廣西.北海

結(jié)論：未來五年內(nèi)，北海平均房?jī)r(jià)達(dá)3萬/平米的概率很小。如果說單一樓盤出現(xiàn)3萬/平的價(jià)格，那倒是不排除可能性，但并不能代表北海房地產(chǎn)整體水平。

本題內(nèi)容有五個(gè)部分：

• 前言——幾個(gè)概念的明確
  

• 支撐地區(qū)房?jī)r(jià)走高的內(nèi)生性因素

• 北海2018年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

• 北海房?jī)r(jià)走勢(shì)及兩主城區(qū)價(jià)格

• 對(duì)北海當(dāng)前房?jī)r(jià)合理性的評(píng)估

前言——幾個(gè)概念的明確

1、本題表述的“未來”時(shí)間周期不明確。未來到底是什么時(shí)候？是30年？是50年？還是100年以后……。“未來”的房?jī)r(jià)是多少，能不能達(dá)3萬/平米，應(yīng)當(dāng)說沒有人能知道，還得是讓市場(chǎng)說了算。為便于分析，和尚明確預(yù)設(shè)了——未來五年內(nèi)。

2、北海房?jī)r(jià)問題的表述。北海是全國(guó)四線城市，轄有四個(gè)縣級(jí)以上行政管理區(qū)，依樓主表述題意，北海房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)是指——北海市主城區(qū)。北海市主城區(qū)有兩個(gè)，即海城區(qū)和銀海區(qū)，主城區(qū)的房?jī)r(jià)一般較其他城區(qū)房?jī)r(jià)要高，相對(duì)來說更能代表一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)水平，因此，下面的房?jī)r(jià)分析會(huì)傾向主城區(qū)房?jī)r(jià)。

支撐地區(qū)房?jī)r(jià)走高的內(nèi)生性因素

房子是商品，不論是居住屬性還是金融屬性，房子的商品價(jià)格水平最終由市場(chǎng)供需關(guān)系決定。市場(chǎng)供需關(guān)系最主要體現(xiàn)為消費(fèi)者的購(gòu)買力。

一個(gè)地區(qū)的購(gòu)買力，通常由收入水平和需求水平組成。如果說收入水平有了，但是對(duì)住房的需求較低，房?jī)r(jià)也是較難走高；如果說有需求的市場(chǎng)欲望，但是收入水平較低，房?jī)r(jià)也是較難走高的。只有在收入和需求達(dá)到比較充分的狀態(tài)，房?jī)r(jià)的市場(chǎng)化走高才有基礎(chǔ)，才能持續(xù)，這個(gè)市場(chǎng)邏輯應(yīng)當(dāng)是比較容易理解。

歸根結(jié)底，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，最終是由地區(qū)的內(nèi)生性因素決定的，這個(gè)內(nèi)生性因素就是當(dāng)?shù)氐?span style=\"font-weight: bold;\">經(jīng)濟(jì)基本面和人口增量規(guī)模。

北海2018年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

1、人口增量規(guī)模情況

2010年常住人口153.93萬，2018年常住人口168萬，十年時(shí)間增加14萬人，增幅9%，年化增長(zhǎng)率0.9%。常住人口增長(zhǎng)率非常緩慢（小）。

2010年戶籍人口161.75萬，2018年戶籍人口178.18萬，十年時(shí)間增加16.43萬人，增幅10.15%，年化增長(zhǎng)率1.01%。戶籍人口增長(zhǎng)率非常�。ň徛�）。

從上述人口數(shù)量變化來看，北海市屬于存量人口流出地區(qū)，同時(shí)缺乏增量人口流入。同時(shí)作為一個(gè)地級(jí)市，人口規(guī)�？偭恳草^小。這些對(duì)于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)購(gòu)買力是有相當(dāng)?shù)钠款i。

2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

——經(jīng)濟(jì)基本面

• 2018年GDP值1331.87億元，人均7.93萬元，全國(guó)水平6.46萬元。

• 三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例為16.6：48.1：35.3，很明顯農(nóng)業(yè)占比較大，以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，高附加值的服務(wù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)較落后。主要規(guī)模工業(yè)產(chǎn)業(yè)：造紙、化工、機(jī)械設(shè)備、汽車制造、醫(yī)藥為主，多為傳統(tǒng)性行業(yè)。

• 財(cái)政預(yù)算收入71.64億元，稅收收入49.89億。人均創(chuàng)收0.43萬元，人均創(chuàng)稅0.3萬元。全國(guó)人均創(chuàng)收1.31萬元。

• 金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額1092億元，金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額753.8億元。

