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最近有朋友咨詢青島遼陽路上的步梯回遷小戶型能不能買？就著這篇文章咱們一并做下解答。

再上結(jié)論之前我們先講兩個(gè)小故事。

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6年前，朋友W在青島即墨和城陽交匯處買下了一套房子，3800一平，步梯多層。6年后的今天，就在前兩周，他把這套房子以11000的價(jià)格賣掉了，在城陽中心商圈附近定下了一套16500的高層。從沒有增長潛力的城鄉(xiāng)結(jié)合部，換成了學(xué)區(qū)、商圈、交通都兼?zhèn)涞囊皇中路�，一頓操作猛如虎，這非常令人欽佩。

每個(gè)購房者的背后，都有一段完全不同的故事，對于有錢的人，大可以地段、戶型、品牌、物業(yè)、學(xué)區(qū)、交通、品質(zhì)等一步到位——貴婦CEO盤。

而另一些人，則永遠(yuǎn)有各種各樣的限制，讓你不得不在這其中做出艱難的取舍。

比如：

為了降低單價(jià)，只得選擇高層中樓層較低的房子，犧牲掉采光；為了學(xué)區(qū)，就不得不接受更高的單價(jià)，犧牲掉面積；為了生活氛圍，只得重新背起貸款，負(fù)重前行再過6－8年。

朋友為自己斟一杯酒，和我們碰了下杯，自顧自地一飲而盡。買下了近200萬的房子，并沒有給他帶來多少的興奮。他說家人都不理解，質(zhì)問他為什么貸款剛剛還清，又要換房子，重新背上貸款。

他并不是我們這個(gè)流派，也不認(rèn)同我們這群以加貸款為樂的瘋子。70萬的貸款，在他的認(rèn)知里，仍然算做是一種負(fù)擔(dān)。讓他愿意負(fù)債去置換的原因，僅僅是希望他的小孩能有一個(gè)高一點(diǎn)的平臺(tái)——更優(yōu)秀的同學(xué)，更優(yōu)秀的鄰居，更優(yōu)秀的成長環(huán)境。

正是這樣樸素的信念，支撐著相當(dāng)大一部分的置換需求，無謂炒房，無謂賺錢，純粹是刻在中國人骨子里的“孟母三遷”。

從這點(diǎn)上看，朋友W的置換，又怎么能定義為改善呢？他是有強(qiáng)烈的剛性需求在里面，那種需求就是：

進(jìn)步和向上

房子不是磚頭水泥沙子的混合體，房子上面承載的也不只是柴米油鹽的生活。戶口、學(xué)區(qū)、醫(yī)療資源、商業(yè)配套、金融抵押物，以及丈母娘的那終極一關(guān)。

— 2 —

朋友L 最近在關(guān)注城陽的一個(gè)樓盤。該樓盤憑借著兩所學(xué)校，一家醫(yī)院，將一片山腳下的苞米地變成了價(jià)值新高地。吸引了不少來自市區(qū)的客戶。

你看，我們永遠(yuǎn)不知道，中國人為了他們的孩子愿意付出的底線在哪里。即便是學(xué)校仍在建設(shè)中，即便所有的升學(xué)數(shù)據(jù)都還如天空的云彩一樣虛無縹緲，但這仍然擋不住年輕父母的腳步。

有些人，對于買二套及以上的購房者，是一桿子打死的，因?yàn)椤胺孔〔怀础�，他們認(rèn)為一家人，并不需要兩套房子。而事實(shí)上，有房一族，生活也并非盡善盡美。

有交通則可能沒有學(xué)區(qū)，有學(xué)區(qū)則可能沒有品質(zhì)，有品質(zhì)則可能沒有周邊配套。一套房子承載不了那么多的功能，則需要置辦二套，把那些指標(biāo)補(bǔ)齊。

讓有些房子負(fù)責(zé)居住，有些房子負(fù)責(zé)學(xué)區(qū)，有些房子負(fù)責(zé)養(yǎng)老。

所以，二套又何嘗不是剛需，這種需求的就是：

用數(shù)量去彌補(bǔ)質(zhì)量的缺失

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內(nèi)生剛改力量崛起

青島近年來人口涌入不多，10萬上下，尷尬無比。樓市里一直流傳這樣一段話：短期看供應(yīng)，中期看政策，長期看人口。人口流入不足，則長期來看市場缺乏向上的動(dòng)力。

不得不說，外來人口是影響地區(qū)行情的一個(gè)非常重要的因素，但它并不是全部。把一個(gè)個(gè)鮮活的人當(dāng)成了一串?dāng)?shù)字，未免過于冷酷，也更容易一葉障目。

新的移民受于資金的限制，只得從外圍開始慢慢地置換騰挪，一步步接近更核心的地帶。本地土著也沒有故步自封，他們也在搜尋著外圍的世界，尋找適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，用相對輕松的資金去東敲西打，布局落子。

圖片來源于克爾瑞青島

這使得外圍的城區(qū)變得更加熱鬧，呈現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，則是黃島區(qū)、城陽區(qū)和即墨區(qū)在成交數(shù)量上一直名列前茅。

樓市進(jìn)入下半場，新移民不再是唯一的推動(dòng)力，內(nèi)生在這個(gè)城市里的剛改群體開始發(fā)揮力量。他們的喜好，將左右著市場的走向。不管是置換還是二套，更大，更合理，更舒適，更多的配套成為他們的主要訴求。反應(yīng)到市場上，則是大戶型新房熱銷，小戶型二手遇冷。

投資置業(yè)，不只是書山文海，揮斥方遒。更微觀，更底層的故事，也同樣能提供非常有價(jià)值的信息，這就是所謂的主場優(yōu)勢，這優(yōu)勢，是走街串巷，東拉西扯磨出來的。

房子的持有周期最少五年，五年后市場的需求點(diǎn)我們不得不提前做個(gè)預(yù)判，簡單說就是五年后，你想賣給誰？

回答開頭朋友的問題：

市區(qū)的老破小，也許將首先面臨著無人接貨的困局。

END

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