漲不漲自己來判斷吧——請看以下分解

粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃發(fā)展介紹

粵港澳大灣區(qū)是指由香港、澳門兩個特別行政區(qū)和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州等九市組成的城市群，是國家建設(shè)城市群和參與全球競爭的重要空間載體，與美國紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)和日本東京灣區(qū)比肩的世界四大灣區(qū)之一。

（粵港澳大灣區(qū)區(qū)域圖）

粵港大灣區(qū)又與世界三大灣區(qū)有很大的不同，粵港澳大灣區(qū)是1個國家、2種制度、3個法域和關(guān)稅區(qū)，流通3種貨幣，制度方面的差異比較大；而世界三大灣區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)都是在同一種社會制度、同一種體制的框架內(nèi)進(jìn)行。

惠州介紹和未來規(guī)劃

惠州是整個粵港澳中不限購的城市，到底惠州未來發(fā)展怎么樣，惠州是東江中下游的中心城市，處在客家文化、廣府文化和潮汕文化的交匯地帶。毗鄰深圳、香港，北連河源市，東接汕尾市，西鄰東莞市和廣州市，是珠江三角洲中心城市之一。惠州轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣2區(qū)3縣，并設(shè)有兩個開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

（惠州市行政區(qū)域圖）

大亞灣區(qū)規(guī)劃發(fā)展和介紹

大亞灣轄陸地面積293平方公里，海域面積1300平方公里，是1993年5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大亞灣四個片區(qū)的特點(diǎn)和功能，首先是西區(qū)，作為深惠融合發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，無論是在道路交通還是軌道交通方面，發(fā)展都十分迅速。隨著龍海一路、龍海二路分別與深汕公路、丹梓東路打通，加上此前已連接錦繡東路的石化大道，以及在建的龍海三路即將打通連接蘭竹東路，大亞灣西區(qū)正形成東西四條橫向主干道對接深圳。除此之外，以大亞灣西區(qū)為中心的四橫一縱立體交通網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步加強(qiáng)了惠州各區(qū)域之間的聯(lián)系。

惠陽規(guī)劃和發(fā)展介紹

惠陽區(qū)總面積915.6平方公里，現(xiàn)轄淡水、秋長、三和3個街道和沙田、新圩、鎮(zhèn)隆、永湖、良井、平潭6個鎮(zhèn)，其中淡水是惠陽區(qū)行政服務(wù)和經(jīng)濟(jì)中心，也是整個區(qū)域毗鄰深圳近的惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)更是與深圳的坪山新區(qū)僅一路之隔，大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)距離香港的海上距離只有47海里，通過海上航線到達(dá)香港只需要30分鐘，天然的地理優(yōu)勢就已經(jīng)奠定了惠州的未來發(fā)展前景，惠陽和大亞灣更是未來前景中為靚麗的明星。

惠城區(qū)規(guī)劃和發(fā)展介紹

惠城區(qū)正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的關(guān)鍵時期，面臨新一輪產(chǎn)業(yè)變革和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的重大戰(zhàn)略機(jī)遇。為搶抓機(jī)遇加快發(fā)展，目前，區(qū)發(fā)改局正在開展《惠城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2019-2030年）》編制工作，圍繞建設(shè)國內(nèi)一流中心城區(qū)的目標(biāo)任務(wù)，以高標(biāo)準(zhǔn)高定位構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，融入和服務(wù)粵港澳大灣區(qū)，著力打造粵港澳大灣區(qū)東部產(chǎn)業(yè)高地、開放高地和創(chuàng)新中心�！澳壳耙�(guī)劃編制工作正處在調(diào)研認(rèn)證階段，未來惠城區(qū)將規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展大數(shù)據(jù)與人工智能、裝備制造業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)。

惠州博羅發(fā)展介紹

惠州博羅在既有的發(fā)展履歷可謂輝煌，而當(dāng)前，在惠州爭創(chuàng)國內(nèi)一流城市的新征途里，博羅又有了新的雄心。近日，惠州市住建局、博羅縣住建局同時公示了《博羅縣縣城總體規(guī)劃（2011—2035 年）（征求意見稿）》（以下簡稱“博羅總規(guī)2035”），博羅總規(guī)2035對區(qū)域資源和形勢作出全方位的梳理，結(jié)合粵港澳大灣區(qū)的歷史機(jī)遇和惠州的發(fā)展方向，作為珠三角東岸輻射粵東北的樞紐門戶城市的定位，全力構(gòu)建國家全域旅游示范區(qū)和惠州西部現(xiàn)代化山水田園城市。