——居民生活水平

• 住戶存款653.75億元，人均3.73萬元。全國(guó)平均5.19萬元。
  

• 社會(huì)零售總額2018年為265億，人均1.58萬元。全國(guó)水平1.98萬元。

• 居民人均可支配收入23536元，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31912元，農(nóng)村居民人均可支配收入12749元，城鄉(xiāng)差別較大。全國(guó)水平28228萬元。

• 全市城鎮(zhèn)非私營(yíng)單位在崗職工(含勞務(wù)派遣人員)年平均工資為60622元。

總體來看，北海經(jīng)濟(jì)體量較小，經(jīng)濟(jì)基本面較一般，大多數(shù)據(jù)不及全國(guó)平均水平，暫且屬于一個(gè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。

北海房?jī)r(jià)走勢(shì)及兩主城區(qū)價(jià)格

近一年來，北海房?jī)r(jià)呈震蕩上漲走勢(shì)。2019年10月，新盤參考價(jià)格9060元，較年初價(jià)格8948元，上漲1.25%。5月見高9086元后，呈出現(xiàn)了高位波動(dòng)走勢(shì)。

海城區(qū)——近一年來，房?jī)r(jià)呈高位波動(dòng)走勢(shì)。2019年10月，新盤參考價(jià)格8736元，較年初價(jià)格8482元，上漲3%。5月見高8925元后，呈現(xiàn)穩(wěn)中有落走勢(shì)。

海城區(qū)房?jī)r(jià)，當(dāng)前較北海地區(qū)整體均價(jià)9060元，低了3.7%。

銀海區(qū)——近一年來，房?jī)r(jià)呈高位穩(wěn)中波動(dòng)走勢(shì)。2019年10月，新盤參考價(jià)格10362元，較年初價(jià)格10085元，上漲2.75%。7月見高10426元后，房?jī)r(jià)略有回落。

銀海區(qū)房?jī)r(jià)，當(dāng)前較北海地區(qū)整體均價(jià)9060元，高出14.37%。

北海新盤整體價(jià)格段分布。價(jià)格以0.6萬元~1.0萬元為主，破萬元以上的價(jià)格有小部分。

對(duì)當(dāng)前北海房?jī)r(jià)合理性的評(píng)估

1、房?jī)r(jià)收入比

由于各城區(qū)房?jī)r(jià)有差異，我們采用北海地區(qū)均價(jià)9060元/平，作為分析基準(zhǔn)數(shù)據(jù)。并從人均可支配收入和城鎮(zhèn)職工在崗平均工資，兩個(gè)角度來考察房?jī)r(jià)收入比。

假定購(gòu)買100平米的套房，總價(jià)款90.6萬元，一家庭兩人工資（收入）。

• 平均可支配收入
  

房?jī)r(jià)收入比=90.6/4.7072=19.25年，這是一家人不吃不喝的情況下，所需支付年限。

如果按全國(guó)支出占收入比（70.33%）水平計(jì)算，房?jī)r(jià)比收入比=64.25年，也就是說用一個(gè)家庭的余錢來供房，需要64.25年才能買一套房。

• 城鎮(zhèn)職工在崗平均工資
  

房?jī)r(jià)收入比=90.6/12.12=7.6年，這是城鎮(zhèn)家庭在未完稅費(fèi)情況，不吃不喝的供房年限。

同樣用全國(guó)相應(yīng)水平來換算，房?jī)r(jià)收入比=25年，相當(dāng)于城鎮(zhèn)家庭用余錢供房。

關(guān)于房?jī)r(jià)收入比，目前美國(guó)是4年，歐州為6~8年，深圳為35年。可以看出北海作為四線欠發(fā)達(dá)的城市，其房?jī)r(jià)水平已偏離了基本面，居民購(gòu)房壓力較大。

2、北海房?jī)r(jià)為何漲這么高？

北海房?jī)r(jià)，從目前來看是偏高的，這有兩個(gè)原因：

一是全國(guó)房?jī)r(jià)已走牛了20年，當(dāng)前整個(gè)樓市價(jià)格依然處在上漲趨勢(shì)周期中，北海房?jī)r(jià)也是跟隨全國(guó)房?jī)r(jià)這個(gè)大環(huán)境。

二是近幾年，北海進(jìn)行了棚改計(jì)劃，縱所周知棚改會(huì)推升當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)，這才是最主要的原因。2015年累計(jì)開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造32168套(戶)，建成24954套(戶)；2016年保障性住房和棚戶區(qū)住房改造新開工3958套、基本建成4879套、分配入住2037套；2017年棚戶區(qū)改造4069套；2018年棚戶區(qū)住房改造開工建設(shè)1893套，基本建成498套，分配入住公共租賃住房2045套，入住率達(dá)95%。

可以說，北海房?jī)r(jià)近幾年來的走高，并不是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)基本面因素，而是棚改政策因素助推為主要驅(qū)動(dòng)。2019年全國(guó)棚改轉(zhuǎn)向舊改，這對(duì)于北海房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生較大沖擊。

