一個是中國人觀念要有房才有家,另一個中國租房市場不成熟,你很難租到讓你住一輩子或很長時間的房子;咬牙買房有一點好處,你會發(fā)現(xiàn)其實生活中有好多地方可以把錢省下來(其實就是我們平時比較浪費)
如果投資的話那就要慎重了,畢竟國家對房地產(chǎn)的基調(diào)放在那里!所以這時買房就看你對樓市的判斷力了
至于你說的后面錢多錢少,還有那個部門賺得多,你都是基于房價上漲的情況下,按你自己的說法30年后你回本的狀況就是樓市要上漲70%,如果低于70%你就是賺了個房租費(如果你沒房你得租房子,如果有房你可以收租),所以是否值得買房你就要考慮樓市發(fā)展狀況及你那里房子租金狀況再和你的銀行利息PK
對于高層房子來說。雖然你說.你自住。但是還要勸你。別一直持有。一個高層商品房子住10年就要賣掉。除非面臨巨大的政府搬遷到家門口;蛘叩罔F要在家門口開通。。高層商品樓10年后.就會慢慢貶值厲害.就像人到30歲一樣.身體慢慢處于亞健康.到最后慢慢有小毛病。再說10年后.你的小區(qū)設施和環(huán)境早已落后。想把錢和生活品質(zhì).同時提高的話。我建議10年換一次房。
說起買房子,我是很有感慨的。我沒有很認真去計算全部加上利息是多少,只是因為剛需,不得不被迫買房子,剛好在漲價前買了,別人說運氣好,但是只有經(jīng)歷過,才知道其中的酸甜苦辣,
當時我的一個同事先貸款買了房子,當時很多人說他這樣買劃不來,因為一套房子20年算下來,他要給銀行40多萬。這樣算起來,20年就是光給銀行打工了。
但是這個同事只是供了六年房子,房子開始升起價,因為孩子讀書原因,他賣掉原來的房子,買了一套大一點的有電梯的房子。賣的錢剛好是他付出的利息。但是有了原來那一套房子做首期,他們輕松很多。
而其他同事,原來沒有房子的,發(fā)現(xiàn)要買房的話,要付出比原來的多一倍的價錢買。他們只好咬咬牙,也開始買房子了。
所以,你說買房子的利息等問題,很多時候,是還沒有等到供完房子,錢可能就還完了。
記得2005年,有個朋友,在東莞城區(qū)原來的汽車總站那里買房子,當時那里發(fā)展比較好,周圍交通發(fā)達,附近一個小區(qū)的房子,80平方是十多萬,現(xiàn)在賣六十多萬,升價四五倍。
但是當時在東莞大道附近,房子80平方一套是二十多萬,小區(qū)環(huán)境非常漂亮。前幾年開通了地鐵,現(xiàn)在這種房子的價錢是200多萬,漲價十倍左右。
所以,地段不一樣,小區(qū)環(huán)境不一樣,若干年之后漲價的程度也不一樣。
首先,你貸款70萬,30年還完。這個數(shù)字比較大,每個月估計還三千多,但是貸款30年,這個時間跨度比較大,從利息上劃不來。最好是根據(jù)自己實際情況,貸款二十年的比較好。
你說十年之后要急用錢,如果擔心這個問題,還不如在提高自己的能力上多下功夫,讓自己除了還貸,可以賺到更多的錢。有目的地生活,有目的地增強自己的本領(lǐng),都會心想事成的。
風險表現(xiàn)為成本或代價的不確定性,未來資產(chǎn)是無法準確預測的,特別是房產(chǎn)這類的權(quán)益資產(chǎn)。如果有人準確的告訴你,30年后房子能賣多少錢,那么此人要么就是上帝,要么就是瘋子。
房子抵押貸款通常采用的是浮動利率,不管是跟蹤貸款基準利率還是跟蹤LPR,即長期貸款利率本身就是浮動的。
而在銀行貸款方面,利息是逐月按照剩余本金計算出來的,即在浮動利率下,利息是無法準確預估的——70萬它只是按照當前利率水平和還款方式計算出來的參考數(shù)額。
假如未來市場利率走低,5年期房貸利率變成3%,30年哪來的70萬利息呢?反之相反,利率走高,總共利息要遠超于70萬。
房價跟市場利率有極大關(guān)系,利率水平走低融資成本降低,通常表現(xiàn)為價格上升。即當總體利息低于70萬,房價在權(quán)益方面會大幅增值,反之相反。
也就是說,當利率水平上漲時,購房者面臨較大的風險。比如總體利息要高于70萬,且房價可能不漲,甚至下跌。同時在購買力方面,會存在較大的壓力,表現(xiàn)為時間價值,即實際資產(chǎn)減值。
假設通脹很高,利率水平也就會表現(xiàn)為很高,房價本身不漲的同時還會遭受時間價值的損失。比如30年后能賣500萬,而500萬購買力卻不如當下的100萬,那么拿500萬有什么用處呢?只不過是數(shù)字罷了。
與此同時,房子是用來住的,那么你享受了,且減少了相應的因租住支付的租金,本身就是收益的,也是資產(chǎn)增值的一部分。房子是用來出租的,即投資的,你獲得了租金,時間本身存在價值,即本身存在資產(chǎn)增值。
我們不能忽視持有期的資產(chǎn)增值,直接對目標進行定價。比如按半年付息債券,你每半年可以獲得相應的利息收益和資產(chǎn)再投收益,那么你就不能只比較到期時的本金——如只比較本金,你買按半年或一年付息債券本身就是損失的,因為本金不變,而時間存在價值(主要表現(xiàn)為通脹)。
因此,30年以后房子實際能賣多少錢,與房價是無關(guān)的(比如通脹率高,價格也高,但實際購買力不盡如人意)。同時,它又與時間價值有關(guān),畢竟房子在持有的過程中,本身是存在資產(chǎn)增益——何況房子的估值與人口流入、利率和樓盤等等因素有關(guān),估值不存在普遍性,特別是對長達30年的估值。
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