惠州惠東發(fā)展介紹

惠東縣歷來是粵東重要的交通樞紐和商品集散地，享有“嶺東重郡”、“粵東商埠”的美譽(yù)。惠東縣初步建立起以電子、機(jī)械、建材、服裝、制鞋為重點(diǎn)，門類比較齊全的工業(yè)體系；個體私營經(jīng)濟(jì)初具規(guī)模，以黃埠、吉隆兩鎮(zhèn)為代表的個體私營制鞋業(yè)已發(fā)展成為惠東的支柱產(chǎn)業(yè)。2017年，全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）652.6億元，比上年增長8.0%。

惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)

惠州仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（簡稱“仲愷高新區(qū)”），隸屬于惠城區(qū)管轄，因位于廖仲愷先生的故鄉(xiāng)而得名，是全國168個國家級技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，于1992年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立。仲愷高新區(qū)位于深莞惠區(qū)域核心，南靠深圳，西接?xùn)|莞，毗鄰廣州、香港。

仲愷高新區(qū)交通便利，內(nèi)有惠鹽、惠河、潮莞高速公路以及京九、惠大、莞惠和贛深鐵路經(jīng)過，臨近廣州、深圳、香港和惠州的機(jī)場以及惠州港和鹽田港。

惠州龍門發(fā)展介紹

龍門縣土地廣闊，地勢自西北向東南傾斜，全縣總面積2295平方公里，截至2018年，龍門縣轄7個鎮(zhèn)、2個街道、1個鄉(xiāng)、2個鄉(xiāng)級單位。至2017年底，常住人口32.68萬人。2017年11月14日龍門縣獲“全國文明縣城”稱號。

2017年龍門縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）190.77億元，比上年增長3.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值25.34億元，增長4.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值83.54億元，增長1.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值81.89億元，增長5.1%.

惠州的房子，到底都是誰在買

今年上半年，惠州一共賣了60646套新房，平均一天賣出332套房。這個數(shù)值在大灣區(qū)9市遙遙領(lǐng)先，遠(yuǎn)超深莞兩地之和。

在剛剛過去的黃金周里，超3萬批客戶奔走在惠州看房的路上，超4400套新房被買走�；葜輵{什么可以這么火？到底是哪些人在買惠州的房子？

全國人都在買，外省比重增多

據(jù)惠州中原近期發(fā)布的2019購房客戶研究，惠州的購房主力軍仍是廣東省內(nèi)客戶，這個占比高達(dá)88%，跟所有人預(yù)想的一樣，深圳客戶占絕對大頭。

但值得注意的是，外省客戶的置業(yè)熱度在逐年提升，2017年僅占5%，到了2019年已經(jīng)占到了11%，兩年內(nèi)購房份額翻倍。

在全國范圍內(nèi)，除了廣東人，最喜歡惠州房的，不是大家以為的東北人和四川人，而是相隔不遠(yuǎn)的江西、湖南和湖北的購房者。從去年至今年4月，江西的購房者占到了外省客戶的15%，湖南占比13.5%，湖北占比約10.1%，相比之下，東北三省的總占比也僅10.1%。另一個大熱門——四川購房者比例也僅9.3%。

如果僅看今年的數(shù)據(jù)，江西、香港、黑龍江、湖南、浙江、新疆這六個省或自治區(qū)的購房者，占據(jù)了省外購房者的65%。其中，江西客戶獨(dú)占21%，約為兩個香港的購房比例。作為大灣區(qū)東部門戶，惠州與大灣區(qū)核心城市協(xié)同發(fā)展，城市的邊界將不斷模糊，人口加速融合，惠州受到全國各地客戶的關(guān)注，市場客戶組成趨于多元。

