等額本息這種還款法，就是為那些手里資金并不充裕，每月還款壓力比較大的人準(zhǔn)備的。也正是出于這個(gè)考慮，等額本息的還款法呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

1. 每月還款金額相等。
2. 與等額本金相比，前三分之一左右的期限里，等額本息的月還款金額要少。
3. 等額本息為了保持月還款金額相等，所以只能讓等額本息前期的本金少一點(diǎn)，利息多一點(diǎn)。后期的本金多一點(diǎn)，利息少一點(diǎn)。

了解完這三個(gè)特點(diǎn)就能明白提前還款的時(shí)機(jī)問(wèn)題了。我給題主兩點(diǎn)建議：

1. 提前還款法是給資金暫時(shí)緊張的人準(zhǔn)備的，所以要提前還首先得手里有錢。反過(guò)來(lái)說(shuō)就是，只要你手里有錢你就要提前還款，哪怕是部分提前還款。
   
2. 因?yàn)榈阮~本息還款法后期還的資金里主要是本金，利息只剩一小部分，所以如果當(dāng)還款期限已經(jīng)過(guò)半，那就沒(méi)必要提前還了。像題主的情況，如果已經(jīng)還了15年以上了，那就沒(méi)必要提前還款了。如果你提前還你會(huì)發(fā)現(xiàn)，提前還清剩余貸款與按月還款，還的總金額是相差不大的。這樣來(lái)看，還有什么必要提前還呢？

如果題主采用的是公積金貸款，以上的建議全部作廢。我建議采用公積金貸款的朋友們，不要提前還款，不管是等額本金還是等額本息。

公積金的利息太低了，低到甚至比不上銀行理財(cái)利率。把準(zhǔn)備提前還款的錢用于理財(cái)，豈不是還能賺上一筆？如果你提前還了，這種使用公積金貸款的機(jī)會(huì)可能就再也沒(méi)有了。

總結(jié)：

如果是公積金貸款，提前還款沒(méi)有最好時(shí)機(jī)，因?yàn)椴粦?yīng)該提前還款。如果是商貸，等額本息，越早還越好，而且如果可以，盡量選擇部分提前還款，沒(méi)必要非得等到攢夠所有錢了，再提前還款。如果還款期限超過(guò)15年，可以考慮不用提前還了，超過(guò)20年，就完全沒(méi)必要提前還了。

銀行研究僧，你學(xué)習(xí)，我也跟著學(xué)習(xí)！

在條件允許的情況下，當(dāng)然是越早還越好了。

因?yàn)榈阮~本息是這樣，把期限內(nèi)的利息計(jì)算出來(lái)以后，綜合本金一起，把總的本金和利息平攤到每個(gè)月，這樣每個(gè)月還的金額是一樣的，所以叫等額本息還款法。

從圖中我們能夠清晰地看出，等額本息還款法前期還款中利息占的比重極大，大概占到月還款額的三分之二，然后這個(gè)比例每月逐漸降低，大概在總還款期限的一半，本金和利息各占50%，然后本金才比利息多，也就是說(shuō)你前期還款，大部分還的是利息，而且承擔(dān)的是整個(gè)還款期的利息，所以當(dāng)然是有機(jī)會(huì)早點(diǎn)還就早點(diǎn)還，這樣就能少承擔(dān)一些利息。

當(dāng)然，上面說(shuō)的前提是你能夠一次性還清剩余貸款，如果是部分還款的話，效果可能就沒(méi)那么明顯了，因?yàn)槟氵�款了一部分，剩余本金還要通過(guò)同樣的方式重新計(jì)算利息，仍然是前期利息占的比重較大。

此外，你還要考慮你的貸款利率和理財(cái)市場(chǎng)利率的比較，不如你是兩年前申請(qǐng)的85折貸款利率，現(xiàn)在執(zhí)行的應(yīng)該是4.165%的利率，那么現(xiàn)在市場(chǎng)上有很多比較穩(wěn)健的理財(cái)產(chǎn)品利率都比這個(gè)高，那么我認(rèn)為提前還款不如去投資合算，但是如果你的利率高于5%，也找不到合適的理財(cái)產(chǎn)品，那么提前還款節(jié)省利息比較好。

還有一點(diǎn)，你要想清楚，房貸可能是你這一輩子借款利息最低的融資方式，是否要提前還看你自己的考慮。

不同銀行對(duì)提前還款的年限和罰息規(guī)定都不一樣，也要考慮到。

總體來(lái)說(shuō)，如果要提前還款，是越早越好。

房產(chǎn)貸款，可以說(shuō)是市場(chǎng)貸款利息最低的一類。當(dāng)然，這里就需要除開(kāi)政策以內(nèi)的免息、低息產(chǎn)品了。既然是市場(chǎng)中貸款利息最低的貸款產(chǎn)品，為什么要提早還呢？如果說(shuō)對(duì)于資金沒(méi)有任何的需求與生意需求的話，那么是可以進(jìn)行提前還款降低自身壓力。可是，如果對(duì)于資金存在較大的依賴程度以及需求，可以不進(jìn)行提前還款而做他用。為什么？