3、目標(biāo)房?jī)r(jià)3萬/平米，距離有多遠(yuǎn)

• 以北海地區(qū)均價(jià)9060元為基準(zhǔn)，漲到3萬/平，需要漲幅231%。
  

• 以銀海區(qū)均價(jià)10362元為基準(zhǔn)，漲到3萬/平，需要漲幅190%。
  

北海地區(qū)均價(jià)2019年來漲幅1.25%，銀海區(qū)2019年來價(jià)格漲幅2.75%，基本處于穩(wěn)中有漲格局，這符合樓市“房住不炒”和長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

近三年來，全國(guó)反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，并且穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)一直沒有改變，因?yàn)槿珖?guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的擠出效應(yīng)，房?jī)r(jià)具有了一定泡沫�？梢哉f“房住不炒”經(jīng)2019年7月30日政治局會(huì)議后，疊加“不以房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段”，已經(jīng)指明了未來房?jī)r(jià)走勢(shì)方向，大概率以穩(wěn)中波動(dòng)為主，大漲大跌都不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求。

綜上，北海房?jī)r(jià)未來五年（甚或十年）內(nèi)，想從當(dāng)前房?jī)r(jià)水平漲到目標(biāo)價(jià)3萬/平，概率非常小。即或是主城區(qū)可能性也不大。這不僅有北海社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本面因素決定，也有國(guó)家政策和樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的要求。

上述樓盤數(shù)據(jù)，僅供參考。

??謝謝閱讀！

憑這些這些理由，北海房?jī)r(jià)上漲空間比較大。

● 北海位于中國(guó)西南出�？冢�北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重點(diǎn)開發(fā)打造城市，是一帶一路國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略的海上絲綢之路始發(fā)港。

● 北海是全國(guó)14個(gè)沿海城市中最后開發(fā)的城市。

● 中國(guó)西南唯一同時(shí)擁有深水港、全天候機(jī)場(chǎng)、高鐵和高速公路的城市。

● 中國(guó)連接?xùn)|盟十國(guó)的重要國(guó)際門戶。

● 位于華南經(jīng)濟(jì)圈、西南經(jīng)濟(jì)圈、東盟經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合處。

●冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，年平均氣溫22.9℃。

●北海位于北緯21°，跟迪拜、夏威夷、邁阿密，同處一個(gè)緯度，被譽(yù)為“全球黃金旅居線 ”。

●北海負(fù)氧離子含量極高，能起到抗炎、抑菌、鎮(zhèn)靜、催眠、鎮(zhèn)痛、止癢等作用。

●北海的飲用水中所含一種名為“弱堿性小分子團(tuán)”的礦物質(zhì)，對(duì)人體有著極大的好處，對(duì)于心腦血管病、高血壓、癌癥都有著抑制的療效。

●北海是一個(gè)生活節(jié)奏慢，是能讓人享受愜意生活的休閑之城，被譽(yù)為“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”“中國(guó)十大宜居城市”。

去年70萬的房子，今年60萬賣不出。。。去年去北海住了多半年，奔著炒房去的，最后放棄了，不過回來1年了，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介依舊不斷的給我打電話。。。國(guó)家不會(huì)再任由房地產(chǎn)野蠻生長(zhǎng)了，現(xiàn)在已經(jīng)是玩火狀態(tài)了。。。還做夢(mèng)呢？醒醒吧。

事事無絕對(duì)，長(zhǎng)期來看不一定，只能說短期內(nèi)廣西北海的房?jī)r(jià)未來達(dá)到三萬的可能性不大；

原因有幾點(diǎn)；

第一、北海目前的房?jī)r(jià)大概在8000左右，部分海景地段好的項(xiàng)目大概15000；暫且不說離三萬還有多大的距離，就按照目前政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策來說，當(dāng)下主要推行的是“房住不炒”，房?jī)r(jià)主要還是以穩(wěn)定為主！

第二、為何近年來北海房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的現(xiàn)象；首先是眾所周知的北部灣經(jīng)濟(jì)圈，對(duì)北海的經(jīng)濟(jì)有一定的促進(jìn)作用，其次就是海南樓市的限購(gòu)，北海距離海南只有幾百公里的，氣候差異不大，所以很多在海南無購(gòu)房資格的人群只能把轉(zhuǎn)移目光到北海，一定程度上也會(huì)刺激到樓市的發(fā)展；

