綜觀整個膠州市場，可以劃分為老城區(qū)、中心城區(qū)、少�？崭燮瑓^(qū)、膠州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)幾大板塊。

中心城區(qū)又分為老城區(qū)和中心新城區(qū)。老城區(qū)成熟但缺乏新區(qū)風貌及活力，空港少海片區(qū)經(jīng)過近幾年的打造樓市均價過萬，已近頂部段位；膠州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃充沛但缺乏人氣支撐，新房樓市均價整體同樣過萬的行情也難繼續(xù)走高。而細究考量，膠州中心新城區(qū)西邊承接老城區(qū)的繁華與人氣，東接空港少海片區(qū)的便利，并且膠州新市政府早已搬遷至此，并規(guī)劃膠州中央商務區(qū)的定位，人氣與配套兼?zhèn)�，因此近兩年不少品牌房企開始搶駐：龍湖昱城、奧園首府壹號、越秀鉑悅府、保利云禧等。

整體來看膠州新城區(qū)，南有香港路，北有蘭州東路、中間揚州東路橫貫東西，南北方向海爾大道和福州南路貫通南北，均為城市動脈交通，十分便利。

從膠州整體規(guī)劃上來看，該區(qū)域屬于膠州中心城區(qū)，但較西部老城區(qū)的老式熱鬧，新城區(qū)兼具人氣與規(guī)劃。并作為膠州新城區(qū)的啟動區(qū)打造。

海爾大道以西區(qū)域作為新城啟動區(qū)，規(guī)劃總面積為2.36平方公里。其先行建設，可迅速與行政中心聯(lián)動成為整體，完善新城各項公共服務設施，相應建設2個村莊安置小區(qū)、1所市級綜合醫(yī)院、1所重點中學、2所重點小學及濱河公園，還將打造“10分鐘生活便利圈”，以人口居住中心半徑400-500米范圍內，配套完善的商業(yè)、金融、文化、娛樂等設施，開啟市民輕裝生活圈。

目前來看該區(qū)域逐漸實現(xiàn)目標規(guī)劃。瑞華中學建成開始招生。成熟小區(qū)方面，聚集了綠城喜來登酒店、寶龍城市廣場等品牌商業(yè)及一線酒店；小區(qū)方面，綠城玫瑰苑、綠城紫薇廣場、奧園首府壹號、東湖星城、神州云溪城、鑫匯新都等，新盤也有龍湖昱城、保利云禧、越秀鉑悅府等品牌項目加持。并且，龍湖昱城為膠州新中心城區(qū)帶來了龍湖天街的嶄新商業(yè)綜合體；保利云禧地塊內規(guī)劃約為4000平幼兒園滿足小區(qū)及周邊需求。環(huán)境方面， 逐步改善，三里河公園、云溪公園等提升了區(qū)域品質。

詳細來看，沿福州南路一線早已成熟完善，而海爾大道近兩年逐漸升溫。龍湖昱城、越秀鉑悅府、保利云禧南北向分布。 龍湖在青島的首座集中商業(yè)體——龍湖天街，集天街、公寓、華宅于一體，約108萬方城市綜合體，豐富海爾大道沿線的商業(yè)氛圍。龍湖目前在售高層和小高層房源，戶型86-143平， 整體均價13000元/平左右。毛坯。

越秀鉑悅府項目共規(guī)劃31棟產品，5棟洋房（11-13層）、9棟小高（18層），19棟疊拼（4層），共計約1100套。計劃12月底首開1-5#、28#共計120套，洋房帶裝修，疊拼為毛坯產品，洋房預計均價1.4-1.5萬/平，價格待定。疊拼預計2萬左右，洋房一梯兩戶，電梯雙開門刷卡使用。項目目前驗資洋房10萬、別墅20萬，享受總房價0.05個點優(yōu)惠，加入會員悅秀會享受0.05個點優(yōu)惠。

保利云禧計劃首開1-8#，2019年3月份入市，項目產品涵蓋10-14層小高， 主推建筑面積125平、129平、140平戶型， 帶裝修，價格待定。地塊內規(guī)劃一所有幼兒園。計劃1月開放售樓處驗資5萬或30萬，30萬送德云社門票，5萬送對聯(lián)等，享受開盤一個點優(yōu)惠。項目拿地樓面地機5834元/平。

從區(qū)位上來看，越秀鉑悅府與保利云禧地塊相鄰， 北側近膠州汽車站，距離膠東國際機場直線距離9-10公里，距離適中且無航線困擾。到青島市區(qū)亦可通過海爾大道直接走環(huán)灣高速，實現(xiàn)與青島市區(qū)的快速聯(lián)通。

目前的樓市年末降溫卻是優(yōu)惠增多，但后市如何變幻誰也琢磨不透。山東菏澤率先放開限購但也并未引來跟風。另一方面， 住建部重申強調2019年房地產市場“三個穩(wěn)定”定調。

12月24日，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議在京召開。住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長王蒙徽總結了2018年住房和城鄉(xiāng)建設工作，分析了面臨的形勢和問題，提出了2019年工作總體要求和重點任務。會議提出，要以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。并在健全城鎮(zhèn)住房保障體系、補齊租賃住房短板等方面作出具體安排�！胺乐狗康禺a市場大起大落”，成為2019年的政策基調。

宏觀政策來看整體趨勢不變。而目前青島近郊幾個區(qū)域藍谷、膠州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)均有人氣不足的現(xiàn)象，也正是制約區(qū)域長期扎實發(fā)展的關鍵，區(qū)域房地產市場更是受人氣制約明顯。膠州中心區(qū)新城區(qū)板塊則在延伸老城區(qū)基礎上拓展新城區(qū)，人氣集聚，規(guī)劃、品牌項目建設加持，區(qū)域穩(wěn)定發(fā)展則更為可預見了。

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