試想一下十年前一碗牛肉拉面3元錢，而如今12元錢一碗。十年前的房地產(chǎn)價(jià)格水平對(duì)于如今的房地產(chǎn)價(jià)格水平，差之甚遠(yuǎn)。那么對(duì)應(yīng)的未來(lái)呢？也是可能會(huì)發(fā)生，如果現(xiàn)在存在機(jī)會(huì)對(duì)應(yīng)的能夠更好的擴(kuò)大再生產(chǎn)（風(fēng)險(xiǎn)以內(nèi)），那么對(duì)應(yīng)未來(lái)的空間也將會(huì)更大。但是，如果提前還款呢？是可以降低你的資金成本，可是給予你帶來(lái)的資金實(shí)際損失還是很大的。10年前，月人均工資僅僅只有多少？只有1500元-2000元之間。要是在那個(gè)年代月還款這么多，可能會(huì)很痛苦�？墒乾F(xiàn)在呢？月工資水平很輕松的能夠達(dá)到4500元以上，要是同樣的面積房產(chǎn)，同樣的條件下月還款1500元-2000元，那還貸者估計(jì)能夠笑醒。不同的時(shí)間，卻有著翻天覆地的變化。為什么？因?yàn)橘Y金的購(gòu)買力以及獲取資金多少發(fā)生了改變。所以，在未來(lái)可能也會(huì)存在改變。這就需要在風(fēng)險(xiǎn)以內(nèi)做出選擇。

作者不易，多多點(diǎn)贊，十分感謝！

老劉先說(shuō)兩個(gè)觀點(diǎn)。

其一、你能貸款30年，首先你的歲數(shù)應(yīng)該在30歲上下點(diǎn)，作為家庭的第一套房，大概率會(huì)在10年之內(nèi)換房，換房就以為著結(jié)清貸款，在這種情況下，就不要考慮提前還款的問(wèn)題了，按部就班的還起走就可以了。

其二、按照你的意思來(lái)，等額本息貸款30年，如果想提前還款，建議最好在第8年以前，這是有過(guò)測(cè)算的。首先你要了解等額本息還款總額的計(jì)算方式，初期還款主要是還利息，本金微乎其微，我去年做的一手房按揭貸款140萬(wàn)，LPR4.8%+80基點(diǎn)，30年還款，每月還款8037.11，第一個(gè)月利息和本金分別是多少呢？利息是6533.33元，本金1503.78元，看著是不是很恐怖。隨著每月的還款，利息會(huì)逐漸減少。大致在16年左右開(kāi)始，還款的利息占比就會(huì)很少了，這個(gè)時(shí)間之后，你在提前還款就意義不大。

綜上所述，老劉建議，你如果10年內(nèi)有換房的打算，那就不要看每月的還貸金額，按月還起走就OK。反之，你想提前還貸，如果是奔著節(jié)省利息去的話，最好在第8年之前，如果只是覺(jué)得欠銀行錢睡不踏實(shí)，大可不要有這個(gè)憂慮，首先全國(guó)90%的人買房都是通過(guò)貸款來(lái)的，跟你一起睡不踏實(shí)的人多了去了，有伴呢，不用擔(dān)心。

如果題主想提前還款的話，首先要明確你的貸款利率是高還是低。

打個(gè)比方，如果你是2017年上半年以前做的房屋按揭貸款，那么應(yīng)該是會(huì)享受到優(yōu)惠扣率的。目前央行五年期以上的貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，打個(gè)九折你的利率就是4.41%、打個(gè)八折就是3.92%，這個(gè)利率是非常劃算的，遠(yuǎn)低于銀行理財(cái)產(chǎn)品的利率，也就是說(shuō)你的按揭貸款融資成本極低，此時(shí)你提前還款真的很不劃算，把相同的錢放在銀行里面買理財(cái)產(chǎn)品都能獲得更多的收益回報(bào)，為什么要提前還款呢？

如果你的按揭貸款利率是執(zhí)行的基準(zhǔn)利率，又或者在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%～30%，那你的房貸利率就是5.39%～6.37%，說(shuō)實(shí)話這個(gè)利率就有點(diǎn)偏高了，目前市場(chǎng)上安全性比較高的理財(cái)方式很難達(dá)到這個(gè)水平，有多余資金的話不如提前還貸來(lái)的劃算？

