房屋征收的種類很多，其中棚戶區(qū)改造很常見，目前全國很多地方的房屋征收都是棚戶區(qū)改造的名義進(jìn)行的，其中主要包括了國有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國有礦棚戶區(qū)改造、危房改造、城市中的棚戶區(qū)改造，今天在明地拆遷律師分享棚戶區(qū)改造性質(zhì)如何判定，程序如何進(jìn)行，下面就以常見的城市棚戶區(qū)改造為例。

什么樣情況算棚戶區(qū)改造呢？

根據(jù)出臺的相關(guān)規(guī)定，鑒于棚戶區(qū)住房環(huán)境差、條件簡陋，存在很大的安全隱患，改造難度也是很大，對于判斷是否是棚戶區(qū)改造是需要綜合多個(gè)方面考慮后進(jìn)行確定，例如從房子本身的質(zhì)量、周邊以及配套設(shè)施等進(jìn)行判定，不能單從某一個(gè)方面就判定是棚戶區(qū)改造，對于一些建造年歲不長，配套設(shè)施相對較好的區(qū)域，是不能作為棚戶區(qū)改造的對象。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》當(dāng)?shù)卣�府需要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，合理劃分棚戶區(qū)改造的范圍，不能因道路擴(kuò)寬、文物修繕改造、歷史景區(qū)保護(hù)等原因進(jìn)行的房屋拆遷作為棚戶區(qū)改造的范圍。棚戶區(qū)改造范圍確定是有對應(yīng)的限制。

根據(jù)規(guī)定棚戶區(qū)改造的用途主要是讓困難群眾的住房條件可以得到改善，另外拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)等需求，進(jìn)一步推動(dòng)新城鎮(zhèn)建設(shè)，為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和同時(shí)改善民生雙向發(fā)展，這是在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中規(guī)定的需求是基本相同的，棚戶區(qū)改造應(yīng)該以公共利益為核心，絕不能以棚戶區(qū)改造為由進(jìn)行商業(yè)性質(zhì)的開發(fā)。

棚戶區(qū)改造的法律程序

第一，進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估、補(bǔ)償費(fèi)用足額到位：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十二條　市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�。

即市、縣級人民政府作出房屋征收決定之前，一是進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估是前置必備的法定程序�，F(xiàn)實(shí)實(shí)踐中，很多地方存在房屋征收決定作出之前，并未進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估。二是征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ谩Ｒ簿褪钦f在市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償資金須足額到位，并做到專戶存儲(chǔ)和�？顚Ｓ谩Ｐ枰�提醒大家的是，在棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的房屋征收決定作出之前，被征收戶的征收補(bǔ)償資金須要足額到位，很多時(shí)候這也是大家最容易忽略的地方。

第二，市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

上述法律條文闡述了棚戶區(qū)改造進(jìn)行的前提是為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，且確需征收房屋時(shí)，才可進(jìn)行。也明文規(guī)定了對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。也就是說，對于棚戶區(qū)改造須系建筑安全隱患多、房屋質(zhì)量差、使用年限長久的危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施如供水、供電、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施比較落戶等地段。而對棚戶區(qū)改造項(xiàng)目需要由市、縣級人民政府作出房屋征收決定，市城管局、市規(guī)劃局、縣城管局、縣規(guī)劃局等行政部門均無權(quán)作出房屋征收決定。市縣級人民政府就是地級市人民政府和縣級人民政府、地級市某區(qū)人民政府有權(quán)作出該法規(guī)定的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的房屋征收決定。

第三，組織聽證會(huì)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條　房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

征求公眾意見是政府機(jī)關(guān)制定有效征收補(bǔ)償方案的必要程序，沒有經(jīng)過征求公眾意見法定程序的征收補(bǔ)償方案，不能認(rèn)為對被征收人作出了合法安置補(bǔ)償?shù)臎Q定。

第十一條　市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

也就是說對于棚戶區(qū)改造征收房屋的，如果多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例的規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織聽證會(huì)。這里的多數(shù)，一般應(yīng)是超過總數(shù)的百分之五十以上的被征收人，此時(shí)組織聽證會(huì)是必經(jīng)法律程序。

第四，房屋征收決定公告：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十三條　市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的房屋征收決定作出后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告，公告中須載明該項(xiàng)目征收補(bǔ)償方案，告知被征收人享有行政復(fù)議和行政訴訟權(quán)。這里，告知行政訴訟權(quán)，不僅應(yīng)告知受訴人民法院名稱，還應(yīng)告知起訴期限。若未告知起訴期限和訴權(quán)的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》第六十四條的規(guī)定，行政相對人的起訴期限為自知道或應(yīng)當(dāng)知道該房屋征收決定內(nèi)容之日起一年。

第五，可進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條第三款規(guī)定：“因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋�！迸飸魠^(qū)改造中，被征收人可以選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，市、縣級人民政府按照規(guī)定應(yīng)提供改建地段或就近地段房屋。

在明律師提醒大家，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的本質(zhì)是利民惠民，廣大被征收人應(yīng)依法維護(hù)自己合法權(quán)益，要學(xué)會(huì)運(yùn)用法律武器來為自己爭取談判的籌碼。