惠州憑什么有這么多人青睞？

大灣區(qū)成為購房者最關(guān)注的利好

在問及影響惠州房價的因素時，29%的受訪者認(rèn)為粵港澳大灣區(qū)的推進(jìn)，這也是最熱門的選項；其次則是相信惠州城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，比例也占到了27%。

隨著粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃概念的提出至綱要公布，近三年來，客戶對其關(guān)注度日漸提高，灣區(qū)規(guī)劃利好的重要性日漸顯現(xiàn)。

對惠州樓市有普遍信心

數(shù)據(jù)顯示，2019年調(diào)研客戶置業(yè)目的主要是自住兼投資或改善居住，分別占比41%、36%，而投資理財占比17%。置業(yè)的主要目的還是以自住為主。

在“房住不炒”理念下，全國的樓市調(diào)控政策呈緊繃狀態(tài)，部分城市房企爭相降價，甚至因此深陷“降價潮”。好在，這樣的情況在惠州并沒有出現(xiàn)。在調(diào)研中，超半數(shù)人對未來半年惠州樓市的預(yù)判都是以“維穩(wěn)”為主，幅度在上下5%之間。

當(dāng)涉及長期房價走勢時，絕大數(shù)客戶對于惠州未來房價是相對看好的。31%的調(diào)研客戶表示長期看好惠州房價；47%的調(diào)研客戶表示相信惠州房價短期內(nèi)會迎來上漲，長期則不好說。

意味著當(dāng)政策收緊，房地產(chǎn)市場正步入調(diào)整期，未來市場將愈發(fā)趨于理性，但購房者對惠州樓市的堅挺程度仍是相當(dāng)看好。

總的來說，全國各地的購房者對長期持有惠州的房產(chǎn)十分有信心，一來是深信惠州在灣區(qū)城市中的潛力，二來則是降低了投資期待，以自住作為托底選擇，認(rèn)可惠州的宜居屬性。

惠州購房者都是“務(wù)實(shí)派”

連續(xù)三年來，惠州每年的去化量都在十萬套以上，銷售戰(zhàn)績傲人。通過分析購房群體的屬性，也能看出他們的心態(tài)變化。

首先，購房主體以35歲中等收入群體為分割點(diǎn)的橄欖型轉(zhuǎn)變，多選擇惠灣及惠城區(qū)置業(yè)、偏好90-120㎡面積段、100-140萬總價段產(chǎn)品。而且自住用途比例提升，投資屬性減少。價格、交通、配套、戶型仍是購房的主要關(guān)注點(diǎn)，幾大因素占比結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，合計占比達(dá)64%。不難看出，大部分人選擇買惠州的房子，是為了居住或改善居�。褐髁鞯膮^(qū)域、主流的戶型、生活的需求，每一項都指向“如何住得更舒服”，而不是“買哪兒漲得多”。

其次，購房者對房價的接受度有所提高。近六成的調(diào)研對象認(rèn)為惠州房價應(yīng)該在9000-11000元/㎡，目前惠州平均房價在11219元/㎡，僅稍稍高于大部分客戶的承受度。一般情況下，人們對房價的預(yù)期總是會與現(xiàn)實(shí)情況有較大出入，但今年的差異不大，說明購房者已經(jīng)日趨理性，看得到市場的真實(shí)走向。

購房者的經(jīng)濟(jì)承受能力也在增加。30-50萬首付成為調(diào)研者最能接受的首付范圍，其次為30萬以下，更有23%認(rèn)為首付可承擔(dān)范圍為50-60萬。早先企鵝財經(jīng)便做過排查，30萬以下首付在大亞灣區(qū)已經(jīng)難覓三房產(chǎn)品，在熱門區(qū)域僅能考慮小兩房乃至單房，說明大眾對惠州房價的認(rèn)識已經(jīng)比較客觀，接受度也有明顯提高。

結(jié)尾：為什么來惠州買房？

1、據(jù)統(tǒng)計，2016年深圳常住人口1190.84萬，根據(jù)未來人口發(fā)展目標(biāo)，深圳2020年的常住人口將達(dá)到2300萬，按照三口之家來計算，有760多萬戶要買房。