至于還貸什么時(shí)候還最劃算？我的建議就是越早還越劃算！因?yàn)椴还苁堑阮~本息還是等額本金，剛開(kāi)始還的大部分都是利息，所以越早還越好，要是已經(jīng)還貸8年以上了，我個(gè)人感覺(jué)已經(jīng)沒(méi)有提前還本的必要了，因?yàn)槭Ｏ碌睦�息不算多了，把這多余的錢用于投資反而性價(jià)比更高。另外，有一點(diǎn)需要特別注意，很多銀行在與客戶簽訂房屋按揭貸款合同時(shí)，都會(huì)約定提前還款需要支付一定的違約費(fèi)，這個(gè)期限一般是前五年，因?yàn)檫`約費(fèi)的繳納比例不一，大家一定要仔細(xì)核算一下此時(shí)提前還款是否劃算！

等額本息貸款30年，什么時(shí)間提前還款最好，銀行一般會(huì)規(guī)定，還款一年后可以提前還款，提前還款，又分為全部提前還款，或者部分提前還款，這里要說(shuō)的是，提前還款，只還本金，不會(huì)參與到其他的利息，但是已經(jīng)還款的利息，銀行就吃定了。

所以這個(gè)時(shí)候要，進(jìn)行一個(gè)計(jì)算，實(shí)際上等額本息還款，前十年還款額的利息占到總利息的60%以上，所以說(shuō)你前期還款額度，60%到70%都是利息，如果準(zhǔn)備提前還，越早越好，超過(guò)十年以后就沒(méi)有必要提前還款，為什么，因?yàn)槌�過(guò)十年以后，基本上就會(huì)發(fā)生一次通貨膨脹，和十年前的收入相比，那就不是一個(gè)檔次，還款額度占據(jù)家庭收入越來(lái)越小，也可以說(shuō)這是通貨膨脹的一個(gè)好處，通貨膨脹，不僅僅物價(jià)要漲，工資也要漲，而我們的還款額是沒(méi)有增，這也是的抵御通過(guò)膨脹一種方式。

如果是投資購(gòu)房，那要看回報(bào)率，有沒(méi)有租出去，能不能做到以租養(yǎng)貸，就是能做到以租養(yǎng)貸，實(shí)際上就相當(dāng)于你賺大發(fā)了，假如100萬(wàn)的房子，你按揭了50萬(wàn)，剩下50萬(wàn)首付，每個(gè)月還款，可以用每個(gè)月的租金來(lái)對(duì)沖，相當(dāng)于十年后，你用50萬(wàn)至少賺了50萬(wàn)，如果房子增值了，那就賺大發(fā)了，所以投資購(gòu)房，和自己居住，算法是不同的。

好了，就說(shuō)這么多吧！關(guān)于投資購(gòu)房，還有什么其他的疑問(wèn)可以隨時(shí)關(guān)注公眾號(hào)，樂(lè)福居，這里會(huì)有一系列關(guān)于購(gòu)房的一些小常識(shí)，等你來(lái)哦。

我是簡(jiǎn)繁，對(duì)于等額本息的貸款，我的看法是有能力的情況，可以早些還掉。

等額本息的算法，你前期的大部分還的都是利息，每月還款中，還的本金只占到你每月還款額的三分之一，另外三分之二都是利息，從一開(kāi)始到最后完全還掉，月還款數(shù)額不變；而等額本金則不同，等額本金每月本金是固定平攤的，利息會(huì)逐步降低，換句話講，你每月還的錢是逐步降低的。

房貸利息相比其他貸款，算是非常低的，如果你要提前還款，條件滿足的情況下，一次性還完是最好的方法，如果你只還掉一半，那后面又得按等額本息的方法重新計(jì)算，你還是會(huì)先還利息。

還有一個(gè)違約金的問(wèn)題，如果你真有錢能夠一次性還完，這點(diǎn)違約金恐怕也不是什么大事了。

不過(guò)還有一個(gè)問(wèn)題，如果你手上有一個(gè)很好的項(xiàng)目，短期來(lái)看甚至長(zhǎng)期來(lái)看，所得明顯大于你的房貸利息，那這個(gè)時(shí)候就需要你自己去考慮了，需要對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)權(quán)衡。

一點(diǎn)個(gè)人淺見(jiàn)，希望能夠拋磚引玉，歡迎評(píng)論區(qū)討論，打字不易，且看且點(diǎn)贊；分享不易，且讀且關(guān)注。

題主這里很熱鬧哈。

房貸等額本金、等額本息、提前還款、如何還款最節(jié)省利息，我頭條號(hào)內(nèi)都有專門(mén)的文章，有興趣題主可以查看。

等額本息注定前15年會(huì)把利息還80%，而本金只還30%，所以題主如果想提前還款，只能越早越好。

最好的方式是過(guò)一年后立刻還，因?yàn)榇蠖鄶?shù)的銀行一年內(nèi)還清貸款是有違約金的，但過(guò)了一年后要么沒(méi)有要么違約金很低。