第三、海南樓市發(fā)展不健康是一個(gè)前車之鑒，所以北海不會(huì)再步入海南的后塵；北海樓市和海南樓市類似都是以旅游地產(chǎn)為主，而一直熱門的海南樓市經(jīng)過人為的炒作，部分項(xiàng)目已經(jīng)高達(dá)12萬一平方！這對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施不完善，經(jīng)濟(jì)水平不高的海南來說已經(jīng)有點(diǎn)離譜；所以為了更好的發(fā)展，相信北海也不會(huì)步入海南的后塵；

所以綜上所述，按照目前樓市的政策以及北海自身發(fā)展來看，短期內(nèi)房?jī)r(jià)達(dá)到三萬可能性不大！

沒有時(shí)間限定，一切皆有可能，或許二三十年，或許四五十年。

廣州均價(jià)是2017年年初突破3萬的，北海離2017年的廣州有多少年差距，可能就需要多少年實(shí)現(xiàn)3萬均價(jià)。

至少十年之內(nèi)，不會(huì)再迎來過去兩年那種大幅度的普漲行情，包括一線城市在內(nèi)也是如此。因?yàn)榻?jīng)歷這一波大漲之后，所有城市房?jī)r(jià)基數(shù)都翻倍了，一線已經(jīng)遍地七八萬，所以再想翻倍越來越難。而過去幾千年來，從沒有小城市能漲過大城市的，既然大城市十年都難以翻倍，那么北海這種小城市更不可能。

而且就算翻倍，以北海目前七千多的均價(jià)來看，漲到三萬需要四倍，也就是翻倍再翻倍，這種規(guī)模的漲幅，估計(jì)要等到一線城市均價(jià)20萬的時(shí)候才有可能實(shí)現(xiàn)，預(yù)期至少需要20年時(shí)間。

當(dāng)年在北海炒房的福建三明人，把短褲都輸?shù)袅�，北海的房子不值錢，超過3千一平你就會(huì)買高了。

你也太高看北海了，可以這樣說，現(xiàn)在北海的房?jī)r(jià)在銀海區(qū)這邊，也就是挨著海邊，價(jià)格應(yīng)該在15000以內(nèi)，均價(jià)得12000左右，海城區(qū)，這邊的價(jià)格應(yīng)該在8000左右，而四年前，這里的房?jī)r(jià)只是現(xiàn)在房?jī)r(jià)基礎(chǔ)上的一半，經(jīng)過四年的洗禮，算是增長(zhǎng)了一半吧，未來還能不再增長(zhǎng)一半呢？

這個(gè)時(shí)間跨度，可能就無法計(jì)算，因?yàn)樗奈寰�小城市的房地產(chǎn)發(fā)展，一定是依靠經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，另一方面就是經(jīng)濟(jì)動(dòng)力引擎過來的人，而北海這個(gè)地方，三面環(huán)海，如果起不到港口作用，那么它的發(fā)展將會(huì)非常的雞肋，所以，北海房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力，并沒有太多的引擎，為什么會(huì)這么說呢？

從過去來看，就拿海城區(qū)老城區(qū)這邊來說，咱不說海邊，因?yàn)楹＿叾际峭獾厝�，過來投資而衰起來的泡沫房地產(chǎn)，而海城區(qū)更真實(shí)一些，從2010年到2017年之間，經(jīng)過了七年時(shí)間，這七年的時(shí)間，房?jī)r(jià)幾乎沒有增長(zhǎng)增長(zhǎng)，增長(zhǎng)速度是非常的慢，為什么一夜之間又長(zhǎng)了，其實(shí)大家也都很清楚，就是因?yàn)槿��?kù)存，而導(dǎo)致房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，假如沒有這次去庫(kù)存的政策，海城區(qū)的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在也不會(huì)突破5000，零首付，低首付，滿大街都是，賣不出去。

可以這樣說，漲到三萬平米沒有懸念，但是時(shí)間的跨度上，可能會(huì)跨度比較長(zhǎng)的時(shí)間，有可能是十年，有可能更長(zhǎng)，為什么這么講，其實(shí)房地產(chǎn)屬于飽和狀態(tài)，而又沒有太多的產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)支撐，那么房?jī)r(jià)增長(zhǎng)一定是臃腫狀態(tài)，泡沫大了，對(duì)經(jīng)濟(jì)沒有任何好處，所以，增長(zhǎng)的速度一定會(huì)放緩。

多少一平與我無關(guān)，再安逸舒適地離子女遠(yuǎn)都不會(huì)去考慮的，勸吿中老年人，老了，還是離子女近，千萬別湊熱鬧買什么海景房。

北海防城港都是傳銷房子呢別上當(dāng)，三年前去過，讓我買房說五年能漲到深圳的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在三年過去了，漲了一千，沒全國(guó)的平均水平高，

能，當(dāng)然可以。30萬/平都可以的。越南盾嘛。廣西北海擁有中國(guó)的馬爾代夫的美稱，廈門三亞都可以超越一線了，更何況北海