2、東莞、惠州兩地，只有臨深片區(qū)，商業(yè)區(qū)，地鐵物業(yè)等具備較大升值空間。目前在莞惠兩地買房投資，就是想把房子賣給未來的深圳人！

3、有人說惠州密密麻麻都是樓盤，但是就算有數(shù)百萬套， 也滿足不了來自深圳、東莞乃至全國各地的購房需求。

4、深圳“東進(jìn)戰(zhàn)略”斥資1.4萬億，往惠州方向發(fā)展，勢頭強(qiáng)勁，銳不可擋！

5、軌道交通新起航，構(gòu)筑深惠半小時經(jīng)濟(jì)圈，預(yù)備新建10條戰(zhàn)略通道、6條鐵路、14條城市軌道。

6、東莞是世界工廠，承接的是工業(yè)；惠州是深圳的后花園，承接的是住房。

7、臨深片區(qū)，東莞、中山的房價破萬，已不適合投資。唯有惠州正處于價值投資的洼地。

8、東莞、中山?jīng)]有機(jī)場，可惠州卻有，可以方便深圳和本地人出行。

9、惠州緊挨著深圳，高鐵只要27分鐘。

10、深圳及周邊旅游景點(diǎn)少，而惠州景區(qū)眾多，有19個風(fēng)景名勝區(qū)及自然保護(hù)區(qū)，光是4A級景區(qū)都有9個。

11、惠州還有惠州港，是國家一級的港口，水路距香港僅47海里。

12、雖然惠州新房3年限售，但是眼看2022年地鐵就要開通，現(xiàn)在買的話，不就剛好踩到點(diǎn)了嗎？等到地鐵一通，房子還不是搶著要嗎？

13、惠州是率先實(shí)施十二年義務(wù)教育的試點(diǎn)區(qū)。

14、在醫(yī)療保障方面，未來3年，惠州將投入30億元用于提升基層醫(yī)療服務(wù)能力，并將規(guī)劃“五院三所三中心”健康新城。

15、跟著國家戰(zhàn)略走，準(zhǔn)沒錯！

惠州未來肯定是深圳的后花園，現(xiàn)在太多的投資客在那里買房子，以后人才一進(jìn)去，市場就會立刻馬上起來，房價就會嗖嗖的??未來的惠州絕對牛逼

謝謝邀請，我是danny，專注外貿(mào)工作。分享生活，職場，旅游，創(chuàng)業(yè)，房產(chǎn)，教育等個人理解！

從深圳挪到惠州惠城工作生活快一年了�；莩堑氖孢m度是深圳沒辦法比擬的，房價的優(yōu)越感和停車的方便度，我想是最讓人滿意的！

暢想未來3-5年房價的走勢。我覺得惠州還是有潛力的。目前其實(shí)東莞的房價漲勢比較好，因?yàn)闁|莞整體上跟深圳挨著的鎮(zhèn)比較多，長安，虎門，大嶺山，松山湖，黃江，鳳崗，塘廈等鎮(zhèn)都挨著深圳。然后東莞自深經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，所以對區(qū)域發(fā)展帶來助力。而目前惠州來說，大亞灣，惠陽挨著鹽田龍崗坪山新區(qū)，相對來說，優(yōu)勢不明顯。因?yàn)樯钲诘闹攸c(diǎn)發(fā)展區(qū)域在西部南山龍華龍崗寶安一帶。如此分析，東莞的優(yōu)勢多一些，房價自然高一些。目前在1.5-3.0之間，然后東莞整體市容市貌設(shè)計很不錯，也開通了地鐵，非常宜居。如果說目前階段，后花園更像是東莞，不管是企業(yè)遷入還是深圳務(wù)工者的選擇，都是優(yōu)先的。

所以得出，惠州的房價，未來3-5年漲幅并不大�；葜莘孔哟媪恳策�比較大，土地也多。同時，惠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，交通還沒有很好的跟上是制約房價的重大因素。

目前惠州，還不能說是深圳的后花園，更多的應(yīng)該說是深圳深漂族的置業(yè)選擇之一。如果房價真的高了，很多人會選擇回老家置業(yè)，那么惠州更難成為花園。

如果要真的說惠州這個花園，目前十里銀灘，雙月灣等海島灘涂才是深圳人的后花園。等以后交通再好點(diǎn)了，博羅羅浮山一帶，龍門一帶倒是真的可以成為深圳土豪的后花園。