也就是貸款第二年內(nèi)還款比較適合。

如果超過(guò)5年，就不再建議提前還款了，因?yàn)檫@個(gè)期間利息還的太多了，你再還的話非常不合適了。手頭有余錢，不如正兒八經(jīng)的找理財(cái)方法，賺取理財(cái)收益。

凡事都有例外，如果國(guó)家經(jīng)濟(jì)進(jìn)入加息周期，房貸會(huì)上漲，那個(gè)期間題主就不要再考慮利息還多還少的問(wèn)題了，趁著加息不太高，每月還款額上漲較少，抓緊換了比較好。

不過(guò)就目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，加息還得有好多年呢，畢竟目前才剛到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期。

題主可以說(shuō)下自己的房貸利率多少，貸款多少，什么時(shí)候買的，幫你計(jì)算一下還款本金和還款利息各占多少了，你可以看一下你還有沒(méi)有必要提前還款。

崔老師的金融課，家庭理財(cái)普及者，每天原創(chuàng)一篇家庭理財(cái)文章，可以關(guān)注查看。

不建議提前還款，房貸利率是你這一生中從銀行借到的最便宜的錢，基準(zhǔn)利率4.9，現(xiàn)在大多數(shù)銀行的理財(cái)都在5以上，所以不建議提前還款

第二，今早還，銀行你前期還的3分之2是利息3分之1是本金，今早還就能省錢

第3今晚還，還是考慮通貨膨脹和貨幣貶值的速度問(wèn)題，5年前的100塊的購(gòu)買力和5年之后的購(gòu)買力是不一樣的所以說(shuō)房貸盡量不要提前還，有剩余資金可以做其他投資，手里有糧心中不慌！

只要有錢還，并且覺(jué)得這筆錢自己用來(lái)理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)大，或者收益還不如房貸利息的時(shí)候，就可以提前還款。

等額本息并沒(méi)有提前交利息

社會(huì)上最大的一個(gè)錯(cuò)誤信息就是：等額本息，把利息提前交給銀行了。這句話大錯(cuò)特錯(cuò)。基于這個(gè)錯(cuò)誤假設(shè)，一個(gè)普遍的錯(cuò)誤認(rèn)知是30年期貸款，超過(guò)18年就不要提前還款了，因?yàn)樵?8年前后，每個(gè)月還的本金已經(jīng)超過(guò)了利息。這個(gè)說(shuō)法更是完全錯(cuò)誤。

不管是等額本金，還是等額本息，每個(gè)月給銀行的利息，都是那個(gè)月剩余未還本金產(chǎn)生的利息。

假設(shè)貸款12萬(wàn)元，年利率6%，貸款期限1年，分12期還清，則等額本息和等額本金具體還款情況和差異如圖：

可以看到，等額本息，和等額本金，第一個(gè)月的利息是相等的。從第二個(gè)月開(kāi)始，本息才比本金的利息高。這是因?yàn)�，每個(gè)月，等額本金都比本息多還了一點(diǎn)本金，相當(dāng)于，每個(gè)月在本息的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了部分本金的提前還款。還銀行的本金少，自然產(chǎn)生利息就多。

既然沒(méi)有提前交利息的說(shuō)法，那其實(shí)什么時(shí)候提前款貸款，都不存在吃虧的說(shuō)法（因?yàn)楝F(xiàn)在二手房交易很多，很多銀行不會(huì)對(duì)提前還款收取違約金，例如北京幾乎所有中資銀行，還款滿一年，就不收違約金）。如果手里有了一筆錢，并且用來(lái)理財(cái)?shù)氖找娴陀诜抠J利率，或者自己覺(jué)得理財(cái)有風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有把房貸還掉安全，就可以考慮提前還貸，任何時(shí)間都是最好的時(shí)候，只要還沒(méi)還完。

更具體一些，如果大家是商業(yè)貸款，并且沒(méi)有折扣，利率在5%以上，就可以考慮提前還款，因?yàn)楝F(xiàn)在市面上理財(cái)收益5%以上的途徑都是有風(fēng)險(xiǎn)的。

但如果是公積金貸款或者買房時(shí)有很低的折扣，利率在4%以下，建議不要提前還，買一些民營(yíng)銀行的存款，每個(gè)銀行不超過(guò)50萬(wàn)，國(guó)家托底賠付，風(fēng)險(xiǎn)非常非常低，利率還能在4%-5%，還可以小賺一筆，何樂(lè)而不為呢？