棚戶區(qū)改造工作流程 一、確定拆遷、安置范圍和對象 1.各鎮(zhèn)街區(qū)確定棚戶區(qū)改造拆遷、安置范圍。 2.檢查棚戶區(qū)改造拆遷安置范圍是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。 3.編制棚戶區(qū)改造年度計(jì)劃。 二、制定拆遷補(bǔ)償安置方案 4.鎮(zhèn)街區(qū)組織對房屋情況進(jìn)行調(diào)查摸底登記，以村為

　　棚戶區(qū)改造工作流程

　　一、確定拆遷、安置范圍和對象

　　1.各鎮(zhèn)街區(qū)確定棚戶區(qū)改造拆遷、安置范圍。

　　2.檢查棚戶區(qū)改造拆遷安置范圍是否符合國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

　　3.編制棚戶區(qū)改造年度計(jì)劃。

　　二、制定拆遷補(bǔ)償安置方案

　　4.鎮(zhèn)街區(qū)組織對房屋情況進(jìn)行調(diào)查摸底登記，以村為單位研究制定拆遷補(bǔ)償安置方案。

　　5.對拆遷補(bǔ)償安置方案進(jìn)行公示，公開征求群眾意見，公示期不少于30天，公示期結(jié)束后根據(jù)公示情況修改完善方案后公布實(shí)施。

　　6.拆遷補(bǔ)償安置方案報(bào)市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組審批。

　　7.對確定拆遷的房屋實(shí)施征收，其中：

　　(1)對國有土地房屋，依法征收;

　　(2)對集體土地房屋，按程序報(bào)批。

　　三、房屋及附屬物評估

　　8.選定房屋評估機(jī)構(gòu)，依法開展評估，確定評估補(bǔ)償金額。

　　9.鎮(zhèn)街區(qū)組織村委會(huì)與村民簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并確定補(bǔ)償安置方式。

　　10.鎮(zhèn)街區(qū)根據(jù)村委會(huì)與村民簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議書進(jìn)行分類匯總，并將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議報(bào)市棚改辦審核、匯總。

　　四、組織棚改居民搬遷

　　11.根據(jù)各鎮(zhèn)街區(qū)申請、棚改辦審核情況，市平臺公司(市華安國有資產(chǎn)管理運(yùn)營公司)分類撥付資金：

　　(1)對選擇實(shí)物安置的棚改居民，按政策撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金;余款按建設(shè)進(jìn)度分批撥付至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);

　　(2)對于選擇選購商品房安置的棚改居民，按政策撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金，余款分批撥付至房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);

　　(3)對于選擇單一貨幣安置的棚改居民，棚改資金按棚改辦審核意見，分批撥付至棚改居民。

　　12. 鎮(zhèn)街區(qū)、村委會(huì)組織棚改村民騰空房屋。

　　13.鎮(zhèn)街區(qū)棚改指揮部或工作組對騰空房屋進(jìn)行驗(yàn)收，發(fā)放合格證，并對騰空房屋進(jìn)行拆除。

　　14.棚改辦組織國土、規(guī)劃、財(cái)政、住建等部門對各棚戶區(qū)拆遷安置片區(qū)核定拆遷安置土地基本情況，包括拆遷土地四至、面積、土地性質(zhì)等。

　　五、補(bǔ)償與安置

　　(一)實(shí)物補(bǔ)償安置

　　15.國土資源局對棚戶區(qū)安置樓建設(shè)用地出具勘測定界圖;規(guī)劃局根據(jù)勘測定界圖、安置樓建設(shè)要求等出具《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》。

　　16. 各鎮(zhèn)街區(qū)組織，市平臺公司委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過土地招拍掛程序取得棚戶區(qū)安置樓建設(shè)土地使用權(quán)，簽訂土地成交確認(rèn)書及土地出讓合同，對棚戶區(qū)安置樓進(jìn)行委托代建。

　　17.開發(fā)企業(yè)到發(fā)改局辦理項(xiàng)目立項(xiàng)審批手續(xù)。

　　18.開發(fā)企業(yè)到規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。開發(fā)企業(yè)持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，到國土資源局辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　19.開發(fā)企業(yè)委托設(shè)計(jì)單位作出設(shè)計(jì)方案，報(bào)經(jīng)市城市建設(shè)審批領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審批后，到規(guī)劃局辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

　　20.市平臺公司委托具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)安置樓，通過公開招投標(biāo)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位，并簽訂合同，按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)。未辦結(jié)施工圖設(shè)計(jì)文件審查手續(xù)就開工建設(shè)的，工程質(zhì)量監(jiān)督單位不再介入，也不出具相關(guān)證明。

　　21.住建局出具《建設(shè)工程施工許可證》。開發(fā)企業(yè)根據(jù)《建設(shè)工程施工許可證》組織施工建設(shè)，并在省財(cái)金公司開設(shè)資金賬戶。市平臺公司按照工程進(jìn)度撥付建設(shè)資金給開發(fā)企業(yè)。

　　22.房管中心組織辦理預(yù)售許可證。

　　23.開發(fā)企業(yè)申請質(zhì)監(jiān)站、消防、監(jiān)理等單位辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，并按程序辦理竣工驗(yàn)收備案。

　　24.鎮(zhèn)街區(qū)會(huì)同市平臺公司組織棚改居民選房，依據(jù)拆遷安置協(xié)議與棚改居民結(jié)算拆遷補(bǔ)償款，撥付棚改剩余安置樓建設(shè)資金。

　　25.結(jié)算完成后，棚改居民回遷。

　　26.鎮(zhèn)街區(qū)組織棚改居民繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

　　(二)貨幣化補(bǔ)償安置

　　27.對于選擇選購商品房安置的棚改居民，按政策撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金后，余款由市平臺公司按購房入住進(jìn)度，結(jié)合貸款銀行要求，分批撥付到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。其中居民簽訂購房合同并報(bào)市房管中心備案后，撥付余款的30%，房地產(chǎn)開發(fā)商交房時(shí)再撥付余款的50%，辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證時(shí)結(jié)清余款。

　　28.對于選擇自由支配補(bǔ)償款安置的棚改居民，在拆遷開始時(shí)除撥付獎(jiǎng)勵(lì)資金外，由平臺公司根據(jù)市棚改辦資金撥付審核意見分批撥付棚改資金，資金直接撥付鎮(zhèn)街區(qū)財(cái)政所，由各財(cái)政所撥付到拆遷居民個(gè)人，拆遷完成后撥付剩余資金。

導(dǎo)讀：棚戶區(qū)改造年年是攻堅(jiān)戰(zhàn)，年年都在開展工作，每個(gè)地方都在響應(yīng)號召，然而很多咨詢的老百姓一直說項(xiàng)目是棚戶區(qū)改造，但是補(bǔ)償只允許貨幣補(bǔ)償，那么，我們要有疑問了，既然是棚戶區(qū)改造，為什么只能是貨幣補(bǔ)償？為什么沒有產(chǎn)權(quán)置換？不難想象，這很明顯以棚戶區(qū)改造名義拆遷，進(jìn)而商業(yè)開發(fā)用地。那么，到底什么是棚戶區(qū)改造？棚戶區(qū)改造具體流程又是什么？補(bǔ)償尺度又是什么？今天征地拆遷律師團(tuán)隊(duì)崔鵬說一說！

一、什么是棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)改造是中國政府為改造城鎮(zhèn)危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項(xiàng)民生工程。 棚戶區(qū)改造安置住房實(shí)行原地和異地建設(shè)相結(jié)合，以原地安置為主，優(yōu)先考慮就近安置。嚴(yán)格意義上講棚戶區(qū)屬于政策并不是法律規(guī)定， 棚戶區(qū)，一般指簡易房屋和年久失修房屋集中區(qū)，小區(qū)中缺少規(guī)劃，導(dǎo)致宅院分布凌亂不均，斜路、死路、交叉路太多，房屋結(jié)構(gòu)簡陋，抗震、防火、防洪性很差，居住嚴(yán)重?fù)頂D，配套功能差、小區(qū)環(huán)境差、道路泥濘、無任何綠化、無公共活動(dòng)場地、采光通風(fēng)差的集中居住地。從以上我們不難看出棚戶區(qū)特點(diǎn)：居住容積率大、配套功能差、小區(qū)環(huán)境差、房屋年久失修。這也是我們判斷我們的房屋是否屬于棚戶區(qū)改造的定義。

國務(wù)院《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）指出：棚戶區(qū)改造的基本原則是公益事業(yè)的定義。

二、什么是棚戶區(qū)改造的具體流程

1、國有房屋

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定：b jybcp

（1）廣泛征求社會(huì)公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證；

（2）對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見；

（3）組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案；

（4）對于征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行實(shí)地調(diào)查；

（5）房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估；

（6）作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ�；

（7）作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告，公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案；

（8）房屋評估；

（9）被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

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2、集體土地上房屋

依據(jù)《土地管理法》《征用土地公告辦法》及各部委最高院司法解釋相結(jié)合的方式

（1）公布擬征地公告；

實(shí)施單位：區(qū)縣級主管部門；內(nèi)容：擬征地項(xiàng)目、四至范圍、補(bǔ)償方法、安置途徑、評估機(jī)構(gòu)的選擇等等。

（2）入戶調(diào)查

調(diào)查：土地及房屋權(quán)屬、面積、地上附著物、裝修等等。調(diào)查后簽字確認(rèn)人手一份。

（3）聽證會(huì)

紅線范圍之內(nèi)的權(quán)屬人參加，并經(jīng)過三分之二同意簽字摁手�。▓�(bào)批征地批準(zhǔn)必備手續(xù)）。

（4）收到征收土地方案批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行征收土地公告

內(nèi)容：征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途；被征收土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積；征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙�、地點(diǎn)。

（5）做出房屋拆遷安置補(bǔ)償方案公告

內(nèi)容：土地補(bǔ)償費(fèi)、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、附著物補(bǔ)償費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)等事項(xiàng)。

（6）開聽證會(huì)

內(nèi)容：討論房屋拆遷安置補(bǔ)償方案，并經(jīng)過三分之二同意簽字摁手印上報(bào)市縣區(qū)政府，并報(bào)省或者國務(wù)院備案。

（7）被拆遷人簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

三、棚戶區(qū)改造補(bǔ)償尺度

1、國有房屋

貨幣補(bǔ)償

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

第十九條規(guī)定，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。

產(chǎn)權(quán)置換：

依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條與第二十一條的規(guī)定，棚戶區(qū)改造優(yōu)先原地回遷，并拆一換一，即拆你一平米還給你一平米。

2、集體土地房屋

貨幣補(bǔ)償：

因棚戶區(qū)的特點(diǎn)，說明集體土地房屋已納入在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，土地利用價(jià)值高，假如按照農(nóng)村集體土地房屋拆遷：房地分開補(bǔ)償?shù)脑�，�?yán)重影響了我們的生活水平。并違反了國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》第二款規(guī)定，征地涉及拆遷農(nóng)民住房的，必須先安置后拆遷，妥善解決好被征地農(nóng)戶的居住問題，切實(shí)做到被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠(yuǎn)生計(jì)有保障。因此，依據(jù)中共中央紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中規(guī)定，在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行。以及最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》補(bǔ)償安置時(shí)房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)，即宅基地補(bǔ)償費(fèi)。因此，房屋拆遷貨幣補(bǔ)償參照周邊類似商品房的市場價(jià)格（均價(jià)）計(jì)算。

產(chǎn)權(quán)置換：

參照國有土地房屋征收補(bǔ)償條例原地回遷1：1。

棚戶區(qū)改造是利國利民的大好事，法律制定的流程和補(bǔ)償尺度是一種約束力。老百姓不懂法律不要緊，莫要盲目去任從，聽之任之，及時(shí)咨詢專業(yè)征地拆遷律師團(tuán)隊(duì)，做到心中有數(shù)。

征地拆遷律師團(tuán)隊(duì)崔鵬在此忠告大家：

強(qiáng)拆的非是房子，是你的權(quán)益和尊嚴(yán)；

罪惡內(nèi)心沒有光明，不要奢望它會(huì)善待；

補(bǔ)償就在塔尖上，需要方法才能觸摸；

信訪就像求平安，等待老天爺?shù)拈_恩；

不懼他們的違法行徑，所懼我們內(nèi)心的懦弱；

天下沒有做不成的事，只有做不成事的人。（字字珠心）

您好，【律土網(wǎng)】小編為您解答：

一、什么是棚戶區(qū)改造？

棚戶區(qū)指的是在城市建設(shè)范圍內(nèi)，由于平房密度較大、使用年限較長、住房質(zhì)量差、人均面積小、基礎(chǔ)設(shè)施不齊全、安全隱患較多等因素導(dǎo)致改造難度較大的區(qū)域。其改造的根本目的是改善居民的居住條件、并完善城市功能。目前棚戶區(qū)改造的主要類型有城市棚戶區(qū)改造、國有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國有墾區(qū)危房改造以及國有工礦棚戶區(qū)改造。

二、棚戶區(qū)改造程序

棚戶區(qū)所處的土地性質(zhì)不同導(dǎo)致其改造程序有差異。國有土地上的棚戶區(qū)改造程序應(yīng)嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容實(shí)施；同時(shí)集體土地上的棚戶區(qū)改造應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》等實(shí)行。

（一）國有土地上棚戶區(qū)改造流程

1、征收部門在征收之前應(yīng)當(dāng)組織討論會(huì)，對征收是否符合公共利益以及征收的必要性進(jìn)行討論，這是棚戶區(qū)改造的前提。

2、征收部門應(yīng)對征收范圍進(jìn)行實(shí)地考察，同時(shí)制定征收補(bǔ)償方案并及時(shí)公布。開展聽證會(huì)，收集公眾對補(bǔ)償方案的意見和建議，積極修改。

3、進(jìn)行社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評估，制定評估報(bào)告后，市、縣級政府作出征收決定書，并在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公告。

4、與被征收人協(xié)商選定評估機(jī)構(gòu)，落實(shí)征收補(bǔ)償費(fèi)用等。

（二）集體土地上棚戶區(qū)改造流程

1、制定并公布擬征收土地公告，同時(shí)對征收地籍和地上附著物進(jìn)行登記。

2、制定征收補(bǔ)償安置方案，開展聽證會(huì)，聽取公眾對征收補(bǔ)償方案的意見和建議，及時(shí)修改。

3、實(shí)施報(bào)批程序，將市、縣級國土資源部發(fā)布擬征地公告、收集到的村集體經(jīng)濟(jì)組織和居民意見、地籍和地上附著物登記信息等各類材料組卷上報(bào)審批。

4、在審批通過后，具體實(shí)施補(bǔ)償安置方案，對被征收人實(shí)施補(bǔ)償。

對于國有土地上的棚戶區(qū)改造，其補(bǔ)償方式包括產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種。對于貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條第一款的相關(guān)規(guī)定，其數(shù)額不得低于房屋征收決定公告之日起被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。對于產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式，其產(chǎn)權(quán)置換比例不得低于1:1，即拆除一平米補(bǔ)償一平米。

集體土地上棚戶區(qū)改造的補(bǔ)償數(shù)額不應(yīng)低于房屋重置價(jià)。對于城中村的補(bǔ)償方案，參照國有土地性質(zhì)的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定。貨幣補(bǔ)償方式按照周邊類似房地產(chǎn)市場價(jià)格確定；產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式，則參照國有土地產(chǎn)權(quán)置換比例計(jì)算。

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棚戶區(qū)改造簡稱棚改，屬舊城區(qū)改建范疇，適用《國有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》。本人就是棚改受益者，在參與與社區(qū)棚改工作人員的具體事件操作互動(dòng)中，得知棚改程序有如下幾點(diǎn)：

（一），前期準(zhǔn)備

一，項(xiàng)目選址，須符合棚改戶特征，對改造的單位住戶，進(jìn)行前期入戶摸底調(diào)查，

二，規(guī)劃部門出具選址意見書，規(guī)柳用地拆遷紅線圖，國士局出具用地意見。

三，立項(xiàng)，由相關(guān)的發(fā)改部門辦理。

（二），房屋拆遷

一，被拆遷問住戶應(yīng)提供產(chǎn)權(quán)依據(jù)，有效身份證件。

二，拆遷工作人員（一般由社區(qū)工作人員兼任）進(jìn)戶對拆遷房屋進(jìn)行測繪，評估，并出具評估報(bào)告。

三，評估公示，無意義者，由拆遷人與被拆遷人簽訂巜拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，

四，補(bǔ)償，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，依照簽訂巜拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》的先后順序，進(jìn)行選房。選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，依照簽訂巜拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》之約定，領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款（本人采取貨幣補(bǔ)償），并在約定的期限內(nèi)，完成搬遷的，在協(xié)議基礎(chǔ)上再給予一定比例的獎(jiǎng)勵(lì)�！次沂�8%的獎(jiǎng)勵(lì)）

五，搬遷完畢并交房，并經(jīng)拆遷工作人員驗(yàn)收簽字。

六，組織拆遷。

（三），政府供地劃撥一線掛牌出讓。

（四），建設(shè)階段。

（五），驗(yàn)收。

此項(xiàng)驗(yàn)收包括對房屋的驗(yàn)收，也包括規(guī)劃，環(huán)保，市政園林，消防，供電，給排水管線工程驗(yàn)收，及建設(shè)下工程竣工驗(yàn)收備案。

（六），房屋的分配，管理流程。

如果是貨幣補(bǔ)償，只有前兩項(xiàng)程序。

棚戶區(qū)改造是一項(xiàng)改善困難居民的一個(gè)重要手段，自從2005年首次提出棚改政策以來，棚改項(xiàng)目就一直非常的火熱，在政府大力的支持下，全國各地的棚改項(xiàng)目也已經(jīng)陸續(xù)的展開了，雖然棚改得到了政府的支持，但是在棚改當(dāng)中仍存在著許多的問題，有的甚至是沒有任何的手續(xù)就進(jìn)行拆遷，嚴(yán)重?fù)p害了被拆遷人的利益。那么，棚戶區(qū)改造最基本的程序是什么呢？

前期準(zhǔn)備計(jì)劃 一項(xiàng)目選址，項(xiàng)目選址必須符合棚戶區(qū)特征，對改造的單位住戶進(jìn)行前期入戶摸底調(diào)查并取得有關(guān)部門的選址意見書。二項(xiàng)目規(guī)劃，確定改造區(qū)的面積劃出紅線地圖及設(shè)計(jì)條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)方案及審批等環(huán)節(jié)。包括辦理規(guī)劃部門出具選址意見書、用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地拆遷紅線圖、故土局有關(guān)部門出具用地意見。三項(xiàng)目立項(xiàng)，由市發(fā)改委辦理。

房屋拆遷 一被拆遷的住戶戶主提供產(chǎn)權(quán)依據(jù)、有效身份證；二拆遷工作人員審核確認(rèn)、進(jìn)行測繪、評估，在三個(gè)工作日出具評估報(bào)告，并最少公示7天；三對評估公示結(jié)果無異議的，由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議；四選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的、按簽訂協(xié)議的先后順序選房；選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模�按照簽訂協(xié)議的金額到銀行去領(lǐng)取補(bǔ)償，規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷的，在房屋拆遷市場評估價(jià)基礎(chǔ)上獎(jiǎng)勵(lì)8%；五搬遷完畢并交房，經(jīng)拆遷工作人員驗(yàn)收簽字；六組織拆遷。

政府供地 由行政劃撥或掛牌出讓。

建設(shè)階段 項(xiàng)目竣工包括工程施工圖設(shè)計(jì)審查備案、放線與驗(yàn)線和規(guī)劃許可，向外招標(biāo)投標(biāo)，安全質(zhì)量監(jiān)督，到市棚改辦規(guī)劃處核發(fā)辦理《建設(shè)工程施工許可證》和簽訂施工合同、施工建設(shè)及管理等環(huán)節(jié)，并該取得建筑工程許可證。

驗(yàn)收階段 包括房屋和涉及規(guī)劃、消防、環(huán)保、市政園林、防雷、供電以及給排水等管線工程的驗(yàn)收和建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案。

分配、管理流程一私房，按拆遷戶簽訂協(xié)議的先后順序，將選定的房屋分配至拆遷戶。入住后的小區(qū)管理有由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。二直管公房、單位自管房的租賃戶：1、向居住地址社區(qū)居委會(huì)申請，居委會(huì)受理后，進(jìn)行入戶調(diào)查、組織居民小組評議、公示，合格的報(bào)區(qū)政府；2、區(qū)政府委托街道辦事處對申請人的情況進(jìn)行復(fù)核，并公示，合格的由區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)匯總報(bào)市政府;3、市政府委托市房地產(chǎn)管理組織審核、公示，合格的，報(bào)市政府批準(zhǔn)后采取搖號方式確定選擇房序號；4、中簽戶選房；5、中簽戶到市房地產(chǎn)經(jīng)營管理處辦理租賃手續(xù)；6、由市房產(chǎn)經(jīng)營管理處負(fù)責(zé)管理廉租房，包括收取租金、管理養(yǎng)護(hù)廉租住房。

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您好，【統(tǒng)一后的棚改征收程序11步】（一）編制計(jì)劃，區(qū)縣人民政府組織項(xiàng)目建設(shè)單位及相關(guān)部門對本行政區(qū)域內(nèi)舊城區(qū)房屋破損程度和改建難易程度進(jìn)行調(diào)查，編制轄區(qū)內(nèi)舊城區(qū)改建計(jì)劃，并將編制完成的舊城區(qū)改建計(jì)劃上報(bào)市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室組織聯(lián)合審查。（二）計(jì)劃審查，市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室召集市發(fā)展改革、規(guī)劃、國土資源、建設(shè)房管、財(cái)政等部門對各區(qū)縣匯總的舊城區(qū)改建計(jì)劃進(jìn)行可行性、公益性聯(lián)合審查。公益性認(rèn)定以改善民生，優(yōu)化環(huán)境為原則，不以改建后的規(guī)劃用途為條件。審查通過后，市重大項(xiàng)目建設(shè)指揮部辦公室向各區(qū)縣人民政府下達(dá)舊城區(qū)改建計(jì)劃。（三）改建征詢，舊城區(qū)改建計(jì)劃確定后，區(qū)縣人民政府組織或指定相關(guān)單位征詢擬改建范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人的改建意愿。區(qū)縣房屋征收部門對征詢意見過程實(shí)施監(jiān)督，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建，擬征收范圍由區(qū)縣人民政府確定。根據(jù)《上海市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第12條之規(guī)定，有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建。但根據(jù)條文表述不難發(fā)現(xiàn)，雖同樣名為“改建征詢”，但北京市所規(guī)定的這一步驟的開始時(shí)間要明顯早于上海市的規(guī)定。顯然，在這一環(huán)節(jié)中產(chǎn)權(quán)人和公房承租人尚無被征收人的身份，客觀上也很難對改建表示“反對”。事實(shí)上，對于大城市中老城區(qū)內(nèi)的連片集中棚戶區(qū)，支持改建在絕大多數(shù)情況下會(huì)是群眾的主流意見。故此，這一步驟還不是廣大被征收人開啟依法維權(quán)的可能時(shí)間點(diǎn)。除非你認(rèn)為自己的房屋是建于上世紀(jì)90年代以后的新房，完全不是任何意義上的“棚戶”，那么你獲取可以考慮在這一環(huán)節(jié)被征詢意見時(shí)投上一次反對票。（四）征收要件，通過征詢的舊城區(qū)改建項(xiàng)目，納入各區(qū)縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。各相關(guān)部門要簡化審批手續(xù)、加快推進(jìn)。發(fā)展改革部門出具投資任務(wù)書作為項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、規(guī)劃部門出具項(xiàng)目規(guī)劃意見、國土資源部門出具項(xiàng)目土地預(yù)審意見。

在明律師解析：這一步驟不難看出，棚戶區(qū)改造類項(xiàng)目的審批手續(xù)是較為快捷簡便的，590號令所規(guī)定的作出房屋征收決定的必備前置條件“四規(guī)劃一計(jì)劃”是在較短的時(shí)間內(nèi)由多部門簡化手續(xù)且加速辦理的。在針對房屋征收決定的訴訟中，征收方需要舉證證明涉案項(xiàng)目依規(guī)獲取了這些審批手續(xù)，其合法性也是庭審中的審查要點(diǎn)之一。（五）暫停辦理，區(qū)縣房屋征收部門根據(jù)建設(shè)單位提交的征收要件以及房屋征收申請向區(qū)縣人民政府申請啟動(dòng)房屋征收工作，在收到區(qū)縣人民政府確認(rèn)意見后3個(gè)工作日內(nèi)，在征收范圍內(nèi)發(fā)布暫停公告，告知產(chǎn)權(quán)人、公房承租人不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途、變更房屋權(quán)屬登記等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為，違反規(guī)定的不予補(bǔ)償。暫停期限為一年，需要延長暫停期限的，區(qū)縣房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提前15日在征收范圍內(nèi)及時(shí)發(fā)布延期公告，延長期限最長不超過一年。此即代表征收項(xiàng)目正式啟動(dòng)，正式開始影響被征收人生活、權(quán)益的“暫停公告”或曰“房屋征收范圍公告”，對應(yīng)590號令的第16條。這里的細(xì)化規(guī)定是暫停期限可以延長不超過一年。一旦暫停公告發(fā)布，廣大被征收人就可以開始咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，做好依法維權(quán)的各項(xiàng)準(zhǔn)備了。這與配合征收方實(shí)施改造項(xiàng)目是不沖突的。一個(gè)很容易理解的事實(shí)是，如果你寄希望于通過一次棚改項(xiàng)目去把孫子輩的房子都“掙”出來，那么律師一定會(huì)負(fù)責(zé)任地為你講清利弊，勸導(dǎo)你放棄這種不切實(shí)際的補(bǔ)償利益訴求，避免獎(jiǎng)勵(lì)金的無端損失。（六）調(diào)查登記，區(qū)縣房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施單位對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，產(chǎn)權(quán)人、公房承租人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)公布。征收調(diào)查登記這一步驟對應(yīng)的是590號令的第15條。調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍確定后通過調(diào)取有關(guān)部門存儲(chǔ)的資料和入戶調(diào)查相結(jié)合的方式，對擬被征收房屋的區(qū)位、家庭成員狀況、結(jié)構(gòu)、附屬物面積、用途、權(quán)屬、建筑面積等進(jìn)行調(diào)查登記，結(jié)果若無異議被征收人要進(jìn)行簽字確認(rèn)。需要強(qiáng)調(diào)的是，此階段在進(jìn)行調(diào)查時(shí)認(rèn)定房屋面積主要的依據(jù)就是房屋所有權(quán)證的證載面積。若被征收人認(rèn)為證載面積較實(shí)際面積小，或者調(diào)查人員未對陽臺及其他附屬物面積進(jìn)行計(jì)算，則一定要在公示期間內(nèi)明確提出異議，要求房屋征收部門委托其所認(rèn)可的測量評估機(jī)構(gòu)對房屋面積進(jìn)行實(shí)際測量確認(rèn)，以將可能出現(xiàn)的面積爭議在前端化解。實(shí)踐中很多被征收人缺乏這種維權(quán)意識，要求簽字確認(rèn)時(shí)簽了，公示期間也什么都沒提，到了預(yù)簽補(bǔ)償協(xié)議階段意見就都來了，這對于依法維權(quán)而言并不有利。（七）方案征詢，區(qū)縣房屋征收部門會(huì)同區(qū)縣財(cái)政、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計(jì)等部門及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）擬定房屋征收補(bǔ)償方案，并報(bào)區(qū)縣人民政府批準(zhǔn)。房屋征收補(bǔ)償方案應(yīng)在征收范圍內(nèi)公布，征求公眾意見，征求意見期限為30日。征收范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人有意見的，持本人身份證明和房屋權(quán)屬證明或者公房承租證明，在征求意見期限內(nèi)以書面形式提交房屋征收部門。多數(shù)產(chǎn)權(quán)人、公房承租人不同意征收補(bǔ)償方案的，區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織由產(chǎn)權(quán)人、公房承租人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。征收補(bǔ)償方案的意見征詢所對應(yīng)的是590號令的第10條。實(shí)踐中絕大多數(shù)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目都沒有召開過聽證會(huì)，原因在于被征收人中“不同意”方案的占比很難達(dá)到“多數(shù)”（過半數(shù)）的門檻。需要特別注意的是，僅僅是口頭向征收人員提意見或者發(fā)牢騷并不是規(guī)定意義上的提意見，這里的要求是意見必須以書面形式提交房屋征收部門。事實(shí)上，這一“關(guān)”一旦通過，改造項(xiàng)目就會(huì)如猛虎下山一般不可阻擋了。我在此鄭重提示廣大被征收人，若你對公開征求意見的補(bǔ)償方案中所列明的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、方式明確不滿，則一定要在此階段內(nèi)及時(shí)委托專業(yè)征收維權(quán)律師介入，通過團(tuán)結(jié)有共同利益訴求的被征收人書面提交意見的形式爭取聽證會(huì)的召開，盡量促成對征收補(bǔ)償方案內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性修改。否則，在“一把尺子量到底”的政策基礎(chǔ)上，后面的補(bǔ)償數(shù)額要想再獲得較大幅度的提升將會(huì)困難重重（八）預(yù)簽協(xié)議，區(qū)縣房屋征收部門按照公布的征收補(bǔ)償方案，組織產(chǎn)權(quán)人、公房承租人預(yù)簽附生效條件的征收補(bǔ)償協(xié)議。預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效具體比例由各區(qū)縣人民政府確定，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議期限不超過6個(gè)月。預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效的，由區(qū)縣房屋征收部門報(bào)請區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定；在預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議期限內(nèi)未達(dá)到生效比例的，征收工作終止。征收補(bǔ)償協(xié)議生效前不實(shí)際支付補(bǔ)償款和提供房源。自管公房或者直管公房的房屋所有權(quán)人在預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議前與公房承租人簽訂附帶生效條件的房改售房協(xié)議，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效后房改售房協(xié)議自動(dòng)生效。此即大名鼎鼎的“模擬拆遷”操作模式，規(guī)定中叫預(yù)簽附生效條件的補(bǔ)償協(xié)議，是590號令翻遍了都找不到的一個(gè)步驟。關(guān)于這一極其重要的“創(chuàng)新性”程序，在明律師著重提示大家以下3點(diǎn)。其一，預(yù)簽的補(bǔ)償協(xié)議往往與高額的獎(jiǎng)勵(lì)金相捆綁，早預(yù)簽就能多拿錢，晚預(yù)簽或者不預(yù)簽錢就會(huì)一天一天的往下扣直至扣光為止。具體的獎(jiǎng)勵(lì)金操作模式大家要去看自己所涉項(xiàng)目的具體補(bǔ)償方案，目前的原則是“一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)方案”，沒有一個(gè)全國統(tǒng)一的方案標(biāo)準(zhǔn)。在明律師代理的一些案件中，光是獎(jiǎng)勵(lì)金的數(shù)額就可能高達(dá)80到100萬元，占整個(gè)征收補(bǔ)償?shù)谋壤�有時(shí)會(huì)在20%以上。故此，到了這一環(huán)節(jié)如果你還有疑問，一定要問問專業(yè)人士，切勿再猶豫不決或者草率決定簽或者不簽。一旦操作不當(dāng)，損失的獎(jiǎng)勵(lì)金在后續(xù)有可能是找不回來的，損失將會(huì)非常令人心疼。其二，預(yù)簽補(bǔ)償協(xié)議前通常會(huì)進(jìn)行“預(yù)評估”環(huán)節(jié)，即參考590號令規(guī)定的程序?qū)⒎康禺a(chǎn)價(jià)格評估在簽約前完成，以為簽約金額提供依據(jù)。故廣大被征收人一定要對評估環(huán)節(jié)嚴(yán)格監(jiān)督審查，確保自己對評估機(jī)構(gòu)的選擇權(quán)能夠依法落實(shí)，及時(shí)行使申請復(fù)核、專家委員會(huì)鑒定的權(quán)利，不要只顧著獎(jiǎng)勵(lì)金、著急預(yù)簽協(xié)議而在牽涉自家房屋價(jià)值的關(guān)鍵性問題上打馬虎眼。其三，預(yù)簽協(xié)議環(huán)節(jié)往往會(huì)出現(xiàn)被征收人簽約后協(xié)議被征收方收走審計(jì)的情形，這屬于正�，F(xiàn)象，被征收人若對協(xié)議內(nèi)容比較滿意則可以放心配合，通常不會(huì)有太大的問題。一般而言，當(dāng)預(yù)簽約比例超過85%至90%時(shí)，預(yù)簽協(xié)議會(huì)生效，房屋征收決定隨即作出。故被征收人若在此環(huán)節(jié)對補(bǔ)償安置不滿，一定要及時(shí)咨詢專業(yè)律師，在確保自己不會(huì)反悔后再作出是否簽約的決定。在這種模式的背景下，鮮有房屋征收決定作不出來的情況發(fā)生。（九）征收決定，區(qū)縣人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)及時(shí)公告，預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議生效并與正式征收補(bǔ)償協(xié)議具有同等效力。征收評估價(jià)格與預(yù)簽征收補(bǔ)償協(xié)議評估價(jià)格出現(xiàn)差異的，按照“就高不就低”的原則處理。這一步驟對應(yīng)的是590號令的第13條。針對改造類項(xiàng)目的第一個(gè)可訴訟救濟(jì)內(nèi)容就是房屋征收決定。剩下的未簽約的這部分被征收人一定要在征收決定作出之日起6個(gè)月內(nèi)委托專業(yè)征收維權(quán)律師針對征收決定提起訴訟，爭取將其確認(rèn)違法或者直接撤銷，從而在避免自己損失方案確立的獎(jiǎng)勵(lì)金的基礎(chǔ)上為爭取合法利益最大化贏得機(jī)會(huì)。此時(shí)，上文所述的各個(gè)步驟的合法與否均將成為庭審審查的內(nèi)容。（十）補(bǔ)償決定，房屋征收部門與被征收人（含公房承租人，下同）在房屋征收決定公告的簽約期限內(nèi)達(dá)不成征收補(bǔ)償協(xié)議、被征收房屋所有權(quán)人不明確的或者下落不明的，由房屋征收部門報(bào)請區(qū)縣人民政府作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。這個(gè)和590號令第26條相對應(yīng)，見到了就要及時(shí)委托律師復(fù)議或者訴訟，否則將會(huì)直接面臨人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行裁定，錯(cuò)過最后一個(gè)有效的維權(quán)機(jī)會(huì)。（十一）強(qiáng)制執(zhí)行，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)縣人民政府依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

您好，棚戶區(qū)所處的土地性質(zhì)不同導(dǎo)致其改造程序有差異。國有土地上的棚戶區(qū)改造程序應(yīng)嚴(yán)格按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容實(shí)施；同時(shí)集體土地上的棚戶區(qū)改造應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》等實(shí)行。

（一）國有土地上棚戶區(qū)改造流程

1、征收部門在征收之前應(yīng)當(dāng)組織討論會(huì)，對征收是否符合公共利益以及征收的必要性進(jìn)行討論，這是棚戶區(qū)改造的前提。

2、征收部門應(yīng)對征收范圍進(jìn)行實(shí)地考察，同時(shí)制定征收補(bǔ)償方案并及時(shí)公布。開展聽證會(huì)，收集公眾對補(bǔ)償方案的意見和建議，積極修改。

3、進(jìn)行社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評估，制定評估報(bào)告后，市、縣級政府作出征收決定書，并在征收范圍內(nèi)進(jìn)行公告。

4、與被征收人協(xié)商選定評估機(jī)構(gòu)，落實(shí)征收補(bǔ)償費(fèi)用等。