而惠州市內(nèi)，目前還只是城市森林，跟深圳比，深圳的樹木多，而惠州的森林，灌木叢生！

但我還是喜歡惠州的一山一水一湖，真舒適！

大概就這樣，謝謝支持，加油！

【2020的房價小預(yù)測 - 今日頭條】https://m.toutiaocdn.com/group/6792566759929938436/?app=news_article&timestamp=1581698805&req_id=202002150046440100260772151E1CA376&group_id=6792566759929938436&tt_from=copy_link&utm_source=copy_link&utm_medium=toutiao_ios&utm_campaign=client_share

惠州現(xiàn)在就是深圳的后花園呀，買房客90%的深圳人，只是這個花園還沒有完全綻放，等到完全綻放的時候，估計很多人都買不起了

惠州現(xiàn)在發(fā)展的怎么樣？為什么都說惠州是深圳的后花園，這樣說的理由是什么？我想無非有幾個理由：

1、深圳土地嚴(yán)重不足

深圳的面積有多大？只有1997.47平方公里，加上深汕特別合作區(qū)的飛地也就2400多平方公里�；葜菝娣e多大？11159平方公里，整整是深圳面積的4倍多。而深圳改革開放40年來，飛速發(fā)展，該用的土地基本上開發(fā)完了，而且人口眾多，很多人不能在此安居樂業(yè)。那么外溢是必然，即使不能擴(kuò)容，擴(kuò)權(quán)，那么城市圈發(fā)展是必然趨勢，人口外溢惠州也是必然選擇，現(xiàn)在真的有很多深圳上班的人都在惠州居住。

2、深圳房價太高

深圳的房價不用多說，全市平均房價都在5-6萬，最便宜的鄉(xiāng)村位置的商品房也得賣到兩萬多，想想現(xiàn)在深圳買一套剛需住房是多么的難。來到深圳基本上都是在深圳市內(nèi)上班，又有幾個會愿意來鄉(xiāng)下買房，在開車去市內(nèi)上班，燃油費(fèi)，日常開銷就要花上很多。所以，雖然深圳工資高，但是每個月去掉開銷，能存在來的錢數(shù)不一定有多少。所以，高房價給很多在深圳上班的人都帶來了巨大壓力，很多人無奈選擇了惠州。目前臨深的大亞灣和惠陽片區(qū)，很大一部分樓盤說白了就是給深圳人建設(shè)的。

3、惠州未來一片大好

地段決定一切，惠州所處在珠三角城市圈，臨近深圳，東莞。地理位置非常好，而且目前有粵港澳大灣區(qū)和深圳都市圈利好，惠州已經(jīng)在慢慢的融入進(jìn)來，每一年都有些特別的變化。未來惠州與深圳地鐵，城際列車互通有無，完全實(shí)現(xiàn)同城化發(fā)展，那么惠州將不只是惠州人的惠州，更是深圳人的惠州。

未來三五年惠州房價如何不好說，會達(dá)到哪個級別不好說，但是我可以肯定的是，惠州隨著深圳的帶動，一定會越來越好，房價不會降，會緩慢上漲。去年到今年，大亞灣的商品房備案價從一萬調(diào)到兩萬，這足以證明它的價值所在。

以上就是我的看法，我是@小楊De生活 ，關(guān)注深惠本地咨詢，歡迎留言和關(guān)注！

01

惠州成為深圳后花園的事實(shí)己經(jīng)在逐漸形成。去年惠州成為新房銷量亞軍，說明剛需的深圳東莞外溢效應(yīng)還是持續(xù)中！

02

目前，房住不炒的情況下�；葜莘績r不會大漲也不會大跌。剛需一族，我認(rèn)為可以在節(jié)后可以考慮上車。

隨著惠莞及廣深輕軌開通，還有正在如火如荼進(jìn)行中的贛深高鐵。深圳東莞上班，惠州安家模式漸漸變成事實(shí)。

03

總之，惠州的環(huán)境，交通，教育與市政也在批評與置疑聲中慢慢改善。來惠州置業(yè)的人也在慢慢增多！

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我已經(jīng)把家從深圳搬到惠州大亞灣啦！住了有一年了。感覺還是很